2023年3月5日人大会议在北京顺利召开。李克强总理简述2023年工作重点方向，我们认为与房地产行业有关信息包括以下几点值得关注：
　　1)行业定位：“房住不炒”暂未出现。自2018年起，两会工作报告多次提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”行业定位，但2023年并未在工作建议中提出，我们认为“房住不炒”已成为行业基本制度和长效机制的一部分。在实际工作中已经成为准绳。
　　2)供给侧：“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。2022年两会报告中指出要“运用市场化、法治化方式化解风险隐患......牢牢守住不发生系统性风险的底线”，2023年化解房企风险隐患仍是重要方向。自2022年11月“金融16条”出台以来，政策支持房地产市场平稳健康发展的方向明显，我们认为本次会议中重申“保行业，保主体”工作基调不变，且2023年行业中出现大面积系统性风险的概率较小，通过恢复市场主体信用从而促进行业平稳、健康、有序发展是后续趋势。
　　同时，我们判断优质主体将获更优政策环境和融资通道，存量资产有望进一步盘活，有助于行业债务逐步化解，进入良性循环发展阶段。
　　此外，表述中“防止无序扩张”主要体现对于房企杠杆使用仍会保持适度限制，我们判断以上因素对2023年土地购置和新开工总量仍有影响。
　　3)需求侧：“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民青年人等住房问题”。新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有三亿人。
　　我们判断在发展住房租赁和增加住房供给的同时，不同城市将根据自身市场和人口差异保持因城施策，差异化制定房贷\限购等标准，稳定释放潜在购买力。
　　投资建议。我们重申地产信用修复起始年的判断，本次会议基调有利蓝筹企业增长以及行业配置价值。建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、首开股份、天健集团；H股-中国海外发展、碧桂园、建发国际；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务；4）文旅类-华侨城A；5）园区类：张江高科。
　　风险提示。1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。
　　

研究报告全文：TableMainInfo行业研究房地产房地产证券研究报告行业跟踪报告2023年03月06日TableInvestInfo两会房地产相关信息点评投资评级优于大市维持地产信用修复起始年促进行业健康发展市场表现TableSummary投资要点TableQuoteInfo房地产海通综指11765082023年3月5日人大会议在北京顺利召开李克强总理简述2023年工作重点-159方向我们认为与房地产行业有关信息包括以下几点值得关注-827-14951行业定位房住不炒暂未出现自2018年起两会工作报告多次提-2162及坚持房子是用来住的不是用来炒的行业定位但2023年并未在202232022620229202212工作建议中提出我们认为房住不炒已成为行业基本制度和长效机资料来源海通证券研究所制的一部分在实际工作中已经成为准绳相关研究2供给侧有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无TableReportInfo假日因素致月度销售偏弱期待2月小序扩张促进房地产业平稳发展2022年两会报告中指出要运用市场阳春20230201化法治化方式化解风险隐患牢牢守住不发生系统性风险的底线房地产行业年展望落实风险20232023年化解房企风险隐患仍是重要方向自2022年11月金融16条化解推动格局优化20221227预售资金监管制度研究地方差异出台以来政策支持房地产市场平稳健康发展的方向明显我们认为本分析及发展趋势展望20230109次会议中重申保行业保主体工作基调不变且2023年行业中出现大面积系统性风险的概率较小通过恢复市场主体信用从而促进行业平稳健康有序发展是后续趋势同时我们判断优质主体将获更优政策环境和融资通道存量资产有望TableAuthorInfo进一步盘活有助于行业债务逐步化解进入良性循环发展阶段此外表述中防止无序扩张主要体现对于房企杠杆使用仍会保持适度限制我们判断以上因素对年土地购置和新开工总量仍有影响20233需求侧加强住房保障体系建设支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题新市民主要是指因本人创业就业子女上学投靠子女等原因来到城镇常住未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体包括但不限于进城务工人员新就业大中专毕业生等目前约有三亿人分析师涂力磊Tel02123219747我们判断在发展住房租赁和增加住房供给的同时不同城市将根据自身Emailtll5535haitongcom市场和人口差异保持因城施策差异化制定房贷限购等标准稳定释放潜在购买力证书S0850510120001联系人曾佳敏投资建议我们重申地产信用修复起始年的判断本次会议基调有利蓝筹企业Tel02123154399增长以及行业配置价值建议关注1开发类A股-万科A保利发展招商Emailzjm14937haitongcom蛇口金地集团华发股份首开股份天健集团H股-中国海外发展碧桂园建发国际2商住类华润置地龙湖集团新城控股3物业类万物云碧桂园服务华润万象生活中海物业保利物业招商积余越秀服务4文旅类-华侨城A5园区类张江高科风险提示1房地产行业新房总量增速具有缩量风险2市场修复不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业2表12022-2023年两会相关政策2023年两会2022年两会社会经济国内生产总值增长5左右城镇新增就业1200万人左右城国内生产总值增长55左右城镇新增就业1100万人以上城镇调查发展目标镇调查失业率55左右居民消费价格涨幅3左右失业率全年控制在55以内居民消费价格涨幅3左右要坚持稳字当头稳中求进保持政策连续性针对性加强各要保持宏观政策连续性增强有效性类政策协调配合形成共促高质量发展合力积极的财政政策要提升效能更加注重精准可持续提升积极的财政政策效能今年赤字率拟按28左右安排比去年有所积极的财政政策要加力提效赤字率拟按3安排下调有利于增强财政可持续性财政和货稳健的货币政策要灵活适度保持流动性合理充裕币政策做好基层三保工作稳健的货币政策要精准有力加大稳健的货币政策实施力度发挥货币政策工具的总量和结构双重功能为实体经济提供更有力支持扩大新增贷款规模保持货币供应量和保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配保持宏观杠杆率基本稳定本匹配支持实体经济发展进一步疏通货币政策传导机制引导资金更多流向重点领域和薄弱环节扩大普惠金融覆盖面推动金融机构降低实际贷款利率减少收费今年拟安排地方政府专项债券365万亿元强化绩效导向坚持资金跟着项目走合理扩大使用范围支持在建项目后续融资开工一批具今年拟安排地方政府专项债券38万亿元加快实施十四五备条件的重大工程新型基础设施老旧公用设施改造等建设项目保障房建重大工程实施城市更新行动促进区域优势互补各展其长加快发展长租房市场推进保障性住房建设设鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建有序推进城市更新加强市政设施和防灾减灾能力建设开展老旧建筑和设激发民间投资活力设施安全隐患排查整治再开工改造一批城镇老旧小区推进无障碍环境建设和适老化改造完善税费优惠政策对现行减税降费退税缓税等措施该延税收优化和落实减税政策没有提及房产税续的延续该优化的优化增强区域发展平衡性协调性深入实施区域重大战略和区域协调发展战略稳步推进城市群都市圈建设促进大中小城市和小城镇协调发展推进京津冀协同发展长江经济带发展粤港澳大湾区建设长三角一体区域发展未提及化发展黄河流域生态保护和高质量发展高标准高质量建设雄安新区支持北京城市副中心建设促进东中西和东北地区协调发展支持产业梯度转移和区域合作支持革命老区民族地区边疆地区加快发展发展海洋经济有效防范化解重大经济金融风险深化金融体制改革完善金融监管压实各方责任防止形成区域性系统性金融风险防范化解重大风险继续按照稳定大局统筹协调分类施策精准拆弹的基本方针做好经济金融领域风险处置工作压实地方属地责任部门有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无风险化解监管责任和企业主体责任加强风险预警防控机制和能力建设设立金序扩张促进房地产业平稳发展融稳定保障基金运用市场化法治化方式化解风险隐患牢牢守住不发生系统性风险的底线防范化解地方政府债务风险优化债务期限结构降低利息负担遏制增量化解存量继续保障好群众住房需求坚持房子是用来住的不是用来炒的定位探因城施策保障基本民生和发展社会事业加强住房保障体系建设支持索新的发展模式坚持租购并举分类调控刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求稳地价稳房价稳预期因城施策促进房地产业良性循环和健康发展资料来源中国政府网海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业3信息披露分析师声明Table涂力磊Analyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围TableStock重点研究上市公司s华侨城A中国国贸新湖中宝碧桂园华润置地保利物业碧桂园服务天健集团金科股份建发股份卓越商企服务融创服务万物云保利发展旭辉控股集团锦和商管华发股份金地集团龙湖集团中国海外发展招商蛇口东方雨虹张江高科美的置业远洋服务越秀服务首开股份陆家嘴万科A绿城中国投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明