研究报告全文：证券研究报告央行降准025BP新房成交环比上行房地产及物管行业周报2023年W112023311-2023317行业评级看好2023年3月19日分析师杨凡邮箱yangfan02stockecomcn电话13916395118证书编号S1230521120001本周核心观点政策面央行降准025BP多地调整公积金政策中央1央行扩大会议强调引导金融机构切实加强和改进金融服务加大对民营小微企业支持力度进一步解决好民营小微企业融资问题坚持房住不炒定位推动房地产市场平稳健康发展2央行决定于2023年3月27日起降低金融机构存款准备金率025个百分点各地需求侧1江苏省发布监管政策加强对房地产开发交易租赁物业管理中的价格监管2衡水市调整房贷利率下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至383酒泉市推出购房补贴政策进一步刺激购房需求4南阳徐州市发布组合政策进一步优化公积金及贷款方案5梅州襄阳吉安市调整住房公积金政策调整贷款额度并添加共同还款人基本面本周新房成交环比上涨二手房市场环比增速保持连续6周上升后成交量环比回调本周30大中城市新房成交面积342万平环比94环比较上周上升237pct同比592同比较上周上涨290pct分线城市来看本周各线城市同比环比均为正增长且增速上升18城二手房成交面积207万平环比-58环比增速较上周下降76pct同比714同比增速较上周下降9599pct分线城市来看一线城市环比增速上涨二三线城市环比增速下降板块行情本周SW房地产下降013房地产跑赢大盘008pct表现强于大市恒生地产建筑业上涨添加标题260房地产跑赢大盘157pct表现强于大市恒生物业服务及管理上涨202恒生物业服务及管理跑赢大盘099pct表现强于大市本周观点本周央行降低准备金率025个百分点我们认为本次降准能够为金融机构提供低成本的长期资金有助于支持供需两端继续回暖本周国家统计局发布1-2月房地产行业相关数据整体来看春节之后房地产行业在销售投资开竣工到位资金等方面同比降幅全面收窄市场修复势头显著其中竣工面积同比由负转正同比增长8我们认为2023年竣工走强确定性最高保交楼的持续推进和市场回温有望使得竣工增速得到保持从市场成交数据上看本周新房市场成交量环比上升二手房成交量在春节后保持连续6周环比上升后成交量环比迎来回调我们认为3-4月成交小阳春规模初显部分热点区域成交热度有望持续全年市场预计可能会保持结构性复苏的趋势我们继续看好优质区位土储2023年进入销售释放期重仓长三角和珠三角的房企土储仓位越聚焦销售弹性越大我们看好1都市圈聚焦型房企华发股份越秀地产滨江集团2全国化龙头房企保利发展招商蛇口华润置地中海地产3二手房新房联动逻辑持续存在二手房中介贝壳和我爱我家持续看好风险提示房企开发资金到位速度不及预期融资实质进展不及预期201地产板块目录02物业板块CONTENTS03公司公告301地产板块401本周行情回顾地产板块本周2023311-2023317沪深300下降021SW房地产下降013房地产跑赢大盘008pct表现强于大市从SW一级各板块表现来看本周11个板块上涨传媒板块涨幅最大房地产本周收益率排名第12表现位于中等水平恒生指数上涨103恒生地产建筑业上涨260房地产跑赢大盘157pct表现强于大市从恒生综指各板块表现来看本周7个板块均上涨电讯业板块涨幅最大房地产本周收益率排名第2表现位于高水平图本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅图本周A股房地产板块估值申万房地产PETTM本周H股房地产板块估值恒生房地产PETTM5资料来源Wind浙商证券研究所01本周行情回顾地产个股涨跌幅本周2023311-2023317房地产重点跟踪标的中A股标的中有1家公司上升其中表现前5的公司为陆家嘴149保利发展-021华发股份-129万科A-136和天健集团-174H股标的中有9家公司上升其中表现前5的公司为中骏集团控股361美的置业318绿城中国237中国海外宏洋集团160和建发国际集团159图本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅6资料来源Wind浙商证券研究所01重点公司估值情况-AH股地产板块市值每股收益元每股PE倍代码公司简称年初收盘价元最新收盘价元年内累计涨幅亿元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E000002SZ万科A179518201590-13194203217233820783732682600048SH保利发展172515131441-5229219241629659599001979SZ招商蛇口10721263138510116096113144119414411229960600383SH金地集团3941023873-15208213228243420410382359000069SZ华侨城A399533487-9047013044049103038531100997601155SH新城控股38320501699-17559258310344304659547493000402SZ金融街152525509-3055057059064925895861797002244SZ滨江集团2938839427097120140163971783671577000961SZ中南建设80219210-4-089-237000031SZ大悦城154376360-400300300300312000135341254410942000656SZ金科股份89191167-13061274600325SH华发股份227906107318134154174801696616000090SZ天健集团1055465643096122142163587464398347600376SH首开股份123569476-16019-005添加标题0340462545-957714181027均值1590132417701533市值每股收益元每股PE倍代码公司简称年初收盘价港元最新收盘价港元年内累计涨幅亿港元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E0081HK中国海外宏洋集团113339317-61481081131211742382282120123HK越秀地产3709451194261160001401558346916230688HK中国海外发展216520601978-43673313413664374844704380817HK中国金茂202168152-100370290420483334302932590884HK旭辉控股集团81110078-290920480460470691331381340960HK龙湖集团138624302185-104053974324824374464103671109HK华润置地25673575360014544414775296426626125511238HK宝龙地产60157146-71450821908HK建发国际集团44422752555122542503314128158286265031918HK融创中国2504584580-827-0452007HK碧桂园619267224-161221493377HK远洋集团75109098-100362223900HK绿城中国26311401038-91311702793126424953012693990HK美的置业13612041006-163042042352382683993463437均值376485432387资料来源Wind浙商证券研究所注每股收益为Wind一致预期数据截止至2023年3月17日01本周政策速递方式时间部门城市细节详述持续防范化解金融风险推动房地产市场平稳健康发展人民银行党委召开扩大会议传达学习习近平总书记在全国两会期间发表的重要讲话和全国两会精神会议强调引导金融机构切实加强和改进金融服务加大对民营小微企业支持力度进一步解决好民3月15日央行营小微企业融资问题继续推进民营企业债券融资支持工具支持民营企业合理债券融资需求坚持底线思维织密金融安全网强化金融稳定保障体系建设完善应急处置预案维护金融市场和金融基础设施平稳运行牢牢守住不发生系统性风险的底线坚中央持房住不炒定位推动房地产市场平稳健康发展3月17日中国人民银行决定于2023年3月27日起降低金融机构存款准备金率025个百分点不含已执行5存款准备金率的金融机3月17日央行构本次下调后金融机构加权平均存款准备金率约为76江苏省近日以省市场价格调控联席会议名义印发2023年价格调控目标责任制实施意见要努力促进房地产市场平稳发展坚持房子是用来住的不是用来炒的定位多措并举落实稳地价稳房价稳预期要求因城施策优化新建普通商品住房销售价格备案监管政策3月14日江苏省制度并纳入一城一策修订方案按规定履行报备程序切实做好保交楼保民生保稳定各项工作防范化解房地产领域重大风险加强对房地产开发交易租赁物业管理中的价格监管各住房公积金缴存职工及灵活就业缴存人员在申请住房公积金贷款时可以通过申请添加共同还款人的方式提高还款能力增加可地3月13日襄阳市贷金额共同还款人的条件和范围包括借款人或共同借款人的父母子女具备完全民事行为能力具有稳定收入无未结清的各类商业性贷款和住房公积金贷款且信用记录良好年龄在65周岁以内的人员但添加共同还款人最多不超过4人因城广东省梅州市住房公积金管理中心日前召开的该市住房公积金管理委员会四届一次全会审议通过了适当提高最高贷款额度建立贷调整住房公施3月16日梅州市款额度和预警等级联动调整机制优化调整租房政策优化调整购房提取政策等政策事宜住房公积金贷款双方缴存最高额度由原积金政策策来的40万元调整为50万元单方缴存最高额度从25万元调整为30万元异地缴存职工贷款最高额度从20万元调整为25万元从2023年3月20日至2024年3月31日在吉安市中心城区井冈山经开区吉州区青原区庐陵新区购房的夫妻双方均缴存住房公积金的职工家庭至少有一方在吉安市范围内缴存住房公积金贷款最高额度由70万元提高至80万元本地单缴存职工和3月17日吉安市异地缴存职工家庭住房公积金贷款最高额度由60万元提高至70万元对三孩家庭在工作地租赁普通商品住房用于自住的租房提取额度在现行租房提取住房公积金额度上每月提高1000元提取频次可每月提取一次8资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01本周政策速递方式时间部门城市细节详述二套房首付比例降至20住房公积金比例不超总价80一是降低了购买二套普通商品住房的首付款比例由不得低于网签备案合同房屋总价的30降低为不得低于网签备案合同房屋总价的20二是提高了住房公积金的贷款比例购买新建普通商品住3月13日南阳市房的贷款额由不得超过网签备案合同房屋总价的70提升到不得超过网签备案合同房屋总价的80购买二手住房的贷款额由不得超过契税完税凭证房产计税价格的70提升到不得超过契税完税凭证房产计税价格的80组合政策江苏省徐州市政府办公室于近日发布关于优化房地产营商环境促进房地产市场平稳健康发展的通知针对精准实施土地供应优化工程项目审批助力企业纾困减负全面提升住宅品质支持合理购房需求加大金融支持力度加强市场监管服务7个方面作出了30项具体部署在公积金政策方面通知提出优化住房公积金组合贷款政策取消首房首贷申请条件凡符合办理徐州市住房公积3月16日徐州市各金贷款条件的职工均可申请公积金和商业银行组合贷款扩大公积金和商业银行组合贷款业务受理范围在淮海经济区十城互认互地贷基础上户籍地为徐州的省内其他城市缴存职工在徐州市购买自住住房的可申请公积金和商业银行组合贷款放宽按月提取住房因公积金偿还商业银行个人住房贷款业务办理条件未使用或使用过一次住房公积金贷款的缴存职工均可申请办理城施调整房贷衡水市自今年3月份起下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至38即将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于策3月16日衡水市利率相应期限贷款市场报价利率LPR减50个基点实行农民进城购房奖补三孩家庭购房补贴10万元酒泉市近日出台酒泉市激励房地产业健康稳定发展若干措施在实行农民进城购房奖补方面措施要求各县市区要用足用活生态及地质灾害避险搬迁城乡建设用地增减挂钩土地综合整治等重大政策结合各地实际制定农民进城购房具体奖补政策对农民自愿有偿退出农村宅基地且进城购房的每年按照有关规定发放养老补助对进购房补贴3月14日酒泉市城购买首套商品住房含二手商品房的农民享受农房建设贴息贷款支持政策并由购房所在地政府按购房者实际缴纳契税金额的50给予购房补贴对符合政策生育二孩的家庭购买住房含二手房的给予5万元的一次性购房补贴符合政策生育三孩的家庭购买住房含二手房的给予10万元的一次性购房补贴补贴资金由所购房屋所在地县市区以货币形式一次性发放9资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01新房市场30大中城市本周2023310-202331630大中城市商品房成交面积342万平环比94环比增速较上周上升237pct同比592同比增速较上周上涨290pct分线城市来看本周各线城市同环比增速均上升1一线城市商品房成交面积73万平环比16较上周上升247pct同比61较上周上升391pct2二线城市商品房成交面积177万平环比4较上周上升215pct同比54较上周上涨245pct3三线城市商品房成交面积92万平环比16较上周上升268pct同比69较上周上升293pct图2022W51-2023W1130城商品房周度成交面积和同比图2022W51-2023W11一线城市商品房周度成交面积和同比图2022W51-2023W11二线城市商品房周度成交面积和同比图2022W51-2023W11三线城市商品房周度成交面积和同比10资料来源Wind浙商证券研究所注二线城市样本为天津成都杭州南京青岛苏州厦门大连武汉南昌福州长春长沙哈尔滨01新房市场30大中城市对比历史三年成交数据本周30大中城市商品房成交面积处于近4年同期中上水平截至2023年3月16日30大中城市商品房累计成交面积290951万平同比-291累计同比跌幅收窄480pct图2020-2023年30大中城市商品房周度成交面积情况万平11资料来源Wind浙商证券研究所01新房市场重点城市商品住宅成交情况表本周重点城市本周商品住宅成交情况本周成交面积上周成交面积23年累计成交面积城市周环比周同比累计同比万平万平万平北京1551282165138211上海347229511153050-8一线城市广州160206-2231504-6深圳7269364552-28杭州137159-1481192310南京207241-14551647-33苏州1561476461257-19宁波98105-637922无锡-81--588-9惠州64633168添加标题49269佛山236222658175025二线城市珠海----43-92福州51441716421-18武汉353378-774348834成都367406-1053607-20青岛3052482394216116大连0010--137-济南247240336224030扬州5233576236312嘉兴353505022516温州1339540601759101三四线城市金华-----江阴433235-29112连云港------12资料来源Wind浙商证券研究所注珠海202316-2023316连云港2022106-2023316金华20221223-2023316无锡2023216-2023316数据缺失01新房市场重点城市政策放松前后周平均成交量截至2023年3月16日21个重点监测的已放松四限政策的重点城市中18城需求出现修复政策放松后商品房周度平均成交量已超过政策放松前的水平需求修复的城市数量较上周增加1个上述21个四限政策放松城市中除衢州缺少数据外其他20个城市近四周平均成交量环比远四周全部出现改善其中青岛环比2259杭州环比2005苏州环比1971郑州环比1739无锡环比1600图2022-2023年21个放松四限政策的重点城市的政策放松前后周平均成交量对比截至2023年3月16日图2022-2023年21个放松四限政策的重点城市的近四周平均成交量及环比情况截至2023年3月16日13资料来源中指院Wind浙商证券研究所括号内为各城市的首个重要四限政策放松时间2023210-316衢州数据缺失01二手房市场18城重点城市本周2023310-202331618城二手房成交面积207万平环比-58环比增速较上周下降76pct同比714同比增速较上周下降99pct分线城市来看一线城市环比增速上涨二三线城市环比增速下降1一线城市成交面积40万平环比35较上周上升145pct同比202较上周上升50pct2二线城市成交面积156万平环比-76较上周下降120pct同比923较上周下降129pct3三线城市成交面积11万平环比-112较上周下降255pct同比730较上周下降555pct图2023W1-2023W1118城二手房周度成交面积和同比图2023W1-2023W1118城中一线城市二手房周度成交面积和同比图2023W1-2023W1118城中二线城市二手房周度成交面积和同比图2023W1-2023W1118城中三线城市二手房周度成交面积和同比14资料来源Wind浙商证券研究所01二手房市场18城重点城市对比历史三年数据本周18城二手房成交面积处于202020212022年的上游水平2023年截至3月16日18城二手房累计成交面积161212万平同比471图2020-2023年18城二手房周度成交面积情况万平添加标题15资料来源Wind浙商证券研究所01土地市场全国100大中城市截止2023年3月12日全国100大中城市土地供应面积1832万平环比-17同比-24土地成交面积753万平环比-8同比-38溢价率39分线城市来看1一线城市土地成交面积10万平环比-35同比-52土地成交溢价率02二线城市土地成交面积242万平环比-4同比-37土地成交溢价率913三线城市土地成交面积501万平环比-9同比-38土地成交溢价率02图2022-2023年全国100大中城市土地市场周度变化图一线城市土地市场图二线城市土地市场图三线城市土地市场图各线城市土地市场周溢价情况16资料来源Wind浙商证券研究所注统计口径为一周内通过一般出让方式招标拍卖挂牌成交的土地总面积01土地市场全国100大中城市累计数据来看截至2023年3月12日全国100大中城市2023年土地累计供应面积17304万平同比-7累计成交面积16768万平同比7分线城市来看1一线城市土地累计成交面积400万平累计同比-21同比增速较上周下降1pct2二线城市土地累计成交面积4869万平累计同比4同比增速较上周下降4pct3三线城市土地累计成交面积1149929万平累计同比9同比增速较上周下降4pct图2022W33-2023W11全国100大中城市土地市场周度累计同比图2022W33-2023W11各线城市土地市场周度累计同比17资料来源Wind浙商证券研究所01本周房企境内境外发债情况发行人发行日期发行面额亿元亿美元利率期限年类型保利发展2023-03-162500226066超短期融资债券华发股份2023-03-131000400049超短期融资债券建发房产2023-03-131000445700一般中期票据天健集团2023-03-151100288066超短期融资债券境内债云投集团2023-03-132000740200一般中期票据宁波建工2023-03-14200310066超短期融资债券华宇集团2023-03-161100450300一般中期票据武商集团2023-03-16500253053超短期融资债券18资料来源Wind浙商证券研究所02物业板块Partone1902本周物业行情AH本周2023311-2023317恒生指数上涨103恒生物业服务及管理上涨202恒生物业服务及管理跑赢大盘099pct表现强于大市个股表现来看重点跟踪标的本周有11家公司上升其中表现前5的公司为越秀服务480金科服务370融创服务303雅生活服务258和世茂服务184图本周AH股重点跟踪物业个股涨跌幅20资料来源Wind浙商证券研究所