核心观点
　　节后销售表现强劲，2月新房共成交1349万方，环比上升28%，同比上升23%，二手房成交同比上升128%。百强房企全口径销售金额5184亿元，同比上升12%，实现同比增速回正，主流房企中，越秀地产、华发股份等14家房企实现了单月同比正增长，26家房企实现单月环比正增长。融资方面，2月份无股权融资落地，债务融资规模达196.2亿元，环比下降50.2%，主要品类如公司债、短融利率较上月有所上行，中票利率下降，资产支持证券、定向工具和海外债未发行。
　　标题
　　百强房企销售同比回正，头部房企表现更佳。2023年2月百强房企实现全口径销售额5184亿元，同比上升11.8%，环比上升29.8%，春节后各地市场回暖明显，头部房企表现强劲。主流房企中，越秀地产、华发股份等14家房企实现了单月同比正增长，26家房企实现单月环比正增长。2月百强房企新增土地货值1833亿元，同比上升10.2%，较上月增加46.3pct，环比上升4.1%。
　　新房销售表现强劲，二手房复苏力度更大。2月新房共成交1349万方，环比上升28.2%，同比上升22.9%。其中一线成交266万方，环比上升2.8%；二线成交971万方，环比上升33.9%；三四线成交112万方，环比上升63.6%；二手房方面，我们跟踪的15个城市成交面积同比上升127.7%，环比上升57.7%。
　　股权融资放缓，债券融资表现平淡。（1）2月行业无股权融资落地，中交地产拟定增35亿元，万科于3月2日在港股完成配股；（2）本月房企债券融资总额为196.2亿元，环比下降50.2%，均为境内发债；（3）1月境内公司债、短融、中票的发行利率分别为4.13%、2.78%、4.24%，主要品类如公司债、短融利率较上月有所上行，中票利率下降。
　　我们认为在政策宽松及经济恢复背景下，销售复苏具备持续性，优质房企将脱颖而出，看好“三好房企”，推荐A股：保利发展、万科A、金地集团、建发股份、华发股份、滨江集团，港股：中国海外发展、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、碧桂园。后疫情时代，商业及物管企业的盈利和估值有望修复，推荐A股：新城控股，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云。我们也看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。
　　风险分析
　　房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：
　　1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍然较低，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；
　　2、结转不及预期：2022年下半年以来，全国已经历疫情高峰期，施工进度受疫情影响较大，后续疫情的演进或导致施工放缓，结转不及预期；
　　3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业深度2月房企销售融资点评销售房地产开发显著复苏融资表现平淡核心观点维持强于大市节后销售表现强劲2月新房共成交1349万方环比上升28竺劲同比上升二手房成交同比上升百强房企全口径销23128zhujinbjcsccomcn售金额5184亿元同比上升12实现同比增速回正主流房SAC编号s1440519120002企中越秀地产华发股份等14家房企实现了单月同比正增长SFC编号BPU49126家房企实现单月环比正增长融资方面2月份无股权融资落黄啸天地债务融资规模达1962亿元环比下降502主要品类如公司债短融利率较上月有所上行中票利率下降资产支持证huangxiaotiancsccomcn券定向工具和海外债未发行SAC编号S1440520070013标题发布日期2023年03月07日百强房企销售同比回正头部房企表现更佳2023年2月百强房企实现全口径销售额5184亿元同比上升118环比上升市场表现298春节后各地市场回暖明显头部房企表现强劲主流房16企中越秀地产华发股份等14家房企实现了单月同比正增6长26家房企实现单月环比正增长2月百强房企新增土地货-4值1833亿元同比上升102较上月增加463pct环比上升-1441-24新房销售表现强劲二手房复苏力度更大2月新房共成交202227202237202247202257202267202277202287202297202317202210720221271349万方环比上升282同比上升229其中一线成交2022117房地产沪深300266万方环比上升28二线成交971万方环比上升339三四线成交112万方环比上升636二手房方面相关研究报告我们跟踪的个城市成交面积同比上升环比上升151277577股权融资放缓债券融资表现平淡12月行业无股权融资落地中交地产拟定增35亿元万科于3月2日在港股完成配股2本月房企债券融资总额为1962亿元环比下降502均为境内发债31月境内公司债短融中票的发行利率分别为413278424主要品类如公司债短融利率较上月有所上行中票利率下降我们认为在政策宽松及经济恢复背景下销售复苏具备持续性优质房企将脱颖而出看好三好房企推荐A股保利发展万科A金地集团建发股份华发股份滨江集团港股中国海外发展建发国际集团越秀地产绿城中国碧桂园后疫情时代商业及物管企业的盈利和估值有望修复推荐A股新城控股港股龙湖集团华润置地华润万象生活碧桂园服务万物云我们也看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产开发行业深度报告目录1销售篇1112月销售表现强劲百强房企单月销售同比回正环比大幅上升112各梯队房企销售门槛开始提高213单月销售同比正增长的房企近半去化压力缓解314房企新增土地货值同比回正拿地力度梯队仍分化515新房成交同比回正二手房热度高于新房72融资篇821股权融资2月份无股权融资落地822债券融资融资规模下降主要品种利率上行9221整体概况房企债券融资规模下降主要品种利率上行9222公司债发行规模环比上升利率上升10223中期票据发行规模环比下降利率下行11224短期融资券发行规模环比下降利率上升12225定向工具资产支持证券海外债本月未发行1323信托融资融资规模环比上升1424主流房企信用评级房企评级调降潮趋缓143投资建议政策宽松及经济恢复背景下看好销售持续复苏15风险分析16请参阅最后一页的重要声明房地产开发行业深度报告图表目录图表1百强房企2月销售额及同比增速1图表2百强房企2月单月销售面积及同比增速1图表3各梯队房企累计销售金额及同比1图表4各梯队房企月度销售金额及同比1图表5各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛2图表6各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛2图表7各梯队房企累计权益销售金额市占率2图表8Top100房企操盘金额权益金额比例2图表9月度销售规模超过100亿的房企数量3图表10月度销售规模超200亿的房企3图表112023年2月主流房企销售表现4图表12拿地货值百强房企累计新增货值及同比变化5图表13拿地货值百强房企单月新增货值及同环比变化5图表14分梯队拿地百强房企累计新增货值及同比变化5图表15分梯队拿地百强房企单月新增货值及同比变化5图表162023年1月拿地金额构成6图表172月新增货值TOP10房企6图表18一手房月度成交面积同比房管局口径7图表19二手房月度成交面积同比房管局口径7图表20房地产企业增发股数8图表21房地产企业股权再融资规模8图表222023年2月A股地产行业的融资进度8图表23债券融资产品发行结构9图表24债券融资产品发行利率9图表25境内债券融资产品发行规模亿元9图表26境内债券融资产品发行品种结构9图表27公司债发行数量及发行规模10图表28公司债发行期限及发行利率10图表29上市房企公司债发行数量及发行规模10图表30非上市房企公司债发行数量及发行规模10图表31中票发行数量及发行规模11图表32中票发行期限及发行利率11图表33上市房企中票发行数量及发行规模11图表34非上市房企中票发行数量及发行规模11图表35短融发行数量及发行规模12图表36短融发行期限及发行利率12图表37上市房企短融发行数量及发行规模12图表38非上市房企短融发行数量及发行规模12图表39房地产信托成立规模14请参阅最后一页的重要声明房地产开发行业深度报告图表40房地产信托资金运用方式结构14图表412月份主流房企评级变动情况14图表42主要房地产公司估值情况截至3月6日收盘15请参阅最后一页的重要声明房地产开发行业深度报告1销售篇112月销售表现强劲百强房企单月销售同比回正环比大幅上升2月销售表现强劲百强房企销售同比回正环比出现大幅上升2023年2月百强房企全口径销售金额为5184亿元同比上升118时隔19个月同比首次回正环比上升298全口径销售面积为3180万平同比下降19降幅较上月缩小345pct环比提升3242023年1-2月百强房企全口径销售金额累计为9179亿元同比下降125降幅较上月收窄193pct全口径销售面积累计为5881万平同比下降205降幅较上月收窄159pct2月份市场回暖明显百强房企单月销售额转正面积持平累计销售金额和面积降幅大幅收窄市场热度和上月比大幅提升图表1百强房企2月销售额及同比增速图表2百强房企2月单月销售面积及同比增速全国商品房销售金额亿元Top100房企累计销售金额亿元全国同比Top100同比全国商品房销售面积万平Top100房企累计销售面积万平全国同比Top100同比20000015018000020000012016000010018000010014000016000080140000601200005012000040100000100000208000008000006000060000-2040000-4040000-5020000-60200000-800-100180418061808181018121902190419061908191019122002200420062008201020122102210421062108211021122202220422062208221022122302资料来源CRIC统计局中信建投资料来源CRIC统计局中信建投2月TOP4-20房企单月销售额实现同比正增长2月Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100各梯队全口径销售额同比增速分别为-33644433-61-188TOP20以内房企回暖最为明显上述各梯队2月全口径销售金额同比增幅较上月同比增速的变动分别为209pct839pct619pct406pct226pct其中Top4-10Top11-20梯队销售同比转正Top1-3Top21-50Top51-100梯队销售降幅缩小图表3各梯队房企累计销售金额及同比图表4各梯队房企月度销售金额及同比Top1-3Top4-10Top11-20Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100Top1-3同比Top21-50Top51-100Top1-3同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top51-100同比Top51-100同比140000200200003901800034012000015016000290100000100140002401200080000190501000060000140800004000060009020000-504000402000-100-1000-6021022212200820102012210421062108211021122202220422062208221023022102211022062010201221042106210821122202220422082210221223022008资料来源CRIC中信建投资料来源CRIC中信建投请参阅最后一页的重要声明1房地产开发行业深度报告12各梯队房企销售门槛开始提高各梯队房企销售门槛开始提高Top10房企入榜门槛增幅最大2023年2月Top3Top10Top20Top50Top100全口径累计销售金额入榜门槛分别为562亿元246亿元127亿元47亿元14亿元同比增速分别为117226-142-305-318其中Top10房企销售门槛增幅最大整体呈现反转上升的态势从权益口径累计销售金额入榜门槛来看各梯队销售门槛分别为378亿元171亿元83亿元33亿元10亿元同比增速分别为120197-174-323-313TOP3TOP10房企门槛同比回正其余梯队房企门槛降幅与上月相比收窄图表5各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛图表6各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛22022302同比22022302同比600604001005035080500403002263060400117202504030010200197120020200-142150-100-20100-174100-305-318-3050-323-200-400-40Top3Top10Top20Top50Top100Top3Top10Top20Top50资料来源CRIC中信建投资料来源CRIC中信建投2022年各梯队权益销售金额市占率大幅下降百强房企操盘能力下降2022年Top100房企权益销售金额市占率为343较2021年下降上升155pct各梯队权益销售金额集中度均下降其中Top3Top10Top20Top50房企市占率分别为64140202282较2021年分别下降12pct44pct66pct124pct2022年12月Top100房企权益销售金额市占率为369其中Top3Top10Top20Top50房企市占率分别为62169242313从操盘能力与房企间合作比例来看23年2月百强房企操盘金额全口径销售金额为890较上月下降05pct操盘能力下降权益销售金额全口径销售金额为724较上月上升25pct房企间合作上升图表7各梯队房企累计权益销售金额市占率图表8Top100房企操盘金额权益金额比例202020212022操盘金额全口径金额权益金额全口径金额601005449548850904474068540343803017530282268702132021846520601409855107664500200922022205220820102011201221012102210321042105210621072108210921102111211222012203220422062207220922102211221223012302Top3Top10Top20Top50Top100资料来源CRIC中信建投资料来源CRIC中信建投请参阅最后一页的重要声明2房地产开发行业深度报告13单月销售同比正增长的房企近半去化压力缓解从单月销售金额来看2月百强房企单月销售额最高为340亿仅有6家房企单月销售额超200亿共15家房企单月销售额超百亿较去年同期增加6家单月销售金额超200亿的房企中保利发展单月销售额达340亿元排名仍居于榜首万科地产碧桂园单月销售额分别为295亿元292亿元图表9月度销售规模超过100亿的房企数量图表10月度销售规模超200亿的房企6560400340553505050295292300280444344452424025022434353528200303027312515019261917172015151514141413100155010500保利发展万科地产碧桂园中海地产华润置地招商蛇口2001200520092101210521092201220522092301资料来源CRIC中信建投资料来源CRIC中信建投我们重点关注的主流上市房企在2月的销售金额单月同比正增长占多数从2月的单月销售金额口径看越秀地产华发股份中海地产华润置地招商蛇口中国金茂龙湖集团金地集团等14家房企实现了单月同比正增长分别增长3532941441421241028669较上月的8家增多从环比边际变化的角度来看主流房企中仅有4家销售金额单月环比负增长较12月的27家大幅减少去化压力缓解排名方面主流房企中华发股份美的置业合景泰富宝龙地产的克而瑞榜单排名提升幅度较大较上年排名分别上升10位7位11位12位此外阳光城上升4位龙湖集团越秀地产均上升2位保利发展万科中海地产中国金茂越秀地产和新城控股均上升1位请参阅最后一页的重要声明3房地产开发行业深度报告图表112023年2月主流房企销售表现2023年2月CRIC全年销售排名变化较公司名称单月同比单月环比销售金额亿元销售榜单排名2022年保利发展34005814152511万科地产2953-50562221碧桂园2920-31848153-2中海地产2800144331240041华润置地24201415251065-1招商蛇口224312408415160龙湖集团17288561592672华发股份127929354492810绿城中国1438501037349-1建发房产138224062820100中国金茂1413101864130111金地集团14806934608712-5滨江集团11126046-787130越秀地产1359353005426142融创中国1101-5107550715-4绿地控股720-1045-301016-2美的置业85026873077177新城控股795-21914046181旭辉集团782-533560919-2世茂集团411-4347-88725-3远洋集团4993486512126-6金科集团419-3484160728-2中南置地439-20473591290首开股份480-4476708230-9中骏集团382-9482525310合景泰富301-312820403511宝龙地产33171261463612阳光城280-16423793414中国恒大154-3000-259653-11龙光集团214-5495910754-10资料来源公司公告CRIC中信建投请参阅最后一页的重要声明4房地产开发行业深度报告14房企新增土地货值同比回正拿地力度梯队仍分化2月房企新增土地货值金额同比降幅收窄各梯队拿地力度分化加剧2月新增土地货值金额TOP100房企新增土地货值共1833亿元同比上升102较上月增加463pct环比上升41具体而言2月Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100梯队房企的单月新增土地货值金额同比增速分别为-446-238-2295321193Top51-100梯队增幅最为明显2023年2月上述各梯队新增土地货值金额同比增速较2022年1月的变动分别为126pct129pct-71pct794pct1629pctTop1-3Top4-10Top21-50Top51-100梯队新增土地货值同比降幅收窄但各梯队之间的分化仍在持续图表12拿地货值百强房企累计新增货值及同比变化图表13拿地货值百强房企单月新增货值及同环比变化累计新增土地货值亿元同比单月新增土地货值亿元同比环比14000040250002501200002020010000020000015080000100-20150006000050-4010000400000-60-50200005000-1000-801905200220112108220523020-150190520022011210822052302资料来源克而瑞中信建投资料来源克而瑞中信建投图表14分梯队拿地百强房企累计新增货值及同比变化图表15分梯队拿地百强房企单月新增货值及同比变化Top1-3Top4-10Top11-20Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100Top1-3同比Top21-50Top51-100Top1-3同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top51-100同比Top51-100同比140000602500030012000040250200002010000020001508000015000-2010060000-40100005040000-600500020000-80-500-1000-1001910200320082101210621112204220923022002200620102102210621102202220622102302资料来源克而瑞中信建投资料来源克而瑞中信建投2月杭州北京苏州郑州集中土拍热度分化杭州苏州北京平均溢价率在7以上热度高涨郑州土拍市场仍然冷清拿地房企方面百强房企投资积极性回升超20房企拿地央国企拿地仍领先行业越秀地产中国铁建等拿地金额同比涨幅超100建发房产拿地金额同比增长70民企拿地呈现弱复苏部分民企开始恢复拿地请参阅最后一页的重要声明5房地产开发行业深度报告从各房企新增货值情况来看2023年2月新增货值中华润置地建发房产位居前二分别新增货值11767亿元位列克而瑞新增货值榜单Top2图表162023年1月拿地金额构成图表172月新增货值TOP10房企14011661201003180673城投59160国央企41550341327322322民企4030329820018华建越绿滨招建石中中润发秀城江商杭家豪建置房地中集蛇置庄控国地产产国团口业城股际投资料来源克而瑞中信建投资料来源克而瑞中信建投请参阅最后一页的重要声明6房地产开发行业深度报告15新房成交同比回正二手房热度高于新房春节后市场回暖明显2月新房成交同比回正根据我们跟踪的30个重点城市数据2月新房共成交13493万方环比上升282同比上升229其中一线4城成交2660万方环比上升28同比上升97二线15城成交9710万方环比上升339同比上升292三四线11城成交1123万方环比上升636同比上升792月二手房成交同环比均大幅上涨热度高于新房根据我们统计2月全国15个城市二手房共成交6580万方环比上升577同比上升1277图表18一手房月度成交面积同比房管局口径图表19二手房月度成交面积同比房管局口径总体一线城市二线城市三线城市50040040030030020020010010000-100-1001812190519102003200821012106211122042209230218121905191020032008210121062111220422092302资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明7房地产开发行业深度报告2融资篇21股权融资2月份无股权融资落地2月份港股和A股均无再融资落地A股房企再融资正有序推进1中交地产于2月24日公布其增发预案拟募资35亿元已获中交集团批复2万科企业公告增发预案招商蛇口公告资产重组预案3外高桥新黄埔和中南建设增发获股东大会通过3月2日万科企业于H股完成配股净融资3903亿港元图表20房地产企业增发股数图表21房地产企业股权再融资规模系列1系列17000350006000300005000250004000200003000150002000100001000500000000021082110211222022204220622082210221223022108211021122202220422062208221022122302资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表222023年2月A股地产行业再融资进度序号公司简称融资进度最新披露日期拟增发股份万股拟募集资金亿元1中交地产增发预案公告2023-2-242086352外高桥增发股东大会通过2023-2-2134060353万科A增发预案公告2023-2-131100001504新黄浦增发股东大会通过2023-2-920202175中南建设增发股东大会通过2023-2-1114797286招商蛇口资产重组方案公告2023-3-45928285资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明8房地产开发行业深度报告22债券融资融资规模下降主要品种利率上行221整体概况房企债券融资规模下降主要品种利率上行从发行总额来看2023年2月房企债券融资总额为1962亿元同比下降415环比下降502其中境内发债规模为1962亿元同比下降349环比下降4462月份无房企境外发债从发债利率来看2023年2月境内公司债短融中票的发行利率分别为413278424主要品类如公司债短融较上月有所上行中票发行利率下降了28BP图表23债券融资产品发行结构图表24债券融资产品发行利率公司债短融中票定向工具境内发行金额海外发行金额境内占比海外占比资产支持证券海外债14180012016001210014001012008010006088006004064002042000022021年2月2021年8月2022年2月2022年8月2023年2月02202220422062208221022122302资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表25境内债券融资产品发行规模亿元图表26境内债券融资产品发行品种结构公司债短融中票定向工具资产支持证券公司债短融中票定向工具资产支持证券9001008009070080706006050050400403003020020100100021022106211022022206221023022102210621102202220622102302资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明9房地产开发行业深度报告222公司债发行规模环比上升利率上升2023年2月房企共发行5只公司债发行规模达到750亿元同比上升190环比上升744其中上市房企发行规模为390亿元同比上升1600非上市房企发行规模为360亿元同比下降4292月公司债平均发行期限为5年加权平均发行利率为413较上月上升了21个BP图表27公司债发行数量及发行规模图表28公司债发行期限及发行利率平均利率平均期限年发行金额亿元发行数量只764003535030653005254250204200315315010210025501100211222022204220622082210221223020021122202220422062208221022122302资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表29上市房企公司债发行数量及发行规模图表30非上市房企公司债发行数量及发行规模上市公司发行金额亿元上市公司发行数量只非上市公司发行金额亿元18014非上市公司发行数量只160123002014018102501612014820010012806150108601004640504220200002112220222042206220822102212230221122202220422062208221022122302资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明10房地产开发行业深度报告223中期票据发行规模环比下降利率下行2023年2月房企共发行7只中票募资规模为622亿元同比下降646环比下降563其中上市房企募资规模为420亿元环比较上月上升167非上市房企募资规模为202亿元环比下降81中票的平均发行期限为40年加权平均发行利率为424较上月下降了28个BP图表31中票发行数量及发行规模图表32中票发行期限及发行利率发行金额亿元发行数量只平均期限年平均利率35030505004545030025404002503535020303002001525250150202001010015150101005500505000000002108211021122202220422062208221022122302210221052108211122022205220822112302资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表33上市房企中票发行数量及发行规模图表34非上市房企中票发行数量及发行规模非上市公司发行数量只非上市公司发行金额亿元上市公司发行数量只上市公司发行金额亿元18200141801801601612160140141014012012120810010100680880606460404402202200000210221052108211122022205220822112302210221052108211122022205220822112302资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明11房地产开发行业深度报告224短期融资券发行规模环比下降利率上升2023年2月房企共发行6只短融募资规模为590亿元同比上升815环比下降298其中上市房企发行规模为370亿元同比上升1151非上市房企发行规模为220亿元同比上升11511月短融平均发行期限约04年加权平均发行利率为278较上月上升了4个BP图表35短融发行数量及发行规模图表36短融发行期限及发行利率平均利率平均期限年发行金额亿元发行数量只50816020407140184061612031405100123048010203608260240141012020000021052108211122022205220822112302211122022205220822112302资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表37上市房企短融发行数量及发行规模图表38非上市房企短融发行数量及发行规模非上市公司发行金额亿元上市公司发行金额亿元上市公司发行数量只非上市公司发行数量只801012012709101008608780506660405444030232020021010-2211222022204220622082210221223020021122202220422062208221022122302资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明12房地产开发行业深度报告225定向工具资产支持证券海外债本月未发行2023年2月无房企发行定向工具资产支持证券和海外债请参阅最后一页的重要声明13房地产开发行业深度报告23信托融资融资规模环比上升2月融资类房地产信托发行规模198亿元同比下降888环比上升1096信托融资规模有所回升图表39房地产信托成立规模图表40房地产信托资金运用方式结构规模亿元贷款类股权投资类权益投资类其他4001003509030080250706020050150401003020501000211021122202220422062208221022122302211021112112220122022203220422052206220722102211221223012302资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投24主流房企信用评级房企评级调降潮趋缓据我们统计2023年2月共有7家主流房企信用评级或展望被调整7次图表412月份主流房企评级变动情况日期评级机构主体原评级调整后评级原展望调整后展望2023-02-02穆迪朗诗绿色管理Caa2负面2023-02-02穆迪德信中国Caa2负面2023-02-09标普龙湖集团BBB-负面稳定2023-02-10穆迪金辉控股B2B3负面负面2023-02-13惠誉成都兴城BBB稳定2023-02-17穆迪中骏集团控股B2B3负面负面2023-02-24穆迪希慎兴业A3Baa1稳定负面资料来源Wind久期财经中信建投请参阅最后一页的重要声明14房地产开发行业深度报告3投资建议政策宽松及经济恢复背景下看好销售持续复苏销售表现强劲看好政策宽松及经济恢复背景下复苏势头持续2月百强房企销售单月同比增长118较上月提升436个百分点前2月销售累计同比下降125较上月收窄193个百分点销售修复明显同时2月PMI超预期经济强劲恢复我们认为在政策宽松及经济恢复背景下销售复苏具备持续性优质房企将脱颖而出看好三好房企推荐A股保利发展万科A金地集团建发股份华发股份滨江集团港股中国海外发展建发国际集团越秀地产绿城中国碧桂园后疫情时代商业及物管企业的盈利和估值有望修复推荐A股新城控股港股龙湖集团华润置地华润万象生活碧桂园服务万物云我们也看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股图表42主要房地产公司估值情况截至3月6日收盘股价市值EPSPE投资股本公司代码公司名称元港亿元人评级亿股2021A2022E2023E2021A2022E2023E元民币600048SH保利发展买入147617671202301532196496670688HK中国海外发展买入207019901093673313415055531109HK华润置地买入3755235271454437474737570000002SZ万科A买入164519131161942082238579740960HK龙湖集团买入2485138463376400440585550600383SH金地集团买入92941945210213228444441600153SH建发股份买入127938430315218252415951002244SZ滨江集团买入10003113109712014010383713900HK绿城中国买入1152256251771752525758400123HK越秀地产买入1252341311161251379588801908HK建发国际集团买入2640403172022503311159370600325SH华发股份买入1099233211511211547391712602HK万物云买入4250440121421622192642311709979HK绿城管理控股买入67912020028036046212165131资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明15房地产开发行业深度报告风险分析房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期1销售不及预期我们关注的重点城市周度销售面积仍然较低未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险2结转不及预期2022年下半年以来全国已经历疫情高峰期施工进度受疫情影响较大后续疫情的演进或导致施工放缓结转不及预期3房企信用修复不及预期部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存导致行业整体信用修复进度缓慢影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本进而导致行业竣工及现金流压力加剧请参阅最后一页的重要声明16