事件：3月15日，国家统计局公布数据显示，2023年1-2月，商品房销售面积15133万平方米，同比-3.6%，商品房销售额15499亿元，同比-0.1%。全国房地产开发投资13669亿元，同比-5.4%
　　销售显著回升，市场有望延续复苏态势
　　2023年1-2月销售面积同比-3.6%，较2022年1-12月的增速上升20.7pct，销售金额同比-0.1%，较2022年1-12月的增速上升26.6pct，特别是住宅项销售金额同比提升了3.5%，同比由负转正，同时销售均价环比也有所提升，整体来看，市场表现好于预期。我们认为，3-4月为传统“小阳春”，期间市场将持续复苏，5-6月由于去年基数较高增速会有一定下行，7月后将再度转为上行，预计全年销售金额同比增速将在0-5%的区间。
　　投资降幅收窄，新开工及竣工数据表现较好
　　2023年1-2月房地产投资同比-5.7%，较2022年全年增速上升4.3pct；1-2月新开工增速同比-9.4%，较2022年全年增速上升30pct；1-2月竣工面积同比+8.0%，较2022年全年增速上升23pct。我们认为，投资数据的复苏主要得益于建安投资的回升，一方面是因为2022年下半年开始各地强调的“保交楼”措施已转化为实际行动落地，多地停工项目被盘活后实现复工和竣工；另一方面，防疫政策优化调整后，施工强度的上升使得多地住房项目复工率显著提升。从全年来看，我们预计建安投资会持续改善，并且随着销售好转，房企拿地积极性也会有一定的边际改善，综上，我们认为地产投资增速仍将持续好转，全年房地产投资增速将在5%左右的水平。
　　资金来源改善，后期将逐步回稳
　　2023年1-2月房地产开发企业到位资金同比-15.1%，较2022年全年增速上升10.8pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-15.0%、-18.2%、-11.4%及-15.3%，其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款等分项较2022年全年均有大幅反弹，这一方面表明销售市场快速好转带动了房企销售回款的快速回升，另一方面也表明全国房企的融资渠道也在逐步改善。我们认为，未来随着销售市场的持续复苏，以及地产“三支箭”的逐步落地，房企到位资金也将持续加速回暖。
　　投资建议：1-2月房地产行业各项数据均显示出明显的复苏迹象，在未来销售有望延续回暖趋势的情况下，行业优质个股的估值将得到修复，继续看好板块的投资机会，建议关注业绩更稳健、安全度较高的龙头房企，包括保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团和万科A等。
　　风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。

研究报告全文：行业数据强劲反弹期待市场持续复苏-房地产行业点评房地产证券研究报告行业点评报告2023年3月16日TableMain评级增持维持重点公司基本状况TableFinance分析师由子沛股价EPSPE简称评级执业证书编号S0740523020005元港币20212022E2023E2024E20212022E2023E2024E保利发展1432324252763605653买入Emailyouzpztscomcn招商蛇口138131414151061029792买入滨江集团9810111418101866956买入分析师陈立万科A1591921232582756963买入华发股份10915-151772-7062执业证书编号S0740520080008备注股价使用2023年月15日收盘价华发股份盈利预测来自wind一致预期Emailchenli02ztscomcn投资要点TableSummary分析师李垚事件3月15日国家统计局公布数据显示2023年1-2月商品房销售面积15133执业证书编号S0740520110003万平方米同比-36商品房销售额15499亿元同比-01全国房地产开发投资13669亿元同比-54Emailliyao01ztscomcn销售显著回升市场有望延续复苏态势基本状况TableProfit上市公司数1152023年1-2月销售面积同比-36较2022年1-12月的增速上升207pct销售金额同比较年月的增速上升特别是住宅项销售金额同比提升了行业总市值百万元-0120221-12266pct146156935同比由负转正同时销售均价环比也有所提升整体来看市场表现好于预期行业流通市值百万719637我们认为3-4月为传统小阳春期间市场将持续复苏5-6月由于去年基数较高增速会有一定下行7月后将再度转为上行预计全年销售金额同比增速将在0-5的区间行业TableQuotePic元-市场走势对比投资降幅收窄新开工及竣工数据表现较好20001500沪深300申万房地产10002023年1-2月房地产投资同比-57较2022年全年增速上升43pct1-2月新开工500增速同比-94较2022年全年增速上升30pct1-2月竣工面积同比80较2022-年全年增速上升23pct我们认为投资数据的复苏主要得益于建安投资的回升一方-500-1000面是因为2022年下半年开始各地强调的保交楼措施已转化为实际行动落地多地停工-1500项目被盘活后实现复工和竣工另一方面防疫政策优化调整后施工强度的上升使得-2000多地住房项目复工率显著提升从全年来看我们预计建安投资会持续改善并且随着-2500-3000销售好转房企拿地积极性也会有一定的边际改善综上我们认为地产投资增速仍将持续好转全年房地产投资增速将在5左右的水平22-0922-0422-0522-0622-0722-0822-1022-1122-1223-0123-0223-0322-03资金来源改善后期将逐步回稳公司持有该股票比例相关报告TableReport2023年1-2月房地产开发企业到位资金同比-151较2022年全年增速上升108pct分项来看国内贷款自筹资金定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-150-182-114及-153其中国内贷款定金及预收款个人按揭贷款等分项较2022年全年均有大幅反弹这一方面表明销售市场快速好转带动了房企销售回款的快速回升另一方面也表明全国房企的融资渠道也在逐步改善我们认为未来随着销售市场的持续复苏以及地产三支箭的逐步落地房企到位资金也将持续加速回暖投资建议1-2月房地产行业各项数据均显示出明显的复苏迹象在未来销售有望延续回暖趋势的情况下行业优质个股的估值将得到修复继续看好板块的投资机会建议关注业绩更稳健安全度较高的龙头房企包括保利发展华发股份招商蛇口滨江集团和万科A等风险提示销售不及预期房地产政策放松力度不及预期请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告1行业宏观数据汇总2023年1-2月商品房销售面积15133万平方米同比下降-36增速较2022年全年上升207pct其中住宅销售面积下降06办公楼销售面积下降30商业营业用房销售面积下降23商品房销售额15449亿元同比下降01增速较2022年全年上升266pct其中住宅销售额上升35办公楼销售额下降35商业营业用房销售额下降2092023年1-2月全国房地产开发投资完成额13669亿元同比下降57增速较2022年全年上升43pct其中住宅投资10273亿元同比下降46增速较2022年全年上升49pct住宅投资占房地产开发投资的比重为752图表1行业宏观数据汇总2022年1-12月2023年1-2月2022年12月2022年2月指标相比上月相比上月累计值占比累计同比变化百分累计值占比累计同比变化百分当月值当月环比当月同比当月值当月环比当月同比点点商品房销售面积万平米1358371000-243-10151331000-3620714587448-3151513337-36其中住宅114631844-268-0613387885-0626211904385-31513387125-06办公楼326424-33-3024616-300-2674441100-190246-446-300商业营业用房823961-89-5065543-230-1411006655-336655-349-230销售商品房销售金额亿元1333081000-267-01154491000-0126614660494-2771544954-01其中住宅116747876-28301141349153531812559437-2671413412535办公楼452834-37-1030820-350-3136851829-89308-550-351商业营业用房812761-161-6066243-209-48870509-462662-239-208房地产开发投资完成额亿元1328951000-100-02136691000-57439032-89-12213669513-57其中住宅100646757-95-0310273752-46496631-115-12610273549-46办公楼529140-114-0161445-763846599-133614320-77商业营业用房1064780-14401103175-170-2680248-1321031285-170房屋新开工面积万平米1205871000-394-05135671000-94308955132-44313567515-94投资其中住宅88135731-398-039891729-873116401104-4379891545-87办公楼318026-391003732793484311661-39237320193商业营业用房819568-419-0787965-17824158788-498879498-178土地购置面积万平米84551000-538-08100521000-53404102340-5851597561-516土地成交价款亿元75911000-477-0891661000-484-07153030-508157530-513房企到位资金亿元1489791000-259-02213311000-15210712666169-28721331684-152其中国内贷款17388117-254153489164-1501041564509-5534891230-150利用外资7801-274-08500-345-71122448-3115-592-328资金自筹资金52940355-191-166342297-182093946-46-3486342607-182定金及预收款49289331-333037112333-1142194688317-3107112517-114个人按揭贷款23815160-265-033495164-1531121945131-2943495797-152来源Wind中泰证券研究所-2-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告图表2各都市圈宏观数据汇总2022年1-12月分城市月度数据滞后全国数据累计同比当月同比当月环比指标京津冀江浙沪珠三角中原川渝京津冀江浙沪珠三角中原川渝京津冀江浙沪珠三角中原川渝商品房销售面积-2358-2688-2441-1740-2570-3656-1769-2062-3590-293262024731654454825492其中住宅-2548-2917-2754-1822-3044-3756-1339-2282-3445-312857833924558655424371商品房销售金额-2248-2598-2890-2370-3009-2998-1140-2845-3614-275783244031855475245425其中住宅-2393-2733-3099-2465-3201-3033-899-2988-3421-288077903573728575444788房地产开发投资完成额-539-186-1433-737-1000-038173-510-2704-2257-1171-17531239644581房屋新开工面积-3901-3691-4698-3849-3561-2890-4785-5447-4045-515512814828265122381451其中住宅-3914-3727-5006-3949-3423-3465-4502-5037-4208-4811111301006507115271036来源Wind中泰证券研究所2销售显著回升市场有望延续复苏态势2023年1-2月销售面积同比-36较2022年1-12月的增速上升207pct销售金额同比-01较2022年1-12月的增速上升266pct特别是住宅项销售金额同比提升了35同比由负转正同时销售均价环比也有所提升整体来看销售表现好于市场预期分区域销售来看东部中部西部及东北地区销售规模分别同比-22-55-43和26东北区域表现最强东部次之各区域销售增速均有所回升展望未来我们认为3-4月为传统小阳春期间市场将持续复苏5-6月由于去年基数较高增速会有一定下行7月后将再度转为上行预计全年销售金额同比增速将在0-5的区间根据过去几年地产成交同比情况来看地产小周期一般为2-3年左右见图3且在政策调控下波动幅度逐渐减小但受疫情影响波动幅度大增从销售数据当月值来看图51-2月销售均价环比上行表明当前市场正在回暖从30大中城市成交面积同比增速高频数据来看图4一二三线城市正在同步回升分都市圈来看图61-2月份各都市圈的累计销售数据仍为负增长从库存情况来看在过去一段时间市场销售遇冷的情况下我国商品房库存面积增速上行整体待售面积上升图表3房地产销售面积与销售金额累计同比增速图表430大中城市成交面积同比增速销售面积累计同比销售额累计同比一线城市二线城市三线城市160500140120400100803006040200201000-200-40-60-100来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所-3-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告图表5销售均价当月同比增速图表6各都市圈销售面积累计同比增速当月销售均价元平销售面积当月同比京津冀江浙沪珠三角中原都市圈川渝都市圈销售面积当月环比150106008010400601001020010000409800502096000940009200-209000-50-4088008600-602022-032022-052022-072022-092022-112023-01-100来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所图表7库存总面积及同比增速图表8各类商品房库存面积同比增速商品房待售面积万平商品房待售面积同比住宅办公楼商业营业用房80000203070000152060000105000051040000030000-5020000-10-1010000-150-20-20-30来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所图表9分地区销售面积增速图表10PSL新增投放与累计同比增速PSL新增投放累计值累计同比41200035026033001000022502001800001506000100-1东部地区中部地区西部地区东北地区50-240000-220-3-502000-4-100-5-4300-150-6-5502017-052023-022016-092017-012017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-062021-102022-022022-062022-102016-05来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所-4-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告3投资降幅收窄新开工及竣工数据表现较好2023年1-2月房地产投资同比-57较2022年全年增速上升43pct1-2月新开工增速同比-94较2022年全年增速上升30pct1-2月竣工面积同比80较2022年全年增速上升23pct我们认为投资数据的复苏主要得益于建安投资的回升一方面是因为2022年下半年开始各地强调的保交楼措施已转化为实际行动落地多地停工项目被盘活后实现复工和竣工另一方面防疫政策优化调整后施工强度的上升使得多地住房项目复工率显著提升从全年来看我们预计建安投资会持续改善并且随着销售好转房企拿地积极性也会有一定的边际改善综上我们认为地产投资增速仍将持续好转全年房地产投资增速将在5左右的水平图表11房地产开发投资完成额与新开工情况图表12土地购置与成交情况房地产开发投资完成额新开工面积当月土地成交均价元平土地购置面积累计同比土地成交价款累计同比5160000014000-5-1012000-10-2010000-158000-30-206000-25-404000-30-502000-350-60-40-45来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所图表13100大中城市住宅类用地成交溢价率图表14房屋新开工施工竣工面积累计同比一线城市二线城市三线城市新开工面积施工面积竣工面积1608014060120401008020600402018-032018-122019-092020-062021-032021-122022-09-20200-402015-032016-032017-032018-032019-032020-032021-032022-03-60来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所-5-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告4资金来源改善后期将逐步回稳2023年1-2月房地产开发企业到位资金同比-151较2022年全年增速上升108pct分项来看国内贷款自筹资金定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-150-182-114及-153其中国内贷款定金及预收款个人按揭贷款等分项较2022年全年均有大幅反弹这一方面表明销售市场快速好转带动了房企销售回款的快速回升另一方面也表明全国房企的融资渠道也在逐步改善我们认为未来随着销售市场的持续复苏以及地产三支箭的逐步落地房企到位资金也将持续加速回暖图表15房地产开发到位资金累计同比增速图表16住房贷款利率走势合计国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款首套平均房贷利率二套房贷平均利率120701006580606040552050019031907191120032007201121032107211122032207221145-2040-40-60来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所5政策持续放松房价增速同比下滑从近期70城市房价指数当月同比走势来看近期房价增速有所下滑一定程度上反映了前期较冷的销售表现由于前期销售较弱叠加保交楼政策推动项目快速竣工使得全国住宅库销比有所上升同时在中央贯彻房住不炒的方针以及当前销售均价企稳的情况下我们预计2023年房价将保持整体平稳的态势图表1770城房价指数当月同比图表18全国住宅库销比70城总计一线城市二线城市三线城市库销比库存面积三个月移动平均销售面积4035353302525202151510150052016-022017-022018-022019-022020-022021-022022-02-50-102017-032018-032019-032020-032021-032022-03来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所-6-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告图表19M2同比增速141312111098762021-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022019-02来源Wind中泰证券研究所6板块龙头公司处于低位看好长期投资价值从A股和港股地产板块表现来看近期房地产板块弱于大盘绝对估值仍处低位我们认为房地产板块龙头公司销售表现强劲未来将充分受益于市占率的提升同时整体政策端以宽松为主行业基本面有所改善板块估值有望修复值得重点关注图表20A股地产板块市盈率图表21H股地产板块市盈率申万房地产PETTM申万房地产PE沪深300PETTM恒生地产类PETTM恒生地产类PE恒生指数PETTM402501612035141002003012802515010208601001564010450205200002015-03-242017-03-242019-03-242021-03-242015-03-202017-03-202019-03-202021-03-20来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所7投资建议1-2月房地产行业各项数据均显示出明显的复苏迹象在未来销售有望延续回暖趋势的情况下行业优质个股的估值将得到修复继续看好板块的投资机会建议关注业绩更稳健安全度较高的龙头房企包括保利发展华发股份招商蛇口滨江集团和万科A等-7-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告8风险提示销售不及预期房地产政策放松力度不及预期-8-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告投资评级说明评级说明买入预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在15以上增持预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级持有预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在-105之间减持预期未来612个月内相对同期基准指数跌幅在10以上增持预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在10以上行业评级中性预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在-1010之间减持预期未来612个月内对同期基准指数跌幅在10以上备注评级标准为报告发布日后的612个月内公司股价或行业指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准另有说明的除外重要声明中泰证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断可能会随时调整本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议市场有风险投资需谨慎在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者应注意在法律允许的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息本报告版权归中泰证券股份有限公司所有事先未经本公司书面授权任何机构和个人不得对本报告进行任何形式的翻版发布复制转载刊登篡改且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改-9-请务必阅读正文之后的重要声明部分