事件：
　　3月5日，国务院总理李克强在两会政府工作报告中指出：1）在“过去一年和五年工作回顾”部分：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；持续推进以人为核心的新型城镇化；分类放宽或取消城镇落户限制，十年1.4亿农村人口在城镇落户。2）在“对今年政府工作的建议”部分：国内生产总值增长5%左右；有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况；加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
　　点评：
　　政府工作报告指出坚持房住不炒定位，但只在回顾部分出现、未在展望部分出现。2023年两会政府工作报告中指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展”，总体房住不炒、推进保障房建设、因城施策的政策基调符合预期；但值得注意的是，本次“房住不炒”只在回顾部分出现、但未在展望部分出现；而2022年两会政府工作报告中，“房住不炒”在展望部分出现，这体现近几年房地产行业基本面已发生变化的背景下，与此相应的行业政策调控思路也或将发生些许调整。
　　防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，预计供给端政策支持仍值得期待。2023年两会政府工作报告中提到，“有效防范化解重大经济金融风险。深化金融体制改革，完善金融监管，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。我们认为，房地产债务化解问题仍是政府关注的工作重点，与之相关房地产行业供给端问题依然值得关注。我们认为房地产的供给主体过度出清和行业结构性供给不足的问题仍需要修复，因而我们预计行业供给端政策支持仍值得期待，尤其优质房企格局优化也仍是大趋势。
　　设定2023年国内生产总值增长5%左右，继续支持刚性和改善性等合理住房需求。2023年两会政府工作报告中提到，“今年发展主要预期目标是：国内生产总值增长5%左右”，“支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。2023年GDP增速目标设置为5%，略低于市场预期；但同时继续支持刚性和改善性等合理住房需求；并且考虑到上述“房住不炒”政府工作报告中出现段落的变化，以及政府对于房地产债务化解问题的重点关注，同时也鉴于我们认为我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，因为我们预计后续行业供需两端政策仍值得期待，并且行业销售逐步改善以及行业格局优化的趋势不变。
　　投资分析意见：支持刚改合理需求，供给端支持值得期待，维持“看好”评级。我们认为我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍值得期待；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、中国建筑、金地集团、新城控股、万科A，建议关注：栖霞建设；H股：华润置地、越秀地产、建发国际、中海外发展、龙湖集团、碧桂园，建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：新大正、中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、旭辉永升服务，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

研究报告全文：行业及产房地产业2023年03月05日行支持刚改合理需求供给端支持值得期待业研究看好2023两会政府工作报告点评行业点评相关研究事件以日本为鉴探疏解之道-日本90年代房地产危机的复盘及借鉴2023年3月3月5日国务院总理李克强在两会政府工作报告中指出1在过去一年和五年工作回证2日顾部分坚持房子是用来住的不是用来炒的定位持续推进以人为核心的新型城镇化券销售复苏超预期拿地多房企表现更靓分类放宽或取消城镇落户限制十年14亿农村人口在城镇落户2在对今年政府工作研丽-2023年2月房企销售数据点评的建议部分国内生产总值增长5左右有效防范化解优质头部房企风险改善资产究负债状况加强住房保障体系建设支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人2023年2月28日报等住房问题告证券分析师点评袁豪A0230520120001yuanhaoswsresearchcom政府工作报告指出坚持房住不炒定位但只在回顾部分出现未在展望部分出现2023曹曼A0230520120003年两会政府工作报告中指出坚持房子是用来住的不是用来炒的定位建立实施房地caomanswsresearchcom产长效机制扩大保障性住房供给推进长租房市场建设稳地价稳房价稳预期因联系人城施策促进房地产市场健康发展总体房住不炒推进保障房建设因城施策的政策基曹曼调符合预期但值得注意的是本次房住不炒只在回顾部分出现但未在展望部分出862123297818现而2022年两会政府工作报告中房住不炒在展望部分出现这体现近几年房地caomanswsresearchcom产行业基本面已发生变化的背景下与此相应的行业政策调控思路也或将发生些许调整防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况预计供给端政策支持仍值得期待2023年两会政府工作报告中提到有效防范化解重大经济金融风险深化金融体制改革完善金融监管压实各方责任防止形成区域性系统性金融风险有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无序扩张促进房地产业平稳发展我们认为房地产债务化解问题仍是政府关注的工作重点与之相关房地产行业供给端问题依然值得关注我们认为房地产的供给主体过度出清和行业结构性供给不足的问题仍需要修复因而我们预计行业供给端政策支持仍值得期待尤其优质房企格局优化也仍是大趋势设定2023年国内生产总值增长5左右继续支持刚性和改善性等合理住房需求2023年两会政府工作报告中提到今年发展主要预期目标是国内生产总值增长5左右支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题2023年GDP增速目标设置为5略低于市场预期但同时继续支持刚性和改善性等合理住房需求并且考虑到上述房住不炒政府工作报告中出现段落的变化以及政府对于房地产债务化解问题的重点关注同时也鉴于我们认为我国房地产需求端短期销售呈现超跌但中期需求仍有支撑而供给端呈现供给主体过度出清中期行业供给亟待修复因为我们预计后续行业供需两端政策仍值得期待并且行业销售逐步改善以及行业格局优化的趋势不变投资分析意见支持刚改合理需求供给端支持值得期待维持看好评级我们认为我国房地产需求端短期销售呈现超跌但中期需求仍有支撑而供给端呈现供给主体过度出清中期行业供给亟待修复预计供需两端政策仍值得期待并预计房地产行业销售也将逐步改善并格局优化下优质房企成长空间打开将受益于政策放松和格局优化双重利好我们维持房地产板块看好评级推荐A股华发股份滨江集团招商蛇口建发股份保利发展中国建筑金地集团新城控股万科A建议关注栖霞建设H股华润置地越秀地产建发国际中海外发展龙湖集团碧桂园建议关注绿城中国并维持物业管理板块看好评级推荐新大正中海物业保利物业华润万象碧桂园服务旭辉永升服务建议关注招商积余万物云风险提示调控政策再收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明行业点评表1主流AH上市房企估值表公司代码公司简称收盘价EPS市盈率市净率PB归母净利润亿元归母净利润增速3月3日2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2021A2022E2023E2021A2022E2023E000002SZ万科A168119420020187848408225223212334-4573005600048SH保利发展150622915318366988210273918302188-54-332195600383SH金地集团96220819820046494807941895902-95-4908001979SZ招商蛇口1487131054091114275163141037419701-153-596672601155SH新城控股19295580981993519797071260221448-174-8251027002244SZ滨江集团1020097122140105847315303379436301252151600325SH华发股份112713412115184937514319256319101-198244600153SH建发股份130421322125561595109610665766354901520960HK龙湖集团21924053984195455521123852502262919349511109HK华润置地32984544755237369631032403385372787451010688HK中国海外发展179636737037949494705401640574149-8510231908HK建发国际集团2342254289350928167343174635604174612080123HK越秀地产110211612813495868207359395415-15510051平均值2582172487399847581215213715121-74222资料来源Wind申万宏源研究注估值按照申万宏源地产组盈利预测预期计算单位为人民币取20230303收盘价表2近五年政府工作报告要点与对比时间宏观房地产城镇化棚改旧改金融风险处置深化金融体制改革完善金融持续推进以人为核心的监管压实各方责任防止形新型城镇化每年有上坚持房子是用来住的不是用来成区域性系统性金融风险千万农村人口转移到城炒的定位建立实施房地产长效有效防范化解优质头部房企国内生产总镇分类放宽或取消城改造城镇老旧小区机制扩大保障性住房供给推风险改善资产负债状况防202335值增长5左镇落户限制十年14167万个惠及2900进长租房市场建设稳地价稳止无序扩张促进房地产业平右亿农村人口在城镇落多万家庭房价稳预期因城施策促进房稳发展防范化解地方政府债户有序发展城市群和地产市场健康发展务风险优化债务期限结构都市圈促进大中小城降低利息负担遏制增量化市协调发展解存量防范化解重大风险继续按照继续保障好群众住房需求坚持稳定大局统筹协调分类施有序推进城市更新加房子是用来住的不是用来炒的策精准拆弹的基本方针做提升新型城镇化质量强市政设施和防灾减定位探索新的发展模式坚持好经济金融领域风险处置工稳步推进城市群都市灾能力建设开展老旧国内生产总租购并举加快发展长租房市作压实地方属地责任部门圈建设要深入推进以建筑和设施安全隐患202235值增长55场推进保障性住房建设支持监管责任和企业主体责任加人为核心的新型城镇排查整治再开工改造左右商品房市场更好满足购房者的强风险预警防控机制和能力化不断提高人民生活一批城镇老旧小区推合理住房需求稳地价稳房价建设设立金融稳定保障基质量进无障碍环境建设和稳预期因城施策促进房地产业金运用市场化法治化方式适老化改造良性循环和健康发展化解风险隐患牢牢守住不发生系统性风险的底线请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共4页简单金融成就梦想行业点评保障好群众住房需求坚持房子是用来住的不是用来炒的定深入推进以人为核心的位稳地价稳房价稳预期新型城镇化战略发展解决好大城市住房突出问题通壮大城市群和都市圈完善金融风险处置工作机制国内生产总过增加土地供应安排专项资推进以县城为重要载体新开工改造城镇老旧压实各方责任坚决守住不发202135值增长6以金集中建设等办法切实增加的城镇化建设实施城小区53万个提升生系统性风险的底线金融机上保障性租赁住房和共有产权住市更新行动完善住房县城公共服务水平构要坚守服务实体经济的本房供给规范发展长租房市场市场体系和住房保障体分降低租赁住房税费负担尽最大系提升城镇化发展质努力帮助新市民青年人等缓解量住房困难新开工改造城镇老旧坚持房子是用来住的不是用来深入推进新型城镇化小区39万个支持未提出全年炒的定位因城施策促进房地加强金融等领域重大风险防发挥中心城市和城市群管网改造加装电梯2020522经济增速具产市场平稳健康发展完善便控坚决守住不发生系统性风综合带动作用培育产等发展居家养老体目标民无障碍设施让城市更宜业险底线业增加就业用餐保洁等多样社宜居区服务深入推进新型城镇化坚持以中心城市引领城城镇老旧小区量大面市群发展抓好农业转广要大力进行改造移人口落户推动城镇提升更新水电路气继续推进保障性住房建设和城国内生产总基本公共服务覆盖常住等配套设施支持加增强保险业风险保障功能加镇棚户区改造保障困难群体基201935值增长6人口更好解决群众住装电梯和无障碍环境强金融风险监测预警和化解本居住需求继续推进地下综合65房问题落实城市主体建设健全便民市场处置管廊建设责任改革完善住房市便利店步行街停场体系和保障体系促车场等生活服务设进房地产市场平稳健康施发展更好解决群众住房问题加大公租房保障力度对低收入住房困难家庭要应保尽保将符合条件启动新的三年棚改攻的新就业无房职工外来务工人提高新型城镇化质量坚计划今年开工员纳入保障范围坚持房子是用今年再进城落户1300580万套有序推进来住的不是用来炒的定位落万人加快农业转移人国内生产总城中村老旧小实地方主体责任继续实行差别口市民化完善城镇规拓展保险市场的风险保障功201835值增长65区改造完善配套设化调控建立健全长效机制促划优先发展公共交通能改革金融监管体制左右施鼓励有条件的加进房地产市场平稳健康发展支健全菜市场停车场等装电梯加强排涝管持居民自住购房需求培育住房便民服务设施加快无网地下综合管廊租赁市场发展共有产权住房障碍设施建设海绵城市等建设加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度让广大人民群众早日实现安居宜居资料来源中国政府网申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共4页简单金融成就梦想行业点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组陈陶021-33388362chentao1swhysccom华东B组谢文霓18930809211xiewenniswhysccom华北组李丹010-66500631lidan4swhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共4页简单金融成就梦想