需求侧：居民按揭增量仍有限，主流银行放贷提速
　　2023年2月，居民部门新增存款7,926亿元，同比增加10,849亿元，环比减少54,074亿元；1-2月，居民部门累计新增存款7.0万亿元，同比增加18,749亿元（+36.6%）。2月人民币贷款增加18100亿元，同比增加5800亿元，环比减少30900亿元；其中居民部门新增2081亿元，同比增加5450亿元。拆分居民部门来看，2月居民短贷增加1218亿元，同比增加4129亿元，环比增加877亿元；居民中长贷新增863亿元，同比多增1322亿元，环比减少1368亿元。1-2月累计新增居民中长贷3094亿元，同比增速为-55.6%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约4.6%（2022年全年水平为12.9%）。
　　截至3月10日，全国首/二套房按揭利率下限分别为4.10%/4.90%。103个重点城市主流首/二套房贷利率为4.04%/4.91%，主流银行平均放款周期28天。
　　供给侧：房地产债权支持工具加速落地生效，信用债发行同比回升
　　2023年2月房企境内外单月合计发债432亿元，环比-10.4%，同比+30.0%，单月净融资-355亿元。其中2月境内发债规模回落，单月发行375亿元，环比下降4.0%，同比上升24.3%，单月净融资74亿元；2月境外债单月发行56亿元，环比下降34亿元，同比上升82.5%，单月净融资额约-430亿元。具体来看，主流国央企仍保持相对畅通融资渠道，随着中央及地方相关支持政策的出台，市场信心逐渐恢复，民营房企融资环境也得到一定程度改善。
　　民企存量债务展期及重组方面，华夏幸福、阳光城、金科集团和中国奥园涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。
　　2022年9月/10月/11月，抵押补充贷款（PSL）当月分别新增1082/1543/3675亿元；2023年2月，当月新增17亿元，为“保交楼”提供有力的资金保障。截至2023年2月，PSL余额为3.14万亿元，同比增长12.15%。
　　截至3月3日，C-REITs产品已增至25只。从上市日到至今的二级市场收益情况来看，除平安广州广河、中金安徽交控及华夏中国交建高速REIT破发外，其他产品全部实现正收益，其中10只股价（截至23-3-3）较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅16.6%。
　　投资建议：2023开年监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权“三箭连珠”综合协同，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可期，资本市场关注度提升，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
　　

研究报告全文：2023年3月12日行业研究需求侧按揭增量仍有限供给侧民企融资略改善光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告2023年2月要点房地产地产开发需求侧居民按揭增量仍有限主流银行放贷提速增持维持2023年2月居民部门新增存款7926亿元同比增加10849亿元环比减少作者54074亿元1-2月居民部门累计新增存款70万亿元同比增加18749亿分析师何缅南元3662月人民币贷款增加18100亿元同比增加5800亿元环比执业证书编号S0930518060006减少30900亿元其中居民部门新增2081亿元同比增加5450亿元拆分居021-52523801民部门来看2月居民短贷增加1218亿元同比增加4129亿元环比增加877hemiannanebscncom亿元居民中长贷新增863亿元同比多增1322亿元环比减少1368亿元联系人周卓君1-2月累计新增居民中长贷3094亿元同比增速为-556新增居民中长贷占021-52523855新增人民币贷款比重约462022年全年水平为129zhouzjebscncom截至3月10日全国首二套房按揭利率下限分别为410490103个重点城市主流首二套房贷利率为404491主流银行平均放款周期28天行业与沪深300指数对比图供给侧房地产债权支持工具加速落地生效信用债发行同比回升2023年2月房企境内外单月合计发债432亿元环比-104同比300单月净融资-355亿元其中2月境内发债规模回落单月发行375亿元环比下降40同比上升243单月净融资74亿元2月境外债单月发行56亿元环比下降34亿元同比上升825单月净融资额约-430亿元具体来看主流国央企仍保持相对畅通融资渠道随着中央及地方相关支持政策的出台市场信心逐渐恢复民营房企融资环境也得到一定程度改善民企存量债务展期及重组方面华夏幸福阳光城金科集团和中国奥园涉及已到期债券或部分本金以及或应计利息商议展期和债务重组的情况2022年9月10月11月抵押补充贷款PSL当月分别新增108215433675亿元2023年2月当月新增17亿元为保交楼提供有力的资金保障截至2023年2月PSL余额为314万亿元同比增长1215截至3月3日C-REITs产品已增至25只从上市日到至今的二级市场收益情况来看除平安广州广河中金安徽交控及华夏中国交建高速REIT破发外其他产品全部实现正收益其中10只股价截至23-3-3较上市首日涨幅超20平均录得涨幅166资料来源Wind投资建议2023开年监管部门密集发声释放积极信号房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全相关研报局供给侧来看多部委相继表态通过信贷债券股权三箭连珠综合协20230305防范化解行业金融风险全面发展住同执行层面的可操作性大幅提升有力提振了房地产行业信心需求侧来看房租赁市场对2023年政府工作报告的点评5年期LPR连续下调地方政府因城施策引导合理住房需求包括优化认20230301百强销售边际改善期待温暖小阳春房认贷标准下调首付比例及按揭利率发放购房补贴等政策利好频发供房地产行业百强销售月报2023年2月给侧信用风险出清促需求实质性升温疫情管控优化供需回暖可期资本市20230228促进金融政策落地实效优质民企地产再迎利好对深交所召开房地产行业市场场关注度提升投资建议关注三条主线1看好核心城市土储充裕信用优势主体座谈会的点评显著品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升建议关注保利发展20230225稳步推进房地产公募REITs支持住招商蛇口中国金茂中国海外发展等2看好先发布局多元赛道注重运营房租赁市场发展对关于金融支持住房租赁升维第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企建议关注万科A万科企业市场发展的意见征求意见稿的点评20230221第三支箭再延续不动产私募基龙湖集团新城控股等3关注存量资产资源丰富质地优异管理高效的房金落地对不动产私募投资基金试点政策的企未来运用REITs提高资产回报率建议关注华润置地上海临港等点评风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险房地产市场需求不及预期风险房地产企业项目竣工不及预期风险房地产企业多元化业务经营不佳风险等敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告房地产目录1重点政策跟踪42需求侧居民按揭增量仍有限主流银行放贷提速721居民新增存款情况及主要数据图表7211居民新增存款情况7212主要数据图表722居民新增贷款情况及主要数据图表8221居民新增贷款情况8222主要数据图表83供给侧房地产债权支持工具加速落地生效信用债发行同比回升1131房企融资情况及主要数据图表11311房企融资情况11312主要数据图表1232主流房企融资情况和存量债券跟踪15321境内债发行情况15322境外债发行情况16323部分民企的存量债务展期及重组情况跟踪174房地产行业公募REITs情况跟踪185投资建议216风险分析21敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告房地产图目录图1居民部门新增人民币存款单月值累计值7图2居民部门新增人民币存款当月变动累计变动7图3居民企业部门新增人民币贷款单月值8图4居民企业部门新增人民币贷款累计值8图5居民部门新增短贷中长贷当月值亿元9图6居民部门新增短贷中长贷当月同比9图7居民部门新增短贷中长贷累计值亿元9图8居民部门新增短贷中长贷累计同比9图9贷款市场报价利率LPR5年10图10103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数10图11房企境内债券单月发行到期净融资亿元12图12房企境内债券累计发行到期净融资亿元12图13房企境内债按类型拆分2015-202312图14内房海外债券单月发行到期净融资13图15内房海外债券累计发行到期净融资13图16房企单季境内发债海外发债境内到期海外到期金额13图17房地产集合信托单月成立规模及同比增速14图18房地产集合信托累计成立规模及同比增速14图19资金信托余额及房地产信托余额截至2022Q314图20房地产信托余额同比及占比截至2022Q314图21MarkitiBoxx债券指数2021年1月1日定基10015图22MarkitiBoxx债券指数2022年1月1日定基10015图23抵押补充贷款PSL当月新增亿元15图24抵押补充贷款PSL期末余额亿元15表目录表1近期房地产需求侧重要政策5表2近期房地产供给侧重要政策6表3近期公募REITs重要政策6表4部分主流房企境内债发行情况16表5主流房企境外债发行情况16表6部分民企的存量债务展期及重组情况跟踪17表7基础设施公募REITs二级市场表现19表8房地产相关REITs估值情况20敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告房地产1重点政策跟踪房地产政策方面2022年从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求3月5日全国两会支持更好满足合理住房需求4月29日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策7月28日政治局会议定调保交楼8月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付9月23日银保监会相关部门负责人表示房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转9月29日央行银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策对于居民合理购房需求的信贷第一支箭支持力度进一步增强9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠11月8日在央行支持下交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具以第二支箭支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资11月23日央行及银保监会官方发布金融十六条11月28日证监会官网发布证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问文中提及决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施第三支箭此外政策首次提及鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流产业园区等资产发行REITs为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值打开空间12月7日央行提出用好保交楼专项借款和民营企业债券融资支持工具等各项政策加大对房地产企业和建筑企业的贷款投放力度支持房地产市场平稳健康发展12月15-16日中央经济工作会议谈及满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况等12月23日银保监会提出扎实做好保交楼保民生保稳定工作稳定房地产开发贷款投放积极满足优质头部房企合理融资需求做好房地产并购融资支持等2023开年监管密集发声全年地产平稳回暖可期1月5日央行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制同时住建部部长接受专访时表态对于购买第一套住房的要大力支持三部委同时发布需求侧居民购房按揭利好1月12日国资委提出密切关注地方融资平台风险1月13日央行介绍在研究推出结构性工具重点支持房地产市场平稳运行同日银保监会明确努力促进金融与房地产正常循环同时相关金融部门提及起草了新方案改善优质房企资产负债状况2月3日自然资源部提出对住宅用地出让公告不再要求全年不超过3次优化完善集中供地政策2月15日央行提出动态监测分析房地产市场边际变化因城施策实施好差别化住房信贷政策落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施推动房地产业向新发展模式平稳过渡2月16日财政部部长刘昆指出要支持做好房地产风险金融风险等防范处置牢牢守住不发生系统性风险的底线2月23日财政部部长刘昆在全国财政工作会议上发表讲话指出支持刚性和改善性住房需求加大保障性租赁住房供给配合做好保交楼稳民生工作促进房地产市场平稳发展3月5日李克强总理向十四届全国人大一次会议作政府工作报告提及有效防范化解行业风险与租购并举仍是2023年房地产工作重点敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告房地产公募REITs政策方面我国公募REITs市场建设力度加大年初以来相关支持政策相继推出REITs市场利好不断值得注意的是2022年5月25日国办发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见为国家层面首次以书面方式对REITs的重要性进行确认3月18日证监会发文提出正在研究制定基础设施REITs扩募规则5月31日在证监会指导下沪深两市证券交易所制定发布新购入基础设施项目试行支持上市REITs通过扩募等方式收购资产9月末公募REITs首批扩募申请正式启动12月初首批申请扩募的5单REITs同步收到交易所第一轮反馈意见12月8日证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛上提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域12月21日证监会在党委会议上明确指出要落实好已出台的房企股权融资政策允许符合条件的房企借壳已上市房企允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组加快打造保障性租赁住房REITS板块12月25日国家发展改革委投资司副司长韩志峰在第七届中国PPP论坛上表示2023年基础设施REITS很可能会进入快速发展期希望到2023年年底基础设施REITS发行能够超过60支总发行规模超过2000亿元2023年1月3日证监会债券部主任周小舟发表题为中国特色REITs市场的探索实践及展望的署名文章指出尽快将试点范围覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域1月3日发改委投资司投融资处处长呼和发表文章发展REITs要以党的二十大精神为重要价值取向指出应将党的二十大报告明确的一些原则作为发展REITs长期坚持的价值取向1月16日水利部在全国水利工作会议上提出推动水利基础设施投资信托基金REITs试点项目实现突破2月2日证监会在系统工作会议上提出要大力推进公募REITs常态化发行增强股债融资并购重组政策对科创企业的适应性和包容度在服务民营经济中小企业促进房地产平稳健康发展2月10日证监会在2023年债券监管工作会议上强调全面深化REITs市场建设全力推动REITs市场高质量发展2月17日中基协召开2023年第一次工作会议建议进一步拓宽REITs试点资产类型研究调整项目收益率和资产规模要求推动扩募常态化发行推动REITs专项立法研究等2月20日证监会启动不动产私募投资基金试点工作我们预期不动产私募投资基金试点的启动一方面利于多渠道盘活不动产存量资产更好发挥其在保交楼相关项目建设不良资产项目处置企业转型发展等方面的积极作用另一方面也为后续房地产类公募REITs提供标的形成完整的业务链条表1近期房地产需求侧重要政策时间部门人员政策事件会议名称主要内容动态监测分析房地产市场边际变化因城施策实施好差别化住房信贷政策2023-02-15央行2023年金融市场工作会议落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施积极做好保交楼金融服务加大住房租赁金融支持推动房地产业向新发展模式平稳过渡在防范化解重大经济金融风险方面提出要防范房地产业引发系统性风险房地产对经济增长就业财税收入居民财富金融稳定都具有重大影响要做好风险应对各项工作确保房地产市场平稳发展2023-02-16习近平当前经济工作的几个重大问题要因城施策着力改善预期扩大有效需求支持刚性和改善性住房需求支持落实生育政策和人才政策解决好新市民青年人等住房问题鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位深入研判房地产市场供求关系敬请参阅最后一页特别声明-5-证券研究报告房地产和城镇化格局等重大趋势性结构性变化抓紧研究中长期治本之策消除多年来高负债高杠杆高周转发展模式弊端推动房地产业向新发展模式平稳过渡坚持房住不炒定位实施好房地产市场平稳健康发展长效机制强化跨2023-02-16国家统计局党组部门协同监管防范化解财政金融风险深入推进能源革命提升能源自主安全保障能力讲话中提到支持刚性和改善性住房需求加大保障性租赁住房供给配合2023-02-23财政部部长刘昆全国财政工作会议做好保交楼稳民生工作促进房地产市场平稳发展资料来源各政府部门及会议相关文件光大证券研究所整理注统计时间截至2023-03-01表2近期房地产供给侧重要政策时间部门人员政策事件会议名称主要内容金融必须稳健高效运行我们运用市场化法治化方式有效防范金融市场异常波动风险及时稳妥处置中小金融机构房地产企业网贷等风险守住2023-02-01李克强人民银行外汇管理局考察主持召开座谈会了不发生系统性风险的底线当然也要清醒看到存在的问题维护金融稳定防范风险仍是长期而艰巨的任务会议强调增强股债融资并购重组政策对科创企业的适应性和包容度大2023-02-02证监会中国证监会2023年系统工作会议力推进公募REITs常态化发行在服务民营经济中小企业促进房地产平稳健康发展支持平台经济等重点领域和薄弱环节推出更多务实举措对住宅用地出让公告不再要求全年不超过3次该文件是自然资源部印关于进一步规范住宅用地供应信息发的对地方住宅用地供应工作进行的指导文件不是要取消集中供地制度2023-02-03自然资源部公开工作的通知而是优化完善集中供地政策更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用坚持开正门堵旁门遏增量化存量完善常态化协同监管坚决禁止变相举债虚假化债行为压实地方政府属地责任紧盯市县加大工作力度强化隐性债务问责和信息财政部部长公开2023-02-16刘昆加强地方政府融资平台公司治理逐步剥离政府融资功能推动分类转型发展防范地方国有企事业单位平台化坚持系统观念高度警惕产业金融等领域风险向财政转移集聚支持做好房地产风险金融风险等防范处置牢牢守住不发生系统性风险的底线允许证券业金融机构在香港开展直接融资允许前海合作区内证券公司期货公司通过境外上市等跨境融资方式补充资本金支持前海合作区内企业依关于金融支持前海深港现代服务2023-02-23央行法利用香港开放式基金型公司或有限合伙基金等平台进行融资及开拓海业合作区全面深化改革开放的意见外业务以及利用房地产投资信托基金将优质地产及基础设施项目在香港上市及进行融资资料来源各政府部门及会议相关文件光大证券研究所整理注统计时间截至2023-03-01表3近期公募REITs重要政策时间部门政策事件会议名称主要内容大力推进公募REITs常态化发行增强股债融资并购重组政策对科创企业2023-02-02证监会2023年系统工作会议的适应性和包容度在服务民营经济中小企业促进房地产平稳健康发展支持平台经济等重点领域和薄弱环节推出更多务实举措2023年将积极推进南水北调后续工程高质量发展大力推进国家水网重大项目建设加快推进项目前期工作努力扩大投资规模推进水利PPP模式2023-02-03水利部水利规划计划工作座谈会发展和REITs试点实现突破全力做好重大战略水利规划落实突出抓好生态环境问题整改会议强调全面深化债券重点风险防范化解努力推动债券违约风险进一步收敛全面深化REITs市场建设全力推动REITs市场高质量发展全面深2023-02-10证监会2023年债券监管工作会议化债券注册制改革强化市场基础制度建设提升市场韧性和活力全面深化债券科技监管完善符合债券特点的监管制度机制会议建议进一步拓宽REITs试点资产类型研究调整项目收益率和资产规模要求推动扩募常态化发行提高二级市场流动性优化推荐审核流程2023-02-17中基协2023年第一次工作会议明确大类资产准入和信息披露标准探索建立多层次REITs市场推动REITs专项立法研究证监会启动不动产私募投资基金试点支持2023-02-20证监会公告启动不动产私募投资基金简称不动产基金试点工作不动产市场平稳健康发展明确适格投资者及基金运作要求提出适格投资者要求为引入长期资金不动产私募投资基金试点备案指引2023-02-20中基协促进不动产市场盘活存量不动产私募投资基金投资者应当以机构投资者为试行主对于不动产私募投资基金持有被投企业75以上股权的可限比例引入敬请参阅最后一页特别声明-6-证券研究报告房地产少部分超高净值自然人投资者防范涉众风险此外新设不动产私募投资基金产品类型为区别试点不动产基金和原基础设施及房地产基金类型遵照试点指引设立的基金产品类型选择为不动产私募投资基金稳步发展房地产投资信托基金REITs稳步推进房地产投资信托基金REITs试点工作在把控风险前提下募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房支持房地产投资信托基金REITs份额交易流通关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意促进长期稳定经营防范短期炒作优先支持雄安新区海南自由贸易港2023-02-24央行银保监会见稿深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金REITs试点为利用各类建设用地含集体建设用地企事业单位自有空闲土地等依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持资料来源各政府部门及会议相关文件光大证券研究所整理注统计时间截至2023-03-012需求侧居民按揭增量仍有限主流银行放贷提速21居民新增存款情况及主要数据图表211居民新增存款情况2023年2月居民部门新增存款7926亿元同比增加10849亿元环比减少54074亿元2023年1-2月居民部门累计新增存款70万亿元同比增加18749亿元366212主要数据图表2023年2月居民部门新增存款7926亿元同比增加10849亿元环比减少54074亿元2023年1-2月居民部门累计新增存款70万亿元同比增加18749亿元366图1居民部门新增人民币存款单月值累计值图2居民部门新增人民币存款当月变动累计变动资料来源Wind光大证券研究所资料来源Wind光大证券研究所注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能部分月份同比变化幅度注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2023-02大未在图片显示数据统计截至2023-02敬请参阅最后一页特别声明-7-证券研究报告房地产22居民新增贷款情况及主要数据图表221居民新增贷款情况2023年2月人民币贷款增加18100亿元同比增加5800亿元472环比减少30900亿元-631其中企业部门新增16100亿元同比多增3700亿元298环比减少30700亿元-656居民部门新增2081亿元同比增加5450亿元环比减少491亿元-1912023年1-2月新增人民币贷款67万亿元同比增加288其中业部门累计新增63万亿元同比增加3672022年全年422占比约9372022年全年占比802居民部门累计新增05万亿元同比减少812022年全年-516占比692022年全年占比180拆分居民部门来看2月居民短贷增加1218亿元同比增加4129亿元环比增加877亿元2572居民中长贷新增863亿元同比多增1322亿元环比减少1368亿元-6132023年1-2月累计新增居民中长贷3094亿元同比增速为-556新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约462022年全年水平为129222主要数据图表2023年2月人民币贷款增加18100亿元同比增加5800亿元472环比减少30900亿元-631其中企业部门新增16100亿元居民部门新增2081亿元同比增加5450亿元环比减少491亿元2023年1-2月新增人民币贷款67万亿元同比增加288其中企业部门累计新增63万亿元同比增加3672022年全年422占比约9372022年全年占比802居民部门累计新增05万亿元同比减少812022年全年-516占比692022年全年占比180图3居民企业部门新增人民币贷款单月值亿元图4居民企业部门新增人民币贷款累计值亿元资料来源Wind光大证券研究所资料来源Wind光大证券研究所注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2023-02注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2023-02敬请参阅最后一页特别声明-8-证券研究报告房地产具体拆分居民部门信贷数据2月居民短贷增加1218亿元同比增加4129亿元环比增加877亿元2572居民中长贷新增863亿元同比多增1322亿元环比减少1368亿元-613图5居民部门新增短贷中长贷当月值亿元图6居民部门新增短贷中长贷当月同比资料来源Wind光大证券研究所资料来源Wind光大证券研究所部分月份同比变化幅度大未在图片显示注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2023-02注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2023-022023年1-2月累计新增居民中长贷3094亿元同比增速为-556新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约462022年全年水平为129图7居民部门新增短贷中长贷累计值亿元图8居民部门新增短贷中长贷累计同比资料来源Wind光大证券研究所资料来源Wind光大证券研究所部分月份同比变化幅度大未在图片显示注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2023-02注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2023-02截至2023年3月10日5年期LPR报价为43全国首套房按揭利率下限5年期LPR-20bp即410全国二套房按揭利率下限为5年期LPR60bp即490敬请参阅最后一页特别声明-9-证券研究报告房地产图9贷款市场报价利率LPR5年资料来源Wind光大证券研究所数据统计截至2023-03-10根据贝壳研究院统计数据显示2023年2月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为404环比下降6BP二套利率为491环比基本持平年初商业银行信贷充裕放贷周期随之加快2月103城主流银行平均放款周期28天较上月缩短3天其中一线城市平均放款周期为36天二线城市平均放款周期均为29天三线城市平均放款时间为28天图10103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数资料来源贝壳研究院光大证券研究所数据统计截至2023-03-10敬请参阅最后一页特别声明-10-证券研究报告房地产3供给侧房地产债权支持工具加速落地生效信用债发行同比回升2023年2月房企境内外单月合计发债432亿元较1月有所回落环比-1041月-48同比3001月26单月净融资-355亿元1月-723亿元其中2月境内发债规模回落单月发行375亿元1月391亿元环比下降401月为-223同比上升2431月203单月净融资74亿元2月境外债单月发行56亿元环比下降34亿元同比上升8251月为-373单月净融资额约-430亿元1月为-558亿元2023年2月房地产集合信托成立金额约30亿元同比下降658占单月集合信托成立规模的比重为52较1月略有下降境内债券方面2月发行类型以公司债中期票据及超短融发行为主发行主体仍以国央企为主随着中央及地方相关支持政策的出台市场信心逐渐恢复行业整体债务风险有所缓解国企逆势上行民营房企融资环境也得到一定程度改善目前在疫情影响逐渐淡化下支持优质民企合理融资需求已释放积极信号将助力行业供给侧风险出清加速行业经营重回正轨海外债发行在开年迎来重启2月房企海外债单月发行56亿元环比下跌34亿元到期偿债金额为486亿元境外单月净融资为-430亿元从MarkitiBoxx债券指数来看中资美元地产债指数在3月中旬迎来一波反弹在4-10月呈现震荡下行态势后于11月迎来回升按2022年1月1日定基10000指数计算23年3月9日投资级指数为8425高收益债指数为72062022年9月10月11月抵押补充贷款PSL当月分别新增108215433675亿元2023年2月当月新增17亿元为保交楼提供有力的资金保障截至2023年2月PSL余额为314万亿元同比增长121531房企融资情况及主要数据图表311房企融资情况整体来看2023年2月单月房企发债约432亿元较1月小幅回落环比-1042月单月房企净融资-355亿元对比1月为-723亿元其中2月房企境内债单月发债375亿元环比下降401月为-223单月境内债净融资额为74亿元1月为-164亿元从结构来看2月房企发债融资以一般公司债和一般中期票据为主分别发行155亿元1054亿元占当月境内债发行比重分别达413281定向工具私募债一般短期融资券发行有所增加超短融发行量下降可交换债交易商协会ABN一般企业债可转债集合企业债证监会ABS等均无发行2月海外债一级市场发行量较1月回落2月境外债单月发行56亿元环比下降34亿元同比上升825到期偿债金额为486亿元境外单月净融资额约-430亿元2023年2月房地产集合信托成立金额约30亿元同比下降658占单月集合信托成立规模的比重为52较1月略有下降敬请参阅最后一页特别声明-11-证券研究报告房地产312主要数据图表2023年2月房企境内发债金额375亿元同比上升246环比下降40计入到期金额后2月房企境内单月债券净融资74亿元对比1月净融资-164亿元图11房企境内债券单月发行到期净融资亿元图12房企境内债券累计发行到期净融资亿元资料来源Wind光大证券研究所单位亿元数据统计截至2023-02资料来源Wind光大证券研究所单位亿元数据统计截至2023-02注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能2023年2月从房企境内发债类型来看公司债中期票据超短融短期融资券规模居前金额分别为155亿元1054亿元69亿元25亿元占比分别为41328118467图13房企境内债按类型拆分2015-2023资料来源Wind光大证券研究所单位亿元注数据统计截至2023-02由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能敬请参阅最后一页特别声明-12-证券研究报告房地产2023年2月海外债一级市场发行量较1月回落房企海外债单月发行56亿元环比下降34亿元同比上升825计入到期金额后2月内房海外债券净融资-430亿元对比1月净融资约-558亿元图14内房海外债券单月发行到期净融资图15内房海外债券累计发行到期净融资资料来源Wind光大证券研究所单位亿元数据统计截至2023-02资料来源Wind光大证券研究所单位亿元数据统计截至2023-02注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能不计入回售影响2023年房企债券合计到期规模约9412亿元2022年全年为9529亿元其中Q1Q2Q3Q4分别到期3163亿元2241亿元2271亿元1737亿元图16房企单季境内发债海外发债境内到期海外到期金额资料来源Wind光大证券研究所单位亿元数据统计截至2023-02用益信托网数据显示2023年2月房地产集合信托单月募集30亿元同比下降658环比下降215占当月集合信托发行规模比重521月占比64敬请参阅最后一页特别声明-13-证券研究报告房地产截至2022年9月末房地产资金信托余额约为128万亿同比下降342占信托余额比重下降至85图17房地产集合信托单月成立规模及同比增速图18房地产集合信托累计成立规模及同比增速资料来源用益信托网光大证券研究所单位亿元数据统计截至2023-02资料来源用益信托网光大证券研究所单位亿元数据统计截至2023-02注由于用益信托月度更新调整前期数据或存在变化的可能同比为右轴注由于用益信托月度更新调整前期数据或存在变化的可能同比为右轴图19资金信托余额及房地产信托余额截至2022Q3图20房地产信托余额同比及占比截至2022Q3资料来源信托业协会光大证券研究所单位亿元数据统计截至2022Q3资料来源信托业协会光大证券研究所数据统计截至2022Q3从MarkitiBoxx债券指数来看中资美元地产债指数在3月中旬迎来一波反弹在4-10月呈现震荡下行态势后于11月迎来回升按2022年1月1日定基10000指数计算23年3月9日投资级指数为8425高收益债指数为7206敬请参阅最后一页特别声明-14-证券研究报告房地产图21MarkitiBoxx债券指数2021年1月1日定基100图22MarkitiBoxx债券指数2022年1月1日定基100资料来源Wind光大证券研究所整理数据截至20230309资料来源Wind光大证券研究所整理数据截至20230309抵押补充贷款SupplementaryLending即PSL是指经国务院批准为支持国民经济重点领域薄弱环节和社会事业发展央行以质押方式向金融机构提供的特种贷款央行于2014年创设PSL配合三大政策性银行提供长期稳定及成本较低的资金投向棚改基建和其他特定领域及项目2022年9月10月11月抵押补充贷款PSL当月分别新增108215433675亿元2023年2月当月新增17亿元为保交楼提供有力的资金保障截至2023年2月PSL余额为314万亿元同比增长1215图23抵押补充贷款PSL当月新增亿元图24抵押补充贷款PSL期末余额亿元资料来源Wind光大证券研究所整理数据统计截至2023-02资料来源Wind光大证券研究所整理数据统计截至2023-0232主流房企融资情况和存量债券跟踪321境内债发行情况从一级市场来看境内债券方面2月发债主体仍以国央企为主其中首开股份发债规模最高发行金额达390亿元2月17日首开股份发行5年期25亿一般公司债利率为500敬请参阅最后一页特别声明-15-证券研究报告房地产2月17日首开股份发行3年期14亿一般公司债利率为300联发集团保利置业广州城建发债期限最长达7年2月27日联发集团发行7年期82亿元一般中期票据利率为4982月22日保利置业发行7年期10亿元一般公司债利率为4202月17日广州城建发行7年期12亿元一般公司债利率为350其他主流国央企亦保持相对畅通融资渠道2月8日上海临港发行070年期10亿元超短期融资债券利率为2362月15日金融街发行5年期13亿元一般中期票据利率为3672月16日保利发展发行074年期25亿元一般短期融资券利率为2262月21日上海临港发行066年期10亿元超短期融资债券利率为239同时行业融资进入相对稳定阶段在疫情影响逐渐淡化下支持优质民企合理融资需求已释放积极信号将助力行业供给侧风险出清加速行业经营重回正轨表4部分主流房企境内债发行情况发行人发行日期债券类型发行规模期限利率上年同期限发行利率近期同期限发行利率亿元人民币年上海临港2月8日超短期融资债券100070236--金融街2月15日一般中期票据1305367348365保利发展2月16日一般短期融资券250074226--首开股份2月17日一般公司债2505500--首开股份2月17日一般公司债1403300--上海临港2月21日超短期融资债券100066239--联发集团2月27日一般中期票据827498360-资料来源Wind光大证券研究所统计时间截至2023-02注上年同期发行利率为发行人去年同月或上下3个月内同期限债券发行利率近期同期发行利率为发行人上月同期或上下3个月内限债券发行利率仅供参考322境外债发行情况海外债市场方面2月海外债发行量较1月有所回落其中2月6日万达发行年期3年期3亿美元境外债利率为1100表5主流房企境外债发行情况发行人发行日期债券类型发行规模期限利率上年同期发行利率上月同期发行利率万达地产2月6日优先票据3亿美元311--资料来源Wind光大证券研究所统计时间截至2023-02敬请参阅最后一页特别声明-16-证券研究报告房地产323部分民企的存量债务展期及重组情况跟踪2月10日阳光城发布关于公司债务情况的公告称受宏观经济环境行业环境融资环境叠加多轮疫情影响阳光城流动性出现阶段性紧张截至2月10日公司已到期未支付的债务包含金融机构借款合作方款项公开市场相关产品等本金合计金额46018亿元2月10日华夏幸福发布关于债务逾期债务重组进展等事项的公告截至1月31日华夏幸福债务重组计划中2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计约为172340亿元人民币含境外间接全资子公司发行的496亿美元债券重组约合33532亿元人民币相应减免债务利息豁免罚息金额共计17641亿元2月25日金发科技奥园资本和重庆劲扬签署金奥股转款抵楼协议之补充协议三约定由重庆劲扬以重庆奥园鉴云山项目中的159套物业即标的物业等额抵扣奥园资本欠付金发科技的部分金奥股转款标的物业的交易价格为人民币3226255万元占公司2021年归属于上市公司股东净资产的215扣减公司为本次交易支付的购房款用于解决抵押查封等影响交易过户的法律障碍后用于抵偿奥园资本欠付金发科技的金奥股转款为2525755万元奥园资本剩余未付公司的金奥股转款为1359344万元2月28日金科集团发布关于公司债务情况的公告称因宏观经济环境行业环境及融资环境叠加影响公司流动性出现阶段性紧张仍未足额兑付2020年度第二期中期票据本金05亿元及该部分本金自2022年8月25日含至2023年2月25日不含期间对应利息称正在就展期事宜与持有人持续沟通并将在持有人会议表决结束后及时披露相关事项表6部分民企的存量债务展期及重组情况跟踪日期公司公告摘要截至1月31日华夏幸福债务重组计划中2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计约为172340亿元人民币含境外间接全资子公司发行的496亿美元债券重组约合33532亿元人民币相应减免债务利息豁免罚2023年2月10日华夏幸福息金额共计17641亿元另外公司根据债务重组相关工作的推进情况对已签署债务重组协议中适用兑抵接清偿方式的相关债权人已启动两批现金兑付安排合计将兑付金额为1916亿元受宏观经济环境行业环境融资环境叠加多轮疫情影响阳光城流动性出现阶段性紧张截至2月10日公司已到期未支付的债务包含金融机构借款合作方款项公开市场相关产品等本金合计金额46018亿元其中涉及担2023年2月10日阳光城保事项的已到期未支付债务本金累计21743亿元公开市场方面境外公开市场债券未按期支付本金累计1015亿美元境内公开市场债券未按期支付本金累计19611亿元因宏观经济环境行业环境及融资环境叠加影响公司流动性出现阶段性紧张2020年度第二期中期票据债券简称20金科地产MTN002债券代码102001614应于2023年2月25日分期兑付本金05亿元及该部分本金自20222023年2月28日金科集团年8月25日含至2023年2月25日不含期间对应利息截至2月28日公司仍未足额兑付上述本息本公司正在就展期事宜与持有人持续沟通并将在持有人会议表决结束后及时披露相关事项金发科技奥园资本和重庆劲扬于2023年2月25日签署金奥股转款抵楼协议之补充协议三约定由重庆劲扬以重庆奥园鉴云山项目中的159套物业即标的物业等额抵扣奥园资本欠付金发科技的部分金奥股转款2023年2月25日金发科技标的物业的交易价格为人民币3226255万元占公司2021年归属于上市公司股东净资产的215扣减公司为本次交易支付的购房款用于解决抵押查封等影响交易过户的法律障碍后用于抵偿奥园资本欠付金发科技的金奥股转款为2525755万元奥园资本剩余未付公司的金奥股转款为1359344万元资料来源Wind光大证券研究所统计时间截至2023-03-08敬请参阅最后一页特别声明-17-证券研究报告房地产4房地产行业公募REITs情况跟踪我国公募REITs市场建设力度加大年初以来相关支持政策相继推出REITs市场利好不断值得注意的是2022年5月25日国办发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见为国家层面首次以书面方式对REITs的重要性进行确认3月18日证监会发文提出正在研究制定基础设施REITs扩募规则5月31日在证监会指导下沪深两市证券交易所制定发布新购入基础设施项目试行支持上市REITs通过扩募等方式收购资产9月末公募REITs首批扩募申请正式启动12月初首批申请扩募的5单REITs同步收到交易所第一轮反馈意见12月8日证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛上提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域12月21日证监会在党委会议上明确指出要落实好已出台的房企股权融资政策允许符合条件的房企借壳已上市房企允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组加快打造保障性租赁住房REITS板块12月25日国家发展改革委投资司副司长韩志峰在第七届中国PPP论坛上表示2023年基础设施REITS很可能会进入快速发展期希望到2023年年底基础设施REITS发行能够超过60支总发行规模超过2000亿元2023年1月3日证监会债券部主任周小舟发表题为中国特色REITs市场的探索实践及展望的署名文章指出尽快将试点范围覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域1月3日发改委投资司投融资处处长呼和发表文章发展REITs要以党的二十大精神为重要价值取向指出应将党的二十大报告明确的一些原则作为发展REITs长期坚持的价值取向1月16日水利部在全国水利工作会议上提出推动水利基础设施投资信托基金REITs试点项目实现突破2月2日证监会在系统工作会议上提出要大力推进公募REITs常态化发行增强股债融资并购重组政策对科创企业的适应性和包容度在服务民营经济中小企业促进房地产平稳健康发展2月10日证监会在2023年债券监管工作会议上强调全面深化REITs市场建设全力推动REITs市场高质量发展2月17日中基协召开2023年第一次工作会议建议进一步拓宽REITs试点资产类型研究调整项目收益率和资产规模要求推动扩募常态化发行推动REITs专项立法研究等2月20日证监会启动不动产私募投资基金试点工作我们预期不动产私募投资基金试点的启动一方面利于多渠道盘活不动产存量资产更好发挥其在保交楼相关项目建设不良资产项目处置企业转型发展等方面的积极作用另一方面也为后续房地产类公募REITs提供标的形成完整的业务链条截至2023年3月3日我国上市公募REITs产品已增至25只从2月数据来看C-REITs二级市场价格整体稳定产权类REITs保障房产业园仓储物流表现突出整体收益表现仍优于特许经营权类REITs环保类韧性较大高速公路类受疫情影响最重从上市日到至今的二级市场收益情况来看除平安广州广河REIT中金安徽交控REIT及华夏中国交建高速REIT破发外其他产品全部实现正收益其中10只股价截至2023-03-03较上市首日涨幅超20平均录得涨幅166敬请参阅最后一页特别声明-18-证券研究报告房地产表7基础设施公募REITs二级市场表现日均日均日均日均代码名称底层资产类型发行份额流通份额发行价收盘价涨跌幅交易量换手率涨跌幅振幅万份万份元元万份富国首创水务特许经营权508006SH污水处理500004834937046726273690244007007REIT类中航首钢绿能特许经营权180801SZ垃圾处理100009985133815291428567132005005REIT类红土创新盐田180301SZ仓储物流产权类800007992523030934263866105008008港REIT中金普洛斯508056SH仓储物流产权类15000014932438951131266234116007007REIT建信中关村508099SH产业园区产权类900008773032041629845069175001001REIT华安张江光大508000SH产业园区产权类500004430029940836293701138008008REIT东吴苏园产业508027SH产业园区产权类900008957538847422273570090006006REIT博时蛇口产园180101SZ产业园区产权类900008657723130029785324156005005REIT浙商沪杭甬特许经营权508001SH高速公路50000498568728881801104076002002REIT类平安广州广河特许经营权180201SZ高速公路700006983413021151-11601829100-001-001REIT类华夏越秀高速特许经营权180202SZ高速公路30000198167107789591686182-002-002REIT类华夏中国交建特许经营权508018SH高速公路10000092330940850-9564763192-005-005REIT类国金中国铁建特许经营权508008SH高速公路50000144399599913342003162002002REIT类鹏华深圳能源能源基础特许经营权180401SZ600005965059081638362768155009009REIT设施类红土创新深圳180501SZ保障房产权类500004135124828916302456124-009-009安居REIT中金厦门安居508058SH保障房产权类500004974626029614003097169-011-011REIT华夏北京保障508068SH保障房产权类500004919725129417173065154-008-008房REIT华夏合肥高新180102SZ产业园区产权类700006990721925215076159253-012-012REIT国泰君安临港508021SH创新产业园产业园区产权类200001941741254432064296482002002REIT国泰君安东久508088SH产业园区产权类500004879830438827875813334001001新经济REIT华泰江苏交控特许经营权508066SH高速公路40000397157647751472196220002002REIT类中金安徽交控特许经营权508009SH高速公路1000009994410881045-3951952098001001REIT类华夏基金华润508077SH保障房产权类50000488562422649353722187-012-012有巢REIT华夏杭州和达180103OF产业园区产权类500004998528131411865139000006006高科产园REIT嘉实京东仓储508098SH仓储物流产权类500003202335140916457642511024024基础设施REIT均值620000058025534590165536685182001001合计1550000001450631资料来源Wind各REITs基金公告光大证券研究所注统计时间截至2023-03-03涨跌幅数据为较上市首日的涨跌幅表现敬请参阅最后一页特别声明-19-证券研究报告房地产中证估值方面截至23年3月3日周内房地产板块的仓储物流产业园及保障房公募REITs产品的中证估值价格整体稳定REITs估值平均为361元较上周同期均值下降002元其中华安张江光大REIT价格涨幅最大达001元估值收益率方面15只REITs中证估值收益率较上周同期均值上行001BP达640其中华夏合肥高新REIT上行幅度最大为141BP表8房地产相关REITs估值情况中证估值代码名称底层资产REITs估值ABS估值PV乘数估值收益率周度估值收益率变动元元BP180301SZ红土创新盐田港REIT309243127614104仓储物流508056SH中金普洛斯REIT511411124694104508099SH建信中关村REIT416366114598101508000SH华安张江光大REIT408331123521096508027SH东吴苏园产业REIT474421113568100180101SZ博时蛇口产园REIT300316095522098产业园区180102SZ华夏合肥高新REIT252195129666141508021SH国泰君安临港创新产业园REIT544370147799073508088SH国泰君安东久新经济REIT388278139821076180103OF华夏杭州和达高科产园REIT314286110656069180501SZ红土创新深圳安居REIT289233124610026508058SH中金厦门安居REIT296245121660037保障房508068SH华夏北京保障房REIT294232127610041508077SH华夏基金华润有巢REIT264226117620011180301SZ红土创新盐田港REIT仓储物流309243127614104均值361297122640077资料来源Wind光大证券研究所注统计时间截至2023-03-03截至2023年3月10日根据上交所及深交所项目动态披露仍有2只公募REITs项目处于申报审批过程中其中中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金于2022年12月13日状态更新为已反馈中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金于1月20日状态更新为已反馈此外中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金和中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金于3月2日状态更新为已通过即将正式上市发行表10申报审批中公募REITs项目预期募集基金管理人基金名称底层资产类别类型受理决定日状态更新日期说明规模亿元中金山高集团高速公路封闭式基中金基金管理有限公司高速公路特许经营权类31362022-11-142022-12-13已反馈础设施证券投资基金中金湖北科投光谷产业园封闭式中金基金管理有限公司园区基础设施产权类16202022-12-302023-01-20已反馈基础设施证券投资基金中航京能光伏封闭式基础设施证中航基金管理有限公司能源基础设施产权类29122022-12-302023-03-02已通过券投资基金中信建投基金管理有限中信建投国家电投新能源封闭式能源基础设施产权类75132022-12-302023-03-02已通过公司基础设施证券投资基金资料来源Wind各REITs基金公告光大证券研究所注统计时间截至2023-03-10敬请参阅最后一页特别声明-20-证券研究报告