重启房地产私募基金，C-REITs行业政策聚焦规划化常态化。2月2日及2月10日中国证监会在工作会议中均提到要大力推进公募REITs常态化发行，并全面深化REITs市场建设。2月20日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别。此举将引入市场机构投资人资金投入基础设施等不动产市场，促进Pre-REITs市场发展，并进一步提高REITs市场资产质量。
　　2月已申报交易所的产业园REIT经营稳定，租金收入仍有成长空间。湖北科投光谷REIT是首个中部城市发行人正式申报的基础设施REITs项目。基础设施规模较大且已成熟运营，可出租面积约17万方，最长的物业已投入运营超过10年，平均租金50元/月/平方米。基金成立后预计每年产生1.2亿元的营业收入，可分配金额0.74亿元，预计分派率4.5%。
　　2月C-REITs行情走势非常平稳，交易量大幅回暖。截至2月28日，C-REITs市场总规模达877亿元，流通盘市值达385亿元，上市基金总数25只，2月嘉实京东REITs上市，该REITs总市值规模不大，仅20亿元。2月月度价格走势小幅下降0.5%，跑赢沪深300指数2.51个百分点但小幅跑输中债新综合0.56个百分点。相较于1月，2月市场整体活跃度明显回升，存续C-REITs的交易量上升4.89亿份，增幅48%。分板块来看保租房REITs板块2月表现最好，上升1.44%，主要原因系1月下跌较多触底反弹；高速公路板块下降最多，下降1.38%。单个REITs来看，张江光大REIT2月涨幅最高，为2.55%。其次是北京保障房REIT，2月上涨2.40%，再次印证了优质的底层资产对二级市场价格有积极的推动作用。下降最为严重的广州广河高速REIT，下跌3.79%，主要原因系2022年可分配金额完成率较低。
　　2022年C-REITs预计分红回报率分化较大。根据2月28日收盘价计算2022年预期分红回报率，安徽交控高速REIT最高，为13.88%。其次是江苏交控高速REIT和鹏华深圳能源REIT，分别为10.80%和10.08%。分板块来看，特许经营权REITs分派率普遍高于不动产REITs，其原因在于不动产权REITs的收益具有类永续性，可以认为其分红仅包含经营收益和物业增值，本金在到期后一次性偿还，而经营权REITs由于特许经营权具有到期期限，可认为其分红隐含本金摊还。
　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险；如基础设施基金政策发生变化，可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险。
　　

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告TableTitleTableGr行业评级ade买入房地产行业23年2月REITs月报前次评级买入多政策出台助力REITs市场高质量发展报告日期2023-03-09TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点重启房地产私募基金C-REITs行业政策聚焦规划化常态化2月2日22及2月10日中国证监会在工作会议中均提到要大力推进公募REITs14常态化发行并全面深化REITs市场建设2月20日证监会启动了6不动产私募投资基金试点工作基金业协会在私募股权投资基金框架-2032205220722092211220123下新设不动产私募投资基金类别此举将引入市场机构投资人资-10金投入基础设施等不动产市场促进Pre-REITs市场发展并进一步-18提高REITs市场资产质量房地产沪深300月已申报交易所的产业园经营稳定租金收入仍有成长空间2REIT湖北科投光谷REIT是首个中部城市发行人正式申报的基础设施REITs分析师TableAuthor郭镇项目基础设施规模较大且已成熟运营可出租面积约17万方最长SAC执证号S0260514080003的物业已投入运营超过10年平均租金50元月平方米基金成立后SFCCENoBNN906预计每年产生12亿元的营业收入可分配金额074亿元预计分派021-38003639率45guozgfcomcn2月C-REITs行情走势非常平稳交易量大幅回暖截至2月28日分析师乐加栋C-REITs市场总规模达877亿元流通盘市值达385亿元上市基金SAC执证号S0260513090001总数25只2月嘉实京东REITs上市该REITs总市值规模不大仅021-3800364220亿元2月月度价格走势小幅下降05跑赢沪深300指数251lejiadonggfcomcn个百分点但小幅跑输中债新综合056个百分点相较于1月2月市请注意乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注场整体活跃度明显回升存续C-REITs的交易量上升489亿份增幅册持牌人不可在香港从事受监管活动48分板块来看保租房REITs板块2月表现最好上升144主要原因系1月下跌较多触底反弹高速公路板块下降最多下降138联系人TableContac胡正维ts021-38003800单个REITs来看张江光大REIT2月涨幅最高为255其次是北huzhengweigfcomcn京保障房REIT2月上涨240再次印证了优质的底层资产对二级市场价格有积极的推动作用下降最为严重的广州广河高速REIT下跌379主要原因系2022年可分配金额完成率较低2022年C-REITs预计分红回报率分化较大根据2月28日收盘价计算2022年预期分红回报率安徽交控高速REIT最高为1388其次是江苏交控高速REIT和鹏华深圳能源REIT分别为1080和1008分板块来看特许经营权REITs分派率普遍高于不动产REITs其原因在于不动产权REITs的收益具有类永续性可以认为其分红仅包含经营收益和物业增值本金在到期后一次性偿还而经营权REITs由于特许经营权具有到期期限可认为其分红隐含本金摊还风险提示基金价格存在波动风险基金管理人限于知识经验为基础设施运营管理带来的管理风险如基础设施基金政策发生变化可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明132TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E万科A000002SZ人民币16092023213买入2380204209807954659185招商蛇口001979SZ人民币14372023219买入1791054100266145132993560新城控股601155SH人民币181520221118买入291635432655604848122101金地集团600383SH人民币91120221028买入1592178189545190105113107建发股份600153SH人民币12442023116买入181221425960504036113120华发股份600325SH人民币10872023120买入134812115085698425110120滨江集团002244SZ人民币96920221027买入140212413882743227157148新湖中宝600208SH人民币269202255买入35403003393832963225861中国国贸600007SH人民币176520211031买入24821141291541375551113113金融街000402SZ人民币5232022414买入103905605793922632664342首开股份600376SH人民币5052023221买入705-047018-309563357-4115万科企业02202HK港币128020221030买入2223204209605946579185中国海外发展00688HK港币20052023129买入2655281315635647418284中国海外宏洋00081HK港币32020221214买入52112312323235462130110越秀地产00123HK港币12242023213买入1670118131877840357375万物云02602HK港币392520221012买入68531712242141647652122143保利物业06049HK港币46252022831买入66831962492191727150143162招商积余001914SZ人民币15422022125买入26010580772782101841486781绿城服务02869HK港币5142023115买入98102403419513711082105141绿城管理控股09979HK港币6532023131买入8220370481541198765203241数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展中国海外宏洋越秀地产万物云保利物业合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明232TablePageText跟踪分析房地产目录索引一政策梳理及市场展望5一政策梳理5二市场展望12二2月上市REITS的分析15一湖北科投光谷REIT中部城市首发申报项目15三行情回顾19一C-REITS市场概况19二市场间相关性22三行情走势22四年内累计分红回报26五综合收益28四风险提示30识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明332TablePageText跟踪分析房地产图表索引图1意见支持租赁住房市场参与者的方式11图2中金湖北科投光谷REIT项目资产历史出租率17图3中金湖北科投光谷REIT项目公司及基金财务指标预测18图4C-REITs市场规模19图5C-REITs流通市值预测亿元21图6C-REITs2月价格指数23图7C-REITs市场2月总成交量及换手率24图82022年预测年化分派率27图9截至2023年2月25只REITs汇总的现金分派率变化趋势27图10不动产REITs和特许经营权REITs现金分派率变化趋势28图11C-REITs综合收益指数29图12C-REITs的综合收益构成29表12月C-REITs行业政策梳理5表2不动产基金政策梳理7表3不动产私募投资基金试点备案指引试行主要内容及变化8表42月正处于交易所审核阶段的C-REITs12表5目前拟发行REITs的企业汇总13表6中金湖北科投光谷REIT底层资产基本情况15表7湖北科投光谷REIT运营情况16表8中金湖北科投光谷REIT财务及预测分配情况18表9目前已经上市的C-REITs基本信息19表10C-REITs基金规模分布统计20表11C-REITs市场与股市债市的相关性22表12各板块C-REITs行情回顾与估值25识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明432TablePageText跟踪分析房地产一政策梳理及市场展望一政策梳理12月C-REITs政策梳理2月C-REITs行业政策定下全年发展基调聚焦规范化常态化发行2月2日中国证监会召开2023年系统工作会议提到要大力推进公募REITs常态化发行2月10日中国证监会召开2023年债券监管工作会议会议强调要全面深化REITs市场建设坚持发展与规范并重全力推动REITs市场高质量发展2月20日证监会启动了不动产私募投资基金试点工作基金业协会在私募股权投资基金框架下新设不动产私募投资基金类别并采取差异化的监管政策不动产私募基金试点工作正式落地将持续助力REITs市场扩围共同构建我国不动产领域投融管退良性循环2月17日中基协资产证券化业务委员会2023年第一次工作会议在上海召开会议对试点范围发行要求立法工作等方面提出建议会议有助于推动建立更规范健康的REITs市场2月地方政府纷纷出台明确的支持政策推动REITs发展2月5日湖南省政府提出对申报发行REITs进行奖励对省内原始权益人发行的基础设施REITs项目推荐至国家发展改革委的给予原始权益人200万元的前期工作费用补助资金同时创新性提出将基础设施REITs产业有关咨询服务纳入政府购买服务指导性目录2月7日四川省政府对成功发行且募集资金用于省内项目建设的给予补助2月20日重庆市发改委发布关于重庆市推进REITs产业发展的若干措施加强项目储备提出明确的财税土地等配套支持政策各地支持政策的出台释放出了地方政府对于REITs促进盘活存量资产的认可和支持以及推动REITs发展的热情和决心表12月C-REITs行业政策梳理时间主体文件或会议主要内容C-REITs行业政策梳理2月5日证监会2023年系统工作会议提到要大力推进公募REITs常态化发行强调要全面深化REITs市场建设坚持发展与规范并重全力推2月10日证监会2023年债券监管工作会议动REITs市场高质量发展在REITs市场方面会议对试点范围发行要求立法工作等方2月17日中基协2023年第一次工作会议面提出建议启动不动产私募投资基金试点工作基金业协会在私募股权投资2月20日证监会-基金框架下新设不动产私募投资基金类别并采取差异化的监管政策人民银行银关于金融支持住房租赁市场发展的意见征住房租赁企业可以就持有的租赁房资产发行REITs并将回收资2月24日保监会求意见稿金用于租赁住房的购买和建设基础设施项目相关政策识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明532TablePageText跟踪分析房地产落实上海市加强集成创新持续优化营商环境2月10日上海联交所行动方案上海市提信心扩需求稳增长促发不断加强融资租赁业务拓展助力基础设施REITs发展展行动方案的工作举措努力推动经济实现质的有效提升和量的合理2月16日国家发改委在着力扩大内需方面指出要推动新基建增长地方政策对申报发行REITs提出了奖励对省内原始权益人发行的基础设关于打好经济增长主动仗实现经济运行整体施REITs项目推荐至国家发展改革委的给予原始权益人200万2月3日湖南省政府好转的若干政策措施元的前期工作费用补助资金同时创新性提出将基础设施REITs产业有关咨询服务纳入政府购买服务指导性目录聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若对成功发行且募集资金用于省内项目建设的原始权益人可按投2月7日四川省政府干政策措施资规模的05申请一次性补助最高不超过500万元将于近期出台关于扎实做好基础设施领域不动产投资信托基金关于扎实做好基础设施领域不动产投资信托2月16日四川省发改委REITs试点工作的通知规范有序推动工作开展引导企基金REITs试点工作的通知业将募集资金用于四川省新项目建设关于重庆市推进REITs产业发展的若干措加强项目储备提出明确的财税土地等配套支持政策同时全2月20日重庆市发改委施部十二条政策都明确了责任单位资料来源中国REITs论坛发改委证监会中基协中国政府网广发证券发展研究中心2不动产私募投资基金试点备案指引试行真正的Pre-REITs2023年2月20日中国证券投资基金业协会发布不动产私募投资基金试点备案指引试行中基协发20234号以下简称不动产基金指引或指引旨在引入机构资金投资特定居住用房商业经营用房和基础设施项目等促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式不动产基金指引的实施会有力的促进Pre-REITs市场发展可以预见不久的将来会有相当数量的Pre-REITs基金设立引入市场机构投资人资金投入基础设施等不动产市场也会出现专业的以不动产投资为主要业务的私募基金公司从不动产私募股权投资基金的历史来看2017年证监会证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号私募资产管理计划投资房地产开发企业项目指出投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的暂不予备案同年住房城乡建设部和国土资源部指出各地要建立购地资金审查制度确保房地产开发企业使用合规自有资金购地2017年-2020年间对于不动产私募基金的约束较严2021年基金业协会发布2份基础设施REITs指引规范了尽调与运营工作同年7月发改委发布进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点工作的通知标志着不动产投资基金试点范围逐步放开至基础设施领域自2022年11月起不动产投资基金试点范围进一步拓宽至住宅地产和商业地产识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明632TablePageText跟踪分析房地产首先11月23日的央行十六条支持有条件的金融机构通过设立基金等方式化解受困房地产企业风险支持项目完工交付并稳步推进房地产投资信托基金REITs试点其次在11月28日证监会允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金投资存量住宅地产商业地产基础设施2023年2月证监会启动了不动产私募投资基金试点工作加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度拓宽了住房租赁市场多元化投融资渠道支持房地产投资信托基金REITs份额交易流通至此标志着本轮不动产私募股权基金在住宅地产商业地产和基础设施领域放开表2不动产基金政策梳理时间部门地区文件概要内容证券期货经营机构设立私募资产管理计划投资于房地产价格证券期货经营机构私募资产不允许私募资产上涨过快热点城市普通住宅地产项目的暂不予备案目前包管理计划备案管理规范第4号2017213证监会投资过热城市地括北京上海广州深圳厦门合肥南京苏州无锡私募资产管理计划投资产项目杭州天津福州武汉郑州济南成都等16个城市将房地产开发企业项目根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围住房城乡建关于加强近期住房及用地供应建立购地资金审各地要建立购地资金审查制度确保房地产开发企业使用合规2017414设部国土管理和调控有关工作的通知查制度自有资金购地资源部央行银保支持海南在租赁关于金融支持海南全面深化支持海南在住房租赁领域发展房地产投资信托基金REITs支202149监会证监房领域发展改革开放的意见持住房租赁市场规范发展会外汇局REITsa进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点盘活存量资产促进形成投资良性循环b及时梳理汇总本地区国家发展改革委关于进一步基础设施REITs试点项目将符合条件的分类纳入全国基础设做好基础设施领域不动产投资202172国家发改委REITs施REITs试点项目库应入尽入未纳入项目库的项目不得申信托基金REITs试点工作报参与试点c试点行业包括交通基础设施能源基础设的通知施市政基础设施生态环保基础设施仓储物流基础设施园区基础设施新型基础设施保障性租赁住房等支持北京城市副中心高质量发展稳妥推进基础设施领域国务院关于支持北京城市副20211126国务院保障房REITsREITs试点支持发展保障性租赁住房REITs鼓励公募中心高质量发展的意见REITs基金管理人在城市副中心落户发展基础设施REITs做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs项目协调服20211222国家发改委协调服务务发改委国民适度超前开展基础设施投资加快推进保障性住房建设推进基基础设施投资及2022118经济综合司础设施领域不动产投资信托基金REITs试点推动盘活存量REITs司长袁达资产形成投资良性循环a支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式依央行银保关于做好当前金融支持房地产20221123央行十六条法依规市场化化解受困房地产企业风险支持项目完工交付监会市场平稳健康发展工作的通知b稳步推进房地产投资信托基金REITs试点识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明732TablePageText跟踪分析房地产a推动保障性租赁住房REITs常态化发行鼓励优质房企依允许设立不动产托符合条件的仓储物流产业园区等资产发行基础设施20221128证监会私募投资基金REITsb允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金投资存量住宅地产商业地产基础设施启动不动产私募近日启动了不动产私募投资基金试点工作支持不动产市场平2023221证监会投资基金试点稳健康发展a加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度创新团体批量购买租赁住房信贷产品支持发放住房租赁经营性贷款创新对住房租赁相关企业的综合金融服务b拓宽住房租赁市场多央行银保关于金融支持住房租赁市场发支持住房租赁市元化投融资渠道包括增强金融机构住房租赁贷款投放能力2023225监会展的意见征求意见稿场拓宽住房租赁企业债券融资渠道创新住房租赁担保债券稳步发展REITs引导保险资金等各类社会资金有序投资住房租赁领域c支持房地产投资信托基金REITs份额交易流通支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场资料来源中国政府网广发证券发展研究中心此次不动产私募投资基金试点备案指引试行主要内容梳理如下表3不动产私募投资基金试点备案指引试行主要内容及变化主要方面对比文件及条款不动产私募投资基金试点备案指引试行重要内容证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号私募资产管理计划投资房地产开发企业项第三条的规定不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房包投资范围目规定证券期货经营机构设立私募资产管理计划投括存量商品住宅保障性住房市场化租赁住房商业经营用房基资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目础设施项目等的暂不予备案基金募集包括扩募及投资者限制不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民首次募集规模-币第十一条规定不动产私募基金在备案完成后符合下列条件可以进中国证券投资基金业协会私募基金备案须知第十一行扩募条规定私募股权投资基金和私募资产配置基金应当封基金扩募一不动产私募投资基金处在基金合同约定的投资期内闭运作备案完成后不得开放认申购认缴和赎回二开放认购申购认缴经全体投资者一致同意或者经合同约定退出的决策机制通过不动产私募投资基金投资者应当为首轮实缴出资不低于1000万元的投投资者限制-资者其中有自然人投资者的不动产私募投资基金自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20基金管理人和托管人一在协会依法登记为私募股权投资基金管理人基金管理人-二主要出资人及实际控制人最近两年未发生变更三主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明832TablePageText跟踪分析房地产四实缴资本不低于2000万元人民币五具有不动产投资管理经验在管不动产投资本金不低于50亿元人民币或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币试点不动产私募投资基金投资者均为机构投资者的在管不动产投资本金不低于30亿元人民币或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币六具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验七具有不动产投资经验的专业人员投资部门拥有不少于8名具有3年以上不动产投资经验的专业人员其中具有5年以上经验的不少于3名八最近三年未发生重大违法违规行为不动产私募投资基金应当由依法取得基金托管资格的机构托管基金托基金托管人-管人应按季度向协会报送不动产私募投资基金投资标的投资者变动等运作情况基金杠杆水平和担保要求第十三条的规定不动产私募投资基金总资产不得超过净资产的杠杆水平-200证监会关于加强私募投资基金监管的若干规定第八第八条规定不动产私募投资基金可以为被投企业提供借款或者担保条的规定私募基金一般不允许进行借贷和担保活动担保要求同时还允许私募金将基金财产对外提供抵质押通过申请经营性物业贷即使为被投资企业提供担保担保金额也不得超过私募款并购贷款等方式扩充投资资金来源基金实缴金额的20期限不得超过1年资料来源证监会中国证券投资基金业协会广发证券发展研究中心1投资范围方面已拓宽至基础设施和不动产本次不动产基金指引的投资范围不但包括基础设施类还包括住宅和商业地产范围更加广泛指引第三条规定不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房包括存量商品住宅保障性住房市场化租赁住房商业经营用房基础设施项目等相较于证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号私募资产管理计划投资房地产开发企业项目中不予投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的要求此次试点范围已大幅放宽结合证监会副主席李超在2022年2月28日走好中国特色REITs发展之路一文中提出加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域可以看出不动产基金指引不但鼓励市场资金投入到基础设施领域也鼓励投入不动产领域为将来试点长租房和商业不动产开展公募REITs培育更多的合格资产可以说此次指引是与公募REITs发行规则完美契合2基金募集及投资者要求专为机构投资者而设计且开放了扩募机制识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明932TablePageText跟踪分析房地产不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币且投资者应满足首轮实缴出资不低于1000万元其中有自然人投资者的不动产私募投资基金自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20由此可见此次试点更倾向于机构投资者参与若有自然人投资者参与则募集资金至少应为5000万元且自然人投资者至多只能占20相比于投资者全部为机构投资者的投资者结构门槛大大提高原私募基金备案须知规定私募基金必须采用封闭式运作而此次不动产基金指引则允许投资不动产私募投资基金扩募可同时孵化多个储备项目大幅提升了私募基金的运作效率第十一条规定不动产私募基金在备案完成后符合下列条件可以进行扩募不动产私募投资基金处在基金合同约定的投资期内开放认购申购认缴经全体投资者一致同意或者经合同约定的决策机制通过3基金管理人须经验丰富且配备充足的人员对基金管理人的硬约束包括出资人投资经验和人员配备三方面其中对于管理经验方面的要求较为严格出资人方面实缴资本不低于2000万元人民币出资人两年内未变更且不得为房地产开发企业及其关联方投资经验方面在管不动产投资本金不低于50亿元人民币或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币试点不动产私募投资基金投资者均为机构投资者的在管不动产投资本金不低于30亿元人民币或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币另还应具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验人员方面投资部门拥有不少于8名具有3年以上不动产投资经验的专业人员其中具有5年以上经验的不少于3名4基金杠杆水平和担保要求不动产基金指引则放宽了私募基金杠杆限制允许其为被投企业提供借款和担保相较于之前的规定有所放宽按照不动产基金指引第十三条的规定不动产私募投资基金总资产不得超过净资产的200第八条规定可以为被投企业提供借款或者担保同时还允许私募金将基金财产对外提供抵质押通过申请经营性物业贷款并购贷款等方式扩充投资资金来源根据证监会此前发布的关于加强私募投资基金监管的若干规定2020识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1032TablePageText跟踪分析房地产71号以下简称私募基金监管规定第八条的规定私募基金一般不允许进行借贷和担保活动即使为被投资企业提供担保担保金额也不得超过私募基金实缴金额的20期限不得超过1年不动产基金指引的颁布实施为投资资金体量大回收周期长的基础设施类资产和不动产量身打造了一类投融资平台鉴于不动产投资基金的投资范围投资方式资产收益特征与传统股权投资存在差异因此对其进行单独列示和规定有利于引导风险和收益相匹配的大体量市场资金进入不动产领域更多参与基础设施类资产和不动产的孵化和培育并在资产成熟后通过REITs方式退出可以说不动产私募投资基金是真正的Pre-REITs基金3关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿2月24日人民银行银保监会就关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿下简称意见公开征求意见征求意见给参与租赁住房建设的各方建设方银行购买租赁住房的团体均提出了有效的融资方式并建立健全住房租赁金融支持体系提高社会资本参与租赁住房市场的积极性图1意见支持租赁住房市场参与者的方式融资方式支持商业银行发行用于住房租债券市场赁的金融债券资金来源融资方式融资方式银行加大对租赁住房开发建设支持企业发行债务融融资方式的信贷支持力度建设项资工具公司债券目资本金比例应不低于开企业债券和住房租赁发项目总投资的20贷担保债券Covered款期限一般3年最长不Bond超过5年鼓励商业银行在风险可控商业可持续不新增地方政府隐性债务的前提下发放支持发放住房租赁经营性租赁住房团体购房贷款贷款期限最长20年额稳步发展房地产投资度不超过物业评估价值的信托基金REITs80可置换前期开发建设贷款资金来源资金来源资金来源租赁住房开发企业购买租赁住房的团体资料来源关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1132TablePageText跟踪分析房地产意见加大了对租赁住房开发建设的信贷支持力度银行可以向租赁住房建设方和物业购买方提供信贷为建设方提供的信贷包括开发建设阶段和项目运营阶段在项目建设阶段至多可为项目提供80的资金贷款期限3-5年在租赁住房经营阶段可提供经营性贷款期限为20年额度不高于资产评估价值的80并且可以替换前期开发贷款另一方面意见鼓励银行向购买租赁住房的企业提供购房贷款意见拓宽了银行和租赁住房开发建设企业的融资渠道商业银行可以发行用于住房租赁的金融债券住房租赁企业可以发行债务融资工具公司债券企业债券住房租赁担保债券CoveredBond专项用于租赁住房建设购买和经营此外住房租赁企业还可以就持有的租赁房资产发行REITs并将回收资金用于租赁住房的购买和建设最后意见强调了要加强住房租赁信贷资金管理确集资金仅用于租赁住房建设和运营等相关活动同时还要建立住房租赁金融监测评估体系2022年2月8日央行银保监会发布了关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知其中明确了保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理而此次2023年2月24日发布的关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿则是明确了租赁住房市场参与各方可以使用的融资方式包括信贷债券REITs等方式提高了社会资本参与租赁住房市场的积极性二市场展望1已申报项目表42月正处于交易所审核阶段的C-REITs基础设施项专项计划管序号基金名称申报类型审核状态基金管理人更新日期受理日期目类型理人1中金山高集团高速公路REIT高速公路首发已受理中金基金中金公司2022-12-132022-11-142中金湖北科投光谷产园REIT产业园区首发已申报中金基金中金公司2022-1-202022-12-303中信建投国家电投新能源REIT新能源首发已申报中信建投基金中信建投2022-2-172022-12-304中航京能光伏REIT新能源首发已申报中航基金中航证券2022-2-162022-12-30数据来源上交所广发证券发展研究中心2储备项目目前已有33家发起人进入招募REITs发行联合体的流程2月新招标2家其中识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1232TablePageText跟踪分析房地产还是以产业园区高速公路和能源水利项目居多且相较于已经上市的25只REITs来说能源水利项目占比明显提高可以预期在未来一段时间内C-REITs市场将进一步扩容表5目前拟发行REITs的企业汇总原始权益人基础设施项目名称项目所在地类型项目估值中标结果废标原因系参与投标的供应商不绍兴市原水集团有限公司汤浦水库公募REITs浙江省绍兴市特许经营权-足三家江阴科技新城投资管理有江阴高新区公募江苏省江阴市不动产拟发行规模10亿元-限公司REITs贵州遵义高速公路建设投绥遵高速REITs贵州省遵义市特许经营权项目总投资19亿元国金基金管理有限公司资有限公司长沙经济技术开发集长沙经济技术开发集团有上海国泰君安证券资产管理有限公团有限公司基础设施湖南省长沙市不动产-限公司司REITs项目青岛西海岸公用事业集团青岛西海岸公用事业山东省青岛市特许经营权资产总额4243亿元中标人为东吴证券股份有限公司水务有限公司供水公募REITs项目青岛公共住房建设投资有青岛房投保租房基础山东省青岛市不动产--限公司设施公募REITs南京公路发展集团有限南京绕越高速公路东江苏省南京市特许经营权总投资4573亿元-公司南段公募REITs项目苏州市高速公路管理有限苏嘉杭高速基础设施江苏省苏州市特许经营权总投资约43亿元-公司公募REITs沧州港务集团沧州黄骅港REITs项河北省沧州市不动产拟发售约40亿元推荐中标人富国基金标段1资产规模30亿清洁能源资产基础设元以内融资规模20亿施公募REITs项目第一中标候选人为中信建投和中信中国大唐集团有限公司-特许经营权元以内标段2资产规水电项目资产权益并建投基金模20亿元以内融资规表型类REITs项目模10亿元以内泰州医药高新股份有限公中试标准厂房基础设江苏省泰州市不动产总投资1472亿元-司施REITs广州国际生物岛标准广州高新区投资集团广东省广州市不动产--厂房园区公募REITs潍坊水务投资集团有限公潍坊水务基础设施公山东省潍坊市特许经营权--司募REITs项目唐山市城市发展集团有限项目资金来源为自筹资中标候选人第1名为中化商务有限基础设施REITs--公司金6717万元公司银川市供水基础设施银川市发布银川市市政管领域不动产投资信托宁夏省银川市特许经营权--理局基金REITs识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1332TablePageText跟踪分析房地产德阳发展控股集团有限公自来水供水污水处中标候选人为中邮证券有限责任公四川省德阳市特许经营权-司理项目司和中国农业银行临港科技城D03-01中标人为国泰资管发行承做费率临港集团地块保障性租赁住房上海市不动产-为058且不超过600万元基金公募REITs存续期管理费率不超过018年天津泰达人才安居有限公中标人为建信基金和建信资本组成租赁住房公募REITs天津市不动产-司的联合体厦门高新技术创业中心有厦门火炬高新区产业项目发行规模不超过第一中标候选人为中金公司金圆限公司厦门火炬高新区福建省厦门市不动产园基础设施REITs15亿元统一证券中金基金招商服务中心有限公司国家电投集团江苏电力有滨海海上风力发电厂江苏省盐城市第一中标候选人为中信建投证券特许经营权-限公司公募REITs项目滨海县第二中标候选人位中金公司华电国际电力股份有限公天然气热电联产项目浙江省特许经营权--司华能临港天津燃气热电燃气热电基础设施公第一中标候选人为招商证券股份有天津市特许经营权-有限公司募REIT限公司新能源基础设施公募国家能源集团-特许经营权发行规模约为20亿-REIT山东铁路投资控股集团有黄河长清大桥公募山东省特许经营权--限公司REITs项目成都高新投资集团有限公预计申报规模不超过产业园公募REIT四川省成都市不动产-司15亿元人民币发行规模约人民币14珠海交通集团有限公司高速公路REITs广州省珠海市特许经营权-亿元资产初步估值预计30-上海城投控股保租房REITs项目上海市不动产-33亿元山西国耀新能源集团生物质发电REITs山西省特许经营权-第一候选成交供应商为兴业证券湖南省高速公路集团高速公路REITs湖南省特许经营权--唐山市城市发展集团污水处理厂REITs河北省唐山市特许经营权--第一中标候选人为中航基金投标北京昌平保障房公司保租房REITs项目北京市不动产-报价395万元第一中标候选人为北京市汉坤律师北京热力集团供热REITs项目北京市特许经营权-事务所投标报价为812万元湖南广发隆平高科技园创产业园公募REITs长沙市不动产-存续期费用最高限价022年业服务有限公司数据来源Wind广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1432TablePageText跟踪分析房地产二2月上市REITs的分析一湖北科投光谷REIT中部城市首发申报项目2022年12月30日中金基金作为管理人中信银行作为托管人的中金湖北科投光谷REIT在上交所正式申报项目原始权益人为国有企业湖北省科技投资集团有限公司该项目是首个中部城市集群发行人正式申报的基础设施REITs项目也是湖北省首单产业园区类基础设施公募REITs项目有助于带动中部地区REITs市场发展1湖北科投光谷REIT基本情况湖北科投光谷REIT包括光谷软件园项目及互联网项目二者均为光谷八大产业园之一光谷光电子信息产业园内的核心物业底层资产基本情况如下表6中金湖北科投光谷REIT底层资产基本情况子项目名称光谷软件园A1-A7栋光谷软件园C6栋光谷软件园E3栋互联网项目所在地武汉市东湖新技术开发区关山大道1号的光谷软件园武汉市东湖高新区光谷大道41号用地性质工业用地工业用地建筑面积1037万平方米301万平方米126万平方米270万平方米包括1栋研发办公楼以及建设内容包括7栋研发办公楼包括1栋研发办公室包括1栋研发办公室地下停车场的50个车位项目估值1069亿元251亿元077亿元223亿元开始运营时间2009年1月2009年1月2011年1月2017年5月土地到期年限2052年5月4日2051年8月16日可租赁面积1019万平方米261万平方米126万平方米270万平方米车位-50个--互联网项目周边交通较为便捷自驾和公交光谷软件园周边交通较为便捷自驾和公交出行均可便利到达周边设有南湖出行均可便利到达周边设有光谷大道现代交通情况大道大彭村光谷天地软件园中路等多个公交站距离地铁2号线黄龙山路世贸中心关南园路关南园二路光谷大道站约19公里关南村等多个公交站距离地铁2号线黄龙山路站约1公里数据来源招募说明书广发证券发展研究中心基础设施区位政策优势明显武汉市东湖高新区为首批国家级高新区之一项目资产位于是目前光谷区域基础设施最完善社会文化最繁荣的国际化科技产业园区区位优势明显原始权益人湖北科投作为东湖高新区最重要的投融资及建设主体东湖高新区管委会的全资下属企业在招商引资资源获取资产运营方面能够获得湖北省武汉市东湖高新区各级政府的重点支持为基础设施项目的经营和发展提供有力保障识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1532TablePageText跟踪分析房地产运营时间较长装修保养品质承压光谷软件园部分资产在2009-2011年投入运营其中最长运营年限为1367年在物业维修保养提升物业品质等方面存在压力在未来可能需要主动或被动通过维修或重大改造升级以适应市场需求2湖北科投光谷REIT运营情况基础设施项目为研发办公类的产业园区资产主要运营及盈利模式为对外出租和运营管理其收入包括租金收入物业管理费收入以及广告停车费及其他收入主要收入来源租金收入取决于可租赁面积出租率以及租金水平表7湖北科投光谷REIT运营情况租户可租赁面积平均租金项目名称子项目所在省市出租率家平方米元平方米月万融大厦广东省深圳市博时蛇口产园REIT1759425693830012687万海大厦广东省深圳市华安张江光大REIT张江光大园上海市344348784926016410国际科技园五期B区项目江苏省苏州市3452712165995822184东吴苏园产业REIT25产业园一期二期项目江苏省苏州市1171539570684683380互联网创新中心5号楼项目北京市516631771建信中关村REIT协同中心4号楼项目北京市12447631812911872孵化加速器项目北京市-4222785华夏合肥高新REIT合肥创新产业园一期项目安徽省合肥市-2974523790263062国泰君安临港创新产业临港奉贤智造园一期上海市73981700100003414园REIT临港奉贤智造园三期上海市15721970099003282东久金山智造园上海市1482022100002998国泰君安东久新经济东久昆山智造园江苏省昆山市1278039100002919REIT东久无锡智造园江苏省无锡市1082556100002863东久杭州智造园江苏省常州市935666100001606和达药谷一期项目浙江省杭州市49838996299504200华夏和达高科REIT孵化器项目浙江省杭州市3111174121789464740光谷软件园A1-A7栋湖北省武汉市321018781394716591光谷软件园C6栋湖北省武汉市7260629172865953中金湖北科投光谷REIT光谷软件园E3栋湖北省武汉市11264843100005000互联网项目湖北省武汉市12270105978835147资料来源招募说明书广发证券发展研究中心与已经上市的8单产业园类REITs相比湖北科投光谷项目子资产光谷软件园C6栋及互联网项目出租率处于低位同时在研发类产业园REITs中租户集中度处于较高水平这一点带来的不利影响在光谷软件园C6栋及互联网项目中体现为出租率的波动较大识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1632TablePageText跟踪分析房地产图2中金湖北科投光谷REIT项目资产历史出租率数据来源招募说明书广发证券发展研究中心注预测数据为招募说明书中给出的预测数据光谷软件园A1-A7栋坐落位置好楼宇配置高在片区内属于最具竞争力物业之一议价能力较强2019年以来出租率总体保持上升趋势光谷软件园E3栋自开始运营起由武汉留学生创业园管理中心整租留创园是基础设施项目原始权益人的实控人东湖高新区管委会下属事业单位租约稳定性具有一定保障光谷软件园C6栋历史上保持了较为稳定的出租率其中2015-2019年末出租率分别为91979485882020年武汉作为受新型冠状病毒疫情冲击最严重的城市产业研发楼租赁市场也受到了严重影响当年出租率下滑26822021年中旬至2022年6月部分区域进行了系统性装修改造物业品质大幅提升自竣工以来光谷软件园C6栋的租赁去化情况较好截至2022年9月末的出租率已提升至7286互联网项目2020年末出租率下滑系受新型冠状病毒疫情影响截至2021年末已恢复至疫情前水平2022年9月末因部分租户自然到期导致物业出租率出现阶段性下滑截至本招募说明书签署日已有多家整层租赁意向客户在洽谈中若顺利入驻互联网项目出租率可较快攀升四个子项目中光谷软件园C6栋及互联网项目出租率波动较大但是其可租赁面积占比不足三分之一其整个项目出租率的影响有限后续我们关注的重点在于项目的出租率是否能达到预期持续稳定地运营3基础设施项目财务指标项目整体基金总收入在历史年度基本维持稳定2020年受到武汉严峻疫情情况的冲击基金总收入下降1919但次年又迅速恢复至正常水平预测期2023年的基金总收入同比增长884主要来自光谷C6栋及互联网项目出租率的增长考虑到近三年光谷区域优质研发办公物业出租率整体呈上升趋势品质较好且已进入运营稳定期的项目出租率均达90乃至95以上我们认为出租率的增长属于合理水识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1732TablePageText跟踪分析房地产平图3中金湖北科投光谷REIT项目公司及基金财务指标预测数据来源招募说明书广发证券发展研究中心注预测数据为招募说明书中给出的预测数据基于1620亿元的募集规模测算出来的2022年及2023年分派率别为451年化459处于产业园类REITs分配率平均水平表8中金湖北科投光谷REIT财务及预测分配情况2019202020212022Q1-Q32022E2023E基金总收入万元1064512860277105869484555110881101184275NOI万元773487577109738291598354774859903201EBITDA万元780553577064738399597728750530808489NOIMargin726667086974707671217627EBITDAMargin733267086975706968986827可供分配金额万元730648743646基金拟募集规模-1620分派率年化451459数据来源招募说明书广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1832TablePageText跟踪分析房地产三行情回顾一C-REITs市场概况1C-REITs市场规模截至2023年2月28日中国C-REITs市场总规模达877亿元流通盘市值达385亿元上市基金总数25只2月嘉实京东REITs上市该REITs总市值规模不大仅20亿元目前C-REITs市场规模扩张的主要途径仍是新REITs上市2022年后半年C-REITs市场规模扩张较快主要系新发REITs较多且目前规模最大的安徽交控REIT于2022年11月发行上市对市场总市值贡献显著图4C-REITs市场规模单位亿元单位只10000030发行加速90000252580000242423700002020600001717500001514138548608774000012128401111111171769568910300009999996285245095304574502000042543234830229931132334051000087879094102100124133132127149146268296323321327347379380385000021-621-721-821-921-1021-1121-1222-122-222-322-422-522-622-722-822-922-1022-1122-1223-123-2总市值亿元流通盘市值亿元基金数只数据来源Wind广发证券发展研究中心表9目前已经上市的C-REITs基本信息代码名称类型总市值亿元流通市值亿元上市时间180101博时蛇口产园REIT产业园区269917332021-06-21180201平安广州广河REIT高速公路800139012021-06-21180301红土盐田港REIT物流设施249819962021-06-21180801中航首钢绿能REIT水电环保15349182021-06-21508000华安张江光大REIT产业园区203515992021-06-21508001浙商沪杭甬REIT高速公路442318032021-06-21508006富国首创水务REIT水电环保234310702021-06-21508027东吴苏园REIT产业园区430425622021-06-21508056中金普洛斯REIT物流设施766861002021-06-21180202华夏越秀高速REIT高速公路233715432021-12-14识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1932TablePageText跟踪分析房地产508099建信中关村REIT产业园区374424012021-12-17508018华夏中交REIT高速公路849021042022-04-28508008国金中国铁建REIT高速公路496312352022-07-08180401鹏华深圳能源REIT水电环保489714592022-07-26180501红土深圳安居REIT保租房14425762022-08-31508058中金厦门安居REIT保租房14925522022-08-31508068华夏北京保障房REIT保租房14745882022-08-31180102华夏合肥高新REIT产业园区17766192022-10-10508021国泰君安临港创新产业园REIT产业园区10954892022-10-13508088国泰君安东久新经济REIT产业园区19536812022-10-14508066华泰紫金江苏交控REIT高速公路30987732022-11-15508009中金安徽交控REIT高速公路1045420852022-11-22508077华润有巢REIT保租房13215262022-12-09180103和达高科REIT产业园区15705802022-12-27508098嘉实京东REIT物流设施20636182023-02-08数据来源Wind广发证券发展研究中心截至2023年月28日中国C-REITs市场总规模达877亿元平均市值为35亿元其中高于平均值的REITs共9单低于平均值的REITs共16单目前C-REITs市场中主要以50亿以下的项目居多体现出C-REITs试点性的特点但未来C-REITs依旧可以靠扩募进一步扩大规模2022年后半年C-REITs市场规模扩张较快主要系新发REITs较多且目前规模最大的安徽交控REIT于11月发行上市对市场总量贡献显著横向对比中国C-REITs市场数量已经超过中国香港REITs依照数量增长速度来看年内有望超过新加坡REITs但中国C-REITs平均市值规模较小未来仍有进一步提升的空间表10C-REITs基金规模分布统计项目中国内地中国香港美国新加坡数量只251116137分布统计货币及单位亿人民币亿港元亿美元亿新加坡元1000亿以上只0110500-1000亿只0040100-500亿只1328250-100亿只321530-50亿只21511432高于平均值只923712低于平均值只16912525识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明2032