行业复苏和政策呵护的背景下，持续看好房地产板块贝塔机遇
　　开年以来随着经济复苏和政策发力，房地产市场迎来积极变化，开发投资、新开工、销售、到位资金等重点指标同比降幅均出现收窄，竣工同比转正。但行业依然处于调整之中，复苏之势明确，路径可能存在波折，依然需要供需两端政策的持续支持。在行业复苏和政策呵护的大背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势，在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机。
　　开发投资降幅收窄，行业景气有所恢复
　　1-2月全国房地产开发投资同比下滑5.7%，降幅较22年12月收窄4.3pct。从拿地、开工、施工、竣工等数据的情况来看，行业景气度有所恢复，但仍处在调整阶段。1、年初300城住宅类土地供求规模仍然较低，溢价率在一二线城市带动下略有回升，城投托底拿地现象有所缓解，但全国性民营房企普遍未恢复系统性拿地。2、年初销售回暖、疫情防控优化和保交楼政策共同推动新开工和施工面积同比降幅显著收窄。3、保交付和工程延期等因素推动竣工面积由降转升。
　　经济复苏推动地产销售企稳，对后市谨慎乐观
　　年初以来尤其是春节过后，随着经济复苏，地产需求端政策效力得以更好发挥作用，前期积压需求逐步释放，推动房地产销售同比降幅收窄，房价下跌趋势有所缓和。进入3月以后，新房成交高频数据较2月末出现了一定下滑，但我们对于新房市场复苏仍然持谨慎乐观态度。乐观源自经济复苏和地产政策支持仍在持续，二手房市场的持续复苏，以及2月贝壳领先指标传递出的积极信号。若未来2-3个月内二手房成交量能够继续保持高位，有望带动价的温和上涨，并进一步推动新房供需的修复。谨慎源自对于低能级城市购房需求的担忧，以及房企在推盘上依旧偏谨慎的态度。
　　到位资金降幅收窄，房企现金流有望持续改善
　　1-2月全国房地产开发企业到位资金同比下降15.2%，降幅较22年12月收窄13.5pct。今年以来，以“改善优质头部房企资产负债表”为核心的地产金融支持政策仍在持续落地：中债增先后支持6家民营房企发债59亿元，多家房企持续推进股权融资方案，房企信用风险蔓延的态势已经得到有效缓解。此外，央行多次表示保交付是结构性货币政策的重点方向之一。随着房地产销售的企稳，以及供求两端政策的持续发力，我们预计房企现金流有望持续改善。
　　投资建议
　　重点推荐1）A股开发：华发股份、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团；2）具备资源整合空间的房企：城建发展、华联控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。
　　风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告房地产行业基本面迎来积极变化华泰研究房地产开发增持维持2023年3月15日中国内地行业月报房地产服务增持维持研究员陈慎行业复苏和政策呵护的背景下持续看好房地产板块贝塔机遇SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO834862128972228开年以来随着经济复苏和政策发力房地产市场迎来积极变化开发投资新开工销售到位资金等重点指标同比降幅均出现收窄竣工同比转正研究员刘璐但行业依然处于调整之中复苏之势明确路径可能存在波折依然需要供SACNoS0570519070001liulu015507htsccom需两端政策的持续支持在行业复苏和政策呵护的大背景下我们持续看好SFCNoBRD825862128972218房地产板块的贝塔机遇看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优研究员林正衡势在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccomSFCNoBRC046862128972087开发投资降幅收窄行业景气有所恢复联系人陈颖1-2月全国房地产开发投资同比下滑57降幅较22年12月收窄43pctSACNoS0570122050022chenying019881htsccom从拿地开工施工竣工等数据的情况来看行业景气度有所恢复但仍8675582492388处在调整阶段1年初300城住宅类土地供求规模仍然较低溢价率在一二线城市带动下略有回升城投托底拿地现象有所缓解但全国性民营房企行业走势图普遍未恢复系统性拿地2年初销售回暖疫情防控优化和保交楼政策共同推动新开工和施工面积同比降幅显著收窄3保交付和工程延期等因素房地产开发房地产服务推动竣工面积由降转升沪深30044经济复苏推动地产销售企稳对后市谨慎乐观29年初以来尤其是春节过后随着经济复苏地产需求端政策效力得以更好发14挥作用前期积压需求逐步释放推动房地产销售同比降幅收窄房价下跌1趋势有所缓和进入3月以后新房成交高频数据较2月末出现了一定下滑16但我们对于新房市场复苏仍然持谨慎乐观态度乐观源自经济复苏和地产政Mar-22Jul-22Nov-22Mar-23策支持仍在持续二手房市场的持续复苏以及2月贝壳领先指标传递出的资料来源Wind华泰研究积极信号若未来2-3个月内二手房成交量能够继续保持高位有望带动价的温和上涨并进一步推动新房供需的修复谨慎源自对于低能级城市购房重点推荐需求的担忧以及房企在推盘上依旧偏谨慎的态度目标价股票名称股票代码当地币种投资评级到位资金降幅收窄房企现金流有望持续改善华发股份600325CH1334买入1-2月全国房地产开发企业到位资金同比下降152降幅较22年12月收万科A000002CH2436买入窄135pct今年以来以改善优质头部房企资产负债表为核心的地产招商蛇口001979CH1788买入金融支持政策仍在持续落地中债增先后支持6家民营房企发债59亿元滨江集团002244CH1323买入多家房企持续推进股权融资方案房企信用风险蔓延的态势已经得到有效缓建发股份600153CH1823买入新城控股601155CH2299买入解此外央行多次表示保交付是结构性货币政策的重点方向之一随着房金地集团600383CH1210买入地产销售的企稳以及供求两端政策的持续发力我们预计房企现金流有望城建发展600266CH645买入持续改善华联控股000036CH448增持华润置地1109HK4429买入中国海外发展买入投资建议688HK2800龙湖集团960HK4002买入重点推荐1A股开发华发股份万科A招商蛇口滨江集团建发股华润万象生活1209HK4663买入份新城控股金地集团2具备资源整合空间的房企城建发展华联中海物业2669HK1360买入控股3港股开发华润置地中国海外发展龙湖集团4物管公司保利物业6049HK7036买入华润万象生活中海物业保利物业万物云招商积余新大正万物云2602HK5687买入招商积余买入001914CH1950新大正002968CH3105买入风险提示疫情不确定性行业政策不确定性基本面下行部分房企经营风险资料来源华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1房地产正文目录开发投资降幅收窄行业景气有所恢复3开发投资当月同比降幅收窄3新开工当月同比降幅收窄竣工由降转升4经济复苏推动地产销售企稳对后市谨慎乐观6到位资金降幅收窄房企现金流有望持续改善8投资建议11重点推荐标的11华发股份000002CH买入目标价1334元11万科A000002CH买入目标价2436元11招商蛇口001979CH买入目标价1788元11滨江集团002244CH买入目标价1323元11建发股份600153CH买入目标价1823元12新城控股601155CH买入目标价2299元12金地集团600383CH买入目标价1210元12城建发展600266CH买入目标价645元12华联控股000036CH增持目标价448元12华润置地1109HK买入目标价4429港元13中国海外发展0688HK买入目标价2800港元13龙湖集团0960HK买入目标价4002港元13华润万象生活1209HK买入目标价4663港元13中海物业2669HK买入目标价1360港元13保利物业6049HK买入目标价7036港元14万物云2602HK买入目标价5687港币14招商积余001914CH买入目标价1950元14新大正002968CH买入目标价3105元14风险提示15免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2房地产开发投资降幅收窄行业景气有所恢复2023年1-2月全国房地产开发投资同比下滑57降幅较2022年12月收窄43pct从拿地开工施工竣工等数据的情况来看行业景气度有所恢复但仍处在调整阶段1年初300城住宅类土地供求规模仍然较低溢价率在一二线城市带动下略有回升城投托底拿地现象有所缓解但全国性民营房企普遍未恢复系统性拿地根据中指院的数据2023年1-2月300城住宅类土地供应建面同比下滑40其中一线二线三四线分别同比-6935-57住宅类土地成交建面同比下滑34其中一线二线三四线分别同比-679-44住宅类土地成交金额同比下滑20其中一线二线三四线分别同比-7285-43住宅类土地成交溢价率为5流拍率为162年初销售回暖疫情防控优化和保交楼政策共同推动新开工和施工面积同比降幅显著收窄得益于年初房地产销售的回暖2023年1-2月新开工面积同比下滑94降幅较2022年12月收窄349pct在疫情防控优化和保交楼政策的支持下1-2月净停工面积同环比均出现收缩推动施工面积同比降幅较2022年12月收窄28pct至443保交付和工程延期等因素推动竣工面积由降转升2023年1-2月竣工面积同比上升80较2022年12月提高146pct主要因为保交付政策的持续发力以及部分本应于去年竣工的工程受防疫政策和房企现金流压力的影响延期至年初竣工后续竣工的持续修复有待于销售企稳和保交付政策的继续落地开发投资当月同比降幅收窄2023年1-2月全国房地产开发投资累计完成额为14万亿元累计同比下降57其中住宅开发投资累计完成额为10万亿元累计同比下降46图表1全国房地产开发投资累计完成额图表2全国房地产开发投资完成额当月值万亿元亿元房地产开发投资当月完成额左轴房地产开发投资累计完成额左轴当月环比右轴16151800060累计同比右轴当月同比右轴14160005010401214000530101200020100008010800060-560004-10-104000-2022000-300-150-402017201820192020202120222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-021-2M2023资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3房地产图表3全国住宅开发投资累计完成额图表4全国住宅开发投资完成额当月值万亿元亿元住宅开发投资累计完成额左轴住宅开发投资当月完成额左轴122014000当月环比右轴60累计同比右轴当月同比右轴5010151200040101000083058000206100600004-54000-102-10-202000-300-150-402017201820192020202120222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-021-2M2023资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究新开工当月同比降幅收窄竣工由降转升2023年1-2月全国房屋新开工面积为14亿平累计同比下降94其中住宅新开工面积为10亿平累计同比下降87图表5全国房屋新开工面积累计值图表6全国房屋新开工面积当月值亿平万平当月新开工面积万平左轴房屋新开工面积累计值左轴当月环比右轴253016000当月同比右轴60累计同比右轴2014000204010120002015010000-108000010-206000-20-3054000-40-4020000-500-602017201820192020202120222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-021-2M2023资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究图表7全国住宅新开工面积累计值图表8全国住宅新开工面积当月值亿平万平当月住宅新开工面积左轴住宅新开工面积累计值左轴当月环比右轴12000当月同比右轴6018累计同比右轴3016201000040141012800020010-10860000-2064000-204-30-4022000-400-500-602017201820192020202120221-2M20232022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022022-02资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4房地产2023年1-2月全国房屋施工面积为75亿平累计同比下降442023年1-2月全国房屋竣工面积为13亿平累计同比上升8图表9全国房屋施工面积累计值图表10全国房屋竣工面积累计值亿平房屋施工面积累计值左轴亿平房屋竣工面积累计值亿平左轴120累计同比右轴101215累计同比右轴81001010645808206006-2-5404-4-10-6202-15-80-100-202021201720182019202020212022201720182019202020221-2M20231-2M2023资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5房地产经济复苏推动地产销售企稳对后市谨慎乐观年初以来尤其是春节过后随着经济复苏地产需求端政策效力得以更好发挥作用前期积压需求逐步释放推动房地产销售同比降幅收窄房价下跌趋势有所缓和2023年1-2月全国商品房销售面积和金额同比下降3601降幅较2022年12月收窄279276pct房价方面1月70城新房价格环比持平二手房价格环比下跌03较2022年12月分别改善0201pct房价环比下跌的城市数量有所减少进入3月以后新房成交高频数据较2月末出现了一定下滑我们认为原因有二一是部分城市2月末可能存在集中网签导致数据出现波动如青岛宁波佛山温州眉山等二是部分低能级城市在积压需求释放后出现一定疲态一二线城市的复苏相对更有持续性3月1-13日60城新房日均成交面积较2月-01其中一线二线三线城市分别059-11但我们对于新房市场复苏仍然持谨慎乐观态度乐观源自经济复苏和地产政策支持仍在持续二手房市场的持续复苏以及2月贝壳领先指标传递出的积极信号若未来2-3个月内二手房成交量能够继续保持高位有望带动价的温和上涨并进一步推动新房供需的修复根据Wind的数据3月1-13日26城二手房日均成交面积较2月27其中一线二线三线城市分别143322谨慎源自对于低能级城市购房需求的担忧以及房企在推盘上依旧偏谨慎的态度根据中指院的数据2月27日-3月5日31城取证面积260万平虽然同比21但仍是低于历史平均的周度取证水平2017年以来周度平均为341万平后续需要持续跟踪二手房量价变化以及房企的推盘动作2023年1-2月全国商品房销售面积为15亿平累计同比下降36其中商品住宅销售面积为13亿平累计同比下降06图表11全国商品房销售面积累计值图表12全国商品房销售面积当月值亿平万平当月商品房销售面积左轴商品房销售面积累计值左轴当月环比右轴20102000080累计同比右轴当月同比右轴18180005601616000014140004012-5120002010-10100008-15800006-206000-20440002-25-4020000-300-602017201820192020202120222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-021-2M2023资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6房地产图表13全国商品住宅销售面积累计值图表14全国商品住宅销售面积当月值亿平万平当月商品住宅销售面积左轴商品住宅销售面积累计值左轴当月环比右轴181016000当月同比右轴80累计同比右轴1651400060140120004012-5100001020-1088000-15066000-20-20440002-252000-400-300-602017201820192020202120222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-021-2M2023资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究2023年1-2月全国商品房销售金额为15万亿元累计同比下降01其中商品住宅销售金额为14万亿元累计同比上升35图表15全国商品房销售金额累计值图表16全国商品房销售金额当月值万亿元亿元商品房销售额当月值左轴商品房销售额累计值左轴当月环比右轴202020000当月同比右轴80累计同比右轴181518000601610160001451400040120120002010-5100008-10800006-156000-204-2040002-25-4020000-300-602017201820192020202120222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-021-2M2023资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究图表17全国商品住宅销售金额累计值图表18全国商品住宅销售金额当月值万亿元亿元商品住宅销售额当月值左轴商品住宅销售额累计值左轴当月环比右轴182018000当月同比右轴80累计同比右轴161516000601014140005401201200010-510000208-10800006-15-2060004-20-2540002-40-3020000-350-602017201820192020202120222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-021-2M2023资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7房地产到位资金降幅收窄房企现金流有望持续改善2023年1-2月全国房地产开发企业到位资金同比下降152降幅较2022年12月收窄135pct具体来看11-2月定金及预收款个人按揭贷款同比下滑114153降幅较2022年12月收窄196142pct2国内贷款自筹资金同比下滑150182降幅较2022年12月扩大95收窄165pct今年以来以改善优质头部房企资产负债表为核心的地产金融支持政策仍在持续落地中债增先后支持6家民营房企发债59亿元多家房企持续推进股权融资方案房企信用风险蔓延的态势已经得到有效缓解此外央行多次表示保交付是结构性货币政策的重点方向之一随着房地产销售的企稳以及供求两端政策的持续发力我们预计房企现金流有望持续改善2023年1-2月房地产开发企业到位资金为21万亿元累计同比下降152图表19房地产开发企业到位资金累计值图表20房地产开发企业到位资金当月值亿平房屋竣工面积累计值亿平左轴房地产开发资金当月值亿元左轴121530000当月环比右轴80累计同比右轴当月同比右轴10102500060540820000020615000-504-1010000-202-155000-400-200-602017201820192020202120222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-021-2M2023资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读8房地产拆分到位资金的主要构成2023年1-2月房地产开发企业到位资金中国内贷款为03万亿元累计同比下降150图表21房地产开发企业到位资金中国内贷款累计值图表22房地产开发企业到位资金中国内贷款当月值房地产开发资金中国内贷款累计值万亿元左轴国内贷款当月值亿元累计同比右轴4500当月环比2003020当月同比1540002515010350020530001000250015-550-10200010-1515000-20051000-25-5000-305000-1002017201820192020202120221-2M20232022-102022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-112022-122023-022022-02资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究2023年1-2月房地产开发企业到位资金中自筹资金为06万亿元累计同比下降182图表23房地产开发企业到位资金中自筹资金累计值图表24房地产开发企业到位资金中自筹资金当月值房地产开发资金中自筹资金累计值万亿元左轴自筹资金当月额亿元左轴累计同比右轴9000当月环比右轴80715当月同比右轴80006106070005540600004500020-534000-10023000-15-2020001-20-400-2510000-602017201820192020202120221-2M20232022-052022-102022-032022-042022-062022-072022-082022-092022-112022-122023-022022-02资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读9房地产2023年1-2月房地产开发企业到位资金中定金及预收款为07万亿元累计同比下降114图表25房地产开发企业到位资金中定金及预收款累计值图表26房地产开发企业到位资金中定金及预收款当月值房地产开发资金中定金及预收款累计值万亿元左轴定金及预收款当月额亿元左轴累计同比右轴9000当月环比右轴60820当月同比右轴800071040700060600020550004-10040003-203000-202-3020001-400-4010000-602017201820192020202120221-2M20232022-052022-102022-032022-042022-062022-072022-082022-092022-112022-122023-022022-02资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究2023年1-2月房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款为03万亿元累计同比下降153图表27房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款累计值图表28房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款当月值房地产开发资金中个人按揭贷款累计值万亿元左轴累计同比右轴个人按揭贷款当月额亿元左轴4500当月环比右轴1003520当月同比右轴1540008030103500602553000040202500-52015-102000010-151500-20-20051000-25-4000-305000-602017201820192020202120221-2M20232022-112022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-122023-022022-02资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读10房地产投资建议开年以来随着经济复苏和政策发力房地产市场迎来积极变化开发投资新开工销售到位资金等重点指标同比降幅均出现收窄竣工同比转正但行业依然处于调整之中复苏之势明确路径可能存在波折依然需要供需两端政策的持续支持在行业复苏和政策呵护的大背景下我们持续看好房地产板块的贝塔机遇看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机重点推荐1A股开发华发股份万科A招商蛇口滨江集团建发股份新城控股金地集团2具备资源整合空间的房企城建发展华联控股3港股开发华润置地中国海外发展龙湖集团4物管公司华润万象生活中海物业保利物业万物云招商积余新大正重点推荐标的华发股份000002CH买入目标价1334元公司2月在上海杭州没有新推盘的情况下销售金额同比2931-2月累计同比85远超百强房企23年可售货值充裕结合市场复苏或将推动公司全年销售实现正增长我们维持2022-2024年EPS为121139168元的盈利预测可比公司平均2023PE为67倍Wind一致预期考虑到公司销售的亮眼表现我们认为公司合理2023PE为96倍目标价1334元维持买入评级最新报告日期2023年3月1日风险提示疫情行业政策行业基本面下行利润率下行投资收益和少数股东损益占比波动风险万科A000002CH买入目标价2436元公司2月12日发布定增预案募资总额不超过150亿募资用途用于公司位于郑州鞍山中山西安等地的11个项目开发以及补充流动资金45亿元第三支箭政策以来公司频获融资支持此次定增彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿我们维持2022-2024年EPS为200210234元的预测参考可比公司2023年PE均值116xWind予以2023年116xPE予以目标价2436元维持买入评级最新报告日期2023年2月13日风险提示行业销售下滑公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险招商蛇口001979CH买入目标价1788元公司1月6日发布2022年度业绩预告公司预计2022年归母净利润38-46亿同比下降5565-6336因行业下行对短期内毛利率下行幅度及减值损失影响超我们预期我们预计公司2022-2024年归母净利为421545958亿元参考可比公司2024年103倍PE估值Wind一致预期公司融资优势显著我们认为公司2024年合理PE估值为144倍目标价1788元维持买入评级最新报告日期2023年1月9日风险提示定增事项推进不及预期行业销售下滑滨江集团002244CH买入目标价1323元公司10月26日披露三季报1-3Q2022实现营收1987亿元同比-19归母净利润206亿元同比55我们预计22-24年EPS为126144166元可比公司2022年平均PEWind一致预期为74倍考虑到公司销售拿地和融资优势突出是民营房企中的稀缺优质标的我们认为公司合理2022PE为105倍目标价1323元维持买入评级最新报告日期2022年10月26日风险提示疫情行业政策区域市场少数股东损益占比波动风险免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读11房地产建发股份600153CH买入目标价1823元1月13日晚公司发布筹划重大资产重组进展公告拟以63亿元现金收购美凯龙601828CH1528HK2995的股份本次交易完成后公司可能成为美凯龙控股股东融资优势充沛土储以及周转能力推动地产业务逆势增长大举收购彰显实力因本次收购未完成我们预计22-24年EPS为217251301元大型房企和供应链企业对应23年Wind一致预期PE均值为8997x考虑多元折价我们给予公司23年地产业务76xPE折价15供应链业务70xPE折价28予以目标价1823元重申买入评级最新报告日期2023年1月16日风险提示行业销售下行风险大宗价格波动风险新城控股601155CH买入目标价2299元3月13日公司发布非公开发行A股股票预案由于方案尚需等待证监会核准我们维持2022-2024年EPS分别为113183242元的预测参考可比公司2024年9倍PE估值作为一家财务相对稳健的民企公司商业外拓积极双轮驱动路径日益清晰中债增信成功发债以及本次再融资机遇的把握加大了公司的财务安全性分红计划顺延至2025年彰显公司诚意我们认为公司2024年合理PE估值为95倍目标价2299元维持买入评级最新报告日期2023年3月14日风险提示行业销售下滑风险三四线商业地产竞争加剧金地集团600383CH买入目标价1210元10月27日公司发布三季报期内公司实现营收5308亿元同比-15实现归母净利润334亿元同比08EPS074元公司财务稳定管理层态度积极持续购买债券彰显信心我们预计公司2022-2024年EPS为200214226元可比公司2022年Wind一致预期PE为605给予公司2022年605倍PE目标价1210元维持买入评级最新报告日期2022年10月30日风险提示行业销售下滑风险股东减持风险城建发展600266CH买入目标价645元公司1-2月销售金额实现高速增长主要得益于北京存量项目续销公司在北京拥有充裕货值22年销冠天坛府有望加推在手项目和拿地资金充裕叠加北京市场复苏有望推动公司23年销售金额持续增长此外公司通过收购兴瑞公司将望坛棚改的全部开发收益收入囊中凸显集团支持我们维持22-24EPS分别为-042043056元的盈利预测可比公司平均2023PE为124倍考虑到公司销售和业绩的积极改善以及潜在整合空间我们认为合理2023PE为15倍目标价645元维持买入评级最新报告日期2023年2月28日风险提示疫情发展不确定性区域市场风险棚改和一级开发项目进展不及预期的风险股权投资导致业绩波动的风险华联控股000036CH增持目标价448元公司10月26日发布三季报1-3Q2022实现营收50亿元同比-39归母净利润07亿元同比-55公司短期业绩与华联城市中心的去化进度密切相关长期转型进程在恒裕入主后有所加快但落地仍需观察我们维持2022-2024年EPS为028032036元的盈利预测可比公司平均2022PEWind一致预期为12倍考虑到实控人加速推进公司转型的决心我们认为公司合理2022PE为16倍目标价448元维持增持评级最新报告日期2022年10月26日风险提示存量项目去化风险转型风险旧改项目不确定性免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读12房地产华润置地1109HK买入目标价4429港元公司1H22营收同比-1至729亿元核心净利润同比2至102亿元毛利率同比-44pct至269我们预计2022-2024年EPS为469518588元可比公司2022PE均值为69倍Wind一致预期考虑公司公司强大的不动产经营能力和融资优势我们认为公司合理2022PE为83倍目标价4429港币维持买入评级最新报告日期2022年9月2日风险提示疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务盈利能力和销售增速不及预期中国海外发展0688HK买入目标价2800港元公司1H22营收同比-4至1038亿归母净利润同比-19至167亿毛利率同比-51pct至235我们预计公司2022-2024年EPS为349364422元可比公司2022PE均值为58倍Wind一致预期考虑公司目前财务状况良好在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极叠加非房开业务保持增长轨迹我们认为公司合理2022PE为70倍对应目标价2800港币维持买入评级最新报告日期2022年8月26日风险提示疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务盈利能力和销售增速不及预期龙湖集团0960HK买入目标价4002港元公司1H22营收同比56至948亿元核心归母净利润同比6至66亿元毛利率同比-64pct至213我们预计公司2022-2024年EPS为438469518元可比公司2022PE均值为66倍Wind一致预期考虑公司财务表现优秀短期无公开市场偿债压力且经营性业务持续贡献稳定现金流我们认为公司合理2022PE为8倍目标价为4002港币维持买入评级最新报告日期2022年8月29日风险提示疫情影响业务开展行业下行削弱公司融资能力销售增速和非开发业务发展不及预期华润万象生活1209HK买入目标价4663港元公司隶属于华润集团着力构建商管物管和大会员生态体系一体化发展的21业务模式短期来看21下半年以来几大压制因素宏观经济环境地产预期港股流动性正在逐步改善商业不动产REITs的推进也将构成催化长期来看公司凭借购物中心商管的深厚竞争壁垒物管的清晰发展路径以及大会员体系的探索有望实现中高速业绩增长我们预计2022-2024年EPS为092126161元可比公司平均2023PE为19倍Wind一致预期考虑公司的稀缺性和历史估值我们认为合理2023PE为33倍目标价4663港币给予买入评级最新报告日期2022年12月19日风险提示宏观经济和防控政策的不确定性收购整合风险规模扩张不及预期利润率不及预期中海物业2669HK买入目标价1360港元公司持续兑现十四五期间归母净利润CAGR超过30的业绩指引22H1实现营收581亿港币同比35归母净利润52亿港币同比33我们预计公司202220232024年EPS为040052068港币可比公司平均2022年预测PE为26倍Wind一致预期考虑到公司市拓快速成长我们预测的业绩增速较高22-24年归母净利润CAGR31vs可比公司28我们认为公司合理2022EPE为34倍目标价1360港币维持买入评级最新报告日期2022年9月1日风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行风险社区增值服务不及预期免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读13房地产保利物业6049HK买入目标价7036港元公司22H1实现营收645亿元同比25归母净利润63亿元同比28我们预计公司22-24年EPS为200252318元可比公司平均2022年预测PE为25倍Wind一致预期考虑到公司稳健的业绩和拓展表现以及优秀的社区增值服务能力我们认为公司合理2022EPE为31倍目标价7036港币维持买入评级最新报告日期2022年8月30日风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱盈利能力下行社区增值服务不及预期万物云2602HK买入目标价5687港币公司作为物管领军企业之一力求通过独特的蝶城模式探索服务品质和成本的平衡有望在重点街道形成较高的竞争壁垒甚至通过产业互联网革新我国物管的作业模式全业态布局和全渠道拓展能力已经成型的空间科技服务能力充裕的内生现金流和募集资金是公司达成战略目标的三大保障我们预计公司2022-2024年EPS为162218299元可比公司2023PE平均为16倍考虑到公司的行业领军地位和全面的综合能力我们认为公司合理2023PE为24剔除收并购摊销影响为21倍目标价5687港币给予买入评级最新报告日期2022年11月10日风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱的风险蝶城推进收并购项目经营表现科技板块和业主增值服务发展不及预期招商积余001914CH买入目标价1950元公司10月25日发布三季报1-3Q2022实现营收918亿元同比21归母净利润47亿元同比24扣非归母净利润38亿元同比11我们维持22-24年EPS为065081102元的盈利预测可比公司22年平均PE为20倍Wind一致预期我们认为公司轻重资产分离收并购等重点工作持续取得进展央企背景在当前环境下更具优势非住宅竞争壁垒突出合理22PE估值水平为30倍目标价1950元维持买入评级最新报告日期2022年10月25日风险提示疫情扰动房地产市场下行盈利能力下行轻重资产分离不及预期整合不及预期新大正002968CH买入目标价3105元公司1月3日发布公告拟以788亿元现金收购沧恒投资80股权从而间接控制以电站设施管理为主营业务的澜沧江实业考虑到交易尚未最终落地我们预计2022-2024年EPS为093135192元可比公司平均2023PE为18倍Wind一致预期综合考虑公司的成长性和交易的不确定性我们认为公司合理2023PE为23倍目标价3105元维持买入评级最新报告日期2023年1月3日风险提示疫情发展不确定性规模拓展不及预期盈利能力下行风险免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读14房地产图表29重点公司一览表3月15日EPS元港元PE倍收盘价目标价行业板块公司代码公司名称评级交易货币交易货币20212022E2023E2024E20212022E2023E2024EA股开发600325CH华发股份买入10871334151121139168720898782647000002CH万科A买入15862436194200210234818793755678001979CH招商蛇口买入138417881340540701241033256319771116002244CH滨江集团买入97713230971261441661007775678589600153CH建发股份买入12311823203217251301606567490409601155CH新城控股买入173222995571131832423111533946716600383CH金地集团买入8751210208200214226421438409387大股东具备资源的房企600266CH城建发展买入467645028-0420430561668-11121086834000036CH华联控股增持3924480270280320361452140012251089港股开发1109HK华润置地买入341544294544695185886616405795100688HK中国海外发展买入189228003673493644224534764573940960HK龙湖集团买入20104002393438469518449403376341物业管理1209HK华润万象生活买入4035466307609212616146633852281322012602HK万物云买入3740568714316221829922972028150710992669HK中海物业买入862136003004005206828732155165812686049HK保利物业买入430070361592002523182375188814991188001914CH招商积余买入152619500480650811023179234818841496002968CH新大正买入234331050720931351923254251917361220注中海物业EPS单位为港元其余公司EPS单位为人民币元以上推荐文字和预测都来自于最新预测报告资料来源WindBloomberg华泰研究预测风险提示疫情发展不确定性国内防控政策放开后仍存在疫情反复病毒变异的可能可能对房企经营造成不利影响行业政策风险宏观流动性的变化因城施策的调控政策存在不确定性在新发展模式的指引下住房土地金融财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能都可能对房企经营造成扰动行业下行风险房地产行业规模高峰可能已经过去部分区域销售拿地新开工投资等关键指标存在趋势性下行风险部分房企经营风险若经营和融资性现金流修复低于预期部分房企仍可能面临较大的资金链压力进而出现经营困难等问题免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读15房地产免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作在香港由华泰金融控股香港有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发华泰金融控股香港有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题请与华泰金融控股香港有限公司联系免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读16房地产香港-重要监管披露华泰金融控股香港有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员华发股份600325CH招商蛇口001979CH金地集团600383CH万物云2602HK华泰金融控股香港有限公司其子公司和或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的1或以上有关重要的披露信息请参华泰金融控股香港有限公司的网页httpswwwhtsccomhkstockdisclosure其他信息请参见下方美国-重要监管披露美国在美国本报告由华泰证券美国有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发华泰证券美国有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局FINRA的注册会员对于其在美国分发的研究报告华泰证券美国有限公司根据1934年证券交易法修订版第15a-6条规定以及美国证券交易委员会人员解释对本研究报告内容负责华泰证券美国有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管FINRA分析师的注册资格可能不属于华泰证券美国有限公司的关联人员因此可能不受FINRA关于分析师与标的公司沟通公开露面和所持交易证券的限制华泰证券美国有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司任何直接从华泰证券美国有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士应通过华泰证券美国有限公司进行交易美国-重要监管披露分析师陈慎刘璐林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员董事或顾问分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益本披露中所提及的相关人士包括FINRA定义下分析师的家庭成员分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬包括源自公司投资银行业务的收入招商蛇口001979CH华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司在本报告发布日之前12个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬华发股份600325CH招商蛇口001979CH金地集团600383CH万物云2602HK华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司实益持有标的公司某一类普通股证券的比例达1或以上华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或其高级管理层董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券或任何相关投资头寸并可能不时进行增持或减持该证券或投资因此投资者应该意识到可能存在利益冲突评级说明投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力含此期间的股息回报相对基准表现的预期A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数具体如下行业评级增持预计行业股票指数超越基准中性预计行业股票指数基本与基准持平减持预计行业股票指数明显弱于基准公司评级买入预计股价超越基准15以上增持预计股价超越基准515持有预计股价相对基准波动在-155之间卖出预计股价弱于基准15以上暂停评级已暂停评级目标价及预测以遵守适用法规及或公司政策无评级股票不在常规研究覆盖范围内投资者不应期待华泰提供该等证券及或公司相关的持续或补充信息免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读17房地产法律实体披露中国华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为91320000704041011J香港华泰金融控股香港有限公司具有香港证监会核准的就证券提供意见业务资格经营许可证编号为AOK809美国华泰证券美国有限公司为美国金融业监管局FINRA成员具有在美国开展经纪交易商业务的资格经营业务许可编号为CRD298809SEC8-70231华泰证券股份有限公司南京北京南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼邮政编码210019北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层邮政编码100032电话862583389999传真862583387521电话861063211166传真861063211275电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom深圳上海深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼邮政编码518017上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼邮政编码200120电话8675582493932传真8675582492062电话862128972098传真862128972068电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom华泰金融控股香港有限公司香港中环皇后大道中99号中环中心58楼5808-12室电话852-3658-6000传真852-2169-0770电子邮件researchhtsccomhttpwwwhtsccomhk华泰证券美国有限公司美国纽约公园大道280号21楼东纽约10017电话212-763-8160传真917-725-9702电子邮件Huataihtsc-uscomhttpwwwhtsc-uscom版权所有2023年华泰证券股份有限公司免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读18