核心观点
　　3月13日，杭州市政府发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》，主要内容包括进一步放开大专学历落户，全面放开县域落户政策等。我们认为新政将进一步强化杭州对于人才、人口的吸纳优势，促进当地房地产市场需求提振和平稳健康发展，以及城市的均衡发展。同时也将利好滨江集团、绿城中国等深耕杭州的房企，推动其销售规模和去化率水平提升。
　　事件：
　　杭州市政府网站发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》。主要内容包括进一步放开大专学历落户。全面放开县域落户政策；全面放开桐庐、建德、淳安三县（市）城镇落户条件；建立以合法稳定住所或合法稳定就业为条件的经常居住地登记户口制度，增加县城吸引力等。
　　简评
　　时隔4年重启放开大专学历落户，强化杭州人才、人口的吸纳优势。新政提出对已在杭州市区落实就业单位的35周岁以下的普通高校大专学历毕业生，可在市区办理落户。这是自2019年5月杭州放开大专落户，2021年10月提高落户门槛至本科学历后，时隔4年重启大专学历落户。同时提出45周岁以下普通高校硕士研究生可以“先落户后就业”。这是继2022年6月该政策放宽至毕业2年后，时隔不到1年时间的进一步宽松，体现了杭州市政府对于人才、人口的高度重视。2022年杭州常住人口为1237.6万人，近5年年均人口净流入近30万人，位居全国前列。我们认为新政将进一步强化杭州对于各类人才、人口的吸纳优势。
　　新政有望提振杭州房地产市场需求，促进城市均衡发展。根据CRCI的数据，2022年杭州主城区新房成交994万方，同比下降51%，创2015年以来新低。我们认为伴随着2023年初全国房地产市场的企稳回升，叠加本次新政引入的增量需求，杭州房地产市场在年内有望得到良好修复。同时新政要求全面放开县域限购，完善居住地登记户口制度等，考虑到当前杭州市场中心城区和外围及周边县域之间冷热分化较为严重的情况，这也将助力城市的均衡发展。
　　滨江集团、绿城中国等深耕杭州的房企有望充分受益。根据CRIC的2022年杭州房企销售榜单数据，杭州市场呈现集中度较高的格局，TOP 10房企的市占率超过50%。其中有2家房企的全口径销售金额超500亿元，分别为滨江集团（销售金额874.6亿元、市占率15.5%）、绿城中国（销售金额533.1亿元、市占率9.4%），位居第一梯队。第二梯队的上市房企主要包括华润置地、万科、越秀地产、保利发展、龙湖集团等，全口径销售金额集中在200-300亿元左右，市占率在3-5%之间。我们认为本次户籍制度改革，将利好上述深耕杭州的房企，推动其销售规模和去化率水平的提升。
　　风险分析
　　房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：2022年下半年以来，全国已经历疫情高峰期，施工进度受疫情影响较大，或导致结转不及预期。物管行业的风险主要在于疫情高峰、行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期三个方面：1、物管行业严重依赖线下场景，疫情会造成较为严重的影响；2、伴随物管覆盖率不断提高，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；3由于疫情影响施工进度，进而影响结转进程，或会导致母公司的交付不及预期。

研究报告全文：证券研究报告行业简评杭州落户政策再宽松深耕房地产房企有望充分受益核心观点维持强于大市竺劲月日杭州市政府发布关于进一步深化户籍制度改革的实313zhujinbjcsccomcn施意见征求意见稿主要内容包括进一步放开大专学历落SAC编号s1440519120002户全面放开县域落户政策等我们认为新政将进一步强化杭州编号对于人才人口的吸纳优势促进当地房地产市场需求提振和平SFCBPU491稳健康发展以及城市的均衡发展同时也将利好滨江集团绿黄啸天城中国等深耕杭州的房企推动其销售规模和去化率水平提升huangxiaotiancsccomcnSAC编号S1440520070013事件发布日期2023年03月14日杭州市政府网站发布关于进一步深化户籍制度改革的实施意见市场表现征求意见稿主要内容包括进一步放开大专学历落户全面放开县域落户政策全面放开桐庐建德淳安三县市城3323镇落户条件建立以合法稳定住所或合法稳定就业为条件的经常13居住地登记户口制度增加县城吸引力等3-7-17简评202231420224142022514202261420227142022814202291420231142023214202210142022111420221214时隔4年重启放开大专学历落户强化杭州人才人口的吸纳优房地产沪深300势新政提出对已在杭州市区落实就业单位的35周岁以下的普通高校大专学历毕业生可在市区办理落户这是自2019年5月相关研究报告杭州放开大专落户2021年10月提高落户门槛至本科学历后时隔4年重启大专学历落户同时提出45周岁以下普通高校硕士研究生可以先落户后就业这是继2022年6月该政策放宽至毕业2年后时隔不到1年时间的进一步宽松体现了杭州市政府对于人才人口的高度重视2022年杭州常住人口为12376万人近5年年均人口净流入近30万人位居全国前列我们认为新政将进一步强化杭州对于各类人才人口的吸纳优势新政有望提振杭州房地产市场需求促进城市均衡发展根据CRCI的数据2022年杭州主城区新房成交994万方同比下降51创2015年以来新低我们认为伴随着2023年初全国房地产市场的企稳回升叠加本次新政引入的增量需求杭州房地产市场在年内有望得到良好修复同时新政要求全面放开县域限购完善居住地登记户口制度等考虑到当前杭州市场中心城区和外围及周边县域之间冷热分化较为严重的情况这也将助力城市的均衡发展滨江集团绿城中国等深耕杭州的房企有望充分受益根据CRIC的2022年杭州房企销售榜单数据杭州市场呈现集中度较高的本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产行业简评报告格局TOP10房企的市占率超过50其中有2家房企的全口径销售金额超500亿元分别为滨江集团销售金额8746亿元市占率155绿城中国销售金额5331亿元市占率94位居第一梯队第二梯队的上市房企主要包括华润置地万科越秀地产保利发展龙湖集团等全口径销售金额集中在200-300亿元左右市占率在3-5之间我们认为本次户籍制度改革将利好上述深耕杭州的房企推动其销售规模和去化率水平的提升风险分析房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期1销售不及预期我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负销售仍在底部区域未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险2结转不及预期2022年下半年以来全国已经历疫情高峰期施工进度受疫情影响较大或导致结转不及预期物管行业的风险主要在于疫情高峰行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期三个方面1物管行业严重依赖线下场景疫情会造成较为严重的影响2伴随物管覆盖率不断提高竞争加剧可能导致部分公司增速放缓利润率下降3由于疫情影响施工进度进而影响结转进程或会导致母公司的交付不及预期图1杭州住宅供应与成交量价情况图2杭州各区去化率情况供应面积万平成交面积万平2021去化率2022去化率成交均价元平米120250040000100200080300006015002000040100020100005000002018年2019年2020年2021年2022年数据来源CRIC中信建投数据来源CRIC中信建投表12022年杭州市场全口径销售金额与权益销售金额TOP10房企全口径销售金额亿权益销售金额亿企业名称市占率全口径企业名称市占率权益口径元元滨江集团875155滨江集团519158绿城中国53394绿城中国412126华润置地26747华润置地19961坤和集团24343万科地产16550万科地产22640中海地产12538越秀地产20536龙湖集团10933保利发展19735新世界中国10432建杭置业19434融创中国9830龙湖集团18132坤和集团8626中豪控股17631中天美好8626资料来源CRIC中信建投请参阅最后一页的重要声明1房地产行业简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项黄啸天中信建投房地产行业分析师上海财经大学硕士2018年加入中信建投地产团队主要负责房地产开发物业管理REITs等领域的研究2020年最佳行业金牛分析师奖团队成员20182020年卖方分析师水晶球奖团队成员2018-2020年Wind金牌分析师请参阅最后一页的重要声明2房地产行业简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号南福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层塔2106室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明3