1-2月住宅销售同比微降，基本面复苏可期。22年商品房销售规模缩量3成，春节后前期积压需求逐步释放叠加各地因城施策优化调控，前2月商品住宅销售面积1.34亿平方米，同比下降0.6%，商品住宅销售额1.41万亿，同比上升3.5%，待售面积3.27亿平方米，累计同比增速较22年末下降2.9个百分点。政府工作报告提及加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，有效防范化解优质头部房企风险，3月7日，住建部部长积极表态，从三方面表示对房地产市场企稳回升充满信心。随着因城施策的深入实施，中央和地方层面释放积极信号，引导行业预期向好，为行业平稳健康发展奠定基础。
　　新开工、施工面积累计同比降幅明显收窄，“保交楼”趋势向好，竣工累计同比+10%。整体来看，前2月商品房销售规模同比正增长，销售市场的逐步改善，市场信心逐步修复，销售改善预计有助于刺激新开工，保交楼工作持续推进，施工、竣工面积持续改善。1-2月全国住宅新开工面积0.99亿平方米，同比下滑8.7%；全国住宅施工面积52.77亿平方米，同比下滑4.7%；全国住宅竣工面积9782万平方米，同比上升9.7%。
　　房地产开发投资完成额累计同比降幅收窄至6%，到位资金整体改善。22年房地产开发投资完成额累计同比自4月由正转负后，降幅持续扩大至22年底的10%。1-2月房地产开发累计投资完成额1.37万亿，同比下降5.7%。融资端到位资金同比降幅收窄，1-2月房地产开发企业到位资金2.1万亿，同比下滑15.2%；其中，国内贷款3489亿元，下降15%；利用外资5亿元，下降34.5%；自筹资金6342亿元，下降18.2%；定金及预收款7112亿元，下降11.4%；个人按揭贷款3495亿元，下降15.3%。
　　投资建议：
　　近期地产调控政策持续优化引导行业预期向好，1-2月销售、投资、融资均有所改善，地产融资“三箭齐发”缓解开发商资金流动性压力，优化限购限售从需求端稳定楼市，整体来看22年房地产销售规模13万亿，春节过后销售市场虽有一定复苏，后期市场修复进程仍需持续关注。政府工作报告提及加强保障房建设和防范化解优质头部房企风险，一方面有助于支持刚改需求，促进行业平稳健康发展，另一方面有助于推动逐步化解行业风险，引导行业预期持续向好。建议关注：经营边际安全，布局核心城市群拥有优质土储的企业，如越秀地产（0123.HK）、华发股份（600325.SH）、建发股份（600153.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等。
　　风险提示：地产政策调控效果不及预期；房地产销售不及预期；房地产竣工项目不及预期风险

研究报告全文：TableMain证券研究报告行业点评房地产2023年03月15日房地产销售同比降幅明显收窄竣工同比正增长优于大市维持1-2月国家统计局房地产数据追踪证券分析师TableSummary投资要点金文曦资格编号S01205221000011-2月住宅销售同比微降基本面复苏可期22年商品房销售规模缩量3成春邮箱jinwxteboncomcn节后前期积压需求逐步释放叠加各地因城施策优化调控前2月商品住宅销售面积134亿平方米同比下降06商品住宅销售额141万亿同比上升35研究助理待售面积327亿平方米累计同比增速较22年末下降29个百分点政府工作报告提及加强住房保障体系建设支持刚性和改善性住房需求有效防范化解优质头蔡萌萌部房企风险3月7日住建部部长积极表态从三方面表示对房地产市场企稳回邮箱caimmteboncomcn升充满信心随着因城施策的深入实施中央和地方层面释放积极信号引导行业预期向好为行业平稳健康发展奠定基础市场表现沪深300新开工施工面积累计同比降幅明显收窄保交楼趋势向好竣工累计同比610整体来看前2月商品房销售规模同比正增长销售市场的逐步改善市0场信心逐步修复销售改善预计有助于刺激新开工保交楼工作持续推进施工-6-12竣工面积持续改善1-2月全国住宅新开工面积099亿平方米同比下滑87-18全国住宅施工面积5277亿平方米同比下滑47全国住宅竣工面积9782万-242022-012022-052022-092023-01平方米同比上升97-31房地产开发投资完成额累计同比降幅收窄至到位资金整体改善年房地622产开发投资完成额累计同比自4月由正转负后降幅持续扩大至22年底的10相关研究1-2月房地产开发累计投资完成额137万亿同比下降57融资端到位资金同1房地产行业周报比降幅收窄1-2月房地产开发企业到位资金21万亿同比下滑152其中20230103-0106-建立首套房贷国内贷款3489亿元下降15利用外资5亿元下降345自筹资金6342利率动态调整机制支持刚需亿元下降182定金及预收款7112亿元下降114个人按揭贷款3495202318亿元下降1532房地产行业周报20221226-1230-百城住宅土投资建议地成交累计同比降幅收窄东莞成都优化调控202311近期地产调控政策持续优化引导行业预期向好1-2月销售投资融资均有所改32023年房地产开发投资策略-三善地产融资三箭齐发缓解开发商资金流动性压力优化限购限售从需求端稳支箭齐心协力保交楼任重道远定楼市整体来看22年房地产销售规模13万亿春节过后销售市场虽有一定复20221230苏后期市场修复进程仍需持续关注政府工作报告提及加强保障房建设和防范化4房地产行业周报解优质头部房企风险一方面有助于支持刚改需求促进行业平稳健康发展另一20221219-1223-股权融资深化方面有助于推动逐步化解行业风险引导行业预期持续向好建议关注经营边际允许符合条件房企借壳安全布局核心城市群拥有优质土储的企业如越秀地产0123HK华发股份20221226600325SH建发股份600153SH招商蛇口001979SZ等5房地产行业周报20221212-1216-防范化解优风险提示地产政策调控效果不及预期房地产销售不及预期房地产竣工项目质头部房企风险因城施策支持刚改不及预期风险需求20221219请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业点评房地产图表目录图11-2月全国商品住宅销售面积同比-063图21-2月全国商品住宅销售面积环比12463图31-2月全国商品住宅销售金额同比353图41-2月全国商品住宅销售额同比353图51-2月全国商品住宅销售均价环比提升3图61-2月全国商品住宅待售面积同比1553图71-2月住宅施工面积累计同比-473图81-2月住宅新开工面积同比-873图91-2月住宅竣工面积同比974图101-2月房地产开发投资完成额同比-574图111-2月房地产开发企业到位资金同比-1524图121-2月到位资金中个人按揭同比-153425请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业点评房地产图11-2月全国商品住宅销售面积同比-06图21-2月全国商品住宅销售面积环比1246商品住宅销售面积当月值亿平方米商品房销售面积住宅累计同比累计同比右轴商品房销售面积住宅单月同比250120商品房销售面积住宅环比100200806015015040100501002000050-20-50-40-100000-602019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122019-06资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图31-2月全国商品住宅销售金额同比35图41-2月全国商品住宅销售额同比35商品住宅销售金额当月值万亿累计同比右轴商品房销售额住宅累计同比商品房销售额住宅单月同比250160140200200120100150801501006040501002000050-20-50-40000-60-1002019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-082022-12资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图51-2月全国商品住宅销售均价环比提升图61-2月全国商品住宅待售面积同比155商品住宅待售面积亿平方米累计同比右轴商品住宅销售均价元平方米同比右轴350252030012000环比右轴2015100001525010105800020005-560001500-104000100-15-5-200502000-10-250-15000-302017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-082020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-12资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图71-2月住宅施工面积累计同比-47图81-2月住宅新开工面积同比-8735请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业点评房地产商品住宅施工面积累计值亿平方米累计同比右轴住宅新开工面积当月值亿平方米801525累计同比右轴80706010206040505152040100300-200520-40-51000-600-102019-112019-052019-082020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022018-112020-112016-112017-052017-112018-052019-052019-112020-052021-052021-112022-052022-112016-05资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图91-2月住宅竣工面积同比97图101-2月房地产开发投资完成额同比-57住宅竣工面积当月值亿平方米房地产开发投资完成额当月值万亿累计同比右轴25累计同比右轴504020502030401520153010201010010-10050-2005-1000-3000-202016-052016-112017-052017-112018-052018-112019-052019-112020-052020-112021-052021-112022-052022-112018-042018-092019-022019-072019-122020-052020-102021-032021-082022-012022-062022-112017-11资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图111-2月房地产开发企业到位资金同比-152图121-2月到位资金中个人按揭同比-153房地产开发企业到位资金当月值万亿国内贷款累计同比定金及预收款累计同比35累计同比右轴60个人按揭贷款累计同比自筹资金累计同比30401202510020208015600401020-20050-2000-40-40-602019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-042019-092020-022020-072020-122021-052021-102022-032022-082023-01资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所45请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业点评房地产信息披露分析师与研究助理简介金文曦德邦证券地产新材料首席分析师先后任职于西部证券东亚前海证券上海证券2022年中指房地产十大金牌分析师第一财经日报特约专家作者第一财经证券日报证券之星国际金融报乐居财经等主流财经媒体特约评论员分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明投资评级说明1Table投资评级的比较和评级标准RatingDescription类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现买入相对强于市场表现20以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评增持相对强于市场表现520的公司股价或行业指数的涨跌幅级中性相对市场表现在-55之间波动相对同期市场基准指数的涨跌幅减持相对弱于市场表现5以下2市场基准指数的比较标准A股市场以上证综指或深证成指为基优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上行业投资评准香港市场以恒生指数为基准美中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间国市场以标普500或纳斯达克综合指级数为基准弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平10以下法律声明本报告仅供德邦证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下德邦证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经德邦证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络德邦证券研究所并获得许可并需注明出处为德邦证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可德邦证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务55请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明