市场行情：本周（2.27-3.3）A股地产指数（申万房地产）涨幅0.74%（上周0.94%），A股大盘（中证A股）涨幅1.09%（上周0.99%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅2.13%（上周-0.18%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅4.51%（上周-3.22%），H股大盘（恒生指数）涨幅2.79%（上周-3.43%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现强于大盘。
　　行业基本面：
　　新房销售回暖、二手房销售升温。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~3.3）同比-4.1%；12城二手房成交面积（1.1~3.3）同比29.2%，2月整月同比-114.7%。
　　土地市场成交改善。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.5）成交土地建面同比2.3%，上周累计同比12.6%；本周100大中城市（2.27~3.5土地成交溢价率2.6%，上周4.9%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.5）土地成交总价同比7.1%，上周累计同比13.6%。
　　内债融资略有下滑，外债余额降幅较大。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~3.5）累计同比-5.4%，2月整月同比16.2%；内地房企海外美元债券余额（截至3.5）同比去年同期-21.68%，环比上月末-0.17%；内地房企海外港元债券余额（截至3.5）同比去年同期-15.17%，环比上月末0.15%。
　　投资策略：3月5日，政府工作报告提出了加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作。防范化解房企风险与支持改善性住房需求都是近年来首次写入政府工作报告，这也是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。一方面，只有确保房地产行业特别是头部优质企业的平稳发展，才能有效防止地产行业发生系统性风险，进而防范银行系统和地方债务两大风险。另一方面，销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心，只有新房市场销售实现了持续性复苏，才能确保房地产市场的平稳。而改善型住房是住房消费的重要组成部分，支持改善性住房需求对于提升楼市增量需求，促进行业进一步回暖具有决定性的作用。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。
　　我们认为，优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善，在需求回暖之时抢占先机。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望获得融资端的大力支持，有效改善资产负债状况的优质民企。建议持续跟踪保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

研究报告全文：行业研究房地产周报20230306有效防范化解优质2023年3月6日看好维持东头部房企风险支持改善性住房消费房地产行业报告兴分析师陈刚电话010-66554028邮箱chengangdxzqnetcn执业证书编号S1480521080001证券股投资摘要份市场行情本周227-33A股地产指数申万房地产涨幅074上周094A股大盘中证A股涨幅109上有限周099H股地产指数克而瑞内房股领先指数涨幅213上周-018H股物业指数恒生物业服务及管理指数公涨幅451上周-322H股大盘恒生指数涨幅279上周-343本周A股地产板块表现弱于大盘H股地产板司块表现弱于大盘H股物业板块表现强于大盘证行业基本面券新房销售回暖二手房销售升温从数据来看27城商品房累计销售面积1133同比-4112城二手房成交面积1133研同比2922月整月同比-1147究土地市场成交改善从数据来看100大中城市本年累计20221226202335成交土地建面同比23上周累计同比126报本周100大中城市22735土地成交溢价率26上周49100大中城市本年累计20221226202335土地成交告总价同比71上周累计同比136内债融资略有下滑外债余额降幅较大从数据来看境内地产债发行规模1135累计同比-542月整月同比162内地房企海外美元债券余额截至35同比去年同期-2168环比上月末-017内地房企海外港元债券余额截至35同比去年同期-1517环比上月末015投资策略3月5日政府工作报告提出了加强住房保障体系建设支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无序扩张促进房地产业平稳发展出台金融支持措施支持刚性和改善性住房需求扎实推进保交楼稳民生工作防范化解房企风险与支持改善性住房需求都是近年来首次写入政府工作报告这也是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向一方面只有确保房地产行业特别是头部优质企业的平稳发展才能有效防止地产行业发生系统性风险进而防范银行系统和地方债务两大风险另一方面销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心只有新房市场销售实现了持续性复苏才能确保房地产市场的平稳而改善型住房是住房消费的重要组成部分支持改善性住房需求对于提升楼市增量需求促进行业进一步回暖具有决定性的作用我们认为当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展政策正在形成合力销售市场正在走向触底回升我们认为优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善在需求回暖之时抢占先机我们推荐具有信用优势的优质央企国企以及有望获得融资端的大力支持有效改善资产负债状况的优质民企建议持续跟踪保利发展越秀地产金地集团碧桂园龙湖集团风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P2房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费目录1市场行情2022227202233411本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅412截至本周A股及H股地产板块与大盘走势413截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅514本周A股及H股各板块涨跌幅615本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜72新房销售截至202233821新房累计成交面积同比822新房月度成交面积同比103二手房销售截至2022331131二手房累计成交面积同比1132二手房月度成交面积同比124土地市场截至2022351341成交土地规划建筑面积同比1442成交土地溢价率1443成交土地总价155融资情况截至2022351651境内地产债发行规模1752境外地产债余额186政策要闻2023227202335197投资策略208风险提示20插图目录图1截至本周A股地产板块与大盘走势4图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势5图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅5图5本周A股各板块周涨跌幅6图6本周H股各板块周涨跌幅6图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜7图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜7图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜8图1027城商品房成交面积日累计值8图1127城商品房成交面积日累计同比9图12各线城市商品房成交面积日累计同比9图1327城商品房月成交面积同比10敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费P3图14各线城市商品房月成交面积同比10图1512二手房成交面积日累计值11图1612城二手房成交面积日累计同比11图17各线城市二手房成交面积日累计同比12图1812城二手房月成交面积同比12图19各线城市二手房月成交面积同比13图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值14图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比14图22100大中城市成交土地楼面均价14图23成交土地溢价率15图24100大中城市成交土地总价周累计值15图25100大中城市成交土地总价周累计同比16图26境内地产债发行规模日累计值17图27境内地产债发行规模日累计同比17图28境内地产债每月发行规模同比17图29内地房企海外债券余额18图30内地房企海外债券余额规模同比18表格目录表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅4表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅4表3新房成交面积同比8表4二手房成交面积同比11表5100大中城市土地成交与供应13表6内债发行规模同比截至20223516表7内地房企海外债券余额截至20223516表8本周主要地产要闻梳理19敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P4房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费1市场行情202222720223311本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅指数20230303本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅房地产申万30476074094-546中证A股35432109099545沪深30041306171066671资料来源iFinD东兴证券研究所表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅指数20230303本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅克而瑞内房股领先指数24842213-018-1037恒生物业服务及管理指数33119451-322-1277恒生指数205675279-343335资料来源iFinD东兴证券研究所12截至本周A股及H股地产板块与大盘走势图1截至本周A股地产板块与大盘走势资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费P5图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势资料来源iFinD东兴证券研究所13截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P6房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费资料来源iFinD东兴证券研究所14本周A股及H股各板块涨跌幅图5本周A股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所图6本周H股各板块周涨跌幅敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费P7资料来源iFinD东兴证券研究所15本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P8房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费资料来源iFinD东兴证券研究所图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所2新房销售截至202233表3新房成交面积同比27城商品房成交面积一线城市4城二线城市10城三四线城市13城本年至今累计同比-41-105-5145本月至今累计同比127106217-41上月同比405203428548资料来源iFinD东兴证券研究所21新房累计成交面积同比图1027城商品房成交面积日累计值敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费P9资料来源iFinD东兴证券研究所图1127城商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图12各线城市商品房成交面积日累计同比敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P10房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费资料来源iFinD东兴证券研究所22新房月度成交面积同比图1327城商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所图14各线城市商品房月成交面积同比敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费P11资料来源iFinD东兴证券研究所3二手房销售截至202233表4二手房成交面积同比12城二手房成交面积一线城市2城二线城市6城三四线城市4城本年至今累计同比292196355289本月至今累计同比728450956638上月同比114790613861015资料来源iFinD东兴证券研究所31二手房累计成交面积同比图1512二手房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图1612城二手房成交面积日累计同比敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P12房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费资料来源iFinD东兴证券研究所图17各线城市二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所32二手房月度成交面积同比图1812城二手房月成交面积同比敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费P13资料来源iFinD东兴证券研究所图19各线城市二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所4土地市场截至202235表5100大中城市土地成交与供应100大中城市一线城市二线城市三线城市成交建面本年累计同比本周2336693-29成交建面本年累计同比上周12638919875成交土地溢价率本周26000350成交土地溢价率上周49008504成交土地总价本年累计同比本周71-38836538成交土地总价本年累计同比上周136-385436127资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P14房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费41成交土地规划建筑面积同比图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所42成交土地溢价率图22100大中城市成交土地楼面均价敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费P15资料来源iFinD东兴证券研究所图23成交土地溢价率资料来源iFinD东兴证券研究所43成交土地总价图24100大中城市成交土地总价周累计值敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P16房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费资料来源iFinD东兴证券研究所图25100大中城市成交土地总价周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所5融资情况截至202235表6内债发行规模同比截至202235境内地产债本年至今发行规模累计同比-54本月至今发行规模累计同比-381上月发行规模同比162资料来源iFinD东兴证券研究所表7内地房企海外债券余额截至202235内地房企海外债券余额同比去年同期环比上月末敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费P17亿美元-2168-017亿港元-1517015资料来源iFinD东兴证券研究所51境内地产债发行规模图26境内地产债发行规模日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图27境内地产债发行规模日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图28境内地产债每月发行规模同比敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P18房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费资料来源iFinD东兴证券研究所52境外地产债余额图29内地房企海外债券余额资料来源iFinD东兴证券研究所图30内地房企海外债券余额规模同比敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费P19资料来源iFinD东兴证券研究所6政策要闻2023227202335表8本周主要地产要闻梳理日期政策主体政策内容政策类型2023227深交所深交所召开房地产行业市场主体座谈会强调鼓励房企用好融资并购工具支持融资政策房企拓宽债券募集资金用途以及发行以资产信用为支持的CMBS不动产持有型ABS绿色债券等固收产品助力房地产市场平稳健康发展更好服务稳定宏观经济大盘2023227江苏江苏已有五个设区市将首套房利率下限降至38淮安市自27日起新发放首房贷政策套个人住房贷款利率政策下限降至38常州市首套房贷利率下限自2月25日起由41降至38此前无锡徐州扬州已宣布首套房利率下限降至382023227南京南京住房公积金管理中心出台新规明确购买新房或二手房符合条件的可以公积金政策用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金2023227湖南武冈湖南武冈发布楼市新政其中提出买房送户口子女可就近入学契税100补贴政策予以奖补特殊群体可享购房补贴等多项购房支持政策2023227河南驻马河南驻马店发布稳楼市新政征求意见稿其中提出对来驻就业大学生新市民综合政策店在驻购房享受户口迁移子女就近入学等城区人口同等政策执行认贷不认房政策优化贷款二套房认定标准落实购房税收优惠政策可申请提取住房公积金支付首付款推行住房公积金贷款带押过户2023228深圳深圳放宽人才房申购条件一是降低未婚购买可售人才房的年龄限制门槛由住房保障政35周岁下调为30周岁二是放宽对共同申请人的户籍要求仅要求申请人具有策深圳市户籍配偶和未成年子女不受户籍限制2023228浙江义乌义乌实施八条房产新政从加大金融支持加大房票使用力度调整人综合政策才房政策优化土地出让政策等多个方面助力房地产市场发展202331河南开封鼓励将部分富余安置房市场房源改建改造为保障性租赁住房鼓励将既有市住房保障政场租赁住房公寓单位宿舍人才公寓及政府闲置住房等纳入保障性租赁住房策敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P20房地产周报20230306有效防范化解优质头部房企风险支持改善性住房消费管理鼓励回购存量商品房用作保障性租赁住房202331安徽合肥合肥拟出台公积金新政多子女家庭购买首套住房且首次申请贷款的单方缴存公积金政策最高可贷款额度提高至65万元双方缴存最高可贷款额度提高至75万元202332陕西省陕西要求推动房地产市场平稳健康发展支持各地因城施策调整优化房地产有税收优惠关政策支持刚性和改善性住房需求对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳个人所得税予以退税优惠202333厦门加快发展保障性租赁住房促进解决新市民青年人等群体住房困难拥有二孩租赁政策限及以上的厦门市户籍家庭符合条件的可购买第3套自住商品住房购政策202333江苏徐州江苏省徐州市提出促进房地产市场平稳健康发展支持刚性和改善性购房需求公积金政策阶段性调整住房公积金贷款上限放宽组合贷款政策扩大住房公积金组合贷款业务受理范围202335政府工作政府工作报告提出今年要有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况中央定调报告防止无序扩张促进房地产业平稳发展防范化解地方政府债务风险优化债务期限结构降低利息负担遏制增量化解存量资料来源iFinD政府网站东兴证券研究所7投资策略3月5日政府工作报告提出了加强住房保障体系建设支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无序扩张促进房地产业平稳发展出台金融支持措施支持刚性和改善性住房需求扎实推进保交楼稳民生工作防范化解房企风险与支持改善性住房需求都是近年来首次写入政府工作报告这也是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向一方面只有确保房地产行业特别是头部优质企业的平稳发展才能有效防止地产行业发生系统性风险进而防范银行系统和地方债务两大风险另一方面销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心只有新房市场销售实现了持续性复苏才能确保房地产市场的平稳而改善型住房是住房消费的重要组成部分支持改善性住房需求对于提升楼市增量需求促进行业进一步回暖具有决定性的作用我们认为当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展政策正在形成合力销售市场正在走向触底回升我们认为优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善在需求回暖之时抢占先机我们推荐具有信用优势的优质央企国企以及有望获得融资端的大力支持有效改善资产负债状况的优质民企建议持续跟踪保利发展越秀地产金地集团碧桂园龙湖集团8风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源