前2月地产数据表现整体略超预期，结构上以开工端弱、销售端适中、竣工端强在表现，价格弹性较为明显。新开工同比-9.4%，绝对面积为1.4亿平方米，继续弱于销售面积的-3.6%和1.5亿平方米，参考此前我们的深度报告《车位，解密库存》，预计当前新开工面积对应的实际供给应该和销售面积基本持平，去库存现象不明显，如是，上游开工端仍然将保持弱于销售端的局面。同时，销售均价略有恢复，预计和高能级城市占比更高有关，从微观反应来看，房价也有一定程度反弹。竣工是一大亮点，增速和绝对值都显得更加匹配新开工和销售，增速回升到8.0%，考虑到目前保交付仍然存在资金缺口，当前的竣工面积表现强于市场预期。
　　结构上呈现出腰部受损、长尾仍在，产能出清随着房价的表现有所推移。从TOP50房企权益销售金额来看（其他口径有重复计算问题），前2月累计同比为-2.1%，弱于全国表现，也即长尾房企表现好于头部房企，这和长尾房企资产负债表相对稳健有关系。而受资产萎缩侵蚀资产负债表的腰部民企来说，表现则仍然弱势，单2月，TOP50的民企销售仍然同比下降18%，远远低于全国平均。我们判断，由于资产负债表严重侵蚀后，在房价弹性带来资产端修复之前，民企表现仍将偏弱，参考《价在量先》。
　　统计局本次没有披露土地相关数据，考虑到历史数据质量不佳，且有其他可跟踪数据，如财政口径的土地出让金收入，因此，本次变化具有较强信号意义，即统计局将在统计质量上进行改善。过往地产数据偶尔会发生和其他监控数据不一致的情况，尤其是一些关键时点，而其中出现频率最高的即是土地相关数据，其绝对值和趋势表现，相比于其他渠道如土地出让金收入又较差出入。我们认为，地产相关数据统计将有明显的质量改善。
　　推荐持有核心资产、并谋求新经济发展的企业。重点推荐中新集团、招商蛇口，同时，推荐成长性的公司，受益中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20230315上次评级增持腰部受损长尾仍在TablesubIndustry细分行业评级行2023年2月观察业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师更010-83939826021-38675923010-83939776xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom新证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005本报告导读TOP50房企前2月销售额同比-21弱于统计局披露全国数据的-01即长尾部相关报告TableDocReport分表现较好同时TOP50内部分化严重央国企较民企明显占优腰部受损仍在房地产价在量先摘要20230312TableSummary前2月地产数据表现整体略超预期结构上以开工端弱销售端适房地产总量缩龙头缓中竣工端强在表现价格弹性较为明显新开工同比-94绝对20230307面积为14亿平方米继续弱于销售面积的-36和15亿平方米房地产特色估值假设重塑参考此前我们的深度报告车位解密库存预计当前新开工面积20230305对应的实际供给应该和销售面积基本持平去库存现象不明显如是房地产销售改善大超预期20230301上游开工端仍然将保持弱于销售端的局面同时销售均价略有恢复房地产一线超二线园区为最佳预计和高能级城市占比更高有关从微观反应来看房价也有一定程20230226度反弹竣工是一大亮点增速和绝对值都显得更加匹配新开工和销证售增速回升到80考虑到目前保交付仍然存在资金缺口当前券的竣工面积表现强于市场预期研结构上呈现出腰部受损长尾仍在产能出清随着房价的表现有所推究移从TOP50房企权益销售金额来看其他口径有重复计算问题前2月累计同比为-21弱于全国表现也即长尾房企表现好于头报部房企这和长尾房企资产负债表相对稳健有关系而受资产萎缩侵告蚀资产负债表的腰部民企来说表现则仍然弱势单2月TOP50的民企销售仍然同比下降18远远低于全国平均我们判断由于资产负债表严重侵蚀后在房价弹性带来资产端修复之前民企表现仍将偏弱参考价在量先统计局本次没有披露土地相关数据考虑到历史数据质量不佳且有其他可跟踪数据如财政口径的土地出让金收入因此本次变化具有较强信号意义即统计局将在统计质量上进行改善过往地产数据偶尔会发生和其他监控数据不一致的情况尤其是一些关键时点而其中出现频率最高的即是土地相关数据其绝对值和趋势表现相比于其他渠道如土地出让金收入又较差出入我们认为地产相关数据统计将有明显的质量改善推荐持有核心资产并谋求新经济发展的企业重点推荐中新集团招商蛇口同时推荐成长性的公司受益中交地产建发股份并推荐龙湖集团万科A保利发展金地集团等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业更新表1重点公司盈利预测315最新总市值总股本年初投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE股价元亿元亿股涨幅评级000002SZ万科A157519422781691770119-13增持600048SH保利发展141522922362631694120-6增持001979SZ招商蛇口13831311401069910707710增持600383SH金地集团8682321384139245-15增持002244SZ滨江集团94510119789294317增持000402SZ金融街504055060928415130-4增持601512SH中新集团94810211893801421519增持000656SZ金科股份17106707126249153-10增持1109HK华润置地29884545026660214271-4增持0688HK中国海外发展165636738345431821109-8增持0960HK龙湖集团17593934144542112163-17增持2007HK碧桂园1761161181515489276-25增持3900HK绿城中国825179197464221025-17增持0817HK中国金茂1230370453328165133-16增持0884HK旭辉控股集团062087093070765104-35增持1918HK融创中国4010831054838220540增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业更新本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级公司股价或行业指数的涨跌幅相对同中性相对沪深300指数涨幅介于-55期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融场20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3