调研背景：经济复苏和增长的两大动力：一是中国走出疫情，经济重启；二是房地产企稳反弹，对经济的拖累减轻。因此经济的复苏离不开房地产行业的复苏，尤其在疫情过后，各地的房地产市场销售情况值得关注和深入研究。
　　调研楼盘样本：我们主要考察板块内销售数据靠前的楼盘，并对熟悉本地市场的人员进行访谈，综合整理相关信息，以期对本地市场的热点和趋势性变化方向进行全方位的了解。
　　目前，苏州房地产市场已度过至暗时刻，开始进入恢复期。
　　新房市场方面全市各地改善、刚需均有一定恢复，苏州刚需以新苏州人为主，因此其住房需求呈现以产业为导向的特点。
　　区域方面，非核心区域如吴江、吴中、张家港、常熟等地刚需改善相对明显，但其持续性仍需观察；工业园区为苏州传统核心区域，同时也是高新技术产业两大集中地之一，但因均价过高且未开发地块较少，难以满足刚需，工业园区内改善型住宅、高端住宅产品以及其刚需外溢受益的高铁新城区域潜力较大；新区狮山为苏州传统核心区域之一，其苏州中心营建稳步推进之中，待其建成将对狮山地区房产市场产生促进作用，该板块改善型住宅以及高端住宅未来或将具备一定的市场基础，同时我们注意到新区科技城产业所带来的刚需型住房需求；太仓、昆山因其本身经济发展良好，同时承接了大量上海的外溢住房需求，仍以刚需板块为主。
　　二手房方面，由于苏州多核心、多平原带来的优质地块房产供应充足，苏州二手房市场需求量长期处于相对低位，加之相对较大的二手房存量以及四大新城建设发展带来的大量新房供给，二手房市场短期或难以见到实质性改善。
　　投资建议：苏州的房地产市场，房企、城市和板块或将持续分化，未来结构性分化或将成为苏州房地产市场发展与城市演化的主要脉络之一。核心片区的竞争更为激烈，对房企要求更高，相应地去化也更为顺畅，均价也相对更高，国央企和有实力的民企具备较强优势，A股方面建议关注机制相对灵活的优质房企如规模大、投资能力强、在苏州一批次土拍中拿地的地产龙头保利发展、招商蛇口；苏州一批次土拍中积极投资的金地集团、华发股份。
　　风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。

研究报告全文：全国调研系列报告之长三角区域一苏州冷热两极分化非核心区域复苏仍需观察2023年03月07日调研背景经济复苏和增长的两大动力一是中国走出疫情经济重启二推荐维持评级是房地产企稳反弹对经济的拖累减轻因此经济的复苏离不开房地产行业的复苏尤其在疫情过后各地的房地产市场销售情况值得关注和深入研究调研楼盘样本我们主要考察板块内销售数据靠前的楼盘并对熟悉本地市TableAuthor场的人员进行访谈综合整理相关信息以期对本地市场的热点和趋势性变化方向进行全方位的了解目前苏州房地产市场已度过至暗时刻开始进入恢复期新房市场方面全市各地改善刚需均有一定恢复苏州刚需以新苏州人为主因此其住房需求呈现以产业为导向的特点分析师李阳区域方面非核心区域如吴江吴中张家港常熟等地刚需改善相对明显执业证书S0100521110008但其持续性仍需观察工业园区为苏州传统核心区域同时也是高新技术产业两电话15270997227大集中地之一但因均价过高且未开发地块较少难以满足刚需工业园区内改邮箱liyangyjmszqcom研究助理陈立善型住宅高端住宅产品以及其刚需外溢受益的高铁新城区域潜力较大新区狮执业证书S0100122080002山为苏州传统核心区域之一其苏州中心营建稳步推进之中待其建成将对狮山电话18817507365地区房产市场产生促进作用该板块改善型住宅以及高端住宅未来或将具备一定邮箱chenliyjmszqcom的市场基础同时我们注意到新区科技城产业所带来的刚需型住房需求太仓研究助理徐得尊执业证书S0100122080038昆山因其本身经济发展良好同时承接了大量上海的外溢住房需求仍以刚需板电话13818319641块为主邮箱xudezunmszqcom二手房方面由于苏州多核心多平原带来的优质地块房产供应充足苏州二手房市场需求量长期处于相对低位加之相对较大的二手房存量以及四大新城相关研究建设发展带来的大量新房供给二手房市场短期或难以见到实质性改善1地产行业周报20230206-20230212节后销售热度延续热点城市二手房成交投资建议苏州的房地产市场房企城市和板块或将持续分化未来结构规模快速回升-20230218性分化或将成为苏州房地产市场发展与城市演化的主要脉络之一核心片区的竞2地产行业周报20230123-20230129争更为激烈对房企要求更高相应地去化也更为顺畅均价也相对更高国央春节期间销售热度未见增长地产投资下企和有实力的民企具备较强优势A股方面建议关注机制相对灵活的优质房企如行影响显著外溢-20230202规模大投资能力强在苏州一批次土拍中拿地的地产龙头保利发展招商蛇口32023年1月中国房地产土地市场数据苏州一批次土拍中积极投资的金地集团华发股份点评春节前后土地市场传统转淡金融端主要发力-20230202风险提示政策变动风险房价下跌风险市场波动风险4土地市场行业深度两集中施行两年地市楼市的变化与展望-2023020152023年1月中国房地产销售数据点评春节返乡置业购买力不足TOP10销售同比数据较亮眼-20230201重点公司盈利预测估值与评级股价EPS元PE倍代码简称评级元2021A2022E2023E2021A2022E2023E600048保利发展1454229245275665推荐001979招商蛇口1437131096113111513-600383金地集团908208213228444-600325华发股份10881511121547107-资料来源Wind民生证券研究院预测注股价数据采用3月7日股价未覆盖标的采用wind一致预期本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1行业专题研究房地产目录1苏州城市情况311苏州城市基本情况312苏州各区块房产市场概况52苏州房地产市场历史721苏州房地产发展历程722苏州近年房地产政策73苏州房产市场情况931新房市场932二手房市场114苏州土地市场情况1241苏州土拍现状与变化1242苏州土地市场政策135投资建议146风险提示15插图目录16表格目录16本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2行业专题研究房地产1苏州城市情况11苏州城市基本情况111城市区划苏州市下辖5个区代管4个县级市共有46个街道51个镇其中苏州市区有35个街道20个镇市政府驻苏州市姑苏区三香路998号图1苏州市行政区划图资料来源百家号民生证券研究院112人口情况截至2021年底苏州市常住人口128478万人与2010年第六次全国人口普查的104599万人相比增长了21其中户籍人口76211万人常住人口城镇化率8193本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告3行业专题研究房地产图2苏州2010-2021人口1300120011001000201020112012201320142015201620172018201920202021人口万人资料来源江苏省统计局民生证券研究院113产业情况苏州聚焦电子信息装备制造先进材料生物医药四大重点产业2022年全年苏州实现规模以上工业总产值436427亿元比上年增长41其中电子信息产业增长62装备制造业增长79百强工业企业实现产值145449亿元增长78制造业中新兴产业产值高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重分别达到535和524表1苏州四大产业发展情况产业规模亿元2022年增速百分比规模以上企业数量家上市企业数量家电子信息12819762137472装备制造13777479453654生物医药2188556932先进材料1057857387855资料来源苏州工信民生证券研究院114历年GDP2022年苏州GDP为239583亿元位居全国第六是江苏唯一GDP超过20000亿的地级市也是GDP十强城市中唯一的普通地级市图3苏州2010-2022年GDP302322420218319320171451541291371071209210002010201120122013201420152016201720182019202020212022GDP万亿元资料来源苏州市统计局民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告4行业专题研究房地产12苏州各区块房产市场概况121核心区域苏州市早期发展路线为一体两翼以姑苏区为核心两翼分别是高新区和工业园区工业园区位于苏州东部是苏州高新技术产业最集中的区域也是苏州房价最高的区域姑苏区为苏州老城区位于苏州市中心高新区也称虎丘区位于苏州西部是全国首批国家级高新区目前苏州市发展路线升级为一核四城姑苏区为核心相城区的高铁新城高新区的科技城园区的高贸新城吴江和吴中的太湖新城122热点区域苏州房地产市场传统热点区域分别为工业园区湖东板块湖西板块双湖板块高新区狮山板块姑苏老城区由于保护古建筑以及限高等原因住宅多以老拆迁房以及园林别墅为主房产市场活跃程度不高随着苏州市发展路线升级为一核四城北部相城区高铁新城板块西部高新区科技城板块东部工业园区高贸新城板块南部吴江吴中太湖新城板块以及中心平江区平江新城板块成为苏州房地产市场的新热门板块苏州代管的四个县级市中昆山房地产热度居首图4苏州一核四城发展布局资料来源克而瑞苏州房产测评民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告5行业专题研究房地产图5高铁新城核心苏州高铁北站图6工业园区高贸新城资料来源中国江苏网民生证券研究院资料来源腾讯新闻民生证券研究院图7吴江吴中太湖新城图8新区生态科技城资料来源搜狐网民生证券研究院资料来源中国国际医疗器械创新合作洽谈会苏州高新区管委会主办民生证券研究院123去化困难区域苏州市房地产市场两极分化明显市区核心区域除如园区湖东奥体新区狮山等项目可以实现日光外绝大多数板块去化率低于40吴江区相城区去化较为困难代管四个县级市中常熟房地产市场去化最为困难本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告6行业专题研究房地产2苏州房地产市场历史21苏州房地产发展历程211苏州房地产发展历程上世纪90年代苏州采取福利分房制度1998年苏州开始实施住房制度改革1999年正式实施住房分配货币化制度苏州房地产市场正式起步2002年工业园区第一处住宅开卖同年园区湖西以外地块第一次挂牌出让拉开了园区房产市场发展的序幕2011年苏州首次开始实施限购政策但是3年后即取消2016年起苏州再次开始启动全面限购限售政策2022年开始逐步取消图9苏州房地产市场发展历史资料来源房产网民生证券研究院212苏州房地产市场特点苏州房地产市场呈现多核心两极分化严重的特点由于苏州刚开始一体两翼的发展思路苏州房产市场热点集中于工业园区以及高新区狮山等地市中心由于严格的限高以及保护古建筑导致其土地供应量极少故而其以高端住宅以及老城区拆迁安置房为主随着苏州发展策略由一体两翼迭代为一城四核四新城房产市场也成为苏州市热点板块同时苏州各区域冷热两极分化核心区域如园区新区去化率较高部分盘能达到日光而市区总体去化不到40代管四个县级市也呈现两极分化的特点昆山太仓靠近上海整体去化好于常熟张家港22苏州近年房地产政策自2020年以来苏州房地产市场除2021年上半年稍有反弹外一直处于下行之中故而近两年苏州房地产政策处于不断放松的过程之中2020年苏州放松人才落户政策大专学历交满6个月社保即可落户同年土地市场取消结构封顶和现房销售2022年为应对房地产下行压力苏州不断放松限购政策至9月正式取消房地产限购本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告7行业专题研究房地产图102020年以来苏州房地产政策调整资料来源苏州市人民政府官网民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告8行业专题研究房地产3苏州房产市场情况31新房市场311苏州新房市场现状受到疫情冲击2020-2022年苏州新房市场处于不断下行之中从成交量供应量来看苏州近年成交量与供应量均处于一个不断下行的趋势2021年之前大体上供应量大于需求量2021年随着地产行业压力到来开发商推盘不断减少需求量大于供应量成交价格下滑2022年后成交量持续下滑但成交价格回升这是由于苏州市场两极分化核心区域如园区新区狮山等高价板块销售仍然火热而其他区域则销售一般所致图11苏州2020至今成交供应套数万套3252151050成交套数万套供应套数万套资料来源中指研究院民生证券研究院图12苏州2020至今成交供应面积及成交均价18035000160300001402500012010020000801500060100004020500000202011202001202003202005202007202009202101202103202105202107202109202111202201202203202205202207202209202211202301成交面积万平供应面积万平成交均价元平资料来源中指研究院民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告9行业专题研究房地产从库存量来看2022年之前库存量大体是处于不断上升的阶段2022年后库存量开始不断降低这符合2021年后开发商推盘减少需求量大于供应量的情况从去化周期来看随着疫情到来苏州房地产市场逐渐转冷2020年后去化周期从最短五六个月开始不断上升至12个月左右2020年底2021年初开始逐渐下降至10个月左右而后再次上升至14个月左右随着救市政策不断推出以及存量消化去化周期开始下降至2023年1月的11个月左右2022年苏州市场改善型住房销量较好进入23年可能由于疫情管控放松叠加楼市节后恢复人们对于房价预期改善以及疫情期间积压的需求刚需成为了节后消费主力过往住房市场不佳的张家港市场销售改善明显也以刚需为主图13苏州2020至今可售套数及去化周期8167146125104836241200可售套数万套去化周期套数口径资料来源中指云民生证券研究院图14苏州2020至今可售面积与去化周期面积口径100016900148001270060010500840063004200100200202001202003202005202007202009202011202101202103202105202107202109202111202201202203202205202207202209202211202301可售面积万平去化周期面积口径资料来源中指云民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告10行业专题研究房地产312新房市场展望随着救市政策不断推出以及年后购房者信心恢复我们认为未来苏州新房市场将会持续修复未来苏州刚需住房需求将会持续释放刚需型住房市场将会改善同时苏州市场传统核心板块也将维持其热度32二手房市场321苏州二手房市场现状苏州二手房市场在江苏省内一直较弱其存量巨大但是销量却很少在过去数年间苏州二手房销量只有4000套月左右这是由于苏州地形为平原城市土地资源充足导致其优质地块供应量大优质地块新房供给充足影响了二手房销售2020年至今苏州二手房成交数量处于震荡下滑的状态但是其成交均价反而逐渐上涨这是由于苏州逐渐放开了二手房新房限售限购使大量核心区域二手房流入市场所致这也反映了苏州房产市场冷热不均的现象图152020年苏州二手房成交图162022年至今苏州二手房成交0625000063000005245000529000042400004280000323500032700002230000201225000126000022000025000202001202002202003202004202005202006202007202008202009202011202012202010202205202201202202202203202204202206202207202208202209202211202212202301202210成交套数万套成交均价元平成交套数万套成交均价元平资料来源中指云民生证券研究院资料来源中指云民生证券研究院322二手房市场展望预计随着房产市场逐渐恢复以及外来人口流入苏州二手房市场会有一定好转但是由于苏州的新一核四城战略带来的增量新房以及过大的二手房存量使得苏州二手房市场短期难以见到实质性改善本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告11行业专题研究房地产4苏州土地市场情况41苏州土拍现状与变化411土拍情况苏州2020年以来土拍呈现推出地块面积减少均价上升的情况从集中供地来看苏州2022年对集中供地进行调整增加供地次数减少单词供地数量随着土地市场转冷自2021年第2批集中供地发生流拍后苏州对于较少或者无竞价房企的地块采取延迟拍卖的策略使其流拍率降低但这也导致其成交土地数量与面积不断减少成交楼面单价不断上升土拍市场呈现两极分化的局面成交地块集中在园区新区传统强势板块以及四大新城板块其中工业园区地块参拍热情更高且能够溢价成交而次核心地块则表现平静多为底价成交表2苏州2020以来土拍情况推出土地宗数推出用地面积成交土地宗数成交用地面积成交楼面均价年度流拍率平均溢价率宗万平宗万平元平202311392662081224540607202276383617271627102430186202187609069110292287131094262020157826991461049648578068747资料来源中指云民生证券研究院表3苏州2021以来集中供地情况推出土地宗数推出用地面积成交土地宗数成交用地面积成交楼面均价批次流拍率平均溢价率宗万平宗万平元平2023第1批113926620812245406072022第5批1050771050771583904762022第4批2089211877671209600002022第3批93766937661840503002022第2批221232820114911367703132022第1批1582691582691419402992021第3批261926825177331092100602021第2批221359519117731199751262021第1批28224132822413100840723资料来源中指云民生证券研究院412竞企结构从竞企结构来看苏州2021年来集中供地土拍冷热不均愈发显著工业园区新区狮山以及四大新城等核心地块竞企众多部分可以溢价成交其他地区如吴中吴江张家港等地则鲜有问津大部分成交地块由地方城投获得如吴中区本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告12行业专题研究房地产20212022年集中供地推出30宗地成交26宗其中23宗由地方城投或国企购得进入2023年随着房地产市好转吴江吴中等弱势板块竞企结构也有所好转2023年第一次集中供地吴江区三宗地都由国央企购得42苏州土地市场政策421目前政策目前苏州采取一年五轮集中供地的土拍政策竞买保证金为20姑苏高新区和吴江等地区出让地块出让金缴纳期限为6个月目前全部地块均未设地块的市场指导价土拍达到限价后采取现场摇号422政策变化表4苏州土地政策变化时间政策202104响应两集中政策推出全年集中供地202105第一批次土拍采取一次报价同一竞买人不得参与同一地块竞买202111出让保证金下调至30出让金首付款比例降至50202204出让保证金下调至20取消所有地块市场指导价202208土拍地块达到限价后不再采用一次报价改用现场摇号资料来源中指云民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告13行业专题研究房地产5投资建议苏州的房地产市场房企城市和板块或将持续分化未来结构性分化或将成为苏州房地产市场发展与城市演化的主要脉络之一核心片区的竞争更为激烈对房企要求更高相应地去化也更为顺畅均价也相对更高国央企和有实力的民企具备较强优势A股方面建议关注优质房企如规模大投资能力强的地产龙头保利发展招商蛇口拿地积极的金地集团华发股份本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告14行业专题研究房地产6风险提示1政策变动风险政策变动或将增加地产公司的成本与开支影响房地产市场与土地市场的正常回暖2房价下跌风险房价或将会缺乏消费收入支撑造成价格下降风险3市场波动风险当前市场虽有回暖但尚未企稳本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告15行业专题研究房地产插图目录图1苏州市行政区划图3图2苏州2010-2021人口4图3苏州2010-2022年GDP4图4苏州一核四城发展布局5图5高铁新城核心苏州高铁北站6图6工业园区高贸新城6图7吴江吴中太湖新城6图8新区生态科技城6图9苏州房地产市场发展历史7图102020年以来苏州房地产政策调整8图11苏州2020至今成交供应套数万套9图12苏州2020至今成交供应面积及成交均价9图13苏州2020至今可售套数及去化周期10图14苏州2020至今可售面积与去化周期面积口径10图152020年苏州二手房成交11图162022年至今苏州二手房成交11表格目录重点公司盈利预测估值与评级1表1苏州四大产业发展情况4表2苏州2020以来土拍情况12表3苏州2021以来集中供地情况12表4苏州土地政策变化13本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告16行业专题研究房地产分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师基于认真审慎的工作态度专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点结论不受任何第三方的授意影响研究人员不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿评级说明投资建议评级标准评级说明推荐相对基准指数涨幅15以上以报告发布日后的12个月内公司股价或行业谨慎推荐相对基准指数涨幅515之间公司评级指数相对同期基准指数的涨跌幅为基准其中性相对基准指数涨幅-55之间中A股以沪深300指数为基准新三板以三回避相对基准指数跌幅5以上板成指或三板做市指数为基准港股以恒生指数为基准美股以纳斯达克综合指数或标普推荐相对基准指数涨幅5以上500指数为基准行业评级中性相对基准指数涨幅-55之间回避相对基准指数跌幅5以上免责声明民生证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司境内客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告仅为参考之用并不构成对客户的投资建议不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要客户应当充分考虑自身特定状况不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断且预测方法及结果存在一定程度局限性在不同时期本公司可发出与本报告所刊载的意见预测不一致的报告但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问咨询服务等相关服务本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事客户应充分考虑可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据若本公司以外的金融机构发送本报告则由该金融机构独自为此发送行为负责该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式任何目的进行翻版转载发表篡改或引用所有在本报告中使用的商标服务标识及标记除非另有说明均为本公司的商标服务标识及标记本公司版权所有并保留一切权利民生证券研究院上海上海市浦东新区浦明路8号财富金融广场1幢5F200120北京北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座18层100005深圳广东省深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦32层05单元518026本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告17