本期投资提示：
　　前2月投资、开工降幅收窄，竣工同比转正、略超预期。从1-2月累计来看，投资同比-5.7%，较22年+4.2pct，较12月单月+6.5pct；新开工同比-9.4%，较22年+30.0pct，较12月单月+34.9pct；施工同比-4.4%，较22年+2.9pct；竣工同比+8.0%，较22年+23.0pct，较12月单月+24.1pct。1-2月房地产投资降幅收窄，开工、竣工均大幅修复，并且竣工增速同比转正、略超预期。我们认为，由于保交付推进、疫情影响逐步消减等积极因素影响，1-2月投资端数据改善显著，但同时考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。综合之下，我们上调2023年投资同比预测至-6.7%（原预测值为-8.1%）、开工同比预测为-8.6%（原预测值为-9.3%）、竣工同比预测为+1.9%（原预测值为-1.4%）。
　　前2月销售降幅显著收窄，销售短期修复仍有约束。从1-2月累计来看，销售面积同比-3.6%，较22年+20.7pct，较12月单月+27.9pct；销售金额同比-0.1%，较22年+26.7pct，较12月单月+27.6pct；销售均价同比+3.7%，较22年+6.9pct，较12月单月-2.0pct。1-2月销售同比降幅显著收窄，主要源于疫后复苏和三四线返乡置业的短期需求集中释放。短期来看，虽然目前销售在2022年呈现超跌后、已开始逐步有需求中枢的支撑，但需求方面，购房力和购买意愿仍需要进一步的政策支持以及一定时间的修复，这将成为短期销售修复的次要约束，而供给方面，供给主体的过度出清及补库存的困难，更是制约短期销售修复的主要约束，我们判断销售或在短期维度仍处于中枢之下，总量仍偏弱，但结构强弹性，尤其一二线城市及改善需求将更具弹性。综合之下，我们上调2023年销售面积同比预测至-5.0%（原预测值为-7.9%）、销售金额同比预测至-2.2%（原预测值为-5.1%）。
　　前2月资金来源降幅收窄，销售回款、融资资金均有修复。从1-2月累计来看，资金来源同比-15.2%，较22年+10.8pct，较12月单月+13.6pct。从1-2月各资金来源同比来看，国内贷款同比-15.0%，较前值+10.4pct；自筹资金同比-18.2%，较前值+0.8pct；定金及预收款同比-11.4%，较前值+21.9pct；个人按揭贷款同比-15.3%，较前值+11.2pct。1-2月单月资金来源降幅收窄，其中销售回款中定金及预收款、个人按揭降幅显著收窄，国内贷款、自筹资金降幅均有所收窄。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于偏紧状态，不过随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，尤其是供给端的融资支持三支箭，将有力推动优质民营房企信用恢复及融资恢复，预计行业资金来源将逐步触底回稳，其中包括销售回款和融资现金。
　　投资分析意见：年初行业数据复苏显著，销售端修复强于投资端，维持“看好”评级。我们认为，中期来看，我国未来5-10年商品房需求中枢为13.4亿平，总量规模依然可观，并目前销售超跌后已开始逐步有支撑，预计后续销售将向着需求中枢逐步回归，但短期来看，短期销售修复仍将受到供需两端不同程度的约束拖累，供需两端政策仍需更加积极，如支持优质房企扩表和居民的合理住房消费，预计短期总量仍偏弱，但结构强弹性，其中预计一二线城市及改善需求将更具弹性，而在此背景下，优质房企将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份、中国建筑、金地集团、新城控股、万科A，建议关注：栖霞建设；H股：华润置地、越秀地产、建发国际、中海外发展、龙湖集团、碧桂园，建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：新大正、中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、旭辉永升服务，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

研究报告全文：行业及产房地产业2023年3月15日行年初行业数据复苏显著销售端修复强于投资端业研究看好行房地产1-2月月报业点评相关研究本期投资提示中期不悲观短期有约束结构强弹性前2月投资开工降幅收窄竣工同比转正略超预期从1-2月累计来看投资同比-57证-中国住房需求总量及结构趋势研究较22年42pct较12月单月65pct新开工同比-94较22年300pct较12券2023年3月15日月单月349pct施工同比-44较22年29pct竣工同比80较22年230pct研上周成交略有回落城市及房企分化加较12月单月241pct1-2月房地产投资降幅收窄开工竣工均大幅修复并且竣工增究速同比转正略超预期我们认为由于保交付推进疫情影响逐步消减等积极因素影响报剧-地产及物管行业周报1-2月投资端数据改善显著但同时考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困告20230304-202303102023难从而导致后续投资仍将处于弱改善状态并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周年3月12日期综合之下我们上调2023年投资同比预测至-67原预测值为-81开工同比预测为-86原预测值为-93竣工同比预测为19原预测值为-14前2月销售降幅显著收窄销售短期修复仍有约束从1-2月累计来看销售面积同比证券分析师-36较22年207pct较12月单月279pct销售金额同比-01较22年267pct袁豪A0230520120001yuanhaoswsresearchcom较12月单月276pct销售均价同比37较22年69pct较12月单月-20pct1-2月销售同比降幅显著收窄主要源于疫后复苏和三四线返乡置业的短期需求集中释放联系人邓力短期来看虽然目前销售在2022年呈现超跌后已开始逐步有需求中枢的支撑但需求方862123297818面购房力和购买意愿仍需要进一步的政策支持以及一定时间的修复这将成为短期销售dengliswsresearchcom修复的次要约束而供给方面供给主体的过度出清及补库存的困难更是制约短期销售修复的主要约束我们判断销售或在短期维度仍处于中枢之下总量仍偏弱但结构强弹性尤其一二线城市及改善需求将更具弹性综合之下我们上调2023年销售面积同比预测至-50原预测值为-79销售金额同比预测至-22原预测值为-51前2月资金来源降幅收窄销售回款融资资金均有修复从1-2月累计来看资金来源同比-152较22年108pct较12月单月136pct从1-2月各资金来源同比来看国内贷款同比-150较前值104pct自筹资金同比-182较前值08pct定金及预收款同比-114较前值219pct个人按揭贷款同比-153较前值112pct1-2月单月资金来源降幅收窄其中销售回款中定金及预收款个人按揭降幅显著收窄国内贷款自筹资金降幅均有所收窄综合之下预计后续房地产资金来源仍处于偏紧状态不过随着近期行业供需两端放松政策的持续推出尤其是供给端的融资支持三支箭将有力推动优质民营房企信用恢复及融资恢复预计行业资金来源将逐步触底回稳其中包括销售回款和融资现金投资分析意见年初行业数据复苏显著销售端修复强于投资端维持看好评级我们认为中期来看我国未来5-10年商品房需求中枢为134亿平总量规模依然可观并目前销售超跌后已开始逐步有支撑预计后续销售将向着需求中枢逐步回归但短期来看短期销售修复仍将受到供需两端不同程度的约束拖累供需两端政策仍需更加积极如支持优质房企扩表和居民的合理住房消费预计短期总量仍偏弱但结构强弹性其中预计一二线城市及改善需求将更具弹性而在此背景下优质房企将受益于政策放松和格局优化双重利好我们维持房地产板块看好评级推荐A股华发股份滨江集团招商蛇口保利发展建发股份中国建筑金地集团新城控股万科A建议关注栖霞建设H股华润置地越秀地产建发国际中海外发展龙湖集团碧桂园建议关注绿城中国并维持物业管理板块看好评级推荐新大正中海物业保利物业华润万象碧桂园服务旭辉永升服务建议关注招商积余万物云风险提示调控政策再收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明行业点评一投资端前2月投资开工降幅收窄竣工同比转正略超预期2023年1-2月全国完成房地产开发投资13669亿元同比增长-57较2022年上升42pct其中1-2月商品房投资增速-57较12月上升65pct住宅方面1-2月住宅投资10273亿元同比增长-46较2022年上升49pct占房地产开发投资的比重为752较2022年下降05pct其中1-2月住宅投资增速-46较12月上升8pct分区域来看1-2月房地产开发投资东部地区同比-35较前值32pct中部地区同比-59较前值13pct西部地区同比-117较前值59pct东北地区同比-13较前值125pct图1商品房地产开发投资累计同比和单月同比图2住宅开发投资和商办开发投资的单月同比45504045403535303025252020151510105500551010150215051608161117111802190219052008201121112202151116021605170217051708180518081811190819112002200521022105210822052208221123021515081506151016021606161017021706171018021806181019021906191020022006201021022106211022022206221023021515022020252530商品房地产开发投资累计同比住宅开发投资单月同比商品房地产开发投资单月同比商办及其他开发投资单月同比资料来源国家统计局申万宏源研究资料来源国家统计局申万宏源研究图3分区域商品房开发投资累计同比图4分区域商品房开发投资单月同比606050404030202010002010Jun-16Jun-19Jun-21Jun-15Jun-17Jun-18Jun-20Jun-22Mar-18Mar-21Mar-15Mar-16Mar-17Mar-19Mar-20Mar-22Dec-17Dec-19Dec-22Dec-15Dec-16Dec-18Dec-20Dec-21Sep-16Sep-19Sep-22Sep-17Sep-18Sep-20Sep-2120Sep-15Jun-15Jun-18Jun-21Jun-16Jun-17Jun-19Jun-20Jun-22Mar-15Mar-18Mar-20Mar-17Mar-19Mar-21Mar-22Mar-1640Dec-16Dec-19Dec-21Dec-15Dec-17Dec-18Dec-20Dec-22Sep-16Sep-18Sep-21Sep-15Sep-17Sep-19Sep-20Sep-22306040全国东部地区中部地区全国东部地区中部地区西部地区东北地区西部地区东北地区资料来源国家统计局申万宏源研究资料来源国家统计局申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共9页简单金融成就梦想行业点评图5住宅持续处于去库存而商办库存仍处于高位图6商办开发投资占比商品房开发投资为24万平米50000404500035400003035000253000020250002000015150001010000550000-10-0211-1012-0213-1014-0215-1016-0217-0617-1018-0219-0619-1021-0621-1010-0610-1011-0211-0612-0612-1013-0213-0614-0614-1015-0215-0616-0616-1017-0218-0618-1019-0220-0220-0620-1021-0222-0222-0622-1023-02待售面积-住宅待售面积-商办及其他商办及其他投资占比商品房投资资料来源国家统计局申万宏源研究资料来源国家统计局申万宏源研究从供应先行指标来看1-2月的商品房和住宅的新开工面积分别同比下降94和下降87分别较2022年上升30pct和上升311pct其中1-2月商品房和住宅的新开工面积分别同比下降94和下降87分别较12月上升349pct和上升349pct1-2月的商品房和住宅的施工面积分别同比下降44和下降47分别较2022年上升29pct和上升27pct1-2月的商品房和住宅的竣工面积分别同比增长8和增长97分别较2022年上升23pct和上升241pct其中1-2月商品房和住宅的竣工面积分别同比增长8和增长97分别较12月上升146pct和上升154pct图7商品房新开工和施工面积同比图8土地购置面积及土地成交价款累计同比801400601200100040800206004000200200007030809090912091309140916031703170918091909200321032203060907090803090310031009110311091203130314031503150916091803190320092109220906032004008-0509-0512-0507-0510-0511-0513-0514-0515-0516-0517-0518-0519-0520-0521-0522-0540006-0560060商品房累计新开工面积同比800土地购置面积累计同比商品房累计施工面积同比土地成交价款累计同比资料来源国家统计局申万宏源研究资料来源国家统计局申万宏源研究投资端数据小结从1-2月累计来看投资同比-57较22年42pct较12月单月65pct新开工同比-94较22年300pct较12月单月349pct施工同比-44较22年29pct竣工同比80较22年230pct较12月单月241pct1-2月房地产投资降幅收窄开工竣工均大幅修复并且竣工增速同比转正略超预期我们请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共9页简单金融成就梦想行业点评认为由于保交付推进疫情影响逐步消减等积极因素影响1-2月投资端数据改善显著但同时考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难从而导致后续投资仍将处于弱改善状态并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期综合之下我们上调2023年投资同比预测至-67原预测值为-81开工同比预测为-86原预测值为-93竣工同比预测为19原预测值为-14二销售端前2月销售降幅显著收窄销售短期修复仍有约束从销售指标来看1-2月的商品房销售面积为15亿平方米同比下降36较2022年上升207pct其中1-2月销售面积同比下降36较12月上升279pct1-2月的商品房销售额为15万亿元同比下降01较2022年上升267pct其中1-2月销售额同比下降01较12月上升276pct住宅方面1-2月全国住宅销售面积为13亿平米同比下降06较2022年上升262pct其中1-2月同比下降06较12月上升309pct图950家房企销售金额与全国销售的对比图1050家房企销售面积与全国销售的对比16016014011014014012090120120100100100807080806050606040404030202020100002020201017-1118-0419-1221-0822-0117-0618-0919-0219-0720-0520-1021-0322-0622-1140404017-0117-0118-0419-0220-0521-0822-1117-1118-0919-0719-1220-1021-0322-0122-0617-063060606080808050100TOP50房企销售金额同比100100TOP50房企销售面积同比70全国商品房销售金额同比右轴全国商品房销售面积同比右轴资料来源国家统计局克而瑞亿翰智库申万宏源研究资料来源国家统计局克而瑞亿翰智库申万宏源研究注50家房企采用固定房企名单注50家房企采用固定房企名单请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共9页简单金融成就梦想行业点评图1115城商品房成交推盘比情况资料来源Wind申万宏源研究从区域来看1-2月分区域商品房销售面积累计增速分别为东部-22较前值208pct中部-55较前值158pct西部-43较前值234pct东北部26较前值405pct图12全国及各区域销售面积同比增速图13全国及各区域销售金额同比增速5500全国东部地区中部地区西部地区东北地区全国东部地区中部地区西部地区东北地区5510151020152530202022年1-2月2023年1-2月2022年1-2月2023年1-2月资料来源国家统计局申万宏源研究资料来源国家统计局申万宏源研究从价格指标来看1-2月的商品房销售均价为10209元平米同比增长37较2022年上升69个百分点其中1-2月销售均价同比增长37较12月下降2pct1-2月的住宅销售均价为10558元平米同比增长41较2022年下降61pct其中1-2月住宅销售均价同比增长41较12月下降29pct从库存指标来看2月末商品房待售面积为66亿平方米同比增长149较12月末增加9162万平方米其中住宅待售面积增加5752万平方米请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第5页共9页简单金融成就梦想行业点评图14商品房待售面积及同比增速万平方米8000050700004060000305000020400001030000020000101000020-300611081109051011110512111305150517051711191121110605070507110805091110051111120513111405141115111605161118051811190520052011210522052211待售面积左轴待售面积同比增长右轴资料来源国家统计局申万宏源研究销售端数据小结从1-2月累计来看销售面积同比-36较22年207pct较12月单月279pct销售金额同比-01较22年267pct较12月单月276pct销售均价同比37较22年69pct较12月单月-20pct1-2月销售同比降幅显著收窄主要源于疫后复苏和三四线返乡置业的短期需求集中释放短期来看虽然目前销售在2022年呈现超跌后已开始逐步有需求中枢的支撑但需求方面购房力和购买意愿仍需要进一步的政策支持以及一定时间的修复这将成为短期销售修复的次要约束而供给方面供给主体的过度出清及补库存的困难更是制约短期销售修复的主要约束我们判断销售或在短期维度仍处于中枢之下总量仍偏弱但结构强弹性尤其一二线城市及改善需求将更具弹性综合之下我们上调2023年销售面积同比预测至-50原预测值为-79销售金额同比预测至-22原预测值为-51三资金端前2月资金来源降幅收窄销售回款融资资金均有修复1-2月房地产开发企业合计资金来源为21万亿元同比下降152较2022年上升108pct其中1-2月同比下降152较12月上升136pct从各资金来源同比来看1-2月累计数据中国内贷款同比下降15较2022年上升104pct其中1-2月同比下降15较12月下降95pct利用外资同比下降345较2022年下降71pct自筹资金同比下降182较2022年上升08pct其中1-2月同比下降182较12月上升165pct包含定金预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降134较2022年上升166pct其中1-2月定金及预收款个人按揭贷款分别同比下降114和下降153分别较2022年上升219pct和上升112pct分别较12月上升196pct和上升141pct请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第6页共9页简单金融成就梦想行业点评图15各资金来源同比增长率图16销售与定金及预收款以及个人按揭贷款关系1201209010060803060040302060020Oct-17Oct-20Oct-16Oct-18Oct-19Jun-18Jun-20Jun-16Jun-17Jun-19Jun-21Feb-18Feb-21Feb-16Feb-17Feb-19Feb-20200801200809200905201001201009201105201201201209201305201401201409201506201603201611201708201805201902201910202007202104202112202209国内贷款40利用外资定金及预收账款同比个人按揭贷款同比自筹资金60其他定金预收款按揭贷款及其他住宅销售面积同比资金来源总计80资料来源国家统计局申万宏源研究资料来源国家统计局申万宏源研究资金端数据小结从1-2月累计来看资金来源同比-152较22年108pct较12月单月136pct从1-2月各资金来源同比来看国内贷款同比-150较前值104pct自筹资金同比-182较前值08pct定金及预收款同比-114较前值219pct个人按揭贷款同比-153较前值112pct1-2月单月资金来源降幅收窄其中销售回款中定金及预收款个人按揭降幅显著收窄国内贷款自筹资金降幅均有所收窄综合之下预计后续房地产资金来源仍处于偏紧状态不过随着近期行业供需两端放松政策的持续推出尤其是供给端的融资支持三支箭将有力推动优质民营房企信用恢复及融资恢复预计行业资金来源将逐步触底回稳其中包括销售回款和融资现金四风险提示调控政策再收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第7页共9页简单金融成就梦想行业点评附表表1主流AH上市房企估值表公司代码公司简称收盘价EPS市盈率市净率PB归母净利润亿元归母净利润增速3月15日2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2021A2022E2023E2021A2022E2023E000002SZ万科A158619420020182797908225223212334-4573005600048SH保利发展143422915318363947810273918302188-54-332195600383SH金地集团87520819820042444406941895902-95-4908001979SZ招商蛇口1384131054091106256152131037419701-153-596672601155SH新城控股17325580981993117787061260221448-174-8251027002244SZ滨江集团977097122140101807013303379436301252151600325SH华发股份108713412115181907212319256319101-198244600153SH建发股份1231213221255585648086106657663549015200960HK龙湖集团183840539841945464409238525022629193495101109HK华润置地304945447552367645809324033853727874510100688HK中国海外发展168736737037946464505401640574149-85102301908HK建发国际集团21442542893508474613131746356041746120800123HK越秀地产97011612813484767207359395415-15510051平均值2582172486849097011115213715121-74222资料来源Wind申万宏源研究注以上单位均为人民币盈利预测为申万宏源房地产团队预测取2023315收盘价请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第8页共9页简单金融成就梦想行业点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组陈陶021-33388362chentao1swhysccom华东B组谢文霓18930809211xiewenniswhysccom华北组李丹010-66500631lidan4swhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第9页共9页简单金融成就梦想