什么是房地产REITs房地产REITs是以持有型房地产（住宅、商场、办公楼、酒店等）为基础资产的REITs产品，是国外REITs较为主流的存在形式。以美国为例，截至2023年3月3日，房地产REITs市值占各类REITs的比重达到41.5%。
　　房地产REITs政策有何变化？（1）2020-2021年为政策限制阶段。2020年4月公募REITs试点开闸，同年7月发布的“试点项目申报工作通知”中底层资产受到严格限定，要求“项目用地性质为非商业、非住宅用地。酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围”。（2）2022年5月保障性租赁住房REITs定向松绑，但对发行主体仍有严格限制。证监会和发改委2022年5月发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，明确保障性租赁住房REITs项目的原始权益人“不得开展商品住宅和商业地产开发业务”。2022年8月三只由地方城投发行的保租房REITs上市。（3）2022年11月以来，政策口径继续放宽，发行主体拓展到房企，底层资产由保租房拓展到长租房。房企流动性困境扩散，2022年11月“央行十六条”为重要政策转折点，提出“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。12月首只由房企发行的保租房REIT华润有巢发行。2023年2月24日，央行和银保监会进一步提出“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房”
　　海外房地产REITs如何运作？截至2021年12月，全球共有865家上市REITs，总市值约2.5万亿美元，房地产REITs合计占37%。美国REITs上世纪60年代面世，是目前规模最大、最成熟的市场；日本REITs诞生于21世纪初，为世界第二大市场；新加坡是亚洲第二个推出REITs的地区，多次优化税收优惠政策，已成为亚洲第二大市场。总体看，国际REITs具有如下特征，（1）底层资产贡献稳定现金流，持有型房地产是最常见的底层资产。（2）税收优惠政策倾斜。税收优惠是市场投资REITs的核心驱动力。（3）派息分红高。REITs设有强制分红机制，房地产REITs的股息收益率较具优势。（4）杠杆率适中。REITs杠杆率低于房地产上市公司，部分国家和地区对REITs负债率上限有严格要求。
　　国内房地产REITs发展现状如何？截止2023年3月3日，国内共成立四只保障性租赁住房REITs，发行规模总计50.1亿元。前三只2022年8月上市，原始权益人为地方城投，华润有巢REIT2022年12月上市，是国内首个由房企发行的保租房REIT。四只REITs底层资产位于厦门、北京、深圳和上海，出租率都在90%以上。2023年以来，保租房REITs收益率触底反弹。目前国内REITs税优政策与海外尚有一定差异。国内税优政策主要集中于底层资产转让环节，尚不涉及REITs运营、分配和交易环节，海外REITs在底层资产转让、运营和分配、投资者交易环节均涉及税收优惠，其中新加坡政策最为宽松。
　　房地产REITs试点扩容有何影响？房地产REITs发展经历了政策严格限制、向保障性租赁住房定向扩展、原始权益人由城投拓展到房企、底层资产向长租房拓展的发展历程，后续底层资产是否进一步向商场、办公楼、酒店等海外房地产REITs常见的底层资产扩围可继续关注。（1）对REITs市场而言，由于保租房REITs的租金一般需在市场租金的基础上有一定折扣，后续市场化长租房REITs的推出可带来股息率更高的REITs产品。从海外经验看，房地产REITs的股息收益率常常高于基础设施REITs。（2）对房企而言，推动房地产REITs发展有助于配合实施优质房企资产负债表改善计划，此前在高能级城市已布局长租房项目的房企或将有机会通过发行REITs降低负债压力。（3）对城投而言，关注保障房主体落地REITs项目的机会，尤其是高能级城市的保障房主体，除REITs外也有机会获取期限和成本较有优势的保赁房配套融资。
　　风险提示：信用风险超预期、政策落地进度不及预期等。
　　

研究报告全文：2023年3月7日固定收益主题报告房地产REITs扩容在即如何理解证券研究报告什么是房地产REITs房地产REITs是以持有型房地产住宅商场办公楼酒店等为基础资产的REITs产品是国外REITs较为主流的存在形池光胜分析师式以美国为例截至2023年3月3日房地产REITs市值占各类REITs的SAC执业证书编号S1450518100003比重达到415chigsessencecomcn房地产REITs政策有何变化12020-2021年为政策限制阶段2020陈雨田分析师年4月公募REITs试点开闸同年7月发布的试点项目申报工作通知中SAC执业证书编号S1450521070001chenyt4essencecomcn底层资产受到严格限定要求项目用地性质为非商业非住宅用地酒店商场写字楼公寓住宅等房地产项目不属于试点范围22022年5月相关报告保障性租赁住房REITs定向松绑但对发行主体仍有严格限制证监会和发一文读懂预售资金监管政2021-11-13改委2022年5月发布关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领策全景变化与影响域不动产投资信托基金REITs有关工作的通知明确保障性租赁住房一文读懂房地产税概念2021-10-24REITs项目的原始权益人不得开展商品住宅和商业地产开发业务2022年沪渝实践和影响8月三只由地方城投发行的保租房REITs上市32022年11月以来政全面解读基础设施REITs2020-5-4策口径继续放宽发行主体拓展到房企底层资产由保租房拓展到长租房房企流动性困境扩散2022年11月央行十六条为重要政策转折点提出稳步推进房地产投资信托基金REITs试点12月首只由房企发行的保租房REIT华润有巢发行2023年2月24日央行和银保监会进一步提出稳步推进房地产投资信托基金REITs试点工作在把控风险前提下募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房海外房地产REITs如何运作截至2021年12月全球共有865家上市REITs总市值约25万亿美元房地产REITs合计占37美国REITs上世纪60年代面世是目前规模最大最成熟的市场日本REITs诞生于21世纪初为世界第二大市场新加坡是亚洲第二个推出REITs的地区多次优化税收优惠政策已成为亚洲第二大市场总体看国际REITs具有如下特征1底层资产贡献稳定现金流持有型房地产是最常见的底层资产2税收优惠政策倾斜税收优惠是市场投资REITs的核心驱动力3派息分红高REITs设有强制分红机制房地产REITs的股息收益率较具优势4杠杆率适中REITs杠杆率低于房地产上市公司部分国家和地区对REITs负债率上限有严格要求国内房地产REITs发展现状如何截止2023年3月3日国内共成立四只保障性租赁住房REITs发行规模总计501亿元前三只2022年8月上市原始权益人为地方城投华润有巢REIT2022年12月上市是国内首个由房企发行的保租房REIT四只REITs底层资产位于厦门北京深圳和上海出租率都在90以上2023年以来保租房REITs收益率触底反弹目前国内REITs税优政策与海外尚有一定差异国内税优政策主要集中于底层资产转让环节尚不涉及REITs运营分配和交易环节海外REITs在底层资产转让运营和分配投资者交易环节均涉及税收优惠其中新加坡政策最为宽松房地产REITs试点扩容有何影响房地产REITs发展经历了政策严格限制向保障性租赁住房定向扩展原始权益人由城投拓展到房企底层资产向长租房拓展的发展历程后续底层资产是否进一步向商场办公楼酒店等海外房地产REITs常见的底层资产扩围可继续关注1对REITs市场而本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告言由于保租房REITs的租金一般需在市场租金的基础上有一定折扣后续市场化长租房REITs的推出可带来股息率更高的REITs产品从海外经验看房地产REITs的股息收益率常常高于基础设施REITs2对房企而言推动房地产REITs发展有助于配合实施优质房企资产负债表改善计划此前在高能级城市已布局长租房项目的房企或将有机会通过发行REITs降低负债压力3对城投而言关注保障房主体落地REITs项目的机会尤其是高能级城市的保障房主体除REITs外也有机会获取期限和成本较有优势的保赁房配套融资风险提示信用风险超预期政策落地进度不及预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告内容目录1什么是房地产REITs42房地产REITs政策有何变化43海外房地产REITs如何运作64国内房地产REITs发展现状如何95房地产REITs试点扩容有何影响11图表目录图1房地产REITs占美国上市REITs市值的比重超40统计截止2023年3月3日4图22021年全球上市REITs类型构成6图3美国REITs数量及市值变化7图42022年末美国各类型REITs数量及股息收益率情况7图5日本REITs数量及市值变化万亿日元8图6新加坡各类型REITs占比情况8图7新加坡各类型REITs股息收益率情况9表1房地产REITs监管政策演化5表2中国REITs与海外REITs对比9表3国内保障性租赁住房REITs基本信息发行规模亿元募集份额亿份10表4国内保障性租赁住房REITs目标基础设施资产情况建筑面积平方米10表5国内保障性租赁住房REITs二级市场情况10表6国外REITs税收政策对比11本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告2023年2月24日央行银保监会起草关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿第三条第11点提出稳步发展房地产投资信托基金REITs稳步推进房地产投资信托基金REITs试点工作在把控风险前提下募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房中国房地产REITs的发展有望再度提速本文从房地产REITs的定义政策演化海外经验国内发展等维度进行全面解析1什么是房地产REITs房地产REITs是REITs的一种与2020年以来政策大力推动的基础设施REITs区别在于其基础资产为持有型房地产是国外REITs较为主流的存在形式REITs是指在证券交易所公开交易通过证券化方式将具有持续稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品简单理解为不动产上市具有权益性高流动性高分红的特征持有型房地产和基础设施是REITs重要的两类基础资产其中投资于持有型房地产住宅商场办公楼酒店等的产品被称为房地产REITs房地产REITs是成熟REITs市场的主流组成部分以美国为例截至2023年3月3日房地产REITs含住宅零售办公酒店市值占各类REITs的比重达到415图1房地产REITs占美国上市REITs市值的比重超40统计截止2023年3月3日工业REITs多样化REITs13748医疗保健REITs78房地产REITs特种REITs322资料来源Wind安信证券研究中心2房地产REITs政策有何变化2020年公募REITs起步2022年之前严禁涉及房地产项目2020年4月30日证监会和发改委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知境内基础设施领域REITs试点正式起步在试点项目要求中强调优先支持基础设施补短板行业包括仓储物流收费公路等交通设施水电气热等市政工程城镇污水垃圾处理固废危废处理等污染治理项目鼓励信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群高科技产业园区特色产业园区等开展试点随后在2020年7月发布的关于做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点项目申报工作的通知中对试点项目行业范围提出进一步要求项目用地性质为非商业非住宅用地酒店商场写字楼公寓住宅等房地产项目不属于试点范围将持有型房地产列入公募REITs的禁止范围2022年5月保障性租赁住房REITs松绑但对发行主体仍有严格限制2021年7月2日国务院办公厅发布关于加快发展保障性租赁住房的意见提出要扩大保障性租赁住房供给在此基础上2022年5月25日国务院办公厅发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见将保障性租赁租房纳入盘活存量资产领域随后证监会和发改委2022年5月本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告27日发布关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金REITs有关工作的通知明确了保障性租赁住房REITs项目的原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体不得开展商品住宅和商业地产开发业务规范了回收资金应当优先用于保障性租赁住房项目建设强调严禁以租赁住房等名义为非租赁住房等房地产开发项目变相融资2022年四季度以来政策口径继续放宽配合优质房企资产负债表改善计划呼应房地产新发展模式房企流动性困境扩散2022年11月央行十六条为重要政策转折点其中提出稳步推进房地产投资信托基金REITs试点12月首只由房企发行的保租房REITs华润有巢发行2023年2月24日央行和银保监发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿进一步提出稳步推进房地产投资信托基金REITs试点工作在把控风险前提下募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房意味着后续房地产公募REITs的底层资产可能由保障性租赁住房向更加市场化的长租房扩围总体来看房地产公募REITs监管经历了由严格限制到局部松绑的变化目前政策主要对租赁住房开闸房地产公募REITs发行有助于配合改善优质房企资产负债表计划呼应房地产新发展模式后续底层资产是否进一步向商办酒店等其他持有型业态扩容可进一步关注表1房地产REITs监管政策演化发布时间政策名称发布部门相关表述关于推进基础设施领域不聚焦重点行业优先支持基础设施补短板行业包括仓储物流收费公路等交通设动产投资信托基金中国证监会施水电气热等市政工程城镇污水垃圾处理固废危废处理等污染治理项目鼓2020424REITs试点相关工作的国家发展改革委励信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群高科技产业园区特通知色产业园区等开展试点1鼓励国家战略性新兴产业集群高科技产业园特色产业园等开展试点项目应关于做好基础设施领域不满足以下条件1位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群或中国开发动产投资信托基金国家发展改革委区审核公告目录2018年版确定的开发区范围内2业态为研发创新设计2020730REITs试点项目申报工办公厅及中试平台工业厂房创业孵化器和产业加速器产业发展服务平台等园区基础作的通知设施3项目用地性质为非商业非住宅用地4酒店商场写字楼公寓住宅等房地产项目不属于试点范围重点盘活存量规模较大当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产包括交关于进一步盘活存量资产2022525国务院办公厅通水利清洁能源保障性租赁住房水电气热等市政设施生态环保产业园区扩大有效投资的意见仓储物流旅游新型基础设施等保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位发关于规范做好保障性租赁起人原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体不得开展商品住房试点发行基础设施领中国证监会2022527住宅和商业地产开发业务项目应当权属清晰运营模式成熟具有可持续的市场化域不动产投资信托基金国家发展改革收益并经有关部门认定为保障性租赁住房项目严禁以租赁住房等名义为非租赁REITs有关工作的通知住房等房地产开发项目变相融资或变相规避房地产调控要求关于发布上海证券交易所公开募集基础设施证券原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体不得开展商品住宅和投资基金REITs规则适商业地产开发业务鼓励专业化规模化的住房租赁企业开展保障性租赁住房基础2022715上海证券交易所用指引第4号保障性设施基金试点原始权益人不得以租赁住房等名义为非租赁住房等房地产开发项租赁住房试行的通目变相融资或者变相规避房地产调控要求知关于发布深圳证券交易原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人不得开展商品住宅和商业地所公开募集基础设施证券产开发业务鼓励专业化规模化的住房租赁企业开展保障性租赁住房基础设施基金2022715投资基金业务指引第4号深圳证券交易所试点原始权益人不得以租赁住房等名义为非租赁住房等房地产开发项目变相融资保障性租赁住房试或者变相规避房地产调控要求行的通知拓宽住房租赁市场多元化融资渠道支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直关于做好当前金融支持房接融资产品专项用于租赁住房建设和经营鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债20221123地产市场平稳健康发展工中国人民银行券筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放稳步推进房地产投作的通知资信托基金REITs试点1稳步发展房地产投资信托基金REITs稳步推进房地产投资信托基金REITs试点工作在把控风险前提下募集资金用于住房租赁企业持有并经营长关于金融支持住房租赁市期租赁住房支持房地产投资信托基金REITs份额交易流通促进长期稳定经中国人民银行2023224场发展的意见征求意见营防范短期炒作优先支持雄安新区海南自由贸易港深圳中国特色社会主义中国银保监稿先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金REITs试点为利用各类建设用地含集体建设用地企事业单位自有空闲土地等依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持资料来源证监会发改委等安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告3海外房地产REITs如何运作根据NAREIT截至2021年12月全球共有865家上市REITs总市值约25万亿美元过去20年间亚洲REITs规模增长迅速2021年亚洲11个国家和地区共有216家REITs按底层资产类型划分主要有多样化REITs多种类型不动产住宅类REITs公寓住宅零售类REITs大型商场直销中心办公楼类REITs写字楼CBD寄宿类REITs酒店度假村特种REITs影院等特殊不动产工业类REITs工业园区基础设施REITs电力能源水利医疗保健REITs医疗中心护理设施数据中心REITs数据安全中心仓储类REITs仓储空间林地类REITs林地不动产房地产REITs住宅零售办公楼酒店合计占37图22021年全球上市REITs类型构成林地类REITs工业类REITs多样化REITs20140180仓储类REITs50数据中心REITs50住宅类医疗保健REITsREITs60160基础设施REITs特种REITs10030零售类REITs寄宿类REITs办公楼类REITs1102080资料来源Nareit安信证券研究中心31美国最早推出发展成熟美国REITs上个世纪60年代面世已成为规模最大最成熟的市场1960年美国国会通过房地产投资信托法案免去其公司层面税收REITs市场迎来较大发展上个世纪90年代的商业地产泡沫推动REITs数量规模快速增长根据NAREIT截至2022年12月美国上市REITs数量206家总市值约127万亿美元是全球最主要的REITs发行市场各类型REITs数量方面零售类REITs数量最多达34个住宅类办公楼类分列二三位分别为2019个股息收益率方面各类REITs股息收益率在3以上其中多样化REITs最高为629办公类REITs为549医疗保健类REITs为546基础设施数据中心林地等REITs股息收益率相对不高本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告图3美国REITs数量及市值变化总市值百万美元美国REITs数量2000000250180000016000002001400000120000015010000008000001006000004000005020000000197119741977198019831986198919921995199820012004200720102013201620192022资料来源Nareit安信证券研究中心图42022年末美国各类型REITs数量及股息收益率情况数量股息收益率3573062552041531025100零住办医寄工多特仓基林数售宅公疗宿业样种REITs储础地据REITsREITsREITsREITsREITsREITs类REITs类楼保类类化类设类中REITsREITsREITs类REITs健施心资料来源Nareit安信证券研究中心32日本亚洲最早推出世界第二大市场日本房地产REITs诞生于21世纪初已成为世界第二大市场2000年11月日本修订证券投资信托与证券投资法人法允许信托基金投资房地产2001年3月东京证券交易所制定REITs上市制度为J-REITs上市做好准备2001年9月两家J-REITs成功上市2014年以来随着日本央行推行量化质化宽松计划及负利率影响J-REITs市场迎来快速发展根据日本房地产证券化协会数据截至2022年12月日本上市J-REITs数量为61家总市值约1584万亿日元其市场规模位居全球第二亚洲第一仅次于美国本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页7固定收益主题报告图5日本REITs数量及市值变化万亿日元总市值万亿日元数量3070256050204015301020510020022004200620082010201220142016201820202022资料来源日本房地产证券化协会安信证券研究中心33新加坡亚洲第二大市场稳健发展新加坡是亚洲第二个推出REITs的地区市场稳定增长1999年5月新加坡金融管理局发布新加坡房地产基金指引但不明确的税收政策使REITs市场初期遇冷2001年新加坡金融管理局通过税收透明政策激励市场投资REITs2002年新加坡第一家REITs成功上市新加坡多次优化税收优惠政策推动市场快速发展根据新加坡交易所数据截至2023年1月新加坡共有42家REITs总市值约105万亿新元规模仅次于日本位居亚洲第二新加坡REITs多元发展多样化REITs占比最高为228房地产REITs办公楼零售占比347图6新加坡各类型REITs占比情况保健类REITs特种工业类REITs50REITs19850办公楼类REITs149医疗类REITs129零售类REITs多样化REITs198228资料来源新加坡交易所安信证券研究中心新加坡REITs平均股息收益率较高办公楼和零售REITs领先根据新加坡交易所数据新加坡各类型REITs均呈现较高股息收益水平其中办公类REITs股息收益率为89零售类REITs股息收益率为64工业类REITs股息收益率为59各类REITs收益水平均在45以上本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页8固定收益主题报告图7新加坡各类型REITs股息收益率情况年化股息收益率109876543210办零工多特保医公售业样种REITs健疗REITsREITsREITsREITs楼类类REITs化类类类REITs资料来源新加坡交易所安信证券研究中心总体来看国际REITs具有如下特征1底层资产贡献稳定现金流REITs的资金用于收购管理能产生稳定现金流的底层资产例如工业园区公寓办公楼等持有型房地产是最常见的底层资产2税收优惠政策倾斜税收优惠是市场投资REITs的核心驱动力回顾各国REITs市场发展优化税收政策后REITs市场迎来较大发展3派息分红高REITs设有强制分红机制在符合条件的前提下将可供分配金额的90以上强制分配给投资人房地产REITs的股息收益率在各类底层资产中较具优势4杠杆率适中REITs杠杆率低于房地产上市公司且部分国家和地区对REITs负债率上限有严格要求如新加坡REITs杠杆率上限为50表2中国REITs与海外REITs对比国家中国美国日本新加坡美国证券交易委员会SEC交易所日本金融厅FSA证监会交易所监管机构中国证监会国家发改委交易所金融监管局等等以及当地金融管理部门主体形式公募基金ABS封闭式公司封闭式或开放式信托或共同基金封闭式或开放式信托或公司封闭式REITs募集方式公募公募私募公募私募公募私募个人投资者保险公司养老基金房个人投资者企业法人外国投资者个人投资者保险公司等机构投主要投资者专业投资者个人投资者地产投资顾问公司外国投资者日本的金融机构和日本央行资者发行制度注册制注册制注册制注册制要求对原始权益人强制配售极少部分产品具有收益支持增信原极少部分产品具有收益支持增信原具有收益支持增信原始物业持增信措施比例不少于20持有期不少始物业持有人能够完全实现破产隔离始物业持有人能够完全实现破产隔离有人能够完全实现破产隔离于5年至少有100个股东其中前五大股东若上市至少25REITs资本由股东要求不少于1000人无不能超过50超过500位公众投资人持有总负债不得超过总资产的REITS债务与不动产价值的比杠杆率限制无无2857率上限由45提升至50资料来源公开募集基础设施证券投资基金指引试行征求意见稿新加坡金融管理局等安信证券研究中心4国内房地产REITs发展现状如何截止2023年3月3日国内共成立四只保障性租赁住房REITs前三只在2022年8月31日上市华润有巢REITs在2022年12月9日上市募集份额均为5亿份发行规模总计501亿元在原始权益人方面前三只上市的保租房REITs原始权益人均为地方城投华润有巢REIT是国内首个由房企而非城投发行的保障性租赁住房REIT底层资产经营性收入稳定四只已上市保租房REITs底层资产分别位于厦门市北京市深圳市和上海市出租率都在94以上本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页9固定收益主题报告表3国内保障性租赁住房REITs基本信息发行规模亿元募集份额亿份508058中金厦门安居保508068180501508077障性租赁住房REIT华夏北京保障房REIT红土创新深圳人才安居REIT华夏基金华润有巢REIT上市日期2022831202283120228312022129管理公司中金基金管理有限公司华夏基金管理有限公司红土创新基金管理有限公司华夏基金管理有限公司深圳市福田人才安居有限公司有巢住房租赁深圳有原始权益人厦门安居集团有限公司北京保障房中心有限公司深圳市罗湖人才安居有限公司限公司深圳市人才安居集团有限公司原始权益人企业性质地方国企地方国企地方国企中央国企厦门市人民政府国有资产深圳市人民政府国有资产监督管国务院国有资产监督管实际控制人北京市国资委监督管理委员会理委员会理委员会发行规模130126124121底层资产所处位置福建省厦门市北京市广东省深圳市上海市募集份额5555资料来源windREITs招募说明书安信证券研究中心表4国内保障性租赁住房REITs目标基础设施资产情况建筑面积平方米项目资产名称用地性质建筑面积出租率租金中金厦门安园博公寓居住用地1128752994324元平方米月居保障性租赁住房REIT珩琦公寓居住用地856788991305元平方米月住宅公共租赁住文龙家园项目76564794852元平方米月华夏北京保房住宅障房REIT熙悦尚郡项目城镇住宅用地住宅36231694360元平方米月安居百泉阁二类居住用地393013990597元平方米月红土创新深安居锦园二类居住用地269486990444元平方米月圳人才安居REIT保利香槟苑二类居住用地1645731000145元平方米月凤凰公馆二类居住用地515539980172元平方米月租赁住房部分2500元套月配套商业部分84有巢泗泾项目租赁住房551369940华夏基金华元月平方米车位出租部分200元月个润有巢REIT租赁住房部分2120元套月配套商业部分95有巢东部经开区项目租赁住房663340940元月平方米车位出租部分150元月个资料来源REITs募集说明书安信证券研究中心今年以来保租房REITs收益率触底反弹市场信心逐步回升从收益率看受去年房地产市场下行和疫情反复影响4只保租房REITs去年四季度价格出现下挫今年以来价格逐步回暖年初至今202333价格涨幅在2-6左右其中红土创新深圳安居REIT达到63保租房REITs流动性尚可日均换手率保持在1左右表5国内保障性租赁住房REITs二级市场情况最新行情收益率日均换手率近一月近三月近半年今年以近一月近三月近半年今年以名称收盘价来来中金厦门安居保障性租赁住房REIT29602-64-1332213141414华夏北京保障房REIT29402-47-1323419151318红土创新深圳人才安居REIT289-15-47-1526310091010华夏基金华润有巢REIT26405-64-642509191910资料来源wind安信证券研究中心备注截止202333税优是REITs市场得以繁荣的重要基础目前国内REITs税优政策与海外尚有一定差异国内税优政策主要集中于底层资产转让环节尚不涉及REITs运营分配和交易环节海外REITs在底层资产转让运营和分配投资者交易环节均涉及税优政策本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页10固定收益主题报告1国内基础设施领域REITs税收政策体系初步建立2022年1月26日财政部和税务总局发布关于基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点税收政策的公告首次明确REITs税优政策主要涉及底层资产转让环节即设立基础设施REITs前原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权原始权益人和项目公司不确认所得不征收企业所得税基础设施REITs设立阶段原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值企业所得税可递延缴纳基础设施REITs运营分配等环节涉及的税收不做调整2海外REITs税优政策涉及三个阶段其中新加坡REITs税收环境最宽松物业购买处置阶段美国出售物业利得缴纳所得税用于分红的部分免税新加坡REITs出售物业利得免税持有运营阶段分为REITs层面税收和投资者层面税收在REITs层面税收中美国缴纳所得税分红部分可以免税日本分红部分免税新加坡按17的税率征收所得税分红部分免税在投资者层面税收中个人和机构投资者分红收入的税收要求不同美国和日本个人和机构投资者的分红按照不同税率缴纳所得税新加坡机构投资者分红收入所得税率为17个人投资者分红收入免税投资者交易阶段美国和日本要求出售REITs份额需要缴纳资本利得税新加坡投资者出售REITs份额资本利得免税表6主要经济体REITs税优政策对比物业购买处置阶段持有运营阶段投资者交易阶段国家REITs层面REITs层面投资者层面投资者层面设立基础设施REITs前原始权益人---向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权不征收企业所得税基础设施REITs设立阶段原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值企中国业所得税可递延缴纳买卖双方05-1的转让税1-3的房地产税个人和机构投资者分红所得按照投资者出售REITs出售物业利得缴纳所得税用于分红公司缴纳所得税分红部分免税不同税率缴纳所得税份额的资本利得征美国的部分免税收资本利得税8左右的交易流转税金及附加14的房地产税个人和机构投资者分红按照不同投资者出售REITs出售物业所得应缴纳所得税53的营业税金及附加分红部分免税税率缴纳所得税份额适用税率与分日本红的所得税率相同买卖双方缴纳各自印花税按租金10缴纳房产税机构投资者分红收入所得税率为投资者出售REITs新加REITs出售物业利得免税其他机构按17的税率征收所得税分红部分免税17个人投资者分红收入免税份额资本利得免税坡出售则需缴纳所得税资料来源中国REITs论坛CRF安信证券研究中心5房地产REITs试点扩容有何影响房地产REITs是以持有型房地产作为底层资产的REITs产品国内公募REITs开闸以来其发展经历了政策严格限制向保障性租赁住房定向扩展原始权益人由城投拓展到房企底层资产向长租房拓展的发展历程后续底层资产是否进一步向商场办公楼酒店等海外房地产REITs常见的底层资产扩围可继续关注1对REITs市场而言由于保租房REITs的租金一般需在市场租金的基础上有一定折扣市场化长租房REITs的推出可带来股息率更高的REITs产品从海外经验看房地产REITs的股息收益率也常常高于基础设施REITs2对房企而言推动房地产REITs发展有助于配合实施优质房企资产负债表改善计划此前在高能级城市已布局长租房项目的房企或将有机会通过发行REITs降低负债压力3对城投而言关注保障房主体落地REITs项目的机会尤其是高能级城市的保障房主体除REITs外也有机会获取期限和成本较有优势的保租房配套融资本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页11固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页12固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信息及资料的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断本报告中的证券或投资标的价格价值及投资带来的收入可能会波动在不同时期本公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态本公司将随时补充更新和修订有关信息及资料但不保证及时公开发布同时本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准如有需要客户可以向本公司投资顾问进一步咨询在法律许可的情况下本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务提请客户充分注意客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议无论是否已经明示或暗示本报告不能作为道义的责任的和法律的依据或者凭证在任何情况下本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告版权仅为本公司所有未经事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为安信证券股份有限公司研究中心且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设并采用适当的估值方法和模型得出的由于假设估值方法和模型均存在一定的局限性估值结果和分析结论也存在局限性请谨慎使用安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权安信证券研究中心深圳市地址深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编518026上海市地址上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编200080北京市地址北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编100034本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页13