事件描述
　　2023年3月15日，国家统计局发布2023年1-2月房地产开发和销售相关数据。
　　事件评论
　　销售数据好于预期，且是各口径最佳表现，为全年总量企稳奠定基础。2023年1-2月全国商品房销售面积和金额分别同比-3.6%、-0.1%，降幅环比收窄27.9、27.6pct，随着疫情防控放开、政策环境友好、经济预期改善，地产一二手销售均迎来回升；同期30大中城市和百强销售面积同比分别为-13.7%、-20.5%，统计局口径的面积降幅（-3.6%）明显好于其他口径，且金额降幅（-0.1%）也好于房企到位资金中的定金及预收款（-11.4%）、个人按揭贷款（-15.2%）。各口径数据在方向上形成交叉验证，复苏的趋势基本确立，只是统计局销售数据在幅度上更为突出，或与其固有的节奏有关。1-2月销售均价同比+3.7%，环比+1.6%，与微观反馈和价格指数基本吻合，房价止跌企稳也逐步明朗。虽3月上旬高频数据环比有所回落，但与2022年同期及过往均值水平相比仍处相对高位，属于集中释放后的正常回落；预期改善、房价企稳、政策博弈空间变小等引致的观望情绪缓解，才是本轮复苏的核心驱动力，可以相对乐观一些，金三银四可期，总量企稳可见。
　　短期供给侧依旧承压，但保交楼政策成效渐显。2023年1-2月新开工面积同比-9.4%，降幅环比收窄34.9pct；300城宅地成交面积、金额分别同比-36%、-21%；当前行业仍处于去库存阶段，终端销售改善并不能带来立竿见影的补库存动作，且微观结构也泾渭分明，广大民企短期仍不具备补库存能力，所以拿地和开工弱于销售基本符合预期，1-2月新开工/销售=0.9x（环比+0.28x）。1-2月竣工面积同比+8.0%，保交楼政策成效渐显，随着纾困资金陆续落地，优质项目问题有望率先化解；当前实际竣工与理论竣工的巨大缺口，决定着后续竣工端的持续改善将是大概率事件，销售复苏背景下，竣工预期也将适度上修。
　　投资降幅收窄，但资金链依旧承压。2023年1-2月房地产开发投资完成额同比-5.7%（环比+6.5pct），一定程度好于预期，但土地端的滞后传导仍在，施工端也将持续负增长，仅部分项目施工速度在销售回暖和保交付背景下有一定改善，预计投资端后续表现仍将承压。1-2月房企到位资金同比-15.2%，其中，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比-15.0%、-11.4%、-15.2%，银行贷款及销售回款等资金来源仍处下降通道，资金来源降幅明显高于投资降幅，房企资金链依旧承压，资本开支的恢复仍需时日。
　　投资建议：预期改善、房价企稳、政策博弈空间变小，是今年相较于去年最大的区别，存量政策终将逐步见效，观望情绪已经逐步缓解，在全年销量企稳甚至小增的情况下，结构性特征继续加大，核心城市（包括弱二线）和高信用房企复苏弹性可以更为乐观，政策面整体仍偏宽松且有结构性空间，行情将逐步进入“政策上/周期上”的第三阶段，超额收益仍未结束，需要讨论的只是弹性和空间问题。建议关注：1）开发企业：销售弹性大的高信用房企；受益于风险偏好修复的未出险民企；极低PB且具备优质资产的民企；2）经纪龙头；3）销售回暖及竣工改善之下的物管企业；4）消费复苏之下的商管企业。
　　风险提示
　　1、基本面复苏导致政策空间收窄甚至点状预期管理风险；
　　2、部分区域土地市场竞争程度可能进一步加大。
　　

研究报告全文：丨证券研究报告丨行业研究丨点评报告丨房地产销售TableTitle和竣工好于预期积极信号兑现得更早2023年1-2月统计局房地产数据点评报告要点开年销售和竣工数据好于预期而补库存动力的恢复仍需时日拿地和开工相对偏弱积极信TableSummary号兑现得更早金三银四可期总量企稳可见预期改善房价企稳政策博弈空间变小是今年相较于去年最大的区别存量政策终将逐步见效观望情绪已经逐步缓解在全年销量企稳甚至小增的情况下结构性特征继续加大核心城市包括弱二线和高信用房企复苏弹性可以更为乐观政策面整体仍偏宽松且有结构性空间行情将逐步进入政策上周期上的第三阶段超额收益仍未结束需要讨论的只是弹性和空间问题分析师及联系人TableAuthor刘义薛梦莹SACS0490520040001SACS0490520120002请阅读最后评级说明和重要声明丨证券研究报告丨c2023-03-16jzqdt11111房地产销售TableT和竣工好于预期itle2积极信号兑现得更早行业研究丨点评报告年月统计局房地产数据点评TableRank投资评级看好丨维持20231-2事件描述TableSummary2市场表现对比图近12个月2023年3月15日国家统计局发布2023年1-2月房地产开发和销售相关数据TableChart房地产沪深300指数28事件评论14销售数据好于预期且是各口径最佳表现为全年总量企稳奠定基础2023年1-2月全-1-16国商品房销售面积和金额分别同比-36-01降幅环比收窄279276pct随着疫202232022720221120233情防控放开政策环境友好经济预期改善地产一二手销售均迎来回升同期30大中资料来源Wind城市和百强销售面积同比分别为-137-205统计局口径的面积降幅-36明显好于其他口径且金额降幅-01也好于房企到位资金中的定金及预收款-114相关研究个人按揭贷款-152各口径数据在方向上形成交叉验证复苏的趋势基本确立只是统计局销售数据在幅度上更为突出或与其固有的节奏有关1-2月销售均价同比TableReport正在当前上修预期2023-02-2737环比16与微观反馈和价格指数基本吻合房价止跌企稳也逐步明朗虽3引入增量资金盘活存量资产证监会启动月上旬高频数据环比有所回落但与2022年同期及过往均值水平相比仍处相对高位属不动产私募投资基金试点点评2023-02-22于集中释放后的正常回落预期改善房价企稳政策博弈空间变小等引致的观望情绪缓机会远未结束分化仍将加大兔年地产开解才是本轮复苏的核心驱动力可以相对乐观一些金三银四可期总量企稳可见市展望2023-01-29短期供给侧依旧承压但保交楼政策成效渐显2023年1-2月新开工面积同比-94降幅环比收窄349pct300城宅地成交面积金额分别同比-36-21当前行业仍处于去库存阶段终端销售改善并不能带来立竿见影的补库存动作且微观结构也泾渭分明广大民企短期仍不具备补库存能力所以拿地和开工弱于销售基本符合预期1-2月新开工销售09x环比028x1-2月竣工面积同比80保交楼政策成效渐显随着纾困资金陆续落地优质项目问题有望率先化解当前实际竣工与理论竣工的巨大缺口决定着后续竣工端的持续改善将是大概率事件销售复苏背景下竣工预期也将适度上修投资降幅收窄但资金链依旧承压2023年1-2月房地产开发投资完成额同比-57环比65pct一定程度好于预期但土地端的滞后传导仍在施工端也将持续负增长仅部分项目施工速度在销售回暖和保交付背景下有一定改善预计投资端后续表现仍将承压1-2月房企到位资金同比-152其中国内贷款定金及预收款个人按揭贷款分别同比-150-114-152银行贷款及销售回款等资金来源仍处下降通道资金来源降幅明显高于投资降幅房企资金链依旧承压资本开支的恢复仍需时日投资建议预期改善房价企稳政策博弈空间变小是今年相较于去年最大的区别存量政策终将逐步见效观望情绪已经逐步缓解在全年销量企稳甚至小增的情况下结构性特征继续加大核心城市包括弱二线和高信用房企复苏弹性可以更为乐观政策面整体仍偏宽松且有结构性空间行情将逐步进入政策上周期上的第三阶段超额收益仍未结束需要讨论的只是弹性和空间问题建议关注1开发企业销售弹性大的高信用房企受益于风险偏好修复的未出险民企极低PB且具备优质资产的民企2经纪龙头3销售回暖及竣工改善之下的物管企业4消费复苏之下的商管企业风险提示1基本面复苏导致政策空间收窄甚至点状预期管理风险更多研报请访问2部分区域土地市场竞争程度可能进一步加大长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明行业研究点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告所反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表本公司或其他附属机构的立场本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司及作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为长江证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的应当注明本报告的发布人和发布日期提示使用证券研究报告的风险未经授权刊载或者转发本报告的本公司将保留向其追究法律责任的权利财务报表及指标预测请阅读最后评级说明和重要声明33