研究报告全文：房地产鄂湘赣楼市近期热度略有回落复苏强度或分化2023-03-13行业近况我们近期调研了南昌九江武汉孝感长沙岳阳的楼市情况评论2022年二季度以来购房支持政策频出短期提振效果明显我们到访的中部6城22年二季度以来均出台了较多购房支持政策主要表现为购房限制的放松非本地户籍居民购房资格住房套数认定标准等和购房成本的降低购房补贴公积金贷款额度提升首付比例和房贷利率的下调等一线销售人员反馈降低购房成本对真正有购房需求的人群尤其是刚需群体的作用较明显而限购松动对虹吸效应显著的城市如武汉长沙的楼市表现亦有一定提振多重因素作用下新房市场2月回暖明显近期热度有所回落我们调研的中部6城各楼盘2月到访量成交量同环比均有大幅上升较22年月均有翻倍增长1-2月累计成交量同比亦有增加我们认为前两月热度提升主要来源于返乡置业和需求端政策持续刺激同时疫情政策优化后购房者收入预期和信心好转亦是积压需求集中释放的重要推动力我们发现高能级城市和改善型产品后续复苏力度或更强调研显示中低能级城市和刚需型产品1-2月成交量上升受返乡置业带动更明显如南昌远郊刚需刚改类产品返乡客占比在4-5成市中心改善产品在2成及以下且武汉长沙分别于去年12月和今年1月放松了外地户籍购房资格3月以来到访项目成交情况受返乡客离场房企前期楼盘折扣逐步收回等影响有所走弱环比2月周均降幅3-4成但整体仍好于22年下半年平均水平我们认为购房者信心的完全修复仍需时间建议关注后续购房补贴到期如九江岳阳购房补贴在3-4月末结束楼盘折扣彻底收回后的实际成交和去化表现产品力和交付确定性是影响购房决策的关键因素调研显示购房者的核心关注点有所分化高能级城市改善型购房者看重项目地段和产品力如学区周边配套小区品质和户型设计等刚需型购房者则更看重性价比一线销售人员反馈定位清晰的产品即刚需天花板刚需价格段内配套最齐全且位于轨道周边和综合实力强的改善型产品去化表现最好中低能级城市购房者则更注重房屋交付的确定性明显青睐于现房和准现房此外我们观察到房企出险后其楼盘销售基本处于停滞状态个别核心地段大幅度降价的项目会维持少量成交若有当地国企接手或政府介入购房者对交付的担忧情绪会有所缓解销售情况亦会好转品牌房企拿地谨慎克制聚焦市区核心板块武汉长沙南昌22年供地质量较21年均有明显提升具体表现为主城区供地占比提高多数地块区位较好周边配套成熟但三城22年土拍热度均不高成交面积除南昌同比增加三成主因政府供地量翻倍外武汉长沙分别同比下滑约60和25同时城投平台和地方国企为拿地主力品牌房企尤其是主流民企开发商参拍意愿不高一线人员反馈现阶段品牌房企仅对市中心去化率有保障利润兑现度高的核心地块关注度较高目前南昌和长沙已公布23年第一批供地计划从区位来看延续了22年较好的供地质量南昌23宗地均位于主城区东湖西湖青山湖红谷滩区共12宗长沙33宗地中25宗位于主城区我们认为随后续销售景气度逐步复苏品牌房企参拍意愿有望提升风险调控政策与预期不符信用事件超预期恶化疫情影响超预期