投资要点：
　　春节过后，二线市场有回暖吗？房价上涨了吗？小阳春可持续吗？政策空间还有吗？
　　二线城市整体出现复苏迹象
　　春节之后，二线城市新房市场呈升温趋势。2月，30大中城市中二线城市商品房成交面积同比27.94%。如果考虑过节影响，用节后可比时间段看，节后一周，30大中城市中二线城市商品房成交面积迅速回正，达5.7%。节后36天（3月6日），同比增幅维持在5.3%。新房下定速度快于2022年四季度，房企周度去化速度创三个月新高。
　　2023年开年二手房市场持续强劲。样本城市二手住宅成交套数从2022年一季度-54.1%的同比恢复到四季度26.8%的同比。2023年开年市场延续强劲，二手房1月成交量同比达7.2%。春节后一周，南京、杭州、青岛等多地的二手房成交量同比都超过了100%，2月样本城市成交量同比增幅151.9%。截至2月末，杭州2月27日二手住宅成交225套，创近6个月单日新高；苏州1月13日二手住宅成交362套，创6个月以来单日新高；南京1月13日二手房备案515套，创2023年以来新高；成都2月24日二手房单日成交1127套，高于当周日均成交套数35.5%。
　　价格止跌企稳。从国家统计局价格指数看，1月二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%，自2022年8月以来首次止跌。从商品住宅销售均价看，2月销售均价18352.5元/平，同比-3.4%。分地区来看，大部分地区价格上涨，长三角和珠三角地区1月均价环比和同比均上涨，环渤海和中西部地区价格环比有所下滑，但同比上涨。
　　以南京为例，楼市表现出明显的复苏态势。节后二手房市场迅速回温，1月成交量同比为14.3%，超过去年同期水平，2月成交量同比更是达到91.9%。2月成交均价同比下滑24.3%，环比下降12.5%，达29353.4元/平，主要是由于交易结构变动，南京节后去库存速度明显加快，尤其是江宁、江北板块的刚需、刚改需求得到充分释放，拉低了商品住宅的均价。
　　为什么节后出现小阳春？小阳春是否可持续？
　　春节后之所以迅速出现小阳春，主要是疫情积压需求释放，叠加一些扰动因素。具体来讲。一是积压需求集中释放，很多客户都是12月前后集中储备，节后这波客户集中转化为成交。二是学区房因素，5月之后这个因素会减退很多。
　　但是，小阳春基础并不稳固。一方面，疫情积压需求集中释放后，后面需求释放会回归到相对平稳的阶段。且此波脉冲式需求释放以刚需、换房为主。后面月份预计以改善为主，成交周期会拉长。另一方面，传统持续性复苏视角下，一般二手房率先启动，随后传导到新房。但此轮的“二手房-新房”热度传导顺畅度不及以往周期。以往的二手房热到新房热的传导链条，之所以能够实现，一是预期带动、二是价格带动、三是换房链条带动。在本轮复苏这三个传导条件欠佳。
　　今年需求向核心城区全面回归。2021年下半年开始，为了鼓励房企拿地，地方政府加大核心城区土地供应力度，与此对应，核心区新房供应增加，客户整体开始向城市核心区移动。比如，2023年青岛市辖区第一批次住宅用地共计14宗，总占地面积46.7万平方米，其中崂山区2宗、市北区3宗、李沧区3宗、城阳区2宗、西海岸新区4宗。2023年苏州首次供地集中在六大主城区；杭州第一批集中供地大部分供地集中在主城区。
　　政策方面，去年开始二线城市调控陆续放松，需求逐步释放
　　去年3月以来，以郑州为首的二线城市陆续进行政策放松。行政层面，当前已出台政策包括：结合民生政策松限购，对高品质住宅提升限价标准。截至2023年2月20日，苏州、杭州和西安等近20个二线城市已经在限购区域、限购数量等方面进行了调整。金融层面，当前已经出台的政策包括：下调房贷利率，部分城市降低首付比例，调整首套房认定标准。利率方面，如武汉、厦门和沈阳等一些二线城市首套房贷利率都已突破底线。首付比例方面，8月12日，南京调整商业性个人住房贷款执行政策：有一套住房但贷款结清的，买普通住房首付最低30%。首套房认定标准方面，武汉等多个二线城市目前只看存量贷款。税收层面，当前出台的政策主要包括：阶段性换房个税返还、契税补贴。沈阳、南京和杭州等城市均已出台购房税收方面的优惠。
　　需求端，未来二线城市存在进一步政策调整空间
　　首套房认定标准仍有调整空间。目前18个热点二线城市的首套房认定标准有三种情况。第一种情况只看存量贷款，房贷结清即认定为首套，如武汉、南京、长春等；第二种情况看贷款记录和贷款余额，即“认房又认贷”，如杭州、厦门、重庆等；第三种情况分限购区和非限购区，如苏州限购区像杭州，认房又认存量贷款；非限购区像武汉，只看存量贷款。杭州等“认房又认贷”的二线城市未来政策有进一步放松的空间，可以更好满足一些改善住房需求。
　　限购政策设置规则影响购房，以成都为例，“圈层限购”规则复杂。从限购区域来看，只要具备高新南区内购房资格，就可以在成都市任意区域内购买住房。具备二圈层购房资格，可在二圈层12区及三圈层11区内购买住房。具备三圈层购房资

研究报告全文：2023年03月16日深度研究房地产研究研究所TableTitle证券分析师夏磊S0350521090004开年看地产系列xialghzqcomcn二线城市房地产市场怎么走最近一年走势投资要点沪深30000440春节过后二线市场有回暖吗房价上涨了吗小阳春可持续吗-00018政策空间还有吗-00477-00936二线城市整体出现复苏迹象-01394-01853春节之后二线城市新房市场呈升温趋势2月30大中城市中二22322422522622722822922102211231232233线城市商品房成交面积同比2794如果考虑过节影响用节后可比时间段看节后一周30大中城市中二线城市商品房成交面积迅速回正达57节后36天3月6日同比增幅维持在53新房下定速度快于2022年四季度房企周度去化速度创三个月新高相关报告一线房地产市场怎么走开年看地产系列夏2023年开年二手房市场持续强劲样本城市二手住宅成交套数从磊2023-02-162022年一季度-541的同比恢复到四季度268的同比2023年2023年房地产市场展望政策篇夏磊开年市场延续强劲二手房1月成交量同比达72春节后一周2023-01-09南京杭州青岛等多地的二手房成交量同比都超过了1002月2023年房地产市场展望需求篇夏磊样本城市成交量同比增幅1519截至2月末杭州2月27日二2022-12-23手住宅成交225套创近6个月单日新高苏州1月13日二手住宅2023年房地产市场展望供给篇夏磊成交362套创6个月以来单日新高南京1月13日二手房备案2022-12-21515套创2023年以来新高成都2月24日二手房单日成交1127曙光乍现2023年中国宏观经济政策展望套高于当周日均成交套数355夏磊2022-12-10房地产这十年六普七普数据对比夏磊价格止跌企稳从国家统计局价格指数看1月二线城市新建商品住2022-09-22宅销售价格环比由上月下降03转为上涨01自2022年8月以政策性银行发力促基建夏磊来首次止跌从商品住宅销售均价看2月销售均价183525元平2022-07-27同比-34分地区来看大部分地区价格上涨长三角和珠三角地从新生儿数量看入学压力夏磊区1月均价环比和同比均上涨环渤海和中西部地区价格环比有所2022-07-22下滑但同比上涨平台经济如何发挥稳就业作用夏磊2022-07-06以南京为例楼市表现出明显的复苏态势节后二手房市场迅速回下半年房地产政策展望夏磊温1月成交量同比为143超过去年同期水平2月成交量同比2022-06-23更是达到9192月成交均价同比下滑243环比下降125再论房地产的八大行业价值夏磊达293534元平主要是由于交易结构变动南京节后去库存速度2022-05-29明显加快尤其是江宁江北板块的刚需刚改需求得到充分释放基建哪些领域会超预期增长夏磊拉低了商品住宅的均价2022-05-26证券研究报告稳增长的四大基建发力点夏磊为什么节后出现小阳春小阳春是否可持续2022-05-06稳增长的专项债进度如何夏磊春节后之所以迅速出现小阳春主要是疫情积压需求释放叠加一2022-03-22些扰动因素具体来讲一是积压需求集中释放很多客户都是12从政策松到市场稳要多久夏磊月前后集中储备节后这波客户集中转化为成交二是学区房因素2022-03-135月之后这个因素会减退很多服务新市民能否成为经济增长点夏磊2022-03-07但是小阳春基础并不稳固一方面疫情积压需求集中释放后开年看地产三四线城市房地产市场韧性如何后面需求释放会回归到相对平稳的阶段且此波脉冲式需求释放以夏磊2022-02-14刚需换房为主后面月份预计以改善为主成交周期会拉长另开年看地产一线城市房地产市场韧性如何夏一方面传统持续性复苏视角下一般二手房率先启动随后传导磊2022-02-12到新房但此轮的二手房-新房热度传导顺畅度不及以往周期开年看地产二线城市房地产市场韧性如何夏以往的二手房热到新房热的传导链条之所以能够实现一是预期磊2022-02-08带动二是价格带动三是换房链条带动在本轮复苏这三个传导投资篇稳增长靠什么进度如何夏磊条件欠佳2022-01-17稳增长的两新一重2021-12-31今年需求向核心城区全面回归2021年下半年开始为了鼓励房企预售资金如何才能良性循环夏磊拿地地方政府加大核心城区土地供应力度与此对应核心区新2021-12-20房供应增加客户整体开始向城市核心区移动比如2023年青岛释放消费潜力的四大路径夏磊市辖区第一批次住宅用地共计14宗总占地面积467万平方米2021-12-17其中崂山区2宗市北区3宗李沧区3宗城阳区2宗西海岸中央经济工作会议的六大政策内涵夏磊新区4宗2023年苏州首次供地集中在六大主城区杭州第一批集2021-12-11中供地大部分供地集中在主城区发展保障性租赁住房对投资有多大拉动夏磊2021-12-08政策方面去年开始二线城市调控陆续放松需求逐步释放开发的落寞物业的崛起房地产行业年度策略报告夏磊2021-11-30去年3月以来以郑州为首的二线城市陆续进行政策放松行政层房地产市场下行地方政府怎么办夏磊面当前已出台政策包括结合民生政策松限购对高品质住宅提2021-11-09升限价标准截至2023年2月20日苏州杭州和西安等近20房地产税有什么征收效果国际版本研究个二线城市已经在限购区域限购数量等方面进行了调整金融层夏磊2021-11-01面当前已经出台的政策包括下调房贷利率部分城市降低首付房地产税征收会有什么影响首批房产税比例调整首套房认定标准利率方面如武汉厦门和沈阳等一试点效果回顾夏磊2021-10-24些二线城市首套房贷利率都已突破底线首付比例方面8月12日房地产税要推出了吗夏磊2021-10-17南京调整商业性个人住房贷款执行政策有一套住房但贷款结清的实现共同富裕的房地产路径夏磊买普通住房首付最低30首套房认定标准方面武汉等多个二线2021-10-10城市目前只看存量贷款税收层面当前出台的政策主要包括阶房企债务周期形成及演化夏磊段性换房个税返还契税补贴沈阳南京和杭州等城市均已出台2021-09-23购房税收方面的优惠需求端未来二线城市存在进一步政策调整空间首套房认定标准仍有调整空间目前18个热点二线城市的首套房认定标准有三种情况第一种情况只看存量贷款房贷结清即认定为首套如武汉南京长春等第二种情况看贷款记录和贷款余额即认房又认贷如杭州厦门重庆等第三种情况分限购区和非限购区如苏州限购区像杭州认房又认存量贷款非限购区像武请务必阅读正文后免责条款部分2证券研究报告汉只看存量贷款杭州等认房又认贷的二线城市未来政策有进一步放松的空间可以更好满足一些改善住房需求限购政策设置规则影响购房以成都为例圈层限购规则复杂从限购区域来看只要具备高新南区内购房资格就可以在成都市任意区域内购买住房具备二圈层购房资格可在二圈层12区及三圈层11区内购买住房具备三圈层购房资格仅可在三圈层11区内购买住房从购买资格来看对社保户籍购买套数有要求要具有拟购房所在限购区域户籍或在拟购房所在限购区域连续缴纳社保12个月以上认买房前最后一个月社保缴纳地但在三圈层新购买商品住房或二手住房的购房人应具有本市户籍或非本市户籍但在本市就业就业证明从购买套数来看单身在成都只能拥有一套住房三圈层不限套数以家庭为单位最多可购买2套房三圈层农村自建房宅基地不算二孩及以上家庭可在现有限购套数基础上新购买1套住房离异时间不满2年任意一方购房都要查上一个家庭的房屋套数超了就无法购房老人投靠子女落户的可以购房但是会占用子女的名额子女无购房资格同样老人不能买房自有住房用于保障性租赁住房出租给新市民青年人等群体5年内不上市交易可一次性新增购买1套住房在成都买第二套住宅必须是成都户口三圈层不限套数预计未来购房资格的可买区域会稳定逐步优化刚性住房需求将进一步得到满足总体来讲未来的政策空间或包括利率进一步下调降首付调整认房认贷标准的城市进一步扩围进一步优化区域限购规则当前多数二线城市房贷利率加点仍比较高只有武汉长春和郑州等少数二线城市突破利率下限我们预计剩余城市利率还有下调空间供给端二线城市是保交楼重点区域且供地减少亟需盘活存量上一轮扩张周期中二线城市是民营房企重点布局区域对应到目前二线城市是保交楼重点区域截至2022年末32个典型城市重点监测的290个项目中仍处于停工状态的项目有126个间歇式小范围复工的项目有16个二者累计占比近50全面复工的项目仅有62个占比2132个典型城市停工项目涉及尚未交付总建筑面积4532万平方米尚未交付总套数407956套从停工项目所在城市能级来看二线城市占比近8成停工项目涉及总套数312931套总建筑面积3632万平方米2022年集中供地量整体减少积极盘活存量形成有效供应仍是未来的重点2022年全年二线城市共推出1578宗土地占2021年全年推出土地宗数的6182022年全年成交土地1381宗占2021年全年成交土地宗数的713相比于2021年2022年二线城市的土地供应宗数有较大幅度的减少2022年二线城市住宅用地共成交规划建筑面积26亿平占2021年全年的604与往年成交请务必阅读正文后免责条款部分3证券研究报告量相比供给不足而2019-2021年二线城市住宅用地成交建面分别为56亿平58亿平43亿平风险提示1房地产市场超预期下行风险当前复苏持续性有待观察可能是节后季节性复苏2对政策解读偏差房地产周期不同分线城市基本面差异导致政策解读判断时存在局限性3调研样本有限不足以反映市场主体各城市分区域有分化现象报告仅反映了可观测样本情况4疫情扰动复苏判断基于当前疫情过峰如果后续疫情反复市场存在超预期下行风险5数据可得性局限数据可得性受限部分数据口径不是完全一致斟酌比对使用6分析师调研偏差分析师调研采用的方式方法具有局限性调研结果与实际存在一定偏差请务必阅读正文后免责条款部分4证券研究报告内容目录1二线城市整体出现复苏迹象72为什么节后出现小阳春小阳春是否可持续113政策方面去年开始二线城市调控陆续放松需求逐步释放134需求端未来二线城市存在进一步政策调整空间155供给端二线城市是保交楼重点区域且供地减少亟需盘活存量166风险提示18请务必阅读正文后免责条款部分5证券研究报告图表目录图12022年1月-2023年2月30城二线城市商品房成交面积及同比7图22022年1月-2023年2月30城二线样本城市二手房销售套数及同比8图370个大中城市中二线城市住宅价格指数当月同比9图470个大中城市中二线城市住宅价格指数环比9图52022年1月-2023年2月二线城市商品住宅销售均价及同比10图62022年1月-2023年2月各地区二线城市商品住宅销售均价元平10图72022年1月-2023年2月南京二手房销售套数及同比11图82022年1月-2023年2月南京商品住宅销售均价11图92008年12月-2022年12月个人住房贷款利率12图10二手房-新房传导链条13图11截至2022年12月末32城重点监测的290个项目16图122015年-2022年二线城市住宅用地成交规划建面18表1部分二线城市春节后一周二手房成交套数同比8表22023年以来部分二线城市供地区域分布13表32022年3月以来二线城市政策放松14表42022年部分二线城市首套房贷利率执行情况14表5热点二线城市首套房认定标准15表6成都购房资格15表732个重点城市中二线城市2022年末已停工延期交付问题项目情况单位万平方米套17请务必阅读正文后免责条款部分6证券研究报告春节过后二线市场有回暖吗房价上涨了吗小阳春可持续吗政策空间还有吗1二线城市整体出现复苏迹象春节之后二线城市新房市场呈升温趋势2月30大中城市中二线城市商品房成交面积同比增幅2794如果考虑过节影响用节后可比时间段看节后一周30大中城市中二线城市商品房成交面积迅速回正达57节后36天同比增幅维持在53新房下定速度快于2022年四季度房企周度去化速度创三个月新高图12022年1月-2023年2月30城二线城市商品房成交面积及同比150000成交面积万平同比右轴403020101000000-10-2050000-30-40-50000-602022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022022-01资料来源Wind国海证券研究所样本二线城市包括杭州南京青岛苏州南昌厦门大连南宁2023年开年二手房市场持续强劲样本城市二手房市场从2022年一季度-541的同比恢复到四季度268的同比2023年开年市场延续强劲二手房1月成交量同比达72春节后一周南京杭州青岛等多地的二手房成交量同比都超过了1002月样本城市成交量同比增幅1519截至2月末杭州2月27日二手住宅成交225套创近6个月单日新高苏州1月13日二手住宅成交362套创6个月以来单日新高南京1月13日二手住宅备案515套创2023年以来新高成都2月24日二手房单日成交1127套高于当周日均成交套数355请务必阅读正文后免责条款部分7证券研究报告图22022年1月-2023年2月30城二线样本城市二手房销售套数及同比二手房销售套数套同比3500020030000150250001002000050150000100005000-500-1002022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022022-01资料来源Wind国海证券研究所样本二线城市包括杭州南京青岛苏州南昌厦门大连南宁表1部分二线城市春节后一周二手房成交套数同比城市春节后一周二手房成交套数同比东莞3477杭州1713南宁1557无锡1125成都1027南京1024青岛531苏州394厦门357资料来源Wind国海证券研究所价格止跌企稳从国家统计局价格指数看1月二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降03转为上涨01自2022年8月以来首次止跌从商品住宅销售均价看2月销售均价183525元平同比-34分地区来看大部分地区价格上涨长三角和珠三角地区1月均价环比和同比均上涨环渤海和中西部地区价格环比有所下滑但同比上涨请务必阅读正文后免责条款部分8证券研究报告图370个大中城市中二线城市住宅价格指数当月同比70个大中城市二手住宅价格指数二线城市当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数二线城市当月同比200015001000500000-500-10002011-072018-012012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012011-01资料来源Wind国海证券研究所图470个大中城市中二线城市住宅价格指数环比70个大中城市二手住宅价格指数二线城市环比70个大中城市新建商品住宅价格指数二线城市环比250200150100050000-050-100-1502011-072015-012012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012011-01资料来源Wind国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分9证券研究报告图52022年1月-2023年2月二线城市商品住宅销售均价及同比250000销售均价元平方米同比右轴202000001515000010100000550000000-52023-022022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012022-01资料来源中指院国海证券研究所图62022年1月-2023年2月各地区二线城市商品住宅销售均价元平长三角环渤海中西部珠三角3000025000200001500010000500002023-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022022-01资料来源中指院国海证券研究所以南京为例楼市表现出明显的复苏态势节后二手房市场迅速回温1月成交量同比为143超过去年同期水平2月成交量同比更是达到9192月成交均价同比下滑243环比下降125达293534元平主要是由于交易结构变动南京节后去库存速度明显加快尤其是江宁江北板块的刚需刚改需求得到充分释放拉低了商品住宅的均价请务必阅读正文后免责条款部分10证券研究报告图72022年1月-2023年2月南京二手房销售套数及同比9000二手房销售套数套同比100800080700060600040500020400003000-202000-401000-600-802022-062022-022022-032022-042022-052022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022022-01资料来源Wind国海证券研究所图82022年1月-2023年2月南京商品住宅销售均价销售均价元平4500040000350003000025000200001500010000500002022-082022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-092022-102022-112022-122023-012023-02资料来源中指院国海证券研究所2为什么节后出现小阳春小阳春是否可持续春节后之所以迅速出现小阳春主要是疫情积压需求释放叠加一些扰动因素具体来讲一是积压需求集中释放去年下半年随着利率降低等需求侧利好政策释放一大批购房需求得以积攒但由于疫情因素这波需求并未在去年年末充请务必阅读正文后免责条款部分11证券研究报告分释放多数城市的疫情高峰集中在2022年12月加之随后到来的春节为节后的成交积蓄了需求做好了准备很多客户都是12月前后集中储备节后这波客户集中转化为成交二是学区房因素5月之后这个因素会减退很多春节后的成交量上升和今年很多二线城市在5月前要落户完成多校划片分区有密切关系很多客户提前入市带动成交量上升图92008年12月-2022年12月个人住房贷款利率金融机构人民币贷款加权平均利率个人住房贷款9008007006005004003002001000002009-062008-122009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-12资料来源Wind国海证券研究所但是小阳春基础并不稳固一方面疫情积压需求集中释放后后面需求释放会回归到相对平稳的阶段且此波脉冲式需求释放以刚需换房为主后面月份预计以改善为主成交周期会拉长另一方面传统持续性复苏视角下一般二手房率先启动随后传导到新房但此轮的二手房-新房热度传导顺畅度不及以往周期以往的二手房热到新房热的传导链条之所以能够实现一是预期带动二是价格带动三是换房链条带动二手房市场化更强不会像新房受限价供给节奏影响所以市场启动一般从更市场化的二手市场开始价格和预期体现在二手房市场交易的先行指标景气指数业主涨价业主调价上二手房业主会根据看房量增加进行调价集体调价会形成一致性预期回暖信号便会向新房市场传递常见的置换链条是卖掉老破小买新房改善预期起来价格起来置换链条轮动起来回温信号就会从二手传到新房但在本轮复苏这三个传导条件欠佳请务必阅读正文后免责条款部分12证券研究报告图10二手房-新房传导链条资料来源国海证券研究所今年需求向核心城区全面回归2021年下半年开始为了鼓励房企拿地地方政府加大核心城区土地供应力度与此对应核心区新房供应增加客户整体开始向城市核心区移动比如2023年青岛市辖区第一批次住宅用地共计14宗总占地面积467万平方米其中崂山区2宗市北区3宗李沧区3宗城阳区2宗西海岸新区4宗2023年苏州首次供地集中在六大主城区杭州第一批集中供地大部分供地集中在主城区表22023年以来部分二线城市供地区域分布城市供地区域和数量崂山区2宗市北区3宗李沧区3宗城阳区2宗西海岸青岛新区4宗苏州工业园区3宗吴中区3宗高新区4宗吴江区1宗上城区1宗滨江区1宗萧山区2宗余杭区4宗临平区2杭州宗钱塘区1宗富阳区1宗临安区1宗秦淮区1宗建邺区3宗雨花台区2宗江宁区3宗江北南京新区1宗溧水区3宗西安浐灞生态区2宗航天区1宗长安区1宗高陵2宗资料来源澎湃新闻和讯网财经网凤凰网房产中证网国海证券研究所3政策方面去年开始二线城市调控陆续放松需求逐步释放去年3月以来以郑州为首的二线城市陆续进行政策放松行政层面当前已出台政策包括结合民生政策松限购对高品质住宅提升限价标准据我们不完全统计截至2023年2月20日苏州杭州和西安等近20个二线城市已经在限购区域限购数量等方面进行了调整金融层面当前已经出台的政策包括下调房贷利率部分城市降低首付比例调整首套房认定标准利率方面如武汉厦门和沈阳等一些二线城市首套房贷利率都已突破底线首付比例方面请务必阅读正文后免责条款部分13证券研究报告2022年8月12日南京调整商业性个人住房贷款执行政策有一套住房但贷款结清的买普通住房首付最低30首套房认定标准方面武汉等多个二线城市目前只看存量贷款税收层面当前出台的政策主要包括阶段性换房个税返还契税补贴沈阳南京和杭州等城市均已出台购房税收方面的优惠表32022年3月以来二线城市政策放松政策类别具体措施政策放松城市优化限购区域济南青岛成都西安等优化限购区域调整限调整限购数量郑州兰州无锡苏州等行政层面购数量放低购房门槛放低购房门槛南京沈阳杭州武汉等和取消限购政策取消限购政策哈尔滨武汉经开区等下调房贷利率部分城下调房贷利率郑州徐州常州无锡等金融层面市降低首付比例和调降低首付比例成都石家庄太原等整首套房认定标准调整首套房认定标准济南烟台贵阳温州等阶段性换房个税返还阶段性换房个税返还成都常州郑州等税收层面和契税补贴契税补贴南宁常州南京南昌等资料来源中房网澎湃新闻财联社中国网地产国海证券研究所在诸多利好政策刺激下二线城市二手房市场呈现较稳趋势2022年四个季度无锡二手房成交套数分别为7228套10718套10393套和10746套环比分别为-9384828-303和340二手房成交量全年增长较为明显南京5月20日取消二手房限购之后二手房月成交套数有了明显增加6-8月份二手房成交套数分别为7170套7653套和7064套环比分别为2717674和-770表42022年部分二线城市首套房贷利率执行情况城市1230后调整新利率低于底限bp数南宁LPR-60bp-40bp石家庄LPR-50bp-30bp太原LPR-50bp-30bp长春LPR-50bp-30bp福州LPR-50bp-30bp郑州LPR-50bp-30bp无锡LPR-50bp-30bp温州LPR-50bp-30bp厦门LPR-45bp-25bp天津LPR-40bp-20bp沈阳LPR-40bp-20bp大连LPR-40bp-20bp武汉LPR-40bp-20bp资料来源经纪人调研国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分14证券研究报告4需求端未来二线城市存在进一步政策调整空间首套房认定标准仍有调整空间根据我们经纪人调研目前18个热点二线城市的首套房认定标准有三种情况第一种情况只看存量贷款房贷结清即认定为首套如武汉南京长春等第二种情况看贷款记录和贷款余额即认房又认贷如杭州厦门重庆等第三种情况分限购区和非限购区如苏州限购区像杭州认房又认存量贷款非限购区像武汉只看存量贷款杭州等认房又认贷的二线城市未来政策有进一步放松的空间可以更好满足一些改善住房需求表5热点二线城市首套房认定标准认定标准分类城市认贷不认房武汉南京长春郑州合肥沈阳无锡宁波认房认贷杭州厦门重庆天津成都福州长沙分限购区和非限购区苏州青岛济南资料来源经纪人调研国海证券研究所限购政策设置规则影响购房以成都为例圈层限购规则复杂根据我们经纪人调研从限购区域来看只要具备高新南区内购房资格就可以在成都市任意区域内购买住房具备二圈层购房资格可在二圈层12区及三圈层11区内购买住房具备三圈层购房资格仅可在三圈层11区内购买住房从购买资格来看对社保户籍购买套数有要求要具有拟购房所在限购区域户籍或在拟购房所在限购区域连续缴纳社保12个月以上认买房前最后一个月社保缴纳地但在三圈层新购买商品住房或二手住房的购房人应具有本市户籍或非本市户籍但在本市就业就业证明从购买套数来看单身在成都只能拥有一套住房三圈层不限套数以家庭为单位最多可购买2套房三圈层农村自建房宅基地不算二孩及以上家庭可在现有限购套数基础上新购买1套住房离异时间不满2年任意一方购房都要查上一个家庭的房屋套数超了就无法购房老人投靠子女落户的可以购房但是会占用子女的名额子女无购房资格同样老人不能买房自有住房用于保障性租赁住房出租给新市民青年人等群体5年内不上市交易可一次性新增购买1套住房在成都买第二套住宅必须是成都户口三圈层不限套数预计未来购房资格的可买区域会稳定逐步优化刚性住房需求将进一步得到满足表6成都购房资格资格所在区域可购房区域高新南区高新南区限购区域一限购区域二限购区域一限购区域一限购区域二限购区域二限购区域二备注限购区域一指天府新区高新西区锦江区青羊区金牛区武侯区成华区龙泉驿区新都区温江区双流区郫都区限购区域二指东部新区青白江区新津区简阳市都江堰市彭州市邛崃市崇州市金堂县大邑县蒲江县资料来源经纪人调研成都购房通小程序国海证券研究所总体来讲未来的政策空间或包括利率进一步下调降首付调整认房认贷请务必阅读正文后免责条款部分15证券研究报告标准的城市进一步扩围进一步优化区域限购规则当前多数二线城市房贷利率加点仍比较高只有武汉长春和郑州等少数二线城市突破利率下限我们预计剩余城市利率还有下调空间5供给端二线城市是保交楼重点区域且供地减少亟需盘活存量上一轮扩张周期中二线城市是民营房企重点布局区域对应到目前二线城市是保交楼重点区域据CRIC调研数据截至2022年末32个典型城市重点监测的290个项目中仍处于停工状态的项目有126个间歇式小范围复工的项目有16个二者累计占比近50全面复工的项目仅有62个占比2132个典型城市停工项目涉及尚未交付总建筑面积4532万平方米尚未交付总套数407956套从停工项目所在城市能级来看二线城市占比近8成停工项目涉及总套数312931套总建筑面积3632万平方米图11截至2022年12月末32城重点监测的290个项目间歇式小范围复工6部分复工继续停工3043全面复工21资料来源CRIC调研克而瑞地产研究公众号国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分16证券研究报告表732个重点城市中二线城市2022年末已停工延期交付问题项目情况单位万平方米套城市问题项目个数尚未交付套数尚未交付面积武汉3669266727西安3545448626郑州3540601453昆明1930070316长沙2026354295南宁1423508254成都1819796227福州1110437164天津1111336121济南49259116重庆58933116无锡5511265宁波7299041南京3268532青岛6242030合肥2132318长春286914苏州268210杭州118427资料来源CRIC调研克而瑞地产研究公众号国海证券研究所2022年集中供地量整体减少积极盘活存量形成有效供应仍是未来的重点2022年全年二线城市共推出1578宗土地占2021年全年推出土地宗数的6182022年全年成交土地1381宗占2021年全年成交土地宗数的713相比于2021年2022年二线城市的土地供应宗数有较大幅度的减少2022年二线城市住宅用地共成交规划建筑面积26亿平占2021年全年的604与往年成交量相比供给不足而2019-2021年二线城市住宅用地成交建面分别为56亿平58亿平43亿平请务必阅读正文后免责条款部分17证券研究报告图122015年-2022年二线城市住宅用地成交规划建面7住宅用地成交规划建面亿平654321020152016201720182019202020212022资料来源Wind国海证券研究所6风险提示1房地产市场超预期下行风险当前复苏持续性有待观察可能是节后季节性复苏2对政策解读偏差房地产周期不同分线城市基本面差异导致政策解读判断时存在局限性3调研样本有限不足以反映市场主体各城市分区域有分化现象报告仅反映了可观测样本情况4疫情扰动复苏判断基于当前疫情过峰如果后续疫情反复市场存在超预期下行风险5数据可得性局限数据可得性受限部分数据口径不是完全一致斟酌比对使用6分析师调研偏差分析师调研采用的方式方法具有局限性调研结果与实际存在一定偏差请务必阅读正文后免责条款部分18国海证券股份有限公司政策研究小组介绍夏磊国海证券首席经济学家首席政策地产分析师分析师承诺夏磊本报告中的分析师均具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观的出具本报告本报告清晰准确的反映了分析师本人的研究观点分析师本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收取到任何形式的补偿国海证券投资评级标准行业投资评级推荐行业基本面向好行业指数领先沪深300指数中性行业基本面稳定行业指数跟随沪深300指数回避行业基本面向淡行业指数落后沪深300指数股票投资评级买入相对沪深300指数涨幅20以上增持相对沪深300指数涨幅介于1020之间中性相对沪深300指数涨幅介于-1010之间卖出相对沪深300指数跌幅10以上免责声明本报告的风险等级定级为R3仅供符合国海证券股份有限公司简称本公司投资者适当性管理要求的的客户简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户及或投资者应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司的完整报告为准本公司接受客户的后续问询本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告中的信息均来源于公开资料及合法获得的相关内部外部报告资料本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证不保证其中的信息已做最新变更也不保证相关的建议不会发生任何变更本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告报告中的内容和意见仅供参考在任何情况下本报告中所表达的意见并不构成对所述证券买卖的出价和征价本公司及其本公司员工对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务风险提示市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向本公司或其他专业人士咨询并谨慎决策在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径国海证券股份有限公司获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任郑重声明本报告版权归国海证券所有未经本公司的明确书面特别授权或协议约定除法律规定的情况外任何人不得对本报告的任何内容进行发布复制编辑改编转载播放展示或以其他任何方式非法使用本报告的部分或者全部内容否则均构成对本公司版权的侵害本公司有权依法追究其法律责任国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分