投资摘要：
　　每周一谈：2月房企销售改善民企拿地回温
　　2月房企销售排行榜出炉，房企销售数据同比增速有显著改善。中指研究院房企权益销售额TOP100总金额累计同比增速-6.4%，较1月提高27.4pct，单月同比增速+35.9%，较1月提升69.7pct，尽管存在部分农历春节假期错位的影响，但房企销售同比增速改善幅度较高，反映了新房市场回暖的现实。
　　预计1-2月全国商品房销售累计同比增速将有同步的显著改善。由于统计局的口径包括部分房企开发的保障性住房，且存在2022年房企销售排行榜挤水分，部分头部民企局部违约导致业绩大幅下滑的三重影响，2022年统计局商品房销售数据与TOP100房企销售数据同比增速存在一定差异，从累计口径来看二者差距范围在15.4-26.1pct之间；参考历史规律统计局销售数据应表现好于房企端，1-2月商品房销售数据将同步迎来显著改善。
　　分规模来看，大规模房企仍体现出竞争优势。TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企2月权益销售额累计同比增速分别为+3.59%、-6.61%、-23.95%，分别较上月提升31.2pct、27.7pct、21.5pct，单月同比增速分别为+57.84%、+32.41%、+7.36%，分别较上月提升85.4pct、66.7pct、52.8pct。
　　除新进排行榜房企外，TOP50房企中已有28家房企实现累计同比增速转正。增速最高的10家房企分别为中国中铁（+214%）、保利置业（+192%）、中建三局（+172%）、越秀地产（+150%）、北京城建（+137%）、兴城人居（+103%）、华润置地（+82%）、华发股份（+75%）、电建地产（+61%）、招商蛇口（+57%）。
　　从行业的相对站位来看，2月权益销售排行榜较1月变动不显著，但较2022年全年销售仍保持着较大变化。TOP3中，保利发展超越万科登顶，较1月提升1位，较22年提升2位，较22年下降1位；TOP10中值得关注，越秀（+2/+4）、建发(0/-1)、龙湖(+3/-1)、华发(0/+9)。
　　2月房企土拍排行榜数据公布，民企参与热度有所提升。1-2月中指研究院统计房企权益拿地金额TOP50房企中，民企比例达25%，较此前由国央企、地方国企及城投平台占绝对多数的构成有了一定变化；具体房企来看，民企取地以地方中小民企为主，但滨江、新城、中天美好等大中型民企均有取地。
　　销售端持续回暖，房企拿地转为积极，行业基本面改善确定性渐强，建议积极关注板块未来表现；销售同比增长，拿地表现积极的房企，成长确定性强，较受市场青睐，同时可关注第二梯队如城建发展、保利置业等标的未来走势。
　　数据追踪（2月20日-2月26日）：
　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为+13pct、-7pct，一线城市13pct，-12pct，二线城市+6pct，-9pct，三线城市+75pct，+2pct。
　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+73ct，累计同比+18pct。
　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-9pct，成交建筑面积累计同比+27pct，成交金额累计同比+14pct，土地成交溢价率为2%。
　　城市行情环比：北京（-35pct），上海（-37pct），广州（-51pct），深圳（-14pct），南京（+11pct），杭州（+11pct），武汉（-9pct）。
　　投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。关注经营状况改善的民企，关注中小市值国企规模扩张，代建行业推荐龙头绿城管理控股。
　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。
　　

研究报告全文：行业2月房企销售改善民企拿地回温研房地产行业研究周报究投资摘要评级增持年月日每周一谈2月房企销售改善民企拿地回温2023352月房企销售排行榜出炉房企销售数据同比增速有显著改善中指研究院房企曹旭特分析师权益销售额总金额累计同比增速较月提高单月同TOP100-641274pctSAC执业证书编号比增速359较1月提升697pct尽管存在部分农历春节假期错位的影响S1660519040001但房企销售同比增速改善幅度较高反映了新房市场回暖的现实行翟苏宁研究助理预计1-2月全国商品房销售累计同比增速将有同步的显著改善由于统计局的业SAC执业证书编号口径包括部分房企开发的保障性住房且存在2022年房企销售排行榜挤水分S1660121100010部分头部民企局部违约导致业绩大幅下滑的三重影响2022年统计局商品房销研售数据与TOP100房企销售数据同比增速存在一定差异从累计口径来看二者究差距范围在154-261pct之间参考历史规律统计局销售数据应表现好于房企行业基本资料115端1-2月商品房销售数据将同步迎来显著改善股票家数周行业平均市盈率1216分规模来看大规模房企仍体现出竞争优势TOP10TOP11-30TOP31-50市场平均市盈率1329报房企2月权益销售额累计同比增速分别为359-661-2395分别较行业表现走势图上月提升312pct277pct215pct单月同比增速分别为5784203241736分别较上月提升854pct667pct528pct1510除新进排行榜房企外TOP50房企中已有28家房企实现累计同比增速转正5增速最高的10家房企分别为中国中铁214保利置业192中建三0-5局172越秀地产150北京城建137兴城人居-10-15申103华润置地82华发股份75电建地产61招-20商蛇口57-25港-30从行业的相对站位来看2月权益销售排行榜较1月变动不显著但较2022年证房地产沪深300全年销售仍保持着较大变化TOP3中保利发展超越万科登顶较1月提升1券位较22年提升2位较22年下降1位TOP10中值得关注越秀24资料来源wind申港证券研究所建发0-1龙湖3-1华发09股1房地产行业研究周报二手房市场热份2月房企土拍排行榜数据公布民企参与热度有所提升1-2月中指研究院统计度延续土地市场局部转暖2023-02-26房企权益拿地金额TOP50房企中民企比例达25较此前由国央企地方国2房地产行业深度研究张弓搭箭一触即发2023-02-21有企及城投平台占绝对多数的构成有了一定变化具体房企来看民企取地以地3房地产行业研究周报地产板块中小方中小民企为主但滨江新城中天美好等大中型民企均有取地限市值投资逻辑初探2023-02-20销售端持续回暖房企拿地转为积极行业基本面改善确定性渐强建议积极公关注板块未来表现销售同比增长拿地表现积极的房企成长确定性强较司受市场青睐同时可关注第二梯队如城建发展保利置业等标的未来走势证数据追踪2月20日-2月26日券新房市场30城成交面积单周及累计同比分别为13pct-7pct一线城市-13pct-12pct二线城市6pct-9pct三线城市75pct2pct研二手房市场13城二手房成交面积单周同比73ct累计同比18pct土地市场100城土地供应建筑面积累计同比-9pct成交建筑面积累计同比究27pct成交金额累计同比14pct土地成交溢价率为2报城市行情环比北京-35pct上海-37pct广州-51pct深圳-14pct南京11pct杭州11pct武汉-9pct告投资策略建议关注经营稳健及资信背景较好龙头房企保利发展万科A龙湖集团关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团绿城中国等关注资信背景良好有发展潜力的地方国央企龙头建发国际越秀地产关注经营状况改善的民企关注中小市值国企规模扩张代建行业推荐龙头绿城管理控股风险提示销售市场复苏不及预期个别房企出现债务违约敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告房地产行业研究周报内容目录1每周一谈2月房企销售改善民企拿地回温3112月房企销售改善民企拿地回温312投资策略52本周行情回顾53行业动态74数据追踪841新房成交数据842二手房成交数据943土地成交数据944部分重点城市周度销售数据105风险提示10图表目录图1近期统计局商品房销售额中指研究院TOP100房企权益销售额累计及单月同比3图2中指研究院1-2月房企权益拿地额TOP50构成5图3中指研究院1-2月房企权益拿地额TOP50亿5图4申万一级行业涨跌幅6图5本周涨跌幅前十位6图6本周涨跌幅后十位6图7房地产行业近三年PETTM6图8房地产行业近三年PBLF7图930大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8图10一二三线城市30城周度成交面积同比8图11一二三线城市30城累计成交面积同比8图1213城二手房周度成交面积及同比环比增速9图1313城二手房周度成交面积累计同比增速9图14100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9图15100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9图16一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9图17二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9图18一二三线城市成交土地总价累计同比9图19一二三线城市成交土地周度溢价率9表12月中指研究院权益销售额TOP50房企销售表现4表2部分重点城市周度销售面积万平方米及环比增速10敬请参阅最后一页免责声明212证券研究报告房地产行业研究周报1每周一谈2月房企销售改善民企拿地回温112月房企销售改善民企拿地回温2月房企销售排行榜出炉房企销售数据同比增速有显著改善中指研究院房企权益销售额TOP100总金额累计同比增速-64较1月提高274pct单月同比增速359较1月提升697pct尽管存在部分农历春节假期错位的影响但房企销售同比增速改善幅度较高反映了新房市场回暖的现实预计1-2月全国商品房销售累计同比增速将有同步的显著改善由于统计局的口径包括部分房企开发的保障性住房且存在2022年房企销售排行榜挤水分部分头部民企局部违约导致业绩大幅下滑的三重影响2022年统计局商品房销售数据与TOP100房企销售数据同比增速存在一定差异从累计口径来看二者差距范围在154-261pct之间进入2023年引起二者差异的部分因素走弱但仍然可以确定二者方向一致参考历史规律统计局销售数据应表现好于房企端1-2月商品房销售数据将同步迎来显著改善图1近期统计局商品房销售额中指研究院TOP100房企权益销售额累计及单月同比060统计局全国商品房销售额累计同比-1040中指研究院TOP100房企权益销售额累计同比20-20中指研究院TOP100房企权益销售额单月同比右轴0-30-20-40-40-50-60-60-80资料来源wind国家统计局中指研究院申港证券研究所分规模来看大规模房企仍体现出竞争优势TOP10TOP11-30TOP31-50房企2月权益销售额累计同比增速分别为359-661-2395分别较上月提升312pct277pct215pct单月同比增速分别为57843241736分别较上月提升854pct667pct528pct除新进排行榜房企外TOP50房企中已有28家房企实现累计同比增速转正其中6家房企增速达100以上累计增速10以上房企22家增速最高的10家房企分别为中国中铁214保利置业192中建三局172越秀地产150北京城建137兴城人居103华润置地82华发股份75电建地产61招商蛇口57从行业的相对站位来看2月权益销售排行榜较1月变动不显著但较2022年全年销售仍保持着较大变化TOP3中保利发展超越万科登顶较1月提升1位较22年提升2位碧桂园较1月变动0较22年变动-1较1月持平较22年下降1位TOP10中值得关注越秀24建发0-1龙湖3-1华发09其余值得关注房企包括雅居乐119象屿地产3431保利置业415北京城建-728等敬请参阅最后一页免责声明312证券研究报告房地产行业研究周报表12月中指研究院权益销售额TOP50房企销售表现2月累计权益销2月权益销售额排名房企累计同比较1月变动单月同比较1月变动环比售额亿亿1保利发展508450412716261989786653-31002万科4586-1126-3252084-1487-685-10003碧桂园4536-416014912430-16923958-39594中海地产3751452296572529346197351333-97175华润置地30918172650218891815216482-34856招商蛇口2375695774113904000042045-77447越秀地产2143149481119313703612832373-47158建发房产1852937-112810302161-190545289龙湖集团1794366829711405514359074-836610华发股份1712748777789773400934300-706711绿城中国1596253714529223865277993812绿地控股1575-1269147648-1050367-329613金地集团14861163987916699410865-420414中国金茂1272780314274552047566-289915滨江集团115711570705451237150-121416融创中国102-66341405718-51812858-32517雅居乐1011-989343774415715997342418路劲集团963114635424491388316279-721919美的置业95085163154018163363-57720新城控股939-2859396533-2525731184421象屿地产90677222保利置业8819236155056045040046669-502523中国中铁816213853135477240715821166724中国铁建785102565865124278448344-842325世茂集团767-4167-179366-4352-364-28526旭辉集团757-23381718461-5923464-16127卓越集团6830428中交房地产6632369197437444964100-71929中梁控股63733830中建东孚61439631合景泰富5786256633171241127976332中骏集团567-191214473020003358-243133金科集团56-5758523300-51691111-111634远洋集团539113277532435006162-180935首开股份53-34731527298-14373563-250036中南置地513-1870263277-1631502103337海伦堡508-3126420295-2787758239438仁恒置地471-429146654051098419940-694639大华集团45877657253111320918157-539540星河控股444317558073041068013312-226341北京城建4411371061162072905721463-601542中建三局4221722628143中冶置业40141648642501212416572-584644电建地产3926066270423785165154103445联发集团39224054233240846210289-301146兴城人居38910260-12491618721-2789-188747首创城发3861988-7691871265-149164148中粮大悦城376-4198898144-17713324-630049宝龙地产375-313225222326916345-340450龙光集团365-72371509252-40004746-5339TOP1030913359311517181578485402512TOP11-3019474-661277211467324166744321TOP31-509107-23952151523673652823526TOP5059494-507279733884387471783231资料来源中指研究院申港证券研究所2月房企土拍排行榜数据公布民企参与热度有所提升1-2月中指研究院统计房企权益拿地金额TOP50房企中民企比例达25较此前由国央企地方国企及敬请参阅最后一页免责声明412证券研究报告房地产行业研究周报城投平台占绝对多数的成交构成有了一定变化具体房企来看民企取地以地方中小民企为主但滨江浙江中豪新城中天美好等大中型民企均有取地随着商品房市场回暖确定性渐强债务压力小的民企开始加大拿地力度图2中指研究院1-2月房企权益拿地额TOP50构成混合制142民企22625地方国企及平台30634国央企35039资料来源中指研究院申港证券研究所图3中指研究院1-2月房企权益拿地额TOP50亿120100806040200集团华侨城中天美好华润置地越秀地产龙港国资中建三局滨江集团建发房产浙江中豪中建智地新城控股中建东孚绿城中国圆宏控股大家房产芜湖建投湖北联投西咸集团招商蛇口金坛建设北科建集团中关村发展西安港实业山东菏建置业汇成世纪集团中建国际投资佛山东建集团溧阳城发集团南昌市政集团宁波轨道交通滁州城市建投浙江中腾置业温岭雅馨置业仲恺城市发展衡阳建投房产江苏盛泽投资湖州玖和置业永强朗成房地产郑州惠泽建设开发台州椒江心海置业常德经泽建设开发河北冀通房地产开发江苏平陵建设投资集团厦门坤霖辰房地产投资广州市润川房地产开发徐州君太平洋商业发展郑州中原发展投资石家庄城市建设投资控股北京通州区国有资本运营宁波东部新城开发投资集团资料来源中指研究院申港证券研究所销售端持续回暖房企拿地转为积极行业基本面改善确定性渐强建议积极关注地产板块未来表现销售同比增长拿地表现积极的房企成长确定性强较受市场青睐同时可关注第二梯队如城建发展保利置业等标的未来走势12投资策略建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展万科A龙湖集团关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团绿城中国等关注资信背景良好有发展潜力的地方国央企龙头建发国际越秀地产同时关注经营状况改善的民企关注中小盘国企规模扩张机会代建行业推荐龙头绿城管理控股2本周行情回顾2月27-3月3日沪深300指数涨跌幅171在申万一级行业中通信664建筑装饰61传媒443等板块涨跌幅靠前电力设备敬请参阅最后一页免责声明512证券研究报告房地产行业研究周报-163汽车-127有色金属-089等板块排名靠后2月27-3月3日申万房地产板块涨跌幅074在申万一级行业中排名1731落后沪深300指数097个百分点具体个股方面涨跌幅前三位个股为中新集团138华发股份94城建发展72涨跌幅后三位个股为鲁商发展-46广汇物流-28西藏城投-27图4申万一级行业涨跌幅876543210-1环保通信传媒银行钢铁电子煤炭综合汽车计算机-2房地产建筑装饰交通运输社会服务非银金融石油石化公用事业国防军工建筑材料纺织服饰食品饮料机械设备家用电器基础化工商贸零售医药生物农林牧渔轻工制造美容护理有色金属电力设备-3资料来源wind申港证券研究所图5本周涨跌幅前十位图6本周涨跌幅后十位16014-1-112-210-28-36-3-44-42-50-5资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所3月3日申万房地产行业PETTM为1329倍较前一周增加01近三年均值为967倍PBLF为089倍较前一周增加001近三年均值为103倍图7房地产行业近三年PETTM敬请参阅最后一页免责声明612证券研究报告房地产行业研究周报16141210864202020-10-052020-11-052021-10-052021-11-052020-04-052020-05-052020-06-052020-07-052020-08-052020-09-052020-12-052021-01-052021-02-052021-03-052021-04-052021-05-052021-06-052021-07-052021-08-052021-09-052021-12-052022-01-052022-02-052022-03-052022-04-052022-05-052022-06-052022-07-052022-08-052022-09-052022-10-052022-11-052022-12-052023-01-052023-02-052020-03-05资料来源wind申港证券研究所图8房地产行业近三年PBLF161412100806040200资料来源wind申港证券研究所3行业动态碧桂园完成新老掌门人交接人事调整随后落地3月1日碧桂园发布公告公司主席及执行董事杨国强先生因年龄原因自3月1日起辞任公司主席及执行董事职务并将以特别顾问的形式继续参与公司经营公司联席主席杨惠妍女士接任为主席并继续担任公司执行董事3月3日据第一财经报道碧桂园发生人事变动共选出29个区域总裁兼管58个区域公司内部表示本次人事变动后相应区域人员和组织架构不变各区域目前无合并计划万科企业公告配售完成配售后筹资约39亿港元3月2日万科企业发布公告将进行配股募资承配人配售代理将向不少于6名承配人专业投资者机构投资者或其他投资者配售股份配售股份数目全部现有发行H股及全部已发行股本约1574及258且分敬请参阅最后一页免责声明712证券研究报告房地产行业研究周报别占本公司经配发及发行配售股份扩大后全部已发行H股及全部已发行股份约136及251配售股份面值总额人民币3亿元配售价每股配售股份1305港元即配售协议日前一日收市价每股H股139港元折价约612最后30个交易日平均收市价每股1528港元折价约1459所得款项用途假设配售股份全数配售配售所得款项总额预计为3915亿港元扣减相关成本费用净额为3903亿港元公司拟将净额的60资金用于偿还本公司的境外债务性融资剩余40资金将用于补充公司运营资金旭辉中骏拟整栋出售上海虹桥办公楼3月2日据财联社报道旭辉中骏正计划触手在上海虹桥的商办物业其中旭辉拟交易价格14亿元出售上海恒基旭辉中心2办公楼中骏则计划触手上海虹桥的虹桥中骏广场多栋物业总报价25亿元单价约5万元平方米此外中骏还在出让上海青浦区虹桥时代广场项目部分独栋办公楼的权益单价约35万平方米随着偿债高峰期来临房企再度面临资金压力尽管近期商品房市场有所好转但仍未完全复苏为避免出现债务违约导致再融资成本提升品牌信誉受损房企积极盘活存量资产应对偿债资金需求4数据追踪41新房成交数据图930大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速图10一二三线城市30城周度成交面积同比600商品房成交面积万平方米周同比周环比200200一线城市周度成交同比二线城市周度成交同比150500150三线城市周度成交同比10040050100300050200-500100-1000-150-50-100-1502022-05-292022-03-272022-04-172022-05-082022-06-192022-07-102022-07-312022-08-212022-09-112022-10-022022-10-232022-11-132022-12-042022-12-252023-01-152023-02-052023-02-262022-03-06料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图11一二三线城市30城累计成交面积同比敬请参阅最后一页免责声明812证券研究报告房地产行业研究周报10030大中城市一线城市二线城市三线城市806040200-20-40-60资料来源wind申港证券研究所42二手房成交数据图1213城二手房周度成交面积及同比环比增速图1313城二手房周度成交面积累计同比增速250周度成交万周同比周环比200301502002010015050101000050-500-100-10-20-30202236202258202325202252920231152022327202241720226192022710202273120228212022911202210220221242023226202211132022122520221023-40资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所43土地成交数据图14100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比图15100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率120供应土地规划建筑面积累计同比120成交土地周度溢价率成交土地总价累计同比右轴8010010060成交土地规划建筑面积累计同比80408020606004040-2020-40200-60-2000-80-40202273202294202318-6020225120225222022227202232020224102022612202272420228142022925202211620231292023219202211272022121820221016资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图16一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比图17二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比80一线城市供应土地规划建筑面积累计同比140二线城市供应土地规划建筑面积累计同比12060一线城市成交土地规划建筑面积累计同比100二线城市成交土地规划建筑面积累计同比4080三线城市供应土地规划建筑面积累计同比602040三线城市成交土地规划建筑面积累计同比0200-20-20-40-40202236202258202325202241720225292022619202271020227312022821202291120221022022124202311520232262022327-6020223620225820232520221225202210232022111320229112022417202252920226192022710202273120228212022102202212420231152023226-602022327202211132022122520221023资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图18一二三线城市成交土地总价累计同比图19一二三线城市成交土地周度溢价率敬请参阅最后一页免责声明912证券研究报告房地产行业研究周报120一线城市成交土地总价累计同比16100大中城市成交土地溢价率一线城市当周值10014二线城市成交土地总价累计同比100大中城市成交土地溢价率二线城市当周值8012三线城市成交土地总价累计同比大中城市成交土地溢价率三线城市当周值6010100840620402-200-40-60-80资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所44部分重点城市周度销售数据表2部分重点城市周度销售面积万平方米及环比增速城市北京上海广州深圳杭州南京武汉成都青岛苏州0130-020512920013051158130268267147113销售0206-021219436514468174122348316209101面积0213-0219227348205591621483873332191520220-0226147219100511801653524263981570130-020590535742510232956414456494475070206-02125083103310-6301842-10环比0213-021917-543-13-7211155500220-0226-35-37-51-141111-928823资料来源wind申港证券研究所5风险提示销售市场复苏不及预期个别房企出现债务违约敬请参阅最后一页免责声明1012证券研究报告房地产行业研究周报分析师承诺负责本研究报告全部或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