核心观点：
　　强调风险，淡化调控。23年政府工作报告有两点表态变化，第一点是新增强调“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，第二点是弱化了有关“房住不炒”的表述。本次报告提出过去五年始终“坚持房住不炒”，但在新一年工作展望中更多的是强调行业目前的风险，以及如何更好的支持居民需求。定调更围绕当前短期需要解决的问题，淡化行政调控的压力，这对于全年地产行业维持一个相对温和的政策环境，有较大的意义。
　　防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。对房企资产负债状况的改善措施始于22年11月，陆续出台了“第二支箭”、银企合作、股权融资支持等政策，23年1月有关部门还起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。目前出台的供给端改善政策较多，但落地仍需时间，叠加需求端仍未完全企稳，因此改善效果有限。近期会议均强调要“化解风险、改善资产负债状况”，预期未来一段时间供给端政策环境仍将持续宽松，并根据改善情况具备升级可能。
　　支持刚性和改善性需求。支持住房需求是22年以来中央对房地产行业的惯用表述，在该基调下，22年初至今，各地不断因城施策出台地方改善政策，但整体呈现频次多、单次力度弱的特点。从四限政策力度来看，与14年同期相比，本轮改善政策力度仍较小，目前距离16年2月（926分）的底部还有47%的下降空间。再加上此前多次少量的调控使得购房观望情绪有所加重，效果不及预期，在此次两会弱行政调控的表述下，各地仍存在政策改善空间。
　　预期23年供需两端政策力度将持续升级。23年政府工作报告延续了中央经济工作会议后的行政态度，作为22年底以来的又一次重要会议，政府工作报告进一步明确了全年稳定经济增长、稳定内需的核心目标，这与中央经济工作会议后的表述维持一致。地产销售表现春节后显著改善，来访去化均有所好转，但行业拿地及投资表现依然疲弱，三支箭的效果还需要进一步增强，行业供需两端政策仍将不断升级。
　　投资建议。强阿尔法表现带动股价兑现，基本面弹性决定价值空间。地产股从21年下半年到22年的主线是政策预期，而23年的主线将回归基本面兑现能力，全年看好高增长、强投资、报表加速扩张的房企价值兑现机遇。货值优化带动去化率改善，若按照20%资产周转率，8x整体杠杆以及10%的归母净利率水平测算，强信用头部企业未来整体ROE水平有能力维持在15%及以上的水平，合理估值2xpb。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。
　　

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告房地产行业TableTitle23年政府工作报告点评TableGrade行业评级买入前次评级买入乐观展望23年供需两端政策力度将持续升级报告日期2023-03-06TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点强调风险淡化调控23年政府工作报告有两点表态变化第一点是14新增强调有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况第7二点是弱化了有关房住不炒的表述本次报告提出过去五年始终-1032205220722092211220123坚持房住不炒但在新一年工作展望中更多的是强调行业目前的风-8险以及如何更好的支持居民需求定调更围绕当前短期需要解决的问-16题淡化行政调控的压力这对于全年地产行业维持一个相对温和的政-23策环境有较大的意义房地产沪深300防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况对房企资产负债状况的改善措施始于22年11月陆续出台了第二支箭银企合作分析师TableAuthor郭镇股权融资支持等政策23年1月有关部门还起草了改善优质房企资SAC执证号S0260514080003产负债表计划行动方案目前出台的供给端改善政策较多但落地仍SFCCENoBNN906需时间叠加需求端仍未完全企稳因此改善效果有限近期会议均强021-38003639调要化解风险改善资产负债状况预期未来一段时间供给端政策guozgfcomcn环境仍将持续宽松并根据改善情况具备升级可能分析师乐加栋支持刚性和改善性需求支持住房需求是22年以来中央对房地产行业SAC执证号S0260513090001的惯用表述在该基调下22年初至今各地不断因城施策出台地方021-38003642改善政策但整体呈现频次多单次力度弱的特点从四限政策力度来lejiadonggfcomcn看与14年同期相比本轮改善政策力度仍较小目前距离16年2请注意乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注月926分的底部还有47的下降空间再加上此前多次少量的调册持牌人不可在香港从事受监管活动控使得购房观望情绪有所加重效果不及预期在此次两会弱行政调控的表述下各地仍存在政策改善空间联系人TableContacts李怡慧021-38003800预期23年供需两端政策力度将持续升级23年政府工作报告延续了liyihuigfcomcn中央经济工作会议后的行政态度作为22年底以来的又一次重要会议政府工作报告进一步明确了全年稳定经济增长稳定内需的核心目标这与中央经济工作会议后的表述维持一致地产销售表现春节后显著改善来访去化均有所好转但行业拿地及投资表现依然疲弱三支箭的效果还需要进一步增强行业供需两端政策仍将不断升级投资建议强阿尔法表现带动股价兑现基本面弹性决定价值空间地产股从21年下半年到22年的主线是政策预期而23年的主线将回归基本面兑现能力全年看好高增长强投资报表加速扩张的房企价值兑现机遇货值优化带动去化率改善若按照20资产周转率8x整体杠杆以及10的归母净利率水平测算强信用头部企业未来整体ROE水平有能力维持在15及以上的水平合理估值2xpb风险提示未来基本面表现不及预期未来融资环境进一步收紧信贷投放量减少供给侧改革下行业出清对于市场情绪产生扰动识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明114TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E万科A000002SZ人民币16812023213买入2380204209787754659185招商蛇口001979SZ人民币14872023219买入1791054100274149132993560新城控股601155SH人民币192920221118买入291635432654594848122101金地集团600383SH人民币96220221028买入1592178189545190105113107建发股份600153SH人民币13042023116买入181221425961504036113120华发股份600325SH人民币11272023120买入134812115093758425110120滨江集团002244SZ人民币102020221027买入140212413882743227157148新湖中宝600208SH人民币274202255买入35403003393832963225861中国国贸600007SH人民币181720211031买入24821141291601415551113113金融街000402SZ人民币5362022414买入103905605795942632664342首开股份600376SH人民币5322023221买入705-047018-113303563357-4115万科企业02202HK港币134420221030买入2223204209585746579185中国海外发展00688HK港币20402023129买入2655281315645747418284中国海外宏洋00081HK港币32220221214买入5211081132625606411099集团越秀地产00123HK港币12522023213买入1670118131948440357375万物云02602HK港币411520221012买入68531712242131647652122143保利物业06049HK港币52202022831买入66831962492351857150143162招商积余001914SZ人民币16522022125买入26010580772832141841486781绿城服务02869HK港币5522023115买入98102403420414311082105141绿城管理控股09979HK港币6782023131买入8220370481631258765203241数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展中国海外宏洋集团越秀地产万物云保利物业绿城服务绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明214TablePageText跟踪分析房地产一强调风险淡化调控回顾过去展望未来23年政府工作报告中分三段对地产行业政策进行表述过去一年政策回顾出台金融支持措施支持刚性和改善性住房需求扎实推进保交楼稳民生工作过去五年政策回顾坚持房子是用来住的不是用来炒的定位建立实施房地产长效机制扩大保障性住房供给推进长租房市场建设稳地价稳房价稳预期因城施策促进房地产市场健康发展且累计改造棚户区住房4200多万套近期工作重点首先强调了房地产市场风险隐患较多化解重大经济金融风险的部分提出有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无序扩张促进房地产业平稳发展在保障基本民生和社会发展的部分中提出加强住房保障体系建设支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题表1历年政府工作报告在房地产政策方面的表述年份会议工作总结未来一年工作重点1稳定住房消费坚持分类指导因地施策落实地方政府主体责政府工作任支持居民自住和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发2015-报告展2住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举把一些存量房转为公租房和安置房1完善支持居民住房合理消费的税收信贷政策适应住房刚性需求政府工作和改善性需求因城施策化解房地产库存促进房地产市场平稳运2016-报告行2建立租购并举的住房制度把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围1因城施策去库存支持居民自住和进城人员购房需求2坚持住房过去一年分类调控房地产市场支持农民工在城镇的居住属性加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机政府工作2017购房提高棚改货币化安置比例房地产去库存取制健全购租并举的住房制度3加强房地产市场分类调控遏制热报告得积极成效点城市房价过快上涨4因地制宜多种方式提高货币化安置比例让更多住房困难家庭告别棚户区1稳妥推进房地产税立法2坚持房住不炒落实地方主体责任继过去五年因城施策分类指导三四线城市商品住宅政府工作续实行差别化调控建立健全长效机制促进房地产市场平稳健康发2018去库存取得明显成效热点城市房价涨势得到控报告展3支持居民自住购房需求发展共有产权住房加快建立多主体制供给多渠道保障租购并举的住房制度1更好解决群众住房问题落实城市主体责任改革完善住房市场体政府工作系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展2继续推进保障性住2019过去一年改革完善房地产市场调控机制报告房建设和城镇棚户区改造保障困难群体基本居住需求3稳步推进房地产税立法识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明314TablePageText跟踪分析房地产政府工作2019-2020年城镇保障房建设和农村危房改造深入2020坚持房住不炒因城施策促进房地产市场平稳健康发展报告推进保障好群众住房需求坚持房住不炒坚持三稳解决好大城市住房突出问题通过增加土地供应安排专项资金集中建设等办法政府工作2021过去一年因城施策促进房地产市场平稳健康发展切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给规范发展长租房市报告场降低租赁住房税费负担尽最大努力帮助新市民青年人等缓解住房困难继续保障好群众住房需求坚持房住不炒探索新的发展模式坚持政府工作租购并举加快发展长租房市场推进保障性住房建设支持商品房2022过去一年加快发展保障性租赁住房报告市场更好满足购房者的合理住房需求坚持三稳因城施策促进房地产业良性循环和健康发展1过去一年来支持刚性和改善性住房需求扎实推进保交楼稳民生2过去五年来坚持房住不炒建1有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无序扩政府工作2023立实施房地产长效机制扩大保障性住房供给推张促进房地产业平稳发展2加强住房保障体系建设支持刚性和报告进长租房市场建设坚持三稳因城施策促进房改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题地产市场健康发展1确保房地产市场平稳发展扎实做好三保满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产中央经济2023-负债状况2因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市工作会议民青年人等住房问题探索长租房市场建设坚持房住不炒推动房地产业向新发展模式平稳过渡数据来源中国政府网广发证券发展研究中心本次政府工作报告表述与此前相比有些许变化首先新增强调有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况这是政府工作报告中首次出现类似表述与22年底中央经济工作会议中表述一脉相承行业在供给侧改革的过程中出清了一部分问题房企此时供给侧政策的支持可缓解优质房企资产负债状况化解风险第二点改变是弱化了有关房住不炒的表述16年12月的中央经济工作会议首次提出因城施策房住不炒以来历年重要会议基本均会延续房住不炒的表述而22年10月16日召开的二十大会议讲话中并未提及房住不炒仅在会后新闻稿中提及本次两会会议也仅在工作总结中提到过去五年始终坚持房住不炒而并未在未来一年工作重点中提及这样的表述改变表明了弱调控集中精力解决行业问题的趋势更有助于形成支持刚性和改善性需求的友好政策环境识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明414TablePageText跟踪分析房地产表216年12月经济工作会议首次提出因城施策房住不炒以来历年重要会议上的地产相关表态中央经济工作会议政府工作报告目标政治局会议前一年12月3月4月7月10月12月提到首次提出房住不炒未提未提未提加强房地产市场分17年核心房价上涨城市增加土地供应核心加快建立核心加快建立核心加快建立类调控加快棚户建立长效机制落实人地挂钩长效机制长效机制长效机制区改造提到未提提到建立多主体供给18年核心建立长效机制保持调控政策未提核心坚决遏制未提未提多渠道保障租购连续性分清中央和地方事权房价上涨并举的住房制度未提提到提到提到稳步推进房地产税核心落实好城核心不将房地19年未提未提夯实城市政府主体责任立法促进房地产市政府主体责任产作为短期刺激市场平稳健康发展的长效调控机制经济的手段提到提到提到未提提到维持三稳促进房地产市场平稳健疫情期间核心疫情期间核心核心促进房地20年促进房地产市场平未提康发展要加大城市困难群众住房保为促进房地产市为促进房地产市产市场平稳健康稳健康发展障工作场平稳健康发展场平稳健康发展发展提到提到未提提到解决好大城市住房提到核心增加保障核心促进房地21年促进房地产市场平稳健康发展高度突出问题增加土核心六稳市未提性租赁房及共有产业健康发展和重视保障性租赁住房建设地供应规范长租场平稳健康发展产权房供应良性循环房市场提到提到提到提到核心各地完善核心用足用好坚持三稳促进22年加强预期引导探索新的发展模式房地产政策支政策工具箱支未提未提房地产业良性循环促进房地产业良性循环和健康发展持刚性和改善性持需求保交和健康发展住房需求楼稳民生未提提到防范化解风险改改善行业资产负债状况支持刚性和善资产负债状况23年----改善性需求推动房地产业向新发展促进房地产业平稳模式平稳过渡发展支持刚性和改善性住房需求数据来源中国政府网广发证券发展研究中心本次报告对23年的工作展望更多强调行业目前的风险以及如何更好的支持居民需求定调更围绕当前短期需要解决的问题淡化行政调控的压力这对于全年地产行业维持一个相对温和的政策环境有较大的意义识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明514TablePageText跟踪分析房地产二防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况2023年1月13日央行货币政策司司长邹澜在2022年金融统计数据新闻发布会上表示为防范风险从问题房企向优质房企扩散有关部门起草了改善优质房企资产负债表计划行动方案重点推进资产激活负债接续权益补充预期提升四个方面共21项工作任务引导优质房企资产负债表回归安全区间该文件既包括已经出台政策的落实也包括设立全国性资产管理公司专项再贷款设立住房租赁贷款支持计划等一系列新举措表3改善优质房企资产负债表计划行动方案主要内容序号政策内容变化资产激活1新增1500亿元保交楼专项借款投放2设立2000亿元保交楼贷款支持计划已出台2000亿元保交楼全国性专项借款央行此前也表示拟在2313加大保交楼专项借款配套融资力度年3月31日前向商行提供2000亿元免息再贷款4强化保交楼司法保障设立全国性金融资产管理公司专项再贷款支持其市场化参与行业2首次设立此前已有部分AMC参与房企纾困重组并购近期将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件并设立10003亿元住房租赁贷款支持计划支持部分城市试点市场化批量收购存首次设立量住房负债接续已有落地此前曾提出房企存量融资未来半年内到期的允许超出原4鼓励金融机构与优质房企自主协商推动存量融资合理展期规定多展期1年可不调整贷款分类已有落地此前中债增已对龙湖美的置业金辉集团等房企出具5加大信贷债券等新增融资支持力度发债信用增进函新希望美的置业等也通过央地合作新模式获得增信研究银行向优质房企集团提供贷款合理满足集团层面流动资金需已有落地此前各类商行与金地碧桂园等房企签订战略合作协议6求并提供万亿元意向性授信额度7支持境外债务依法偿付提供外汇管理等政策支持已有落地此前碧桂园越秀地产等房企已获商行内保外贷支持权益补充支持股权融资调整优化并购重组再融资等5项房企股权融资措8已有落地此前华发股份等房企已开启股权增发施发展公司制房地产投资信托基金培育专业化机构化住房租赁主9已有落地此前REITs试点范围已拓展到保障性租赁住房领域体加快住房租赁市场建设预期提升10合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期已有落地此前央行十六条中已提出识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明614TablePageText跟踪分析房地产完善针对30家试点房企的三线四档规则在保持规则整体框架11首次提出不变的基础上完善部分参数设置数据来源国新办新华社广发证券发展研究中心对房企资产负债状况的改善措施始于22年11月陆续出台了第二支箭扩容及增信支持银企合作提供授信股权融资重启支持REITs盘活房企存量资产不动产私募投资基金试点住房租赁相关融资支持等政策意图通过多元化的融资方式向行业引入增量资金改善优质房企的资产负债状况表422年以来主要供给端融资政策政策概要开始日期政策内容a交易商协会表示要继续推进并扩大民企债券融资支持工具预计可支持约2500亿元民营企业债券融资已有第二支箭2022118龙湖新城万科金地等房企推进b中债增表示要加大对民营房企增信服务力度已对龙湖美的置业等中票出具发债信用增进函银企合作20221123中行工行交行农行建行等与万科龙湖等多家房企签署战略合作协议为其提供意向性授信额度据中国证券报报道证监会相关人士表示允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资自20221021身及控股子公司涉房的最近一年一期房地产业务收入利润占当期相应指标的比例不超过10参股子公司涉房的最近一年一期房地产业务产生的投资收益占当期利润的比例不超过10股权融资证监会主席易会满表态要密切关注房地产行业面临的困难挑战支持实施改善优质房企资产负债表计划继续支20221121持房企合理债券融资需求支持涉房企业开展并购重组及配套融资支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资20221128证监会决定即日起恢复涉房上市公司并购重组及配套融资恢复上市房企和涉房上市公司境内及境外再融资进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金投资存量20221128住宅地产商业地产基础设施启动不动产私募投资基金试点工作投资范围包括特定居住用房包括存量商品住宅保障性住房市场化租赁住2023220房商业经营用房基础设施项目等其他融资a加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度创新团体批量购买租赁住房信贷产品支持发放住房租赁经营性贷款创新对住房租赁相关企业的综合金融服务b拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道包括增强金融机构2023224住房租赁贷款投放能力拓宽住房租赁企业债券融资渠道创新住房租赁担保债券稳步发展REITs引导保险资金等各类社会资金有序投资住房租赁领域数据来源央行银保监会证监会交易商协会中债增等广发证券发展研究中心虽然目前出台的供给端改善政策较多但落地效果有限许多房企的股权融资仍处于计划阶段近期新出的不动产私募投资基金试点等政策也需要时间落地叠加需求端仍未完全企稳目前供给端政策的改善效果有限本次政府工作报告及年底经济工作会议均强调要化解风险改善资产负债状况预期未来一段时间内供给端融资等政策环境仍将持续宽松并根据改善情况具备升级的可能识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明714TablePageText跟踪分析房地产三支持刚性和改善性需求支持住房需求是22年以来中央对房地产行业的惯用表述在该基调下22年初至今各地不断因城施策出台地方改善政策但整体呈现频次多单次力度弱的特点23年以来政策出台频次有所放缓但二线城市四限仍在持续改善图1地方政策出台频率次一览20100101-202302281001208010060408020600-2040-4020-60-800-100-20-120-140-40100110101107120413011310140715041601161017071804190119102007210422012210四限收紧公积金收紧四限放松及落户公积金放松及补贴商品房销售面积累计同比右数据来源各地政府官网统计局广发证券发展研究中心从四限政策力度来看与14年同期相比本轮改善政策力度仍较小截至23年2月28日全国累计四限评分从2299分22年2月降至1737分累计下降562分累计下降24本轮放松政策月均下降50分远小于14年月均目前距离16年2月926分的底部还有47的下降空间图2全国四限累计政策力度评分201001-202302283500300025002000150010005000080108100907100411011110120713041401141015071604170117101807190420012010210722042301一线二线三四线全国加权数据来源各地政府官网统计局广发证券发展研究中心注政策力度评分规则详见广发地产团队22年6月28日发布的房地产行业2022年中期策略长冬日渐暖独梅迎春来识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明814TablePageText跟踪分析房地产图314-16年全国四限累计政策力度图422年以来四限累计政策力度截至23228000000000000000000000-2-10-42-18-14-6-5-30-40-47-38-40-10-200-200-75-88-193-216-186-400-400-420-600-600-800-800-1000-1000-1200-1132-120022022203220422052206220722082209221022112212230123021401140314051407140914111501150315051507150915111601数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心目前各城市四限虽大多有所放松但较16年2月的上轮周期底部还存在一定限制条件且此前多次少量的调控使得购房观望情绪有所加重效果不及预期在此次两会弱行政调控的表述下各地仍存在政策改善空间且随着政策的不断释放预期将会进一步落地一部分需求表5重点城市四限政策一览截至2023年2月28日2023年1月2016年2月首套二套城市本地限外地限社保首套最二套最认房又本地外地社保特殊政策最低最高购购年低首付高首付认贷限购限购年首付首付一线城市深圳限2限1353080是本地3年社保限2限123070上海限2限153570是限2限123070北京限2限153580是限2限153060广州限2限153070是限2限133060二线城市南昌限1限123050是不限购不限购无需2030厦门限2限1053070是二孩不限购不限购无需2030海口限2限152050外省首付70不限购不限购无需2030西安限2限1053070不限购不限购无需2030福州限2限1无需3050是区域不限购不限购无需2030三亚限2限153050外省首付70限2限113060郑州限2限122040不限购不限购无需2030长沙限2限123040二孩租赁不限购不限购无需2030合肥限3限1053050是投靠区域不限购不限购无需2030沈阳限2限2无需3040不限购不限购无需2030成都限2限113070二孩投靠区域不限购不限购无需2030石家庄不限购限123050不限购不限购无需2030识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明914TablePageText跟踪分析房地产限2新大连限2无需3040不限购不限购无需2030购1武汉限3限1053040是二孩投靠大区域不限购不限购无需2030天津限2限1053040取消二孩投靠租赁不限购不限购无需2030无锡限2限123040取消二孩投靠户型不限购不限购无需2030杭州限2限113040取消二孩不限购不限购无需2030太原限2限1无需2040不限购不限购无需2030青岛限2限1住053040二孩大区域不限购不限购无需2030苏州限3限1053040取消不限购不限购无需2030宁波不限购不限购无需3060不限购不限购无需2030南京限2限1053040取消二孩投靠大区域不限购不限购无需2030济南限2限1无需3040投靠大区域不限购不限购无需2030三四线城市扬州不限购不限购无需2030二孩不限购不限购无需2030本30嘉兴限3限1无需50大区域不限购不限购无需2030外50惠州不限购限1无需2030区域不限购不限购无需2030东莞不限购不限购无需2030不限购不限购无需2030佛山不限购不限购无需3040不限购不限购无需2030衢州不限购不限购无需2030不限购不限购无需2030数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心注二孩指二孩三孩家庭可新购一套住房投靠指养老投亲家庭可新购一套住房大区域指大部分区域限购取消租赁指存量住房租赁不再计入限购总套数户型指大户型限购放松四预期23年供需两端政策力度将持续升级23年政府工作报告延续了中央经济工作会议后的行政态度作为22年底以来的又一次重要会议政府工作报告进一步明确了全年稳定经济增长稳定内需的核心目标这与中央经济工作会议后的表述维持一致地产销售表现春节后显著改善来访去化均有所好转但行业拿地及投资表现依然疲弱三支箭的效果还需要进一步增强行业供需两端政策仍将不断升级表660城新房成交面积万方23同比60城新房2019202020212022202323同比22192122均值春节前20天2202224454294252236015952-29-35春节后7天6254769751035561-46-36节后第一周4844586815348384424-9-26识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1014TablePageText跟踪分析房地产节后第二周68627701028267285167-23-35节后第三周79881715979272945958-18-29节后第四周7889328510294724676185-10节后前四周275836357385212610623167-11-25年内累计5022931287689214950239680-20-29数据来源Wind克而瑞广发证券发展研究中心五投资建议强阿尔法表现带动股价兑现基本面弹性决定价值空间地产股从21年下半年到22年的主线是政策预期而23年的主线将回归基本面兑现能力全年看好高增长强投资报表加速扩张的房企价值兑现机遇地产行业龙头强信用房企在扩表能力上具备显著优势利润率水平持续回升货值优化带动去化率改善若按照20资产周转率8x整体杠杆以及10的归母净利率水平测算强信用头部企业未来整体ROE水平有能力维持在15及以上的水平按照历史ROEPB的关系来看整体回报率要求基本稳定沪深300的平均回报率要求为76按照权益市场的回报率要求水平若头部强信用房企长期ROE水平可以稳定在15以上的水平则市场化估值水平可以维持在2xpb以上估值具备较大修复空间图5沪深300指数及全A指数对应的回报率要求ROE年度PB1400120010008007616005294002000002011-01-312012-01-312013-01-312014-01-312015-01-312016-01-312017-01-312018-01-312019-01-312020-01-312021-01-312022-01-31沪深300万得全A指数成份数据来源Wind公司年报报告房地产行业2023年投资策略雨霁碧空明云销现长鹰广发证券发展研究中心A股推荐招商蛇口万科A华发股份滨江集团建发股份首开股份金地集团城建发展华侨城A识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1114TablePageText跟踪分析房地产港股推荐华润置地越秀地产中国海外发展中国海外宏洋集团美的置业中国金茂龙湖集团绿城中国碧桂园物业推荐绿城管理控股保利物业中海物业华润万象生活招商积余万物云三风险提示未来基本面表现不及预期包括行业政策面调控力度加大库存累积快于预期居民端需求持续性不及预期等未来融资环境进一步收紧对于渠道管控更加严格信贷投放量减少供给侧改革下行业出清对于市场情绪产生扰动识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1214TablePageText跟踪分析房地产广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆高级分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼高级分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableRatingIndustry行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableRatingCompany公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦6001号太平金融大街2号月坛大厦18北路429号泰康保险李宝椿大厦29及3047楼厦31层层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1314TablePageText跟踪分析房地产广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或者口头承诺均为无效本报告署名研究人员联系人以下均简称研究人员针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容在此声明1本报告的全部分析结论研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点并不代表广发证券的立场2研究人员的部分或全部的报酬无论在过去现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论研究观点具有直接或间接的联系研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量客户评价工作量等多种因素确定其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务本报告仅面向经广发证券授权使用的客户特定合作机构发送不对外公开发布只有接收人才可以使用且对于接收人而言具有保密义务广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售请注意投资涉及风险证券价格可能会波动因此投资回报可能会有所变化过去的业绩并不保证未来的表现本报告的内容观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标财务状况和特殊需求不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险独立行使投资决策并独立承担相应风险本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠但广发证券不对其准确性完整性做出任何保证报告内容仅供参考报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任除非法律法规有明确规定客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策如有需要应先咨询专业意见广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表广发证券的立场广发证券的销售人员交易员或其他专业人士可能以书面或口头形式向其客户或自营交易部门提供与本报告观点相反的市场评论或交易策略广发证券的自营交易部门亦可能会有与本报告观点不一致甚至相反的投资策略报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断可随时更改且无需另行通告广发证券或其证券研究报告业务的相关董事高级职员分析师和员工可能拥有本报告所提及证券的权益在阅读本报告时收件人应了解相关的权益披露若有本研究报告可能包括和或描述呈列期货合约价格的事实历史信息信息请注意此信息仅供用作组成我们的研究方法分析中的部分论点依据证据以支持我们对所述相关行业公司的观点的结论在任何情况下它并不明示或暗示与香港证监会第5类受规管活动就期货合约提供意见有关联或构成此活动权益披露TableInterestDisclosure1广发证券香港跟本研究报告所述公司在过去12个月内并没有任何投资银行业务的关系版权声明TableCopyright未经广发证券事先书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版复制刊登转载和引用否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制刊登转载和引用者承担识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1414