核心观点
　　本周REITs指数继续回调，交易量有所回落。首批新能源REITs完成询价，优质资产获得市场高倍数认购，最终定价均位于询价区间上沿；首批五只扩募REITs中的四只REITs于本周提交问询回复，主要就项目估值参数、项目合规性及管理费设置等方面进一步做出说明。新能源REITs顺利落地后，预计扩募将成为REITs市场下一步工作重点，回复意见的提交也意味着REITs扩募距离实质性落地又进一步。
　　行业动态信息
　　REITs常态化发行再获强调，济南“REITs十条”发布。本周主要政策信息如下：1）3月5日，《关于2022年国民经济和社会发展计划执行情况与2023年国民经济和社会发展计划草案的报告》提及2023年积极扩大有效投资，推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行,盘活存量资产；2）3月6日，济南市政府颁布《济南市促进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的若干措施（征求意见稿）》，从资产优化整合、财税政策支持、Pre-REITs产业发展等方面推动REITs高质量发展。
　　市场指数继续回调，交易量有所回落。1）本周REITs指数下跌1.1%，收于1037.76。周内加权日均换手率约为0.91%，较上周减少0.12个百分点，全周交易量约为3.50亿份，较上周下跌8.3%；2）周内产权类REIT下跌0.9%，特许经营权类REIT下跌0.8%；3）本周子板块均有所下跌，其中生态环保REIT跌幅最大，下跌2.2%；高速公路REIT跌幅最小，下跌0.66%；4）华夏基金华润有巢REIT涨幅最大，上涨1.8%；富国首创水务REIT跌幅最大，周内下跌2.3%。
　　首批新能源REITs获高倍数认购，四只扩募REITs提交意见回复。1）首批两只新能源REITs于3月9日完成询价，中信建投国电投新能源REIT确认认购价格为9.800元/份，有效拟认购份额数量总和为118.27亿份，为网下初始发售份额的84.48倍；中航京能光伏REIT确认认购价格为9.782元/份，有效拟认购份额数量总和为54.127亿份，为网下初始发售份额的122.74倍。将于3月14-15日进行募集。2）3月7日，建信中关村REIT新增国泰君安证券股份有限公司为流动性服务商。4）华安张江光大REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、博时蛇口产园REIT及红土创新盐田港REIT集中提交问询意见/函回复。
　　风险提示：1、审批及发行进展不及预期的风险2、疫情超预期影响REITs项目经营；3、政策出台不及预期的风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业动态REITs周报34-310四只扩募REITs提交问询房地产回复首批新能源REITs获高倍数认购核心观点维持强于大市本周REITs指数继续回调交易量有所回落首批新能源REITs竺劲完成询价优质资产获得市场高倍数认购最终定价均位于询价区间上沿首批五只扩募REITs中的四只REITs于本周提交问询zhujinbjcsccomcn回复主要就项目估值参数项目合规性及管理费设置等方面进SAC编号s1440519120002一步做出说明新能源REITs顺利落地后预计扩募将成为REITsSFC编号BPU491市场下一步工作重点回复意见的提交也意味着REITs扩募距离实质性落地又进一步发布日期2023年03月11日行业动态信息市场表现13REITs常态化发行再获强调济南REITs十条发布本周主3要政策信息如下13月5日关于2022年国民经济和社会-7发展计划执行情况与2023年国民经济和社会发展计划草案的报-17告提及2023年积极扩大有效投资推进基础设施领域不动产-27投资信托基金REITs常态化发行盘活存量资产23月6日202217202227202237202247202257202267202277202287202297202210720221172022127济南市政府颁布济南市促进基础设施领域不动产投资信托基金房地产上证指数REITs发展的若干措施征求意见稿从资产优化整合财税政策支持Pre-REITs产业发展等方面推动REITs高质量发相关研究报告展市场指数继续回调交易量有所回落1本周REITs指数下跌11收于103776周内加权日均换手率约为091较上周减少012个百分点全周交易量约为350亿份较上周下跌832周内产权类REIT下跌09特许经营权类REIT下跌083本周子板块均有所下跌其中生态环保REIT跌幅最大下跌22高速公路REIT跌幅最小下跌0664华夏基金华润有巢REIT涨幅最大上涨18富国首创水务REIT跌幅最大周内下跌23首批新能源REITs获高倍数认购四只扩募REITs提交意见回复1首批两只新能源REITs于3月9日完成询价中信建投国电投新能源REIT确认认购价格为9800元份有效拟认购份额数量总和为11827亿份为网下初始发售份额的8448倍中航京能光伏REIT确认认购价格为9782元份有效拟认购份额数量总和为54127亿份为网下初始发售份额的12274倍将于3月14-15日进行募集23月7日建信中关村REIT新增国泰君安证券股份有限公司为流动性服务商4华安张江光大REIT中金普洛斯仓储物流REIT博时蛇口产园REIT及红土创新盐田港REIT集中提交问询意见函回复风险提示1审批及发行进展不及预期的风险2疫情超预期影响REITs项目经营3政策出台不及预期的风险本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产行业动态研究报告目录本周重要政策新闻2本周市场表现3本周重要公告5本周关注四只扩募产品提交意见问询回复公募REITs扩募稳步向前推进7本周在审项目情况12本周主要招标信息13风险分析13图表目录图表1本周重要政策新闻2图表2REITs指数总体情况3图表3近30个交易日REITs指数3图表4近30个交易日REITs换手率3图表5近30个交易日REITs交易量3图表6分类市场表现4图表7REITs重要公告及动态更新5图表8扩募资产估值及单价情况7图表9华安张江光大REIT反馈意见回复主要内容7图表10中金普洛斯仓储物流REIT问询函回复内容8图表11博时蛇口产园REIT问询函回复主要内容9图表12红土创新盐田港REIT问询函回复内容10图表13本周在审首发项目情况12图表14本周在审扩募项目情况12图表15本周主要招标信息13请参阅最后一页的重要声明1房地产行业动态研究报告本周重要政策新闻图表1本周重要政策新闻发布时间来源机构会议政策主要内容进一步完善加大力度支持民间投资发展的政策环境鼓励和吸引更多民间资本按市场化原则关于2022年国民经参与国家重大工程项目和补短板项目建设采取有效措施激发民间投资活力推进基础设施第十四届全国济和社会发展计划执2023年3领域不动产投资信托基金REITs常态化发行盘活存量资产用好基础设施领域不动产投资人民代表大会行情况与2023年国民月5日信托基金REITs等新型融资工具引导企业加大5G大数据工业互联网人工智能等新型第一次会议经济和社会发展计划基础设施建设投入提出强化储备项目资产确权和优化整合探索单个REITs项目资产由多草案的报告个原始权益人共同持有的制度安排济南市促进基础设将聚焦能源市政园区生态环保保障性租赁住房新型基础设施等领域推动实施一施领域不动产投资信批权属清晰收益稳定特色鲜明的优质基础设施REITs项目若干措施包括加强项目2023年3济南市人民政托基金REITs发展谋划储备鼓励资产优化整合加大财税政策支持推动基金管理人发展培育中介机构市月6日府的若干措施征求意见场推动Pre-REITs产业发展拓展产品投资渠道强化投资良性循环吸引专业人才集聚稿健全推进工作机制等突出一号工程加快提升重大平台推进重大改革建设重大项目要加强与市发展改2023年3重庆长寿区人区政府第46次常务会革委工作对接持续梳理全区产业园区仓储物流保障性租赁住房等领域基础设施存量资月6日民政府议产进一步研究包装REITs项目资料来源Wind政府官网中信建投请参阅最后一页的重要声明2房地产行业动态研究报告本周市场表现图表2REITs指数总体情况图表3近30个交易日REITs指数资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表4近30个交易日REITs换手率图表5近30个交易日REITs交易量资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明3房地产行业动态研究报告图表6分类市场表现本周累计涨发行至今累计涨跌幅预计年化息率03月06日03月07日03月08日03月09日03月10日名称本周收盘价走势本周交易量跌幅0310市值0310市值周一涨跌幅周二涨跌幅周三涨跌幅周四涨跌幅周五涨跌幅A产权类-0925138-02-04-030000A1产业园区-0724635-01-03-030000东吴苏园产业-0921238-02-01-03-01-03REIT博时蛇口产园-1927333-05-10-04-0403REIT华安张江光大023663102-01-040104REIT建信中关村REIT-1228334-02-04-0400-02华夏合肥高新-081423601-02-060000REIT国泰君安临港创02323350201-020100新产业园REIT国泰君安东久新08289380201-020302经济REIT华夏和达高科-0311638-01-05010002REITA2仓储物流-1227535-05-05-020000红土盐田港REIT-1032936-0301-06-0200中金普洛斯REIT-1629135-06-09-020100嘉实京东仓储物0216734-020203-0200流REITA3能源-083726500-06-030100鹏华深圳能源-083726500-06-030100REITA4保租房-0813335-03-04-020001中金厦门安居-2211536-09-05-0701-02REIT华夏北京保障房-1914934-04-10-0500-01REIT红土深圳安居-0915334-04-02-090402REIT华夏基金华润有1811336060212-0504巢REITB特许经营权类-08-3470-02-02-02-01-01B1生态环保-2218681-05-06-07-02-02富国首创水务-2323374-05-07-05-03-03REIT中航首钢绿能-1912192-05-04-090000REITB2高速公路-07-5069-01-02-01-01-01平安广州广河-08-12363-03-03-01-0100REIT华夏越秀高速-197560-05-06-04-02-02REIT浙商沪杭甬REIT-041472-01-0200-01-01华夏中国交建-10-1054900-02-02-03-03REIT国金中国铁建-141885-05-03-02-02-02REIT华泰江苏交控-0114730100-020100REIT中金安徽交控00-39850000000000REIT资料来源wind各REITs公告中信建投注1分类计算使用REITs发行规模作为权数加权平均请参阅最后一页的重要声明4房地产行业动态研究报告本周重要公告图表7REITs重要公告及动态更新公告动态日期REITs名称公告动态名称公告动态主要内容询价区间为8867元份-10210元份询价时间为2023年中信建投国家电投中信建投国家电投新能源封闭式基础设2023年3月5日3月9日的900-1500基金份额总额为8亿份战略配售新能源REIT施证券投资基金基金份额询价公告初始发售份额为6亿份占基金份额发售总量的75询价区间为8844元份-10185元份询价时间为2023年中航京能光伏封闭式基础设施证券投资2023年3月5日中航京能光伏REIT3月9日的900-1500基金份额总额为3亿份战略配售基金基金份额询价公告初始发售份额为237亿份占基金份额发售总量的79建信基金管理有限责任公司关于建信中2023年3月7日建信中关村REIT关村产业园封闭式基础设施证券投资基新增国泰君安证券股份有限公司为流动性服务商金流动性服务商的公告中信建投国家电投新能源封闭式基础设中信建投国家电投基金募集期拟从2023年3月16日至17日调整为2023年32023年3月7日施证券投资基金募集发售安排调整的提新能源REIT月14至15日询价日期不做调整仍为2023年3月9日示性公告关于变更中航京能光伏封闭式基础设基金募集期拟从2023年3月16日至17日调整为2023年32023年3月7日中航京能光伏REIT施证券投资基金基金份额询价公告发月14至15日询价日期不做调整仍为2023年3月9日售时间安排的公告东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设基金经理谢理斌将于2023年3月9日离任离任后共同管理2023年3月8日东吴苏园产业REIT施证券投资基金基金经理变更公告本基金的基金经理还有徐昊孙野及张百鹤确认认购价格为9800元份本次共收到77家网下投资者管理的217个配售对象的询价报价信息拟认购份数为中信建投国家电投中信建投国家电投新能源封闭式基础设2023年3月10日1199790亿份为初始网下发售份额的8570倍有效拟认新能源REIT施证券投资基金基金份额发售公告购份额数量总和为11827亿份为网下初始发售份额的8448倍确认认购价格为9782元份本次共收到82家网下投资者管理的256个配售对象的询价报价信息拟认购份数为中航京能光伏封闭式基础设施证券投资2023年3月10日中航京能光伏REIT543337亿份为初始网下发售份额的12321倍有效拟认基金基金份额发售公告购份额数量总和为54127亿份为网下初始发售份额的12274倍关于关于中金普洛斯仓储物流封闭式主要对底层资产部分项目环保验收文件的缺失原始权益人基础设施证券投资基金产品变更暨扩募信用及内控情况重要现金流提供方情况估值模型参数合2023年3月10日中金普洛斯REIT份额上市及中金普洛斯仓储物流基础设理性各主体收费情况决策机制同业竞争利益冲突及施2期资产支持专项计划资产支持证券回收资金情况进行反馈回复挂牌转让申请受理反馈意见的回复关于华安张江光大园封闭式基础设施证主要对国资转让底层资产合规性重要现金流提供方情况券投资基金产品变更暨扩募份额上市及2023年3月10日华安张江光大REIT估值模型参数合理性各主体收费情况同业竞争及利益冲华安资产张润大厦资产支持专项计划突情况进行反馈回复资产支持证券挂牌转让申请反馈意见的请参阅最后一页的重要声明5房地产行业动态研究报告公告动态日期REITs名称公告动态名称公告动态主要内容答复关于关于博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募主要对国资转让首发并购贷款情况估值模型参数合理性2023年3月10日博时蛇口产园REIT份额上市和博时招商蛇口产业园基础设决策机制扩募安排同业竞争利益冲突各主体收费情施2期资产支持专项计划挂牌条件确认况进行反馈申请文件的审核问询函的回复关于关于红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨主要对现金流来源运营方式变化后的风险预案关联交易2023年3月10日红土盐田港REIT扩募份额上市和深创投-盐田港仓储物定价机制估值模型参数合理性决策机制扩募安排同流2号资产支持专项计划挂牌条件确业竞争利益冲突各主体收费情况进行反馈认申请文件的审核问询函的回复资料来源公司公告基金业协会Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明6房地产行业动态研究报告本周关注四只扩募产品提交反馈意见问询回复公募REITs扩募稳步向前推进3月10日首批五只扩募REITs中的四只华安张江光大REIT中金普洛斯仓储物流REIT博时蛇口产园REIT及红土创新盐田港REIT提交了审核意见问询回复主要对国资转让重要现金流提供方情况估值模型参数假设合理性各主体收费情况等方面进行回复反馈其中华安张江光大REIT审慎下调租金增长率出租率及市场租金等多项假设扩募项目估值从16亿元下调至148302亿元博时蛇口产园REIT调整扩募资金用途在此次扩募中暂不偿还首发并购贷款3亿元图表8扩募资产估值及单价情况资料来源基建公告中信建投图表9华安张江光大REIT反馈意见答复主要内容交易所反馈基金反馈国资转让手续方面待基础设施基金完成扩募份额发行基础设施基金项下资产支持请基金管理人及原始权益人在基金注册前解决国资转专项计划完成设立及该协议生效后即可实施项目公司股权的具体交割工作底层资产让问题和底层资产相关合规补办手续合规手续方面鉴于张润大厦项目的用地手续总体符合相关规定可以不再单独办理用地预审意见及建设用地批准书请基金管理人详细披露重要现金流提供方情况包括重要现金流提供方2021年度合计支付的租金约651361万元占拟购入基础设施项目不限于主营业务经营情况财务情况主体评级2021年现金收入的6786经营情况及履约能力均正常报告期后重要现金流提供履约能力合作稳定性等并请基金管理人说明关于方二提前部分退租重要现金流提供方一扩租续租方面张江科学城产业发展前景重要现金流提供方的尽调结论是否符合公开募集基有利于项目的平稳运营成熟完善的运营管理体系有利于招租工作的推进落实已签础设施证券投资基金尽职调查工作指引试行第租约条款设置考虑了续租及换租工作所需的时间周期对运营管理机构设置出租率考二十一条相关规定核机制2023年到期租约续签工作已在有序推进请基金管理人结合项目历史经营情况市场情况权基础设施项目合计估值由1600亿元调整为148302亿元下降11698亿元按总威数据等说明估值模型中折现率租金增长率出建筑面积6053405平方米折合单价为24499元平方米其中包括科研设计用房请参阅最后一页的重要声明7房地产行业动态研究报告交易所反馈基金反馈租率等重要假设参数及估值的合理性请管理人进一144485万元以及地下车库3817万元其估值占基础设施项目总估值的比例分别为步评估疫情对估值的影响设置有效措施切实保障投9743和257本次评估中科研设计用房地上建筑物采用的折现率为6地下资者利益并进行充分风险揭示车库采用的折现率为45基础设施租约期满后15年租金收入增长率为35期后至收益期满租金收入增长率为3实际出租率在95以上加权的平均租金为589元平方米天收租损失率由1上调为2请基金管理人对各主体收费进行论证说明一是请管针对新购入基础设施项目固定管理费为新购入基础设施项目对应基金资产净值的理人结合同类上市产品情况自身成本费用情况等论015由基金管理人及计划管理人收取浮动管理费为经审计的运营总收入的75证基金管理费水平的合理性二是请管理人结合各自以及当期实现的运营净收入超过目标金额的差额的10基金管理人收费水平长期来职责详细说明基金管理费在基金管理人计划管理人看能够覆盖基金管理人的展业成本具有合理性根据职能分工专项计划收费能够运营管理机构如何分配及分配合理性三是请管理人覆盖专项计划成本详细论证运营管理机构收取费用水平的合理性请基金管理人在决策机制扩募安排等方面进一步研提风险防范措施并完善对外部运营管理机构的激励基金管理人制定了决策机制及扩募安排方面的风险防范措施以及外部运营管理机构约束机制提出有效措施防范同业竞争和利益冲突的激励及费用约束机制并制定了同业竞争和利益冲突的防范措施保障基金份额持有人利益资料来源REITs公告中信建投图表10中金普洛斯仓储物流REIT反馈意见答复主要内容交易所反馈基金反馈非危险品仓储业已不再纳入环评管理相关项目未发生因环保验收文件缺失而受到处扩募底层资产部分项目缺失环保验收文件用地批准罚的情形相关项目已补办自主环保验收报告普洛斯青岛前湾港国际物流园普洛书节能审查文件等请在基金注册前完成相关手续斯江门鹤山物流园普洛斯重庆城市配送物流中心均已获得相关部门复函相关的补办或提供相关证明材料项目未发生因节能审查文件节能验收文件缺失而受到处罚的情形相关项目已补充完成节能审查告知承诺备案并出具节能验收报告请基金管理人相关律师事务所等对基础设施项目是普洛斯青岛前湾港国际物流园普洛斯江门鹤山物流园普洛斯重庆城市配送物否符合公开募集基础设施证券投资基金指引试行流中心已运营3年以上且均已产生持续稳定的现金流投资回报良好并具有持第八条第三项的规定做出充分说明续经营能力较好增长潜力请基金管理人充分论证原始权益人是否符合公开募普洛斯中国主体信用等级为AAA评级展望稳定报告期内未发生任何变动普洛斯集基础设施证券投资基金指引试行第八条第二中国已在财务管理预算管理项目投资管理融资管理担保关联交易下属子款所规定的条件主要原始权益人企业信用稳健内公司管理信息披露突发事件处理应急管理项目管理等方面建立了内控制度原部控制健全最近3年无重大违法违规行为并请律始权益人最近3年无重大违法违规行为原始权益人及其实际控制人的信用评级变动师就此发表明确意见对基金资产安全和日常经营以及外部管理机构提供服务不必然存在实质影响请基金管理人详细披露重要现金流提供方情况包括不限于主营业务经营情况财务情况主体评级重要现金流提供方与拟购入项目公司间的合作均为市场化租赁业务经营情况稳定履约能力合作稳定性等并请基金管理人说明关于且未发现财务情况存在异常历史履约情况稳定履约能力正常历史合作情况稳定重要现金流提供方的尽调结论是否符合公开募集基未发现重要现金流提供方存在严重违法失信行为重要现金流提供方作为承租人租金础设施证券投资基金尽职调查工作指引试行第均足额支付无租金欠缴情况历史租金支付情况正常江门市租赁市场情况和未来二十一条相关规定其中普洛斯江门鹤山物流园现预期仓储物流是当地政策支持的基础设施行业仓储物流市场发展潜力较大普洛金流受单一客户影响较大且该客户可能涉及互联网斯江门鹤山物流园某大租户未来经营状况对于本项目现金流影响可控电商领域请补充披露该客户占普洛斯江门鹤山物流请参阅最后一页的重要声明8房地产行业动态研究报告交易所反馈基金反馈园经营现金流比例并结合相关产业政策评估上述客户未来经营状况对于本项目未来预计现金流的影响请基金管理人结合项目运营模式经营情况行业政基金管理人及评估机构基于审慎考虑已对出租率租金增长率等核心假设参数进行策市场可比竞品项目情况等说明估值模型中租金了调整普洛斯青岛前湾港国际物流园预测期出租率长期维持在97的水平普洛斯增长率出租率收缴率折现率水平等重要假设参江门鹤山物流园2024年前出租率设定为902025年起为95普洛斯重庆城市数及估值的合理性并进行详细信息披露和充分风险配送物流中心2022年第四季度出租率为672023年为712024年为762025揭示此外底层项目合同租金及管理费金额占年为812026年为872027年及后续维持在92水平拟购入基础设施资产估价6108的合同将在1年内到期请基金管理人补充测算采用的折现率报酬率在8-875区间租金回收率均设定为100基础设施披露续签安排及未来现金流稳定性资产未来一年到期的租约为52700万元占比为5174请基金管理人对各主体收费进行论证说明一是请管基金扩募后固定管理费用1为基金募集规模的01年其中85由基金管理人收取理人结合同类上市产品情况自身成本费用情况等论15由计划管理人收取固定管理费用2为本基金首次发售募集资金规模5835亿元的证基金管理费水平的合理性二是请管理人结合各自060年仅向首次发售购入的基础设施项目收取固定管理费用2对本次及后续新职责详细说明基金管理费在基金管理人计划管理人购入的基础设施项目不再收取固定管理费用2此外外部管理机构还将收取浮动管运营管理机构如何分配及分配合理性三是请管理人理费用基金管理人实际收取费用水平合理且能够有效覆盖展业成本且计划管理人详细论证运营管理机构收取费用水平的合理性及外部管理机构实际收取费用与境外同类上市REITs的收费水平可比具有合理性基金管理人制定了公平交易管理办法异常交易监控管理办法关联交易请基金管理人在决策机制扩募安排等方面进一步研管理办法等以防范本基金层面的利益冲突和关联交易风险基金管理人原则上聘提风险防范措施并完善对外部运营管理机构的激励请不同的外部管理机构并对不同的仓储物流类基础设施基金的基金财产相互隔离约束机制提出有效措施防范同业竞争和利益冲突原始权益人及外部管理机构签署关于避免同业竞争的承诺且基金管理人对外部管理保障基金份额持有人利益机构有激励约束机制将有效保障基金份额持有人利益主要受到新冠疫情等宏观因素的影响首批募集资金承诺投资项目的投资建设进度未原始权益人首发时回收资金未使用完毕请原始权益能按照原始权益人原定计划予以实施目前已将剩余净回收资金共计2162亿元以权人说明前次资金使用情况益投资形式用于16个首批募集资金扩大投资项目首发净回收资金全部投资使用完毕资料来源REITs公告中信建投图表11博时蛇口产园REIT问询函回复主要内容交易所反馈基金反馈博时招商蛇口产业园REIT扩募项目巳就深圳市招光物业租赁有限公司产业园资产非请基金管理人在产品注册前完成国资转让流程和相关公开协议转让事项取国资转让批复招商局光明科技园有限公司在扩募发行完成后将手续办理国家出资企业产权登记等手续请基金管理人充分论证扩募资金用于偿还首发并购贷由于二级市场价格受到多种因素影响难以确定当前价格走势不排除未来二级市场款的必要性和合理性价格下调净现金流分派率回升出于谨慎性考虑首次扩募暂不偿还首发并购贷款租期内研发办公部分平均签约租金为6452元平方米月研发厂房部分平均签约租请基金管理人结合项目历史经营情况未来经营计划金为5323元平方米月租期外研发办公部分为62元平方米月研发厂房租金水行业政策竞争环境和新冠疫情影响等因素充分说平为53元平方米月研发办公及研发厂房部分租金增长率约为5租金收缴率可明估值模型中租金价格租金增长率出租率租金达到100项目2023后预测出租率分别为98及95可实现性较强项目折现率为收缴率折现率等重要假设参数及资产估值的合理性625请基金管理人在决策机制扩募安排等方面进一步研本基金聘任的基础设施项目运营方为本基金设置独立的专门运营管理团队和独立的财提风险防范措施并完善对外部运营管理机构的激励务账册开立监管账户等确保独立避免交叉确保隔离商业或其他敏感信息等本请参阅最后一页的重要声明9房地产行业动态研究报告交易所反馈基金反馈约束机制提出有效措施防范同业竞争和利益冲突基金拟定了审核关联交易避免竞争和冲突的机制条款基金管理人按照年度运营保障基金份额持有人利益基准EBITDA的比例对运营管理方进行考核原始权益人已承诺避免同业竞争和利益冲突请基金管理人对各主体收费进行论证说明一是请管基金管理费用为基金最近一期年度报告披露的基金净资产x015加基金当年可供分理人结合同类上市产品情况自身成本费用情况等论配金额基金管理费前x120浮动管理费部分按会计年度考核运营项目公司EBITDA证基金管理费水平的合理性二是请管理人结合各自完成情况并设置对应的奖惩机制基金管理人专项计划管理人根据基础设施REITs职责详细说明基金管理费在基金管理人计划管理人资产证券化相关法律法规要求的切实承担了主动管理的职责并根据相关工作和相应运营管理机构如何分配及分配合理性三是请管理人职责收取对应合理的管理费详细论证运营管理机构收取费用水平的合理性资料来源REITs公告中信建投图表12红土创新盐田港REIT问询函回复主要内容交易所反馈基金反馈请基金管理人论证底层资产是否符合公开募集基础设施证券投资基金指引试行第八条第四项通捷利公司的业务模式决定其整租世纪物流园具备市场合理性最终来源具备分散性基础设施资产现金流来源合理分散且主要由市场化行业内关联方租赁面积占比较高是常见现象扩募后本基金现金流仍保持分散运营产生的相关要求进一步说明若基础设施项目整租的运营方式发生变历史期间基础设施项目的运营方式由固租散租调整为整租风险预案外部管化或租赁方出现整体退租情况是否有具体的风险理机构的前期储备丰富可快速获取潜力租户合同条款保障基金管理人及外部管理预案及经营计划机构有足够的时间完成新租户的签约请基金管理人进一步说明关联交易定价机制论证关通捷利公司租用的仓储部分单价为36元平方米月配套部分单价为50元平方米联交易价格的合理性并进行详细信息披露和充分风月均符合市场调研报告中园区内的租金范围险揭示请基金管理人结合项目历史经营情况未来经营计划项目租金增长率假设为从2023年开始未来十年为每年5第11年开始为每年25行业政策竞争环境和新冠疫情影响等因素充分说项目租约到期后评估假设项目出租率为98评估假设未来租金收缴率为100项明估值模型中租金价格租金增长率出租率租金目折现率为70项目评估值为3704亿元评估单价为7065元平方米收缴率折现率等重要假设参数及资产估值的合理性基金管理人为外部管理机构设置的激励机制基础运营管理服务费基础设施项目实际净运营收入2447当基础设施项目实际净运营收入低于基础设施项目目标净运营请基金管理人在决策机制扩募安排等方面进一步研收入的90时基础运营管理服务费基础设施项目实际净运营收入402浮动运提风险防范措施并完善对外部运营管理机构的激励营管理服务费基础设施项目实际净运营收入-基础设施项目目标净运营收入约束机制提出有效措施防范同业竞争和利益冲突105基金管理人为外部管理机构设置的约束机制设立考核方案及整改措施并核保障基金份额持有人利益减浮动运营管理服务费来保障基金份额持有人利益为避免同业竞争基金管理人主动运营管理基础设施项目且要求外部管理机构为基础设施项目设置了独立的运营团队还对原始权益人提出相关措施以避免同业竞争请基金管理人对各主体收费进行论证说明一是请管基金管理人管理费为基金规模015计划管理人管理费为专项计划净资产015理人结合同类上市产品情况自身成本费用情况等论项目参照了红土创新盐田港REIT首发项目的管理费分配经验且管理人职责分工是证基金管理费水平的合理性二是请管理人结合各自与管理费的分配是匹配一致的故基金管理人和计划管理管理人的职责及管理费分配职责详细说明基金管理费在基金管理人计划管理人合理外部管理机构的费用用于负担外部管理机构各项成本费用符合历史经营经验运营管理机构之间如何分配及分配合理性三是请管且本基金各资产间外部管理机构职责及收费标准保持一致收费合理请参阅最后一页的重要声明10房地产行业动态研究报告交易所反馈基金反馈理人详细论证运营管理机构收取费用水平的合理性资料来源REITs公告中信建投请参阅最后一页的重要声明11房地产行业动态研究报告本周在审项目情况图表13本周在审首发项目情况受理日期202211142022-12-30更新日期202212132022-12-30交易所上交所上交所当前审核状态已反馈已反馈名称中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金REITs京能国际能源发展北京有限公司联合光伏常州主要原始权益人山东高速集团有限公司投资集团有限公司基础设施项目类型高速公路能源具体基础资产鄄菏高速榆林光伏项目晶泰光伏项目目标募集规模亿元31362911基金存续期19年20年类别特许经营权类产权类收入来源通行费收入光伏发电收入电价中包含国补基金管理人中国国际金融股份有限公司中航证券有限公司资料来源基金招募说明书中信建投注上交所审核环节为已申报-已受理-已反馈-通过未通过深交所审核环节为申报-受理-问询-审核意见-注册中止终止图表14本周在审扩募项目情况受理日期20229292022929202292920229292022929更新日期20233102022310202212720233102022310交易所上交所上交所上交所深交所深交所当前审核状态已反馈已反馈已反馈已问询已问询富国首创水务封红土创新盐田港仓华安张江光大园封闭式中金普洛斯仓储物流封闭式博时招商蛇口产业园封闭REITs名称闭式基础设施证储物流封闭式基础基础设施证券投资基金基础设施证券投资基金式基础设施证券投资基金券投资基金设施证券投资基金上海张江集团有限北京首创生态环深圳市盐田港物流招商局光明科技园有限公主要原始权益人公司上海张江集成电路普洛斯中国控股有限公司保集团股份有限有限公司司产业区开发有限公司公司基础设施项目类型产业园区仓储物流生态环保仓储物流产业园区普洛斯青岛前湾港国际物流深圳市光明高新园区招商长治市污水处理园普洛斯江门鹤山物流园及局光明科技园科技企业加具体基础资产张润大厦特许经营PPP项世纪物流园项目普洛斯重庆城市配送物流速器二期项目的部分基础目中心设施资产估值亿元16160410273701138基金合同生效日基金合同生效日至基金存续期40年50年50年至2047年9月292057年6月29日请参阅最后一页的重要声明12房地产行业动态研究报告受理日期20229292022929202292920229292022929日类别产业园区仓储物流生态环保仓储物流产业园区污水处理服务费主要收入来源租金收入租金收入租金收入租金收入收入富国基金管理有红土创新基金管理基金管理人华安基金管理有限公司中国国际金融股份有限公司博时基金管理有限公司限公司有限公司资料来源基金招募说明书中信建投注上交所审核环节为已申报-已受理-已反馈-通过未通过深交所审核环节为申报-受理-问询-审核意见-注册中止终止本周主要招标信息图表15本周主要招标信息原始权益人日期主要信息兴义水务基础设施REITs项目服务机构选聘中标候选人公示排名第1为西南证券股份有限公司和兴银基金管理有限责任公司发行承做费率075存续期管理费028年第兴义市水务有限责任公司2023年3月6日2名华夏基金管理有限公司和中信证券股份有限公司发行承做费080存续期管理费020年第三名上海国泰君安证券资产管理有限公司发行承做费率100存续期管理费020年受洛阳龙门旅游集团有限公司委托就洛阳龙门旅游集团有限公司龙门景区基础设施公募洛阳龙门旅游集团有限公司2023年3月7日REITs项目基金管理人选聘进行竞争性磋商发行费用最高限价600万元存续期管理费控制费率为036年资金来源为企业自筹资金公示基金管理人及资产支持专项计划管理人采购项目成交结果第一中标候选人为南方基湖南广发隆平高科技园创业服务金管理股份有限公司存续期费用为02年第二中标候选人为银华基金管理股份有限2023年3月7日有限公司公司存续期费用为02年第三中标候选人为东兴基金管理有限公司存续期费用为021年资料来源启信宝公司公告中信建投风险分析1审批及发行进展不及预期的风险REITs审批及发行受项目质量监管审核速度及市场环境等多方面因素影响若项目成熟度不高监管审核速度放慢及市场环境低迷将会使REITs审批发行放缓2疫情超预期影响REITs项目经营2022年疫情反复及相应管控措施对高速公路及产业园区等项目经营造成较大影响若疫情反复则可能会影响REITs项目经营3政策出台不及预期的风险我国REITs立法税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善若相关政策出台不及预期可能会影响REITs市场的持续健康发展请参阅最后一页的重要声明13房地产行业动态研究报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专分析师介绍注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验连续三年2018-2020荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业获得2020年新财富最佳分析师房地产行业入围奖2020年机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业大陆区入围奖2020年卖方分析师水晶球奖房地产行业第5名吴钰洁wuyujiecsccomcn研究助理请参阅最后一页的重要声明14房地产行业动态研究报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为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