每周一谈：销售市场热度延续形成底部复苏特征
　　近期二手房市场表现出持续热度，13城二手房高频销售数据连续多周实现单周同比高增速。截止至3月11日（周六），重点13城二手房当周销售面积同比增速为+62%，累计同比增速+30%，连续5周单周同比增速保持在60%以上。
　　新房市场热度虽不及二手房市场，但30城销售面积已连续三周实现单周同比正增速。截止至3月11日（周六），30城新房当周销售面积同比增速为+13%，累计同比增速-8%，连续3周单周同比正增长。
　　回顾历史周期，二手市场的情绪一般同步或略微领先新房市场复苏，二者的情绪幅度间隔在0-3个月。使用70城的价格指数来衡量一二手房的市场情绪，从历史周期底部的表现来看，一二手价格指数单月同比增速的底部、回正等关键节点常领先新房0-3个月实现回正，即二手房市场情绪领先新房0-3个月修复；从这一时滞效应来看，本轮二手房市场自2022年12月底开始出现边际改善，进入3月后热度向新房逐步传导，符合历史经验。
　　从量价单月同比增速观察修复的特征，表现为量在价先，复苏节奏相近特点：
　　量在价先：全国商品房销售面积单月同比领先价格指数实现单月同比转向及回正，2012及2015年销售面积首次回正领先价格指数依次为6、8个月；
　　量升价稳：价格指数同比触底时，销售面积单月同比修复至正负零附近；
　　量价负区间的长度相近：具体来看价格指数单月同比负区间略长于销售面积，其中2012、2015年周期新房价格指数与销售面积单月同比负区间分别为10/8个月（2012）、15/13个月（2015）。
　　从价格指数的自身特点来看，当前售价触底的迹象已较明显。参考以往周期，价格指数单月同比的底部，增速曲线均出现连续多月的平缓走势，随后触底逐步回升；2022年9月-2023年1月的70城价格指数已表现出明显的筑底现象。
　　以上为参考历史周期的数据特征，从行业内部逻辑也可对复苏节奏进行解释：
　　历次地产周期进入下行往往由进入下半年开始加速：7月为传统销售淡季，加速市场看空情绪：
　　市场修复往往在一季度末，且二手房领先新房：①低基数效应；②下半年临近年末，购房者普遍持币观望，春节后积压需求释放带动情绪修复；③节后二手房置业有不低比例来源于学区置业客户需在入学季前完成购置，该部分客户刚需属性较强，率先带动二手房市场情绪修复。
　　尽管当前商品房市场难言完全复苏，不同能级城市间由于供需比例等原因存在分化，但市场的情绪已开始修复，复苏的特征已形成，对于已经回暖的城市我们认为市场改善有确定性和持续性，后续关注其他城市的销售改善情况。
　　数据追踪（2月27日-3月5日）：
　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为+24pct、-10pct，一线城市+23pct，-15pct，二线城市+24pct，-12pct，三线城市+28pct，+4pct。
　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+80ct，累计同比+26pct。
　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-5pct，成交建筑面积累计同比+16pct，成交金额累计同比+11pct，土地成交溢价率为2%。
　　城市行情环比：北京（+34pct），上海（+11pct），广州（+24pct），深圳（+34pct），南京（+17pct），杭州（-26pct），武汉（-11pct）。
　　投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。关注经营状况改善的民企，关注中小市值国企规模扩张，代建行业推荐龙头绿城管理控股。
　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。
　　

研究报告全文：行业销售市场热度延续形成底部复苏特征研房地产行业研究周报究投资摘要评级增持年月日每周一谈销售市场热度延续形成底部复苏特征2023312近期二手房市场表现出持续热度13城二手房高频销售数据连续多周实现单周曹旭特分析师同比高增速截止至月日周六重点城二手房当周销售面积同比增31113SAC执业证书编号速为62累计同比增速30连续5周单周同比增速保持在60以上S1660519040001新房市场热度虽不及二手房市场但30城销售面积已连续三周实现单周同比正行翟苏宁研究助理增速截止至3月11日周六30城新房当周销售面积同比增速为13累业SAC执业证书编号计同比增速-8连续3周单周同比正增长S1660121100010研回顾历史周期二手市场的情绪一般同步或略微领先新房市场复苏二者的情绪幅度间隔在0-3个月使用70城的价格指数来衡量一二手房的市场情绪从究行业基本资料历史周期底部的表现来看一二手价格指数单月同比增速的底部回正等关键股票家数115周节点常领先新房0-3个月实现回正即二手房市场情绪领先新房0-3个月修复行业平均市盈率1264从这一时滞效应来看本轮二手房市场自2022年12月底开始出现边际改善市场平均市盈率1175报进入3月后热度向新房逐步传导符合历史经验行业表现走势图从量价单月同比增速观察修复的特征表现为量在价先复苏节奏相近特点30量在价先全国商品房销售面积单月同比领先价格指数实现单月同比转向及20回正2012及2015年销售面积首次回正领先价格指数依次为68个月量升价稳价格指数同比触底时销售面积单月同比修复至正负零附近10量价负区间的长度相近具体来看价格指数单月同比负区间略长于销售面0积其中20122015年周期新房价格指数与销售面积单月同比负区间分别为-10申108个月20121513个月2015从价格指数的自身特点来看当前售价触底的迹象已较明显参考以往周期-20港2022-032022-062022-092022-122023-03价格指数单月同比的底部增速曲线均出现连续多月的平缓走势随后触底逐证房地产沪深300步回升2022年9月-2023年1月的70城价格指数已表现出明显的筑底现象资料来源wind申港证券研究所券以上为参考历史周期的数据特征从行业内部逻辑也可对复苏节奏进行解释股历次地产周期进入下行往往由进入下半年开始加速7月为传统销售淡季加1房地产行业研究周报2月房企销售速市场看空情绪改善民企拿地回温2023-03-05份市场修复往往在一季度末且二手房领先新房低基数效应下半年临2房地产行业研究周报二手房市场热有近年末购房者普遍持币观望春节后积压需求释放带动情绪修复节后度延续土地市场局部转暖2023-02-26二手房置业有不低比例来源于学区置业客户需在入学季前完成购置该部分3房地产行业深度研究张弓搭箭一限客户刚需属性较强率先带动二手房市场情绪修复触即发2023-02-21尽管当前商品房市场难言完全复苏不同能级城市间由于供需比例等原因存在公分化但市场的情绪已开始修复复苏的特征已形成对于已经回暖的城市我司们认为市场改善有确定性和持续性后续关注其他城市的销售改善情况证数据追踪2月27日-3月5日券新房市场30城成交面积单周及累计同比分别为24pct-10pct一线城市23pct-15pct二线城市24pct-12pct三线城市28pct4pct研二手房市场13城二手房成交面积单周同比80ct累计同比26pct土地市场100城土地供应建筑面积累计同比-5pct成交建筑面积累计同比究16pct成交金额累计同比11pct土地成交溢价率为2报城市行情环比北京34pct上海11pct广州24pct深圳34pct南京17pct杭州-26pct武汉-11pct告投资策略建议关注经营稳健及资信背景较好龙头房企保利发展万科A龙湖集团关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团绿城中国等关注资信背景良好有发展潜力的地方国央企龙头建发国际越秀地产关注经营状况改善的民企关注中小市值国企规模扩张代建行业推荐龙头绿城管理控股风险提示销售市场复苏不及预期个别房企出现债务违约敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告房地产行业研究周报内容目录1每周一谈销售市场热度延续形成底部复苏特征311销售市场热度延续形成底部复苏特征312投资策略62本周行情回顾63行业动态74数据追踪841新房成交数据842二手房成交数据943土地成交数据944部分重点城市周度销售数据105风险提示10图表目录图113城二手房成交面积累计同比3图213城二手房周度成交面积及同比环比增速3图330城商品房成交面积累计同比3图430城商品房周度成交面积及同比环比增速3图570城一二手房价格指数当月同比4图670城一二手房价格指数及商品房销售面积当月同比5图7申万一级行业涨跌幅6图8本周涨跌幅前十位6图9本周涨跌幅后十位6图10房地产行业近三年PETTM7图11房地产行业近三年PBLF7图1230大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8图13一二三线城市30城周度成交面积同比8图14一二三线城市30城累计成交面积同比8图1513城二手房周度成交面积及同比环比增速9图1613城二手房周度成交面积累计同比增速9图17100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9图18100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9图19一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9图20二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9图21一二三线城市成交土地总价累计同比9图22一二三线城市成交土地周度溢价率9表170城一二手房价格指数当月同比重要变动节点时间特征4表2不同周期70城价格指数当月同比5表3部分重点城市周度销售面积万平方米及环比增速10敬请参阅最后一页免责声明212证券研究报告房地产行业研究周报1每周一谈销售市场热度延续形成底部复苏特征11销售市场热度延续形成底部复苏特征近期二手房市场表现出持续热度13城二手房高频销售数据连续多周实现单周同比高增速截止至3月11日周六重点13城二手房当周销售面积同比增速为62累计同比增速30连续5周单周同比增速保持在60以上重点城市的市场热度已具备一定持续性图113城二手房成交面积累计同比图213城二手房周度成交面积及同比环比增速250周度成交万周同比周环比20040200150301001502050101000050-50-100-100-20-302022512022732022942023182022116202241020225222022612202272420228142022925202312920232192023312-402022320202211272022121820221016资料来源wind国家统计局申港证券研究所资料来源wind国家统计局申港证券研究所新房市场热度虽不及二手房市场但30城销售面积已连续三周实现单周同比正增速截止至3月11日周六30城新房当周销售面积同比增速为13累计同比增速-8连续3周单周同比正增长市场热度正经由二手房市场持续向新房市场传导图330城商品房成交面积累计同比图430城商品房周度成交面积及同比环比增速0600商品房成交面积万平方米周同比周环比200-5500150-10100-1540050-20300-250200-30-50-35100-100-400-150-452022-08-142022-04-102022-05-012022-05-222022-06-122022-07-032022-07-242022-09-042022-09-252022-10-162022-11-062022-11-272022-12-182023-01-082023-01-292023-02-192023-03-122022-03-20资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所回顾历史周期二手市场的情绪一般同步或略微领先新房市场复苏二者的情绪幅度间隔在0-3个月由于缺少较权威的多城二手房销售数据作比我们使用70城的价格指数来衡量一二手房的市场情绪从历史周期底部的表现来看一二手价格指数单月同比增速的底部回正等关键节点常领先新房0-3个月实现回正即二手房市场情绪领先新房0-3个月修复从这一时滞效应来看本轮二手房市场自2022年12月底开始出现边际改善进入3月后热度向新房逐步传导符合历史经验敬请参阅最后一页免责声明312证券研究报告房地产行业研究周报表170城一二手房价格指数当月同比重要变动节点时间特征时间节点时滞月价格指数单月同比二手房新建商品住宅新建住宅二手房-新建商品住宅二手房-新建住宅2008-转负2008-122008-1202008-低点2009-022009-0312008-回正2009-042009-0732011-转负2012-012012-032012-03222011-低点2012-062012-062012-06002011-回正2013-012013-012013-01002014-转负2014-092014-092014-09002014-低点2015-042015-042015-04002014-回正2015-102015-122015-12222022-转负2022-022022-0422022-低点2022-回正资料来源wind国家统计局申港证券研究所市场复苏后新房价格指数同比弹性空间高于二手房通过比对一二手房价格指数单月同比变动我们可以发现以往周期中尽管70城新房价格指数单月同比复苏较二手房略有滞后但市场复苏后新房价格指数单月同比增长的峰值均高于二手房市场转暖后新房市场的改善空间更大图570城一二手房价格指数当月同比2070个大中城市二手住宅价格指数当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比70个大中城市新建住宅价格指数当月同比151050-52011-052015-092020-012008-012008-052008-092009-012009-052009-092010-012010-052010-092011-012011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-01-10资料来源wind国家统计局申港证券研究所从量价的单月同比增速观察市场修复的特征表现为量在价先量价复苏节奏相近将统计局销售面积与70城价格指数均以单月同比口径观察我们可以发现如下特点量在价先全国商品房销售面积单月同比领先价格指数实现单月同比转向及回正2012及2015年销售面积首次回正领先价格指数时滞依次为6个月8个月量升价稳价格指数同比触底时销售面积单月同比修复至正负零附近2012年6月一二手房价格指数同比增速同步触底商品房销售面积单月同比为-327次月回正2015年4月一二手房价格指数同比增速同步触底商品房销售面积单月同比为7较上月提升86pct并首次回正量价负区间的长度相近具体来看价格指数单月同比负区间略长于销售面积其中20122015年周期新房价格指数与销售面积单月同比负区间分别为108敬请参阅最后一页免责声明412证券研究报告房地产行业研究周报个月20121513个月2015图670城一二手房价格指数及商品房销售面积当月同比1412070个大中城市二手住宅价格指数当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比销售面积单月同比右轴121001080860644022000-2-202012-052020-092011-052011-092012-012012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-01-42011-01-6-40-8-60资料来源wind国家统计局申港证券研究所从价格指数的自身特点来看当前售价触底的迹象已较明显参考以往周期价格指数单月同比的底部增速曲线均出现连续多月的平缓走势随后触底逐步回升2022年9月-2023年1月的70城价格指数已表现出明显的筑底现象价格企稳信号明确结合此前量价间相互支撑的关系商品房销售触底回升具备确定性表2不同周期70城价格指数当月同比2011-2013年周期2014-2016年周期本轮周期价格指数同比二手房新建商品住宅价格指数同比二手房新建商品住宅价格指数同比二手房新建商品住宅2012-01-0900702014-09-130-1202022-02-0301202012-02-1400102014-10-250-2602022-03-0900702012-03-160-0502014-11-330-3702022-04-160-0102012-04-190-1002014-12-390-4502022-05-220-0802012-05-200-1302015-01-440-5302022-06-270-1302012-06-200-1402015-02-490-6002022-07-300-1702012-07-190-1302015-03-520-6402022-08-330-2102012-08-180-1302015-04-520-6602022-09-350-2302012-09-170-1302015-05-480-6302022-10-370-2402012-10-150-1102015-06-420-5702022-11-370-2302012-11-100-0602015-07-310-4602022-12-380-2302012-12-040-0102015-08-210-3302023-01-380-2302013-010200702015-09-090-2102013-021001902015-10000-1202013-031803302015-11060-0402013-042504502015-12110030资料来源wind国家统计局申港证券研究所以上为参考历史周期的数据特征从行业的内部逻辑也可对复苏节奏进行解释历次地产周期进入下行往往由进入下半年开始加速7月为传统销售淡季加速市场看空情绪市场修复往往在一季度末且二手房领先新房低基数效应下半年临近年末购房者普遍持币观望春节后积压需求逐步释放带动情绪修复节后二手房置业有不低比例来源于学区置业的刚需客户需在入学季前完成学区房购置该部分客户刚需属性较强率先带动二手房市场情绪修复尽管当前商品房市场难言完全复苏不同能级城市间由于供需比例等原因存在分敬请参阅最后一页免责声明512证券研究报告房地产行业研究周报化但市场的情绪已开始修复参考以往周期复苏的特征已形成对于已经回暖的城市我们认为市场改善有确定性和持续性后续关注其他低能级城市的销售改善情况12投资策略建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展万科A龙湖集团关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团绿城中国等关注资信背景良好有发展潜力的地方国央企龙头建发国际越秀地产同时关注经营状况改善的民企关注中小盘国企规模扩张机会代建行业推荐龙头绿城管理控股2本周行情回顾3月6日-3月10日沪深300指数涨跌幅-396在申万一级行业中环保-069通信-151电力设备-154等板块涨跌幅靠前建筑材料-722汽车-624非银金融-605等板块排名靠后3月6日-3月10日申万房地产板块涨跌幅-491在申万一级行业中排名2531落后沪深300指数095个百分点具体个股方面涨跌幅前三位个股为张江高科64财信发展61珠江股份5涨跌幅后三位个股为中交地产-92信达地产-91招商积余-9图7申万一级行业涨跌幅0-1-2-3-4-5-6-7-8钢铁银行环保通信电子传媒综合煤炭汽车计算机房地产医药生物国防军工公用事业交通运输建筑装饰社会服务机械设备石油石化有色金属纺织服饰农林牧渔基础化工商贸零售食品饮料轻工制造美容护理家用电器非银金融建筑材料电力设备资料来源wind申港证券研究所图8本周涨跌幅前十位图9本周涨跌幅后十位706-1-25-34-4-53-62-7-81-90-10-1-2资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所3月10日申万房地产行业PETTM为1264倍较前一周减少065近三年均值为97倍PBLF为085倍较前一周减少004近三年均值为103敬请参阅最后一页免责声明612证券研究报告房地产行业研究周报倍图10房地产行业近三年PETTM16141210864202020-06-122020-04-122020-05-122020-07-122020-08-122020-09-122020-10-122020-11-122020-12-122021-01-122021-02-122021-03-122021-04-122021-05-122021-06-122021-07-122021-08-122021-09-122021-10-122021-11-122021-12-122022-01-122022-02-122022-03-122022-04-122022-05-122022-06-122022-07-122022-08-122022-09-122022-10-122022-11-122022-12-122023-01-122023-02-122020-03-12资料来源wind申港证券研究所图11房地产行业近三年PBLF161412100806040200资料来源wind申港证券研究所3行业动态旭辉公布境外流动资金状况的全面解决方案3月10日旭辉集团发布公告企布境外流动资金状况的全面解决方案最新情况及最新业务情况本次公告旭辉集团公布了初步指示性关键条款并表示尚未与任何人士就条款达成一致不削减本金额债权人不会被要求接受削减债务的任何本金额股权化选择方案可能包含选择权允许部分或全部债权人自愿将其部分债务转换为本公司股权或可换股债券减少以现金支付的利息旭辉集团需将利息负担减少至一个可合理承担的数额以允许公司恢复至一个长期财务稳定的状况预期于初期利息将部分以现金支付亦或可能部分以实物支付敬请参阅最后一页免责声明712证券研究报告房地产行业研究周报到日期本金分期偿还及到期日预期延长至全面解决方案实施当日起计不超7年前置款项费用偿还部分本金及或同意费形式向债权人支付若干前置款项增信正制定方案向债权人提供适当及切实可行的增信佳兆业恢复交易公布2021年及2022年上半年业绩3月9日佳兆业发布公告表示已履行复牌指引并于3月10日复牌恢复交易同时披露了2021年及2022年上半年公司业绩根据复牌指引要求公司已刊发所有尚未公布的财务业绩及处理审核修订并且经营业务有足够的业务运作并提供所有重大资料于3月10日复牌恢复交易从公司业绩来看2021年公司收益3354亿元同比减少3632022年上半年公司营业额1343亿元同比减少5532021年2022H1两个报告期期间亏损分别为1273亿元776亿元2021年公司合约销售人民币9235亿元2022H1为105亿元4数据追踪41新房成交数据图1230大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速图13一二三线城市30城周度成交面积同比600商品房成交面积万平方米周同比周环比200200一线城市周度成交同比二线城市周度成交同比500150150三线城市周度成交同比400100503001000200-5050100-10000-150-50-1002022-06-052022-04-032022-04-242022-05-152022-06-262022-07-172022-08-072022-08-282022-09-182022-10-092022-10-302022-11-202022-12-112023-01-012023-01-222023-02-122023-03-052022-03-13-150料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图14一二三线城市30城累计成交面积同比2030大中城市一线城市二线城市三线城市100-10-20-30-40-50-60资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明812证券研究报告房地产行业研究周报42二手房成交数据图1513城二手房周度成交面积及同比环比增速图1613城二手房周度成交面积累计同比增速250周度成交万周同比周环比200302001502010015010501000050-50-100-100-20-30202265202287202311202335202243-402023122202231320224242022515202262620227172022828202291820221092023212202211202022121120221030资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所43土地成交数据图17100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比图18100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率120供应土地规划建筑面积累计同比120成交土地周度溢价率成交土地总价累计同比右轴8060100成交土地规划建筑面积累计同比10040808020606004040-2020-4020-60000-80-20-4020226520224320228720231120233520223132022424202251520226262022717202282820229182022109202312220232122022112020221211-6020221030资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图19一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比图20二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比80一线城市供应土地规划建筑面积累计同比140二线城市供应土地规划建筑面积累计同比12060一线城市成交土地规划建筑面积累计同比二线城市成交土地规划建筑面积累计同比100三线城市供应土地规划建筑面积累计同比4080三线城市成交土地规划建筑面积累计同比206040020-200-20202311202243202265202287202335202231320225152022626202271720228282022918202210920231222023212-402022424202211202022121120221030-40202287202243202265202311202335202291820224242022515202262620227172022828202210920231222023212-60-602022313202211202022121120221030资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图21一二三线城市成交土地总价累计同比图22一二三线城市成交土地周度溢价率120一线城市成交土地总价累计同比16100大中城市成交土地溢价率一线城市当周值10014二线城市成交土地总价累计同比100大中城市成交土地溢价率二线城市当周值801260三线城市成交土地总价累计同比10100大中城市成交土地溢价率三线城市当周值840620402-200-40-60-80资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明912证券研究报告房地产行业研究周报44部分重点城市周度销售数据表3部分重点城市周度销售面积万平方米及环比增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