核心要点：
　　2月以来新房销售明显回暖
　　30个大中城市1-2月商品房成交面积同比分别为-40%、+31%，其中2月环比1月增长29%，成交面积仅次于21年2月。分城市看，一线、二线和三线城市2月成交面积分别同比+10%（前值-31%）、+26%（前值-44%）和+79%（前值-39%），其中一二线城市韧性较强，2月成交已超过21年同期，但三线城市恢复偏弱。
　　从30个大中城市的周度高频数据来看，春节后新房销售也显示出回暖态势。2月5日~2月26日连续4周环比增长，环比分别为+460%、+32%、+4.5%、+33%，同比分别为+771%、+34%、-7%、+13.5%。上周（2月27~3月5日）销售面积环比下降3.4%，但同比仍增长24%。此外，根据克而瑞调研的数据，20个重点城市平均开盘去化率为38%，与上月相比基本持平。在去化率上升的城市中，一类是以改善需求为主的热点一线城市，另一类是前期市场低迷的城市，近期刚性需求集中释放。
　　从库存来看，2月十大城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门）商品房库存环比-2%、同比-0.2%，库存去化周期为15个月（前值14.6个月）。一线城市库存去化周期为13个月（前值12.8个月），二线城市库存去化周期16.7个月（前值16.1个月）。
　　TOP100房企2月销售金额显著改善，行业竞争格局进一步分化
　　从房企销售金额看，克而瑞公布2月TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月环比+29.1%、同比+14.9%；1-2月实现销售操盘金额8189.5亿元，同比降幅较上月收窄至-11.6%。2月销售金额回升的部分原因是由于1月及去年同期基数较低，持续性需继续观察。
　　从竞争格局来看，1-2月TOP10房企销售操盘金额门槛同比+25%，但是TOP30、TOP50房企销售操盘金额门槛同比分别为-28.4%、-29.1%，TOP100门槛同比下降32.1%，行业竞争格局分化加剧。
　　投资建议
　　我们认为，春节后新房市场回暖一方面得益于房地产支持政策持续发力，包括下调首套房贷款利率的城市增加、多地放松限购政策、不动产私募投资基金试点启动等利好提振市场信心。另一方面，由于春节前房企推盘较少，新房供应维持低位，而随着节后供应增加，积压的改善及刚性需求逐步释放。接下来3月是传统的新房供应高峰，应密切关注新房市场热度能否持续，特别是新开盘去化率能否明显提升。若3月“小阳春”如期而至，楼市复苏基础将进一步夯实，需求端复苏将有望继续推动板块估值修复。建议关注拿地投资能力强、土地储备充裕、信用风险较低的优质龙头房企，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　房地产支持政策落地执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。
　　

研究报告全文：证券研究报告2023年03月06日湘财证券研究所行业研究房地产行业数据点评春节后新房销售回暖关注3月市场热度持续性相关研究核心要点1房地产行业数据点评销售2月以来新房销售明显回暖投资继续探底需求端政策持续30个大中城市1-2月商品房成交面积同比分别为-4031其中2月环发力202321比1月增长29成交面积仅次于21年2月分城市看一线二线和三线城市2月成交面积分别同比10前值-3126前值-44和79前值-39其中一二线城市韧性较强2月成交已超过21年同期但行业评级增持三线城市恢复偏弱从30个大中城市的周度高频数据来看春节后新房销售也显示出回暖态近十二个月行业表现20势2月5日2月26日连续4周环比增长环比分别为460324533同比分别为77134-7135上周2月27310月5日销售面积环比下降34但同比仍增长24此外根据克而瑞0调研的数据20个重点城市平均开盘去化率为38与上月相比基本持平在去化率上升的城市中一类是以改善需求为主的热点一线城市另一类-10是前期市场低迷的城市近期刚性需求集中释放-20从库存来看2月十大城市北京上海广州深圳杭州南京青-30202234202253202272202283120221030202212292023227岛苏州南昌厦门商品房库存环比-2同比-02库存去化周期沪深300房地产申万为15个月前值146个月一线城市库存去化周期为13个月前值1281个月3个月12个月个月二线城市库存去化周期167个月前值161个月相对收益-112-2TOP100房企2月销售金额显著改善行业竞争格局进一步分化绝对收益-2-8-11从房企销售金额看克而瑞公布2月TOP100房企实现销售操盘金额46156注相对收益与沪深300相比亿元单月环比291同比1491-2月实现销售操盘金额81895亿元同比降幅较上月收窄至-1162月销售金额回升的部分原因是由于1月及去年同期基数较低持续性需继续观察从竞争格局来看1-2月TOP10房企销售操盘金额门槛同比25但是分析师张智珑TOP30TOP50房企销售操盘金额门槛同比分别为-284-291TOP100证书编号S0500521120002门槛同比下降321行业竞争格局分化加剧Tel021-50295363投资建议Emailzzl6599xcsccom我们认为春节后新房市场回暖一方面得益于房地产支持政策持续发力包括下调首套房贷款利率的城市增加多地放松限购政策不动产私募投资基金试点启动等利好提振市场信心另一方面由于春节前房企推盘较地址上海市浦东新区银城路88号少新房供应维持低位而随着节后供应增加积压的改善及刚性需求逐步释放接下来3月是传统的新房供应高峰应密切关注新房市场热度能中国人寿金融中心10楼否持续特别是新开盘去化率能否明显提升若3月小阳春如期而至楼市复苏基础将进一步夯实需求端复苏将有望继续推动板块估值修复建议关注拿地投资能力强土地储备充裕信用风险较低的优质龙头房企维持行业增持评级风险提示房地产支持政策落地执行不及预期经济复苏不及预期导致居民收入恢复较慢市场销售复苏低于预期房企信用风险暴露增加敬请阅读末页之重要声明行业研究2月以来新房销售明显回暖30个大中城市1-2月商品房成交面积同比分别为-4031其中2月环比1月增长29成交面积仅次于21年2月分城市看一线二线和三线城市2月成交面积分别同比10前值-3126前值-44和79前值-39其中一二线城市韧性较强2月成交已超过21年同期三线城市恢复偏弱图130个大中城市商品房销售面积万平方米图2一线城市商品房销售面积万平方米30大中城市商品房成交面积当月值30大中城市商品房成交面积一线城市当月值600200050015004003001000200500100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月201820192020202120222023201820192020202120222023资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所图3二线城市商品房销售面积万平方米图4三线城市商品房销售面积万平方米30大中城市商品房成交面积二线城市当月值30大中城市商品房成交面积三线城市当月值140070012006001000500800400600300400200100200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月201820192020202120222023201820192020202120222023资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所从30个大中城市的周度高频数据来看春节后新房销售也显示出回暖态势2月5日2月26日连续4周环比增长环比分别为460324533同比分别为77134-7135上周2月273月5日销售面积环比下降34但同比仍增长24此外根据克而瑞调研的数据20个重点城市平均开盘去化率为38与上月相比基本持平在去化率上升的城市中一类是以改善需求为主的热点一线城市另一类是前期市场低迷的城市近期刚性需求集中释放从库存来看2月十大城市北京上海广州深圳杭州南京青岛苏州南昌厦门商品房库存环比-2同比-02库存去化周期为15个月前值146个月一线城市库存去化周期为13个月前值128个月二线城市库存去化周期167个月前值161个月敬请阅读末页之重要声明1行业研究TOP100房企2月销售金额显著改善行业竞争格局进一步分化从房企销售金额看克而瑞公布2月TOP100房企实现销售操盘金额46156亿元单月环比291同比1491-2月实现销售操盘金额81895亿元同比降幅较上月收窄至-1162月销售金额回升的部分原因是由于1月及去年同期基数较低持续性需继续观察从竞争格局来看1-2月TOP10房企销售操盘金额门槛同比25但是TOP30TOP50房企销售操盘金额门槛同比分别为-284-291TOP100门槛同比下降321行业竞争格局分化加剧图530个大中城市商品房销售面积当周值图6一线城市商品房销售面积当周值30大中城市商品房成交面积当周值30大中城市商品房成交面积一线城市当周值60000180005000016000140004000012000100003000080002000060004000100002000000000资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所图7二线城市商品房销售面积当周值图8三线城市商品房销售面积当周值30大中城市商品房成交面积二线城市当周值30大中城市商品房成交面积三线城市当周值40000180003500016000300001400012000250001000020000800015000600010000400050002000000000资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所图9十大城市库存及去化周期万平方米月图10十大城市一线城市库存万平方米月十大城市商品房可售面积当月值十大城市商品房存销比面积当月值十大城市商品房可售面积一线城市当月值十大城市商品房存销比面积一线城市当月值1200025450020400018100002035001614800030001512250060001020001084000150065100042000500200002014-092019-052011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012019-052021-092014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-092020-012020-052020-092021-012021-052022-012022-052022-092023-012014-01资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明2行业研究投资建议我们认为春节后新房市场回暖一方面得益于房地产支持政策持续发力包括下调首套房贷款利率的城市增加多地放松限购政策不动产私募投资基金试点启动等利好提振市场信心另一方面由于春节前房企推盘较少新房供应维持低位而随着节后供应增加积压的改善及刚性需求逐步释放接下来3月是传统的新房供应高峰应密切关注新房市场热度能否持续特别是新开盘去化率能否明显提升若3月小阳春如期而至楼市复苏基础将进一步夯实需求端复苏将有望继续推动板块估值修复建议关注拿地投资能力强土地储备充裕信用风险较低的优质龙头房企维持行业增持评级风险提示房地产支持政策落地执行不及预期经济复苏不及预期导致居民收入恢复较慢市场销售复苏低于预期房企信用风险暴露增加敬请阅读末页之重要声明3分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以独立诚信谨慎客观勤勉尽职公正公平准则出具本报告本报告准确清晰地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿湘财证券投资评级体系市场比较基准为沪深300指数买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5以上卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上重要声明湘财证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本研究报告仅供湘财证券股份有限公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告由湘财证券股份有限公司研究所编写以合法地获得尽可能可靠准确完整的信息为基础但对上述信息的来源准确性及完整性不做任何保证湘财证券研究所将随时补充修订或更新有关信息但未必发布在任何情况下报告中的信息或所表达的意见仅供参考并不构成所述证券买卖的出价或征价本公司及其关联机构雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责投资者应明白并理解投资证券及投资产品的目的和当中的风险在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告版权仅为湘财证券股份有限公司所有未经本公司事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发布转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为湘财证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改如未经本公司授权私自转载或者转发本报告所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担本公司并保留追究其法律责任的权利敬请阅读末页之重要声明