2月销售表现回暖，市场热度提高。2023年2月，30城新房销售面积1120.56万平，同比增速+30.86%，环比增速为+28.71%，成交套数100,822套，同比增速为+31.62%，环比增速为+30.90%，本月成交面积和套数有效改善，同比环比齐涨，市场热度上涨，市场信心开始出现修复迹象。分能级来看，一、二、三线城市成交大幅修复，三线城市增速较快。
　　2月二手房活跃度提高，量的突破有望带动价格回升。2月，全国城市二手房出售挂牌量指数72.56，环比上月+58.67%，同比-9.31%，全国城市二手房出售挂牌价指数183.03，环比上月+0.55%，同比-4.00%。2023年1-2月，全国城市二手房出售挂牌量指数环比均为正数，且增速扩大，从1月环比+9.93%升至+58.67%，挂牌价指数自2021年9月以来环比首次转正。分能级来看，二线、三线城市二手房出售挂牌量增速较快，一、四线城市二手房出售挂牌价修复较快。15城市二手房销售套数为61,404套，环比上月+ 47.82%，同比-42.11%。销售面积为746.01万平，环比上月+41.07%，同比+115.06%。二手房成交的复苏将会带动市场价格的稳定乃至回升，但受居民购买力与房地产开发投资修复缓慢的影响，后续市场热度的持续性仍有待观望。
　　2月百城土地交易市场活跃度不高，成交情况低位回升。2月，100城土地成交数量1524宗，同比+5.98%，成交占地面积5596.83万平，同比+5.45%，成交总价137,518,15万元，土地溢价率4.24%。本月土地成交情况低迷，热度不振，供给侧拿地意愿不强，对于行情判断仍保持谨慎。另一方面，自21年8月以来，土地溢价率始终保持低位，溢价率在2%-8%之间波动。
　　政策东风助力平稳发展，多措并举完善资本市场。房地产政策调控围绕房地产平稳健康发展为主线，强调持续深化因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，消除多年来高负债、高杠杆、高周转发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。基于此，多部门出台相关举措完善房地产资本市场，拓宽房地产投资、融资渠道，完善房地产资本市场，助力化解房地产风险。
　　投资建议：随着前期供给端政策的落地及房地产行业长效机制的完善，以及国内经济复苏与消费修复，目前房地产市场热度有所回升，我们认为供需两端政策共振将带来的新一轮增长机会。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244 ）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。
　　风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。
　　

研究报告全文：行业动态报告房地产2023年3月6日tablemain公司深度报告模板市场热度回升行业复苏可期房地产行业2月行业动态报告推荐维持评级核心观点2月销售表现回暖市场热度提高2023年2月30城新房销售面分析师积112056万平同比增速3086环比增速为2871成交套数王秋蘅100822套同比增速为3162环比增速为3090本月成交面积861080927618和套数有效改善同比环比齐涨市场热度上涨市场信心开始出现修wangqiuhengyjchinastockcomcn复迹象分能级来看一二三线城市成交大幅修复三线城市增速分析师登记编码S0130520050006较快特别鸣谢实习生黄旭东2月二手房活跃度提高量的突破有望带动价格回升2月全国城市二手房出售挂牌量指数7256环比上月5867同比-931全国城市二手房出售挂牌价指数环比上月同比18303055-4002023年1-2月全国城市二手房出售挂牌量指数环比均为正数且增相对沪深300表现图速扩大从1月环比993升至5867挂牌价指数自2021年9月沪深300房地产以来环比首次转正分能级来看二线三线城市二手房出售挂牌量增15001000速较快一四线城市二手房出售挂牌价修复较快15城市二手房销500售套数为61404套环比上月4782同比-4211销售面积为000万平环比上月同比二手房成交的复苏将-50074601410711506-1000会带动市场价格的稳定乃至回升但受居民购买力与房地产开发投资-1500修复缓慢的影响后续市场热度的持续性仍有待观望-2000-25002月百城土地交易市场活跃度不高成交情况低位回升2月100-3000-3500城土地成交数量1524宗同比598成交占地面积559683万平202212022120221202222022220222202232022320223202242022420224202252022520225202262022620226202272022720227202282022820228202292022920229202312023120231202322023220232202210202210202210202210202211202211202211202212202212同比545成交总价13751815万元土地溢价率424本月土202212资料来源Wind中国银河证券研究院地成交情况低迷热度不振供给侧拿地意愿不强对于行情判断仍保持谨慎另一方面自21年8月以来土地溢价率始终保持低位溢相关研究价率在2-8之间波动银河地产1月行业动态报告行业基本面仍在政策东风助力平稳发展多措并举完善资本市场房地产政策调控筑底集中供地规则优化围绕房地产平稳健康发展为主线强调持续深化因城施策着力改善银河地产12月行业动态报告销售改善翘尾预期扩大有效需求支持刚性和改善性住房需求消除多年来高负回升稳地产多措并举债高杠杆高周转发展模式弊端推动房地产业向新发展模式平稳过渡基于此多部门出台相关举措完善房地产资本市场拓宽房地产投银河地产11月行业动态报告土地市场小资融资渠道完善房地产资本市场助力化解房地产风险步快跑政策多重利好房企融资支持力度升级投资建议随着前期供给端政策的落地及房地产行业长效机制的完善银河地产10月行业动态报告银十缺席以及国内经济复苏与消费修复目前房地产市场热度有所回升我们业绩分化二十大强调加快住房制度建设认为供需两端政策共振将带来的新一轮增长机会2023年行业供给侧银河地产9月行业动态报告金九弱修复出清还未结束格局在曲折的修复路径中不断重塑政策并不是无差政策组合拳释放积极信号别托底房企分化逻辑加强未来优质的资源将不断向头部房企聚集我们建议关注两条主线1强信用厚土储优布局的全国性布局房银河地产8月行业动态报告销售处于弱复苏企和确定性强的区域性房企保利发展600048金地集团600383状态板块中期业绩承压招商蛇口001979万科A000002滨江集团002244建发股银河地产7月行业动态报告销售艰难复苏份600153华发股份6003252母公司稳定经营的优质物管公热点城市土地市场热度回升司招商积余001914万物云2602银河地产6月行业动态报告销售在分化中复风险提示基本面数据恢复不及预期房价超预期下行等风险苏路径或较以往更加曲折wwwchinastockcomcn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明行业动态报告房地产行业目录一行业基本面情况跟踪1一销售跟踪2月销售大幅回暖市场信心显著提高11新房销售2月复苏加速成交面积同环比近一年半来首次同时转正12去化周期有所上涨来访量认购量大幅回升整体市场积极向好23二手房交易市场热度提高3二土地跟踪百城土地成交低迷土地溢价有所提高5二房地产板块财报分析7一利润表业绩表现不佳归母净利润持续缩减财务费率明显升高7二资产负债表预收账款覆盖率仍大于1行业持续分化8三现金流量表销售回款未见改善投资活动现金流出扩大10四2022年度业绩预告行业业绩承压11三政策东风助力平稳发展多措并举完善资本市场13一政策推动房地产健康发展完善资本市场及拓宽融资渠道13二因城施策多元化发展各地探索房地产租赁新策18四房地产行业在资本市场中的表现情况21一LPR本月维持不变21二房地产行业PE波动中修复PB仍处于历史低位211房地产板块PEPB估值比较212房地产板块与各行业PEPB估值比较223物业管理版块市场表现234物管个股表现23五投资建议24六风险提示24插图目录25表格目录27请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明行业动态报告房地产行业一行业基本面情况跟踪一销售跟踪2月销售大幅回暖市场信心显著提高1新房销售2月复苏加速成交面积同环比近一年半来首次同时转正2月销售表现回暖市场热度提高2023年2月30城新房销售面积112056万平同比增速3086环比增速为2871成交套数100822套同比增速为3162环比增速为3090本月成交面积和套数有效改善同比环比齐涨市场热度上涨市场信心开始出现修复迹象2022年下半年30城销售面积累计同比降幅持续收窄由6月份的-3531收窄至12月份的-2850除1月受传统淡季叠加春节假期的影响同比降幅拉大至4002外2月延续收窄趋势回升至-1372市场回升苗头初显整体成交规模与去年12月基本持平前期政策效应显现监管层积极信号持续释放地方因地制宜引导需求落地消费需求逐渐复苏销售规模迎来改善一二三线城市成交大幅修复三线城市增速较快分一二三线城市来看一二三线成交面积分别为24264万平米61865万平米25926万平米同比增速分别为98126167880环比增速分别为54532994790一线城市小幅上涨北京上海热度延续成交相对不高主要源于供应受限广州深圳涨幅相对较高点状复苏迹象显著二三线城市涨多跌少核心二线城市如武汉成都单月销售受供给收缩与需求积累复苏的影响突破100万平弱二线城市整体复苏重庆长沙郑州厦门等刚需房集中入市有效政策拉动需求销售明显回暖三线城市受行业上行与市场信心提升的影响大幅拉动刚需同环比显著回升创近半年新高图130大中城市新房成交面积情况万平方米图230大中城市新房成交套数情况套30000030大中城市商品房成交面积当月值30大中城市商品房成交套数当月值35002500003000250020000020001500001500100000100050000500002019-042019-092020-022020-072020-122021-052021-102022-032022-082023-012019-042019-092020-022020-072020-122021-052021-102022-032022-082023-01资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明1行业动态报告房地产行业图330大中城市月成交面积同比及环比图4重点一二三线城市成交面积环比30大中城市成交套数同比30大中城市成交套数环比一线城市成交面积环比二线城市成交面积环比三线城市成交面积环比3005002504002003001501002005010000-50-100-100资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院2去化周期有所上涨来访量认购量大幅回升整体市场积极向好截至2023年2月28日十大城市的去化周期为1487月较上月025去化周期环比294同比2908去化周期继续拉长同比较上月回落但仍相对上涨楼市库存消化压力较大本月各城市去化环比涨多跌少热点城市需求改善市场存在保温效应以及低迷城市刚需释放导致去化周期拉长分能级来看一线二线城市库存去化继续拉长从去化程度来看一线城市相比二线城市去化相对较快存销比分别为13051669分别较上月027058尽管受2月供给低位影响去化率无法反应市场实际但各城市客户来访量认购量相较回升整体市场复苏积极向好图5十大城市可售面积及存销比图6一线4城可售面积及存销比十大城市可售面积万平方米一线4城可售面积万平方米十大城市商品房存销比面积当月值十大城市商品房存销比面积一线城市当月值1000025400020900035001880002016300070001460001525001250002000104000101500830006100020005410005002000017-0717-1018-0118-0418-0718-1019-0119-0419-0719-1020-0120-0420-0720-1021-0121-0421-0721-1022-0122-0422-0722-1023-0117-0717-1018-0118-0418-0718-1019-0119-0419-0719-1020-0120-0420-0720-1021-0121-0421-0721-1022-0122-0422-0722-1023-01资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明2行业动态报告房地产行业图7二线6城可售面积及存销比二线6城可售面积万平方米十大城市商品房存销比面积二线城市当月值70002560002050001540003000102000510000017-0717-1018-0118-0418-0718-1019-0119-0419-0719-1020-0120-0420-0720-1021-0121-0421-0721-1022-0122-0422-0722-1023-01资料来源wind中国银河证券研究院3二手房交易市场热度提高二手房交易市场复苏需求得到进一步释放2月全国城市二手房出售挂牌量指数7256基期为2015年1月100下同环比上月5867同比-931全国城市二手房出售挂牌价指数18303环比上月055同比-4002023年1-2月全国城市二手房出售挂牌量指数环比均为正数且增速扩大从1月环比993升至5867挂牌价指数自2021年9月以来环比首次转正二手房交易市场量价回暖分能级来看二线三线城市二手房出售挂牌量增速较快环比上月分别为66176543一四线城市二手房出售挂牌价修复较快环比上月066074一线城市二手房市场受疫情冲击较小整体保持波动上行趋势四线城市受中国经济复苏与刚性需求修复的双重刺激下出售挂牌价有望企稳乃至上升图8城市二手房出售挂牌量指数图9城市二手房出售挂牌价指数300250全国城市二手房出售挂牌量指数全国城市二手房出售挂牌价指数250200200150150100100505002018-012018-062018-112019-042019-092020-022020-072020-122021-052021-102022-032022-082023-0102018-012018-062018-112019-042019-092020-022020-072020-122021-052021-102022-032022-082023-01资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明3行业动态报告房地产行业图10城市二手房出售挂牌量指数同比及环比图11城市二手房出售挂牌价指数同比及环比环比同比环比同比300302502520020150151001050500-50-5-100-1015-0716-0116-0717-0117-0718-0118-0318-0919-0119-0319-0920-0320-0921-0321-0521-1115-0115-0315-0515-0915-1116-0316-0516-0916-1117-0317-0517-0917-1118-0518-0718-1119-0519-0719-1120-0120-0520-0720-1121-0121-0721-0922-0115-0716-0516-0716-1117-0718-0318-0718-0919-0119-0319-0920-0120-0320-0721-0121-0321-0922-0115-0115-0315-0515-0915-1116-0116-0316-0917-0117-0317-0517-0917-1118-0118-0518-1119-0519-0719-1120-0520-0920-1121-0521-0721-11资料来源中国银河证券研究院资料来源中国银河证券研究院windwind图12城市二手房出售挂牌量指数分能级图13城市二手房出售挂牌量指数分能级全国城市二手房出售挂牌量指数一线城市全国城市二手房出售挂牌量指数二线城市全国城市二手房出售挂牌价指数一线城市全国城市二手房出售挂牌价指数二线城市全国城市二手房出售挂牌量指数三线城市全国城市二手房出售挂牌量指数四线城市全国城市二手房出售挂牌价指数三线城市全国城市二手房出售挂牌价指数四线城市7002506002005004001503001002005010000资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院二手房成交回暖居民购房意愿上升我们跟踪了15城市的二手房销售套数及销售面积其中包括北京深圳杭州南京苏州广州佛山东莞成都厦门青岛大连南宁常熟江门涉及一二三线城市15城市二手房销售套数为61404套环比上月4782同比-4211销售面积为74601万平环比上月4107同比115062月二手房市场明显回暖二手房市场的回暖是前期政策调控的有效性验证叠加疫情放开后居民预期的改善和刚需的释放二手房市场活跃度明显提升二手房成交的复苏将会带动市场价格的稳定乃至回升但受居民购买力与房地产开发投资修复缓慢的影响后续市场热度的持续性仍有待观望请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明4行业动态报告房地产行业图1415城二手房销售套数同比及环比图1515城二手房销售面积同比及环比15城市销售套数环比15城市销售套数同比15城市销售面积环比15城市销售面积同比150350300100250200501501000500-50-50-100-100资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院二土地跟踪百城土地成交低迷土地溢价有所提高2月百城土地交易市场活跃度不高成交情况低位回升2月100城土地成交数量1524宗同比598成交占地面积559683万平同比545成交总价13751815万元土地溢价率424本月土地成交情况低迷热度不振供给侧拿地意愿不强对于行情判断仍保持谨慎另一方面自21年8月以来土地溢价率始终保持低位溢价率在2-8之间波动图16100城土地成交数量及同比图17100城土地成交占地面积量及同比成交土地数量数量同比成交土地占地面积面积同比7000100002500012000100006000800020000800060005000600040004000150004000200030002000000100000002000-2000-200050001000-4000-40000-60000-600016-0116-0717-0717-0918-0318-0918-1119-0119-0319-1120-0120-0721-0721-0922-0322-0922-1123-0116-0316-0516-0916-1117-0117-0317-0517-1118-0118-0518-0719-0519-0719-0920-0320-0520-0920-1121-0121-0321-0521-1122-0122-0522-0716-0116-0917-0117-0517-1118-0318-0919-0119-0520-0721-0121-0321-0521-1122-0722-0923-0116-0316-0516-0716-1117-0317-0717-0918-0118-0518-0718-1119-0319-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0920-1121-0721-0922-0122-0322-0522-11资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明5行业动态报告房地产行业图18100城土地成交总价及同比图19100城土地成交溢价率土地成交总价总价同比成交土地溢价率100000000200008000900000007000150008000000060007000000010000500060000000400050000000500040000000300000030000000200020000000-500010001000000000-1000016-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0920-1121-0121-0321-0521-0721-0921-1122-0122-0322-0522-0722-0922-1123-0116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0920-1121-0121-0321-0521-0721-0921-1122-0122-0322-0522-0722-0922-1123-01资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院分能级来看一二线城市土地成交更为活跃一线城市土地成交面积20858万平同比2670二线城市土地成交面积169947万平同比2078三线城市土地成交面积368878万平同比-126一二线城市受前期供给政策的有效传导市场更为活跃市场预期更高企业拿地意愿更为强烈图20100城土地成交面积分能级图21100城土地成交总价分能级一线二线三线一线二线三线16000500000001400045000000400000001200035000000100003000000080002500000060002000000040001500000020001000000050000000016-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0920-1121-0121-0321-0521-0721-0921-1122-0122-0322-0522-0722-0922-1123-0116-0317-0117-0317-0518-0118-0318-0519-0119-0319-0519-0720-0120-1121-1116-0516-0716-0916-1117-0717-0917-1118-0718-0918-1119-0919-1120-0320-0520-0720-0921-0121-0321-0521-0721-0922-0122-0322-0522-0722-0922-1123-0116-01资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院图22100城土地成交面积同比分能级图23100城土地成交总价同比分能级一线二线三线一线二线三线1200140001000120008001000060080004006000200400002000-200016-0316-0518-0918-1119-0719-0920-0120-0920-1121-0121-0521-0721-0922-0122-0322-0516-0116-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0719-0119-0319-0519-1120-0320-0520-0721-0321-1122-0722-0922-1123-0116-0316-0518-0918-1119-0519-0719-0920-0120-0920-1121-0121-0521-0721-0922-0122-0322-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0719-0119-0319-1120-0320-0520-0721-0321-1122-0722-0922-1123-0116-01资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明6行业动态报告房地产行业二房地产板块财报分析一利润表业绩表现不佳归母净利润持续缩减财务费率明显升高2022前三季度A股房地产板块总营业入分别为1676008亿元同比-1292较上年同期增速下降3624pct2022前三季度实现归母净利润22657亿元增速为-7229较上年同期增速下降4091pctA股房地产板块营收较去年同期大幅下跌业绩表现不佳归母净利润持续缩减且第三季度营收与业绩下跌趋势并未有效扭转2022前三季度房地产销售费用率管理费用率财务费用率分别为277和350384同比-006pct-022pct087pct整体三费率为1025同比增加083pct管理费用率较去年同期下降A股房企对成本管控和内部组织优化管理效果显现财务费用率明显升高与部分企业货款回笼不及时资金流动性不足需要借入资金行业下行企业融资难度增加融资成本走高相关2022前三季度销售毛利率和净利率分别为1847和304较上年同期分别下降214pct和313pct全面延续2018年以来的下行趋势毛利率和净利率均下滑主要在于1前几年土地市场景气度较高房企整体拿地价格攀升在18年左右房企高价拿地加杠杆的后果开始体现高价地结转的影响仍在持续传导低利润项目结算仍较为集中2基于各类负面因素影响叠加房企承受较大去化压力营销端口普遍采取打折促销的方式加速去化3重点一二线城市的限价监管依旧严格较高的地价房价比进一步压缩项目的利润空间毛利率下降已成为行业主要趋势4房企对行业市场预期下行在财务报表中计提了数额较大的资产减值准备5市场下行所带来投资物业存货等账面价值缩水也都在冲击着企业的盈利能力短期来看市场仍处于筑底盘整阶段盈利仍将继续承压长期来看随着各地宽松政策在中央的背书下逐渐推行企稳回升的预期预计助推房企盈利修复图24房地产行业营业总收入及同比增速图25房地产行业归母净利润及同比增速营业总收入亿元同比归属母公司股东的净利润亿元同比3500035250050300003040200025302500020150020200001510150001000100100005-1050050000-20050-30资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明7行业动态报告房地产行业图26房地产行业销售毛利率及销售净利率图27房企销售费用率管理费用率及财务费用率销售毛利率销售净利率销售费用率管理费用率财务费用率454184234037914074093753763853843374403713723242348350353213312233533533833235316296130228302745300297296290297302680272527828327730273278252261257283252312482073252172282392061200213184720201476132615115912441224151046112095793610121010617055256304000资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院二资产负债表预收账款覆盖率仍大于1行业持续分化2022年前三季度A股房企预收账款为3543286亿元同比减少6962022前三季度预收账款合计覆盖2021年全年营收的117倍房企财务安全性及未来潜在业绩增长仍有保障2021行业预收账款增速保持上涨2016-2020年增速持续下跌结束同比增速出现抬头趋势2022年受房企风险暴露行业预期下行市场销售不利去化效果不良疫情反复冲击的影响预收账款规模扩张较去年同期有所收缩在外部不稳定性不确定性因素增多及国内疫情反复背景下房地产仍承受较大压力伴随9月中央政策集中出台预计市场活跃度逐步提升带动房企预收账款缓慢回升2022前三季度行业资产负债率为7899较同期-009pct三道红线方面我们跟踪了44个地产开发公司的情况22H1踩中三道红线的共有6家同比减少1家踩中两道红线有12家同比增加1家踩中一道红线有10家同比减少5家稳居绿档共16家同比增加5家绿档房企数量大幅增加释放出行业整体趋势改善的积极信号红档房企多以出现债务展期或违约资金压力较大在三条红线的融资监管下房企积极降低杠杆水平预计后续季度行业杠杆率还将迎来更大幅度的下降图28房地产行业净负债率图29房地产行业资产负债率净负债率资产负债率16082136138798179631401297924791479307908125128125126125807871789912011311012078765676999310076745774917673248073747161607240702068066资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明8行业动态报告房地产行业图30房地产行业预收账款及同比增速预收账款包括合同负债同比400005035000403000030250002000020150001010000050000-10资料来源wind中国银河证券研究院表1A股部分房企三道红线情况剔除预收款剔除预收款货币资金净负债率是项后的资产现金短债比证券代码证券简称净负债率项后的资产踩线数短期债务否踩线负债率是否是否踩线负债率踩线住宅开发000002SZ万科A442968651770000000069SZ华侨城A709867552190000000517SZ荣安地产220966483490000001979SZ招商蛇口470063121940000002244SZ滨江集团607867621500000600048SH保利发展730267701910000600162SH香江控股312464321140000600325SH华发股份790266281490000600383SH金地集团548666461390000600657SH信达地产943168011010000601155SH新城控股438568371120000000031SZ大悦城937771141300101000615SZ奥园美谷549752740660011000656SZ金科股份755369090360011000718SZ苏宁环球164337030420011000926SZ福星股份401160550670011600077SH宋都股份-101476692540101000961SZ中南建设880380330510112002146SZ荣盛发展846675570410112002314SZ南山控股1108671771151102600376SH首开股份1388371602191102600466SH蓝光发展-69978106350080112600606SH绿地控股883481250440112请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明9行业动态报告房地产行业601588SH北辰实业1081570451241102000667SZ美好置业1104982140201113000671SZ阳光城2102285740191113000732SZST泰禾7763093390031113000736SZ中交地产2125382120341113600185SH格力地产1767271610251113600340SH华夏幸福11758295110181113商业地产000402SZ金融街1512569830771012000608SZ阳光股份131532650830011600007SH中国国贸-12722894218150000600823SH世茂股份590561910220011园区600463SH空港股份528650050110011600515SH海南机场5143600315640000600604SH市北高新1104159450141012600639SH浦东金桥179651411650000600648SH外高桥945769650870011600663SH陆家嘴1528168570191012600736SH苏州高新1409970883071102600895SH张江高科1046761770391012601512SH中新集团279242571650000600848SH上海临港653760611630000资料来源Wind中国银河证券研究院三现金流量表销售回款未见改善投资活动现金流出扩大2022年前三季度A股房企期内内销售商品提供劳务收到的现金为1688692亿元同比-3143现金流净额为-236795亿元表现为现金净流出流入额同比下降611分类来看经营活动现金流量净额为94667亿元同比-46872022年第三季度受疫情反复房企风险暴露购房需求收缩影响传统销售旺季优势并未凸显销售疲软导致回款大幅减少投资活动现金流量流出为97297亿元同比-4889筹资活动现金流净流出234164亿元同比下降243筹资活动现金流出扩大趋势得到及时遏制随着中央对房地产行业金融的支持优质企业占据更大市场份额市场信心逐渐回复筹资资金或可见好转请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明10行业动态报告房地产行业图31房企现金流量及同比增速图32房企销售商品提供劳务收到的现金及增速经营活动产生的现金流量净额亿元销售商品提供劳务收到的现金亿元同比投资活动产生的现金流量净额亿元4000060筹资活动产生的现金流量净额亿元50同比3500040600043000030400002500020200020000100-4150000-2000-8-1010000-4000-20-125000-6000-30-8000-160-40资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院四2022年度业绩预告行业业绩承压中信房地产板块共有69家A股上市房企披露2022年度业绩预告多数房企表现不及预期共有40家房企预计出现归母净利润亏损其中6家房企亏损百亿以上共有50家房企归母净利润同比下降其中19家房企同比降幅超10069家上市房企净利润亏损突破千亿规模约为1139-1569亿元其中4家房企为首亏根据业绩预告上市房企业绩下降的主要原因有1基本面下行趋势下计提跌价准备2受前期限价和高地价的影响项目利润率持续下滑影响结算毛利率下行3销售费用和费用利息成本上升4疫情和主动减租影响持有物业出租收益减少等我们认为上一年度业绩主要反映此前企业的经营状况行业政策环境和房企融资环境的改善是行情主要催化剂中期维度的集中度提升和盈利企稳回升的预期下头部房企将享有更高估值溢价表2A股部分房企业绩预告情况净利润同比增长净利润同比增长证券代码证券简称披露日期净利润上限净利润下限预告类型上限下限000007SZ全新好2023-01-19010007-7523-8349预减000014SZ沙河股份2023-01-192602306340554935预增000031SZ大悦城2023-01-30-2780-2980-268581-287184首亏000042SZ中洲控股2023-01-31077051-6283-7522预减000046SZ泛海控股2023-01-31-7000-1000037801115续亏000056SZ皇庭国际2023-01-31-1500-2250-2961-9441续亏000069SZ华侨城A2023-01-31-8000-11000-31058-38954首亏000540SZ中天金融2023-01-20-12500-13900-9482-11664续亏000558SZ莱茵体育2023-01-19-030-04468155329续亏000560SZ我爱我家2023-01-31-240-330-24461-29884首亏请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明11行业动态报告房地产行业000573SZ粤宏远A2023-01-14048032-6587-7724预减000608SZ阳光股份2023-01-31-280-420-53566-75349首亏000609SZ中迪投资2023-01-31-270-4302813-1446续亏000620SZ新华联2023-01-31-2365-241539253797续亏000631SZ顺发恒业2023-01-3018314392005000预增000656SZ金科股份2023-01-31-9500-19000-36385-62769首亏000667SZ美好置业2023-01-31-1100-160058844014续亏000671SZ阳光城2023-01-31-8000-11000-1508-5824续亏000732SZST泰禾2023-01-31-3906-5285267-3168续亏000736SZ中交地产2023-01-31035035-8536-8536预减000809SZST新城2023-01-18-023-02583768234续亏000838SZ财信发展2023-01-31-180-36075665133续亏000863SZ三湘印象2023-01-20031031-7268-7268预减000886SZ海南高速2023-01-312612204080532824预增000918SZ嘉凯城2023-01-31-970-97023562356续亏000961SZ中南建设2023-01-31-7500-9000-12180-16610续亏000965SZ天保基建2023-01-31030020-3941-5960预减001979SZ招商蛇口2023-01-0746003800-5565-6336预减002016SZ世荣兆业2023-01-31188128-7343-8198预减002133SZ广宇集团2023-01-30125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银行货币政策因城施策用足用好政策工具箱支持刚性和改善性住房需求推动保交楼专项借款加快落地使用2022923委员会2022年第三季并视需要适当加大力度引导商业银行提供配套融资支持维护住房消费者合法权益促进房地产市度总第98次例会场平稳健康发展对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市在2022年底前人民银行银保监会发布阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现2022929关于阶段性调整差别行规定执行按照因城施策原则符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及化住房信贷政策的通知调控要求自主决定阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限人民银行银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施财政部和税务总局发布2022年10月1日至2023年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重2022930关于支持居民换购住新购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠房有关个人所得税政策请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明15行业动态报告房地产行业的公告自2022年10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率015个百分点5年以下含5年2022930中央人民银行和5年以上利率分别调整为26和31财政部关于加强三公严禁通过举债储备土地不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入不得巧立名目虚增财政收入20221014经费管理严控一般性支弥补财政收入缺口出的通知中国共产党第二十次全坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制20221016国代表大会度对于涉房地产企业允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资条件为自身及控股子公司涉房的最近一年一期房地产业务收入利润占企业当期相应指标的比例不超20221020证监会过10参股子公司涉房的最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10国务院办公厅第十次全给予地方更多自主权因城施策运用好政策工具箱中的40多项工具灵活运用阶段性信贷政策支国深化放管服改革电20221026持刚性和改善性住房需求有关部门和各地区要认真做好保交楼防烂尾稳预期相关工作用好保视电话会议重点任务分交楼专项借款压实项目实施主体责任防范发生风险保持房地产市场平稳健康发展工方案第二支箭由人民银行再贷款提供资金支持委托专业机构按照市场化法治化原则通过担保增中国银行间市场交易商2022118信创设信用风险缓释凭证直接购买债券等方式支持民营企业发债融资预计可支持约2500亿协会第二支箭扩容元民营企业债券融资后续可视情况进一步扩容银保监会住建部央行监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后房地产企业可向商业银行申请出具保函联合发布关于商业银行20221114置换监管额度内资金商业银行可按市场化法治化原则在充分评估房地产企业信用风险财务状出具保函置换预售监管况声誉风险等的基础上进行自主决策与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务资金有关工作的通知满足房地产项目合理融资要求支持各地因城施策实施差别化住房信贷政策支持开发贷信托贷合中国人民银行中国银理展期支持优质房地产企业发行债券融资保持信托等资管产品融资稳定鼓励信托等资管产品支行保险监督管理委员会持房地产合理融资需求积极做好保交楼金融服务发性政策性银行提供保交楼专项借款20221123关于做好当前金融支持做好房地产项目并购金融支持已进入司法重整的项目探索市场化支持方式鼓励消费者依法自主房地产市场平稳健康发协商延期还本付息并保护个人征信权益延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排阶段性优化展工作的通知房地产项目并购融资政策优化住房租赁信贷服务拓宽住房租赁市场多元化融资渠道恢复涉房上市公司并购重组及配套融资允许上市房企非公开方式再融资允许其他涉房上市公司再融资要求再融资募集资金投向主业调整完善房地产企业境外市场上市政策推动保障性租赁住房20221128证监会第三支箭落地REITs常态化发行努力打造REITs市场的保租房板块鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流产业园区等资产发行基础设施REITs或作为已上市基础设施REITs的扩募资产开展不动产私募投资基金试点允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金明年要坚持稳字当头稳中求进继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策加强各类政策协调配2022126中共中央政治局会议合优化疫情防控措施形成共促高质量发展的合力要有效防范化解重大经济金融风险守住不发生系统性风险的底线坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加强房地产市场预期引导探索新的发展模式加快建扩大内需战略规划纲20221214立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制支持要2022-2035年居民合理自住需求遏制投资投机性需求稳地价稳房价稳预期完善住房保障基础性制度和支请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明16行业动态报告房地产行业持政策以人口净流入的大城市为重点扩大保障性租赁住房供给因地制宜发展共有产权住房完善长租房政策逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打20221216中央经济工作会议击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡落实稳经济一揽子政策措施抓好填平补齐确保全面落地落实支持刚性和改善性住房需求保交楼20221220国务院常务会议和房企融资等16条金融政策坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡要有效防范化解优质头部房企风险实施改善优质房企资产负债表计划聚焦专注主业合规经营资质良好具有一定系统重要性的优质房企开展资产激活负债接续权益补充预期提升四项行动综合施主要银行信贷工作座谈策改善优质房企经营性和融资性现金流引导优质房企资产负债表回归安全区间要配合有关部门和2023110会地方政府扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作运用好保交楼专项借款保交楼贷款支持计划等政策工具积极提供配套融资支持维护住房消费者合法权益要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施用好民营企业债券融资支持工具保持房企信贷债券等融资渠道稳定满足行业合理融资需求保持房地产融资平稳有序坚持房住不炒的定位因城施策实施好差别化住房信贷政策用好保交国务院新闻发布会介绍楼专项借款保交楼贷款支持计划等政策工具维护好住房消费者合法权益实施好改善优质房企资20231132022年金融统计数据产负债表计划有效防范化解优质头部房企风险完善住房租赁金融支持政策推动房地产行业向新发展模式平稳过渡研究推出结构性工具包括保交楼贷款支持计划住房租赁贷款支持计划等要牢牢坚持房子是用来住的不是用来炒的定位增强政策的精准性协调性以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求提升市场信心努力保持供需基本平衡结构基本合理价格基本稳定同经济全国住房和城乡建设工社会发展相协调同住宅产业发展相协调严控投机炒房推进保交楼保民生保稳定工作化解企业2023117作会议资金链断裂风险努力提升品质建设好房子整治房地产市场秩序让人民群众放心购房放心租房以发展保障性租赁住房为重点加快解决新市民青年人等群体住房困难问题以发展保障性租赁住房为重点加快解决新市民青年人等群体住房困难问题大力推进公募REITs常态化发行在服务民营经济中小企业促进房地产平稳健康发展支持平台中国证监会召开2023经济等重点领域和薄弱环节推出更多务实举措统筹推动提高上市公司质量和投资端改革深入实202322年系统工作会议施新一轮推动提高上市公司质量三年行动方案推动权益类基金高质量发展引导更多中长期资金入市防范房地产业引发系统性风险房地产对经济增长就业财税收入居民财富金融稳定都具有重大影响要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系做好风险应对各项工作确保房地产市场求是杂志发表了习近平稳发展各地区和有关部门要扛起责任要因城施策着力改善预期扩大有效需求支持刚性和改2023215平总书记当前经济工作善性住房需求支持落实生育政策和人才政策解决好新市民青年人等住房问题鼓励地方政府和金的几个重大问题的文章融机构加大保障性租赁住房供给探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性结构性变化抓紧研究中长期治本之策消除多年来高负债高杠杆高周转发展模式弊端推动房地产业向新发展模式平稳过渡央行发布2022年第四牢牢坚持房子是用来住的不是用来炒的定位坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段坚持稳地2023225季度中国货币政策执行价稳房价稳预期稳妥实施房地产金融审慎管理制度扎实做好保交楼保民生保稳定各项工请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明17行业动态报告房地产行业报告作满足行业合理融资需求推动行业重组并购改善优质头部房企资产负债状况因城施策支持刚性和改善性住房需求做好新市民青年人等住房金融服务确保房地产市场平稳发展资料来源政府网站中国银河证券研究院图332013-2022年地产板块相对收益商品房销售额同比以及两会对地产行业的表述房地产板块相对收益商品房销售额同比60004000支持商品房市场坚决抑制投机以全体人民住有遏制热点城市房健全地方税体系更好解决群众住坚持房子是用来稳地价稳房价更好满足购房者投资性需求健所居为目标坚价过快上涨坚稳妥推进房地产房问题稳步推住的不是用来稳预期解决好的合理住房需求全房地产市场稳持分类指导分持住房的居住属税立法进房地产税立法炒的定位因城大城市住房突出3000定健康发展长效步实施分级负性健全购租并施策促进房地问题尽最大努因城施策促进房4000机制责加大保障性举的住房制度产市场平稳健康力帮助新市民地产业良性循环安居工程建设力完善住房保障体发展青年人等缓解住度系完善支持居房困难民住房合理消费2000的税收信贷政2000策满足住房刚性需求和改善性1000需求以及因城施策去库存000000坚持分类指导因地施策支持居民自住和改善-1000-2000性住房需求-2000-4000-3000-6000-40002013201420152016201720182019202020212022资料来源wind中国银河证券研究院二因城施策多元化发展各地探索房地产租赁新策2月各地继续深化因城施策截至28日全国已出台房地产政策49条部分热点城市出台政策观望情绪提升各地政策多采用提高公积金贷款额度发放购房补贴的方式并涉及优化限购政策降低首付比例及房贷利率优化预售资金监管等方面同时各地提高对房地产租赁市场的关注探索租赁市场发展新策本月市场热度提高各地房地产调控节奏有所加速出台多项配套举措支持房地产平稳健康发展本月调整频次最高的为公积金政策主要涵盖降低公积金贷款首付比例提高公积金贷款最高额度支持租房提取公积金等相关举措同时公积金政策与生育政策人才政策结合主要面向多孩家庭人才引进提供针对性公积金贷款从而充分刺激刚需购房推动购买力释放部分城市限售限购政策调控持续优化武汉赣州惠州沈阳等地放松限购政策主要涉及放松限购区域范围对本地户籍和非本地户籍放宽购房条件放宽交易市场交易限制本月限购限贷延续宽松节奏主要涵盖降低首套二套房贷款首付比例优化套数认定标准等相关措施首套住房贷款利率动态调整机制逐步落地截止2023年2月全国已有约30城将首套房贷款利率降低至4以下因城施策持续多元化发展各地出台有效机制落实租赁市场的开发行业格局得到改善市场潜力获得释放随着进一步引导刚需释放及降本措施的推进市场复苏可期请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明18