武汉经济发展动能换挡为服务业，新一轮制造业发展暂处于相对落后地位。1）武汉作为湖北信息节点城市，对其他地级市有明显人口吸附，在发展生产性服务业上具备先天优势，也承接省内重要产业转移，人均GDP在中西部城市排首位，GDP规模仅次于重庆、成都。2）武汉在新兴制造业发展中处于相对落后地位，工业增加值全国排第16，经济发展动能由第二产业换挡为第三产业，目前GDP中第三产业占比已达62%，其中房地产业、金融业保持高速增长。常住人口增长来源于对周边地级市天然吸附及产业带动，过去6年武汉常住人口增量304万人，落后于成都、西安。3）新一轮制造业转型升级中，武汉工业产值增速及从业人口增长暂落后于可比城市，反映了新一轮制造业升级中的隐忧。
　　武汉工业细分项中，光电子信息产业已形成龙头企业聚集效应，为未来主要增长点，汽车向新能源转型升级缓慢，生物医药仍在培育阶段，政府债务负担较重，需提升产业发展效率而非依赖土地财政。1）电子信息产业占武汉高新技术产业增加值的23%，近3年复合增速达13%，在光通信、激光、芯片、面板等领域已引入相应的龙头企业，部分细分领域如光纤光缆、激光器、半导体器件在全国领先，已成长为国产替代基石。2）汽车行业在新一轮竞争中，着重依赖本地车企新能源转型，新能源龙头车企的引入落后于长三角，汽车产量占比连年下降至5%，且新能源汽车产量占比落后于全国平均水平。3）近年来生物医药、新材料复合增速低于10%，规模仍处于培育阶段，缺乏龙头企业带动效应。4）武汉税收规模虽然领先于中西部主要城市，但整体债务负担较重，过去政府对土地财政仍较强依赖，未来需提升产业发展的效率。
　　2022年武汉商品住宅销售下跌45%，政策聚焦有效区域下销售出现复苏趋势，未来新房销售预计将向1800万方需求中枢回归。1）本轮市场下行周期中武汉商品住宅成交面积下降45%至1093万方，大于全国平均跌幅，核心区域如东湖高新区存在显著超跌。2022年武汉持续出台限购、限贷宽松政策，到年底政策才真正聚焦有效区域，如限购范围缩小至二环内，12月销售明显好转，2023年初宽松持续加码，如增加限购区1套购房资格，降低外地户籍购房门槛等，叠加疫情好转及居民预期复苏，销售回暖势头延续，2023年2月商品住宅销售面积显著复苏。2）即使在新一轮制造业转型中整体暂时落后，良好的光电子信息产业基础将使武汉在省内及中西部城市群中保持一定优势，预计武汉常住人口稳定在1400万左右，商品住宅需求中枢仍有1800万方。3）近年来武汉房地产发展领先于产业和人口兑现，土地超供导致新房库存处于高位，城市去化周期为20个月，但产业仍有较大增长潜力，未来将吸附人口，逐渐消化城市库存。武汉产业向四大副城外溢，光谷副城及车谷副城已聚集众多高新技术企业，将有望率先兑现预期。
　　地方国资已占据武汉市场主力，品牌国央企在武汉谨慎布局。1）以武汉城建为代表的地方国企销售逆势增长，权益销售前十中地方国资占比达52%，且2022年拿地规模具有优势，预计未来市占率将进一步提升。2）品牌房企保利在武汉土储规模较大，核心区域土储占比达69%，在市场回暖中将率先受益，而绿地、招商蛇口远城区土储如黄陂、汉南区占比约74%，低质量土储可能影响未来去化。3）2022年武汉供地量少质优，宅地成交面积同比下降59%，但中心城区占比提高至80%，优质供应并未吸引品牌房企大力投资，仅凯德、中交地产拿地权益金额入围前十。4）预计2023年武汉楼市将迎来小幅度超跌反弹，建议关注深耕武汉核心区的房企，如保利发展、华润置地、华发股份等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表
　　

研究报告全文：行业研究证券研究报告房地产2023年03月07日房地产行业深度研究报告地产过去先行产业未来兑现推荐维持核心20城探究之武汉武汉经济发展动能换挡为服务业新一轮制造业发展暂处于相对落后地位1华创证券研究所武汉作为湖北信息节点城市对其他地级市有明显人口吸附在发展生产性服务业上具备先天优势也承接省内重要产业转移人均GDP在中西部城市排证券分析师单戈首位GDP规模仅次于重庆成都2武汉在新兴制造业发展中处于相对落邮箱shangehcyjscom后地位工业增加值全国排第16经济发展动能由第二产业换挡为第三产业执业编号S0360522110001目前GDP中第三产业占比已达62其中房地产业金融业保持高速增长常住人口增长来源于对周边地级市天然吸附及产业带动过去6年武汉常住人行业基本数据口增量304万人落后于成都西安3新一轮制造业转型升级中武汉工业产值增速及从业人口增长暂落后于可比城市反映了新一轮制造业升级中的占比隐忧股票家数只119002总市值亿元1635615171流通市值亿元1556727214武汉工业细分项中光电子信息产业已形成龙头企业聚集效应为未来主要增长点汽车向新能源转型升级缓慢生物医药仍在培育阶段政府债务负相对指数表现担较重需提升产业发展效率而非依赖土地财政1电子信息产业占武汉高1M6M12M新技术产业增加值的23近3年复合增速达13在光通信激光芯片绝对表现-0503-51面板等领域已引入相应的龙头企业部分细分领域如光纤光缆激光器半导相对表现-02-2342体器件在全国领先已成长为国产替代基石2汽车行业在新一轮竞争中着重依赖本地车企新能源转型新能源龙头车企的引入落后于长三角汽车产2022-03-042023-03-0314量占比连年下降至5且新能源汽车产量占比落后于全国平均水平3近年来生物医药新材料复合增速低于10规模仍处于培育阶段缺乏龙头2企业带动效应4武汉税收规模虽然领先于中西部主要城市但整体债务负-10担较重过去政府对土地财政仍较强依赖未来需提升产业发展的效率220322052207221022122302-22房地产沪深2022年武汉商品住宅销售下跌45政策聚焦有效区域下销售出现复苏趋势300未来新房销售预计将向1800万方需求中枢回归1本轮市场下行周期中武相关研究报告汉商品住宅成交面积下降45至1093万方大于全国平均跌幅核心区域如东湖高新区存在显著超跌2022年武汉持续出台限购限贷宽松政策到年房地产行业重大事项点评销售超预期看国央企估值再修复底政策才真正聚焦有效区域如限购范围缩小至二环内12月销售明显好转2023-03-012023年初宽松持续加码如增加限购区1套购房资格降低外地户籍购房门房地产行业跟踪报告核心20城政策放松知多槛等叠加疫情好转及居民预期复苏销售回暖势头延续2023年2月商品少住宅销售面积显著复苏2即使在新一轮制造业转型中整体暂时落后良好2023-02-25的光电子信息产业基础将使武汉在省内及中西部城市群中保持一定优势预计房地产行业重大事项点评高能级城市复苏开启重视左侧布局机会武汉常住人口稳定在1400万左右商品住宅需求中枢仍有1800万方3近2023-02-22年来武汉房地产发展领先于产业和人口兑现土地超供导致新房库存处于高位城市去化周期为20个月但产业仍有较大增长潜力未来将吸附人口逐渐消化城市库存武汉产业向四大副城外溢光谷副城及车谷副城已聚集众多高新技术企业将有望率先兑现预期地方国资已占据武汉市场主力品牌国央企在武汉谨慎布局1以武汉城建为代表的地方国企销售逆势增长权益销售前十中地方国资占比达52且2022年拿地规模具有优势预计未来市占率将进一步提升2品牌房企保利在武汉土储规模较大核心区域土储占比达69在市场回暖中将率先受益而绿地招商蛇口远城区土储如黄陂汉南区占比约74低质量土储可能影响未来去化32022年武汉供地量少质优宅地成交面积同比下降59但中心城区占比提高至80优质供应并未吸引品牌房企大力投资仅凯德中交地产拿地权益金额入围前十4预计2023年武汉楼市将迎来小幅度超跌反弹建议关注深耕武汉核心区的房企如保利发展华润置地华发股份等风险提示微观传导机制失灵仍无法有效终结房企缩表证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号未经许可禁止转载房地产行业深度研究报告投资主题报告亮点武汉经济发展由工业驱动换挡为服务业驱动湖北信息节点城市带动第三产业发展及人口集聚但制造业竞争力趋弱导致发展现隐忧武汉过去凭借长江水道低成本连接长三角的区位优势长江中游城市群信息节点城市定位一直是中部地区中心城市也是国资聚集的重地在资本驱动经济发展时代成为老工业重镇之一近年来良好的科创环境带动武汉制造业动能换挡由于武汉在吸附其他地级市人口发展生产性服务业上具备节点城市优势近年来经济增长由工业驱动换挡为服务业驱动但换挡过程中武汉增速暂时落后于中西部其他竞争城市主要是制造业竞争力趋弱在新发展阶段呈现一定隐忧武汉汽车产业转型落后生物医药仍在培育阶段光电子信息产业仍为未来主要增长点在新一轮竞争中武汉较强依赖本土车企新能源转型对于龙头新能源车企引入力度低于其他城市汽车产量连年下降新能源汽车产量占比不及全国平均但光电子信息产业已形成龙头企业集聚效应在光通信激光芯片面板显示等领域全国领先仍为未来主要增长点过去武汉房地产发展领先于产业及人口兑现未来需提升产业发展效率而非依赖土地财政过去武汉存在土地超供卖地谋发展情况给城市带来较大商品房库存量未来需提升产业发展效率利用好众多科研院校研究所等创新要素加快产业转型中期逐渐消化城市库存2022年武汉新房销售面积下降45至1093万方部分区域存在显著超跌预计未来将向1800万方需求中枢靠拢城市远城区存在大量惰性库存市场下行期间整体跌幅较为明显而近期武汉政策放松聚焦核心区域销售呈现明显复苏态势预计武汉常住人口稳定在1400万左右商品住宅需求中枢在1800万方左右未来将向需求中枢靠拢投资逻辑武汉制造业在新一轮竞争中暂有一定落后但未来电子信息产业仍为武汉发展突破点叠加湖北信息节点城市吸附效应支撑常住人口净流入预期武汉常住人口稳定在1400万左右预计商品住宅中长期中枢仍在1800万方预计2023年武汉楼市将向需求中枢靠拢迎来超跌后小幅反弹建议关注深耕核心区域有望率先受益房企如保利发展华润置地华发股份证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号未经许可禁止转载房地产行业深度研究报告目录一武汉是中西部经济第三城新一轮发展制造业增速相对落后7一区位优势国资聚集良好的科创环境奠定武汉的发展基础7二武汉经济驱动力由工业换挡为服务业工业增加值排全国第1611三近年武汉工业增加值增速下滑第二产业人口增长缓慢13二新一轮城市竞争中电子信息具备优势汽车新材料等领域转型相对落后15一制造业以汽车产业和电子信息产业为主高新技术产业占超达4915二电子信息产业中光通信激光新型显示芯片发展均好16三汽车产业陷入发展瓶颈新材料生物医药产业落后于其他城市19四政策支持空间充足重点发展光电子信息汽车制造与服务生物医药产业22三2022年武汉商品住宅销售面积下滑45需求中枢约为1800万方24一2022年武汉商品住宅销售面积下跌45政策放松基本到位24二武汉土地财政依赖较高楼市供大于求导致远城区惰性库存累积26三近期住宅销售已反弹预计中长期武汉新房销售面积中枢在1800万方左右29四武汉产城融合度一般制造业向四大副城外溢30四地方国资市占率不断提升2022年土拍质量优但热度较低33一地方国资占据武汉市场主力土储半数以上聚集在核心区33二2022年武汉土地市场以地方国资托底为主品牌房企谨慎布局34五投资建议37六风险提示37证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号3房地产行业深度研究报告图表目录图表1武汉为江汉平原信息节点城市7图表22018年武汉货运量62518万吨全国第四名7图表3武汉吸附周边河南广东湖南等省份人口8图表4武汉对省内黄冈孝感荆州人口吸附力较强8图表5武汉已成为综合水陆空交通枢纽8图表62013年前武汉国有经济占工业产值比例超过259图表7武汉国央企数量及营业收入仅次于北京上海9图表8武汉本科专科高校83所仅次于北京9图表9武汉2021年在学研究生18万仅次于京沪9图表10武汉研究所覆盖了船舶工业航空航天电子信息生物医学等多个领域10图表11武汉第三产业占比62略低于成都西安11图表12武汉工业增加值全国第16排名偏低11图表132015年后武汉工业增加值在全国排名由第8名下滑至第16名11图表142014年以来武汉三产增速反超二产增速12图表15武汉房地产业增加值高于成都12图表16武汉金融业与房地产业一直保持较高增速12图表17武汉人均GDP居中西部城市首位13图表18武汉常住人口增长绝对额仅次于成都西安13图表19武汉近3年工业增加值复合增速较低13图表20武汉2017-2021年工业固投增速低于西安成都等13图表21武汉第二产业从业人口增长缓慢14图表22武汉从业人口增速低于西安成都14图表23武汉汽车制造电子信息制造业占比约3415图表24近年来高新技术产业占比快速提升至4915图表25先进制造增加值规模约1000亿占比4616图表26电子信息先进制造近3年复合增速较高16图表27武汉光通信产业链完善涵盖光纤光缆光器件光系统设备16图表28武汉光纤光缆光器件研制国内市场占有率超6017图表292021年武汉光通信上市公司营收排全国第三17图表30武汉已聚集锐科激光华工科技等激光龙头企业17图表31锐科激光为国产光纤激光器市占率第一18图表322021年锐科激光市占率提升最快达2918图表33武汉已聚集京东方天马微电子华星光电等面板龙头企业18证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号4房地产行业深度研究报告图表34武汉半导体器件专利数居全国第三19图表35龙头企业长江存储武汉华星光电半导体专利数及技术构成占比较高19图表362017年以来武汉汽车产量逐年下跌19图表37武汉新能源汽车产量占比低于全省及全国水平19图表38武汉新能源汽车制造布局落后于长三角城市缺少第一梯队新能源车企20图表39新材料企业主要集聚在长三角珠三角20图表40武汉新材料企业以半导体材料为主缺乏龙头企业带动21图表41武汉生物医药产值仍处于较低水平21图表42生物医药产业缺乏龙头企业带动21图表432017年后武汉大学生留汉人数显著增加22图表44武汉科技创新竞争力指数排名全国第622图表45武汉债务余额税收收入41债务负担重22图表46武汉2021年税收规模1350亿元22图表47武汉未来重点发展光电子信息汽车制造与服务生物医药产业23图表482022年武汉跌幅45大于全国平均水平2724图表49武汉核心区域与远城区均呈现明显下跌24图表502022年武汉多举措逐步宽松购房政策限购限贷政策调整力度大25图表512009年后武汉宅地出让金使用效率大幅下降27图表52武汉宅地出让金使用效率低于中西部主要城市27图表532017年后武汉土地出让金收入超过税收收入27图表542021年武汉土地出让收入税收收入在中西部主要城市处于中位27图表552011年以来武汉宅地出让面积大于销售面积28图表56武汉样本住宅价格稳步上涨至13237元平28图表57武汉新房库存去化周期20个月处于中位水平28图表58武汉核心区域新房库存736万方占比4329图表59武汉远城区新房库存960万方占比5729图表60武汉12月后市场延续复苏节奏29图表612023年1月武汉新建商品住宅价格环比转正29图表622023年2月武汉案场认购量显著提升30图表63武汉项目开盘去化率有所回暖30图表64武汉商品房销售面积与常住人口比例约1830图表65武汉常住人口户籍人口13630图表66武汉核心区域商品住宅销售面积占比5631图表67主城向四大副城外溢光谷副城率先兑现31图表68武汉职住分离度在主要城市处于较高水平31证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号5房地产行业深度研究报告图表69武汉光电子信息产业聚集在东湖新技术开发区32图表70武汉地方国企销售占比快速增长33图表712022年销售前十房企地方国资市占率提高至5234图表72保利绿地在武汉土储规模较大34图表73绿地招商蛇口在武汉核心区域土储约2634图表742022年土拍中心城区占比提高但热度仍维持低位35图表75第六批次土拍仍以地方国资托底为主建发14溢价率获取武昌区地块35图表76地方国企兜底拿地武汉城建拿地质量高36证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号6房地产行业深度研究报告本轮行业缩表后房地产市场将高度聚焦于约20个左右的核心城市这背后是经济逐步由资本驱动转向全要素生产率驱动城镇化和房地产市场也将从过去的全国遍地开花转为向具备制造业升级产业链聚集潜力的城市群聚焦我们精选核心20城从产业逻辑理解城市发展理解人口的趋势进而理解城市房地产市场的底层逻辑第二篇我们关注长江中游城市群信息节点城市武汉一武汉是中西部经济第三城新一轮发展制造业增速相对落后武汉凭借良好的区位优势城市定位历史沿革成为国资的聚集地在资本推动经济增长的年代成为老工业重镇近年来良好的科创环境带动武汉制造业动能换挡当前武汉GDP在中西部主要城市中仅次于重庆成都人均GDP排名第一工业增加值规模排全国第16武汉作为江汉平原信息节点城市发展第三产业有天然优势近年来经济驱动动能换挡为第三产业但换挡过程中武汉增速暂落后于中西部其他竞争城市主要是制造业竞争力趋弱在新发展阶段呈现一定隐忧一区位优势国资聚集良好的科创环境奠定武汉的发展基础九省通衢江汉平原核心信息节点城市武汉经济发展的首要基础是区位优势位于江汉平原东部依靠长江以低成本连接长三角的第一城武汉区位优势对经济发展的影响主要在三个方面1公铁水空多式联运利于发展物流运输业加速商品贸易的流通带动片区贸易发展2018年武汉市货运量62518万吨排名全国第四2湖北信息节点城市承接省内重要产业转移如中国二汽东风汽车由十堰转移至武汉3劳动力聚集对于湖北其他地级市甚至长江中游城市群人口有明显吸附发展生产性服务业具备先天优势劳动力成本相比长三角较低图表1武汉为江汉平原信息节点城市图表22018年武汉货运量62518万吨全国第四名140000120000100000800006000040000200000重庆广州上海武汉宁波天津长沙南京郑州西安2018年主要城市货运量万吨资料来源地理沙龙号华创证券资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号7房地产行业深度研究报告图表3武汉吸附周边河南广东湖南等省份人口图表4武汉对省内黄冈孝感荆州人口吸附力较强16141210其他省市2686湖北省494浙江省32江苏省40湖南省4黄孝荆咸黄襄仙随荆鄂冈感州宁石阳桃州门州市市市市市市市市市市广东省6河南省8武汉市常住流动人口来源地分布省内资料来源武汉大城事华创证券资料来源武汉大城事华创证券图表5武汉已成为综合水陆空交通枢纽资料来源武汉市国土空间总体规划2021-2035年华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号8房地产行业深度研究报告区位优势及历史因素带动国营资本聚集武汉成为老工业基地过去20年我国经济增长主要由资本驱动资本起到提供生产设备及聚集劳动力资源的作用而武汉凭借全国地理中心区位优势及历史因素成为国资聚集地2004年国有经济占规上工业总产值比例达到36国央企数量仅次于北京上海如东风汽车武汉钢铁集团武汉烟草集团中国宝武钢铁等2018年武汉国央企营业收入572万亿与北京上海差距较小是第4名广州的15倍带动超200万人员就业国营经济发达使得武汉经济具备较强韧性国营资本驱动武汉工业发展成为老工业基地之一在钢铁化工烟草等行业具有领先优势具备良好的工业基础图表62013年前武汉国有经济占工业产值比例超过25图表7武汉国央企数量及营业收入仅次于北京上海408050035704504006030350255030040250203020015150201010010505000北京上海武汉广州天津南京重庆成都青岛大连20182021200420052006200720082009201020112012201320142015201620172019202020032018年国央企营业收入万亿国有经济占规模以上工业总产值比例2018年国央企数量家右轴资料来源2004-2022年武汉统计年鉴华创证券资料来源财政厅华创证券教育资源高地科教创新氛围浓厚带动武汉制造业动能换档新中国成立初期武汉作为中部地区的核心城市在教育资源调配调整期吸收大量高校迁入逐渐形成目前高校研究所聚集格局武汉目前拥有83所高校其中有武汉大学华中科技大学中国地质大学武汉武汉理工大学华中农业大学华中师范大学中南财经政法大学7所双一流高校本专科生数量超过百万位居全国第三研究生数量仅次于北京上海而武汉研究所覆盖了船舶工业航空航天电子信息生物医学等多个领域强大的科技创新实力是武汉老工业重镇转型的重要驱动力图表8武汉本科专科高校83所仅次于北京图表9武汉2021年在学研究生18万仅次于京沪1004590408035703060255020403015201010500北京武汉广州重庆郑州上海西安成都天津长沙北京上海武汉南京西安广州成都杭州重庆天津本科高校所专科高校所在学研究生数量万人资料来源各城市统计公告转引自国民经略微信公众号华资料来源教育部华创证券创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号9房地产行业深度研究报告图表10武汉研究所覆盖了船舶工业航空航天电子信息生物医学等多个领域研究领域科研院所名称备注中船重工701所709所712所船舶工业隶属于军工集团717所719所722所航天科工第九研究院隶属于军工集团湖北航天化学技术研究所中国航天航空航天隶属于军工集团是我国成立最早实力最强的复科技集团公司第四研究院第四十二合固体推进剂研究所研究所依托华中科技大学是科技部首批批准组建的6个武汉光电国家研究中心电子信息国家研究中心之一华为技术有限公司武汉研究所中国科学院武汉病毒研究所中国唯一全球最高等级P4生物安全实验室中国科学院武汉植物园中国科学院水生生物研究所生物医学水利部中国科学院水工程生态研究为水利部和中国科学院双重管理的科研事业单位所曾隶属于卫生部现隶属于中国医药集团有限公司武汉生物制品研究所中国生物技术股份有限公司中国科学院武汉岩土力学研究所由中国科学院武汉物理与数学研究所始建于1958中国科学院精密测量科学与技术创年中国科学院测量与地球物理研究所始建于新研究院1957年融合而成中国科学院武汉文献情报中心简称中钢安环院是国内最先从事职业安全健康和中钢集团武汉安全环保研究院环境保护技术研发与应用规模最大综合实力最强的研究院建院于1978年6月前身为1958年成立的中国科其他领域湖北省社会科学院学院武汉哲学社会科学研究所湖北省化学研究院前身隶属于中国科学院原邮电部的二大直属研究院之一现为直属国务院武汉邮电科学研究院国有资产监督管理委员会监管的100余家国家大型高科技单位之一中国地震局地震研究所中国地震局七个直属研究所之一原机械工业部直属科研单位是国内最早从事表面武汉材料保护研究保护腐蚀科学和摩擦学技术研究与开发面向全国的综合性研究所资料来源中国科学院武汉病毒研究所武汉光电国家研究中心中科院武汉分院官网等华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号10房地产行业深度研究报告二武汉经济驱动力由工业换挡为服务业工业增加值排全国第16武汉三产增加值占比62服务业驱动经济发展属性明显工业规模渐不具备明显优势1从中西部城市的定位看武汉是长江中游都市群信息节点同时武汉又是湖北省的信息节点在发展生产性服务业上具备节点城市优势其产业结构中一二三产占比分别为33562第三产业占比略低于成都西安2随着经济体制改革钢铁化工等老工业没落新兴产业兴起武汉逐渐失去老工业基地资本优势2021年武汉工业增加值4586亿元全国排第16图表11武汉第三产业占比62略低于成都西安图表12武汉工业增加值全国第16排名偏低1001200090100008070800060506000404000302020001000上深苏重广佛宁东无泉北天南成杭武南唐青成西武合恩郑长重十黄荆黄鄂宜咸孝荆襄随海圳州庆州山波莞锡州京津京都州汉通山岛都安汉肥施州沙庆堰冈州石州昌宁感门阳州年工业增加值亿元三产占比二产占比一产占比2021资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券图表132015年后武汉工业增加值在全国排名由第8名下滑至第16名50000450024000435006300082500102000121500141000165001802020082009201020112012201320142015201620172018201920202021工业增加值亿元武汉工业增加值排名右轴资料来源Wind华创证券武汉经济发展动能换挡经济由二产驱动转向三产驱动但三产支撑主力能级不高1从第二产业第三产业增速对比看2006年至2014年武汉经济快速增长推动力主要来自第二产业2014年后第三产业增速反超第二产业成为武汉经济增长重要驱动力2从第三产业内部看批发零售增速一直偏低与制造业密切相关的金融业交通运输仓储和邮政业一直保持较高增速3第三产业增加值规模来看武汉第三产业结构有待调整房地产业增加值占比16类比三产规模绝对值更大的成都武汉房地产业增加值高于成都证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号11房地产行业深度研究报告图表142014年以来武汉三产增速反超二产增速图表15武汉房地产业增加值高于成都35250030200025150020100015500100金房批交住5融地发通宿业产和运0和邮和201020192008200920112012201320142015201620172018202020212007业零输餐政-5售业饮业仓业-10储第二产业增速第三产业增速武汉2020年增加值亿元成都2020年增加值亿元资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券图表16武汉金融业与房地产业一直保持较高增速252015-2021年增加值增速20房地产业15交通运输仓储和邮政金融业业105批发和零售业0住宿和餐饮业2005-2015年增加值增速-5051015202530资料来源Wind华创证券武汉GDP规模在中西部主要城市排名第二人均GDP排名第一近6年常住人口增长规模仅次于成都西安12021年武汉的GDP达到17万亿超过长沙33为中西部经济第三城以人均GDP衡量武汉人均产出达到135万元人在中西部城市中居首位2作为湖北信息节点城市武汉对于湖北其他地级市人口有较强吸附力常住人口2015年至2021年净增长达到304万在中西部主要城市中位居第三仅次于成都西安年化增速43在湖北各市中名列第一证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号12房地产行业深度研究报告图表17武汉人均GDP居中西部城市首位图表18武汉常住人口增长绝对额仅次于成都西安300001607008014060025000601205002000040040100300150008020200601000010000400500020成西武长合重咸恩鄂黄随宜十襄荆黄荆孝-20-100都安汉沙肥庆宁施州石州昌堰阳门冈州感000-200-40重成武长郑合西襄宜荆孝黄十荆黄咸随庆都汉沙州肥安阳昌州感冈堰门石宁州2015-2021年常住人口增量万人2021年GDP亿元2021年人均GDP右轴万元2015-2021年人口年均增速右轴资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券三近年武汉工业增加值增速下滑第二产业人口增长缓慢武汉近年来工业增速较为缓慢暂落后于中西部其他主要城市12018年至2021年武汉工业增加值复合增速35落后于成都长沙等可比性较强的中西部城市2而从2017-2021年工业固定资产投资完成额增速看武汉仅34低于西安成都等城市图表20武汉2017-2021年工业固投增速低于西安成图表19武汉近3年工业增加值复合增速较低都等1490128070106085064030420210000合肥成都郑州长沙武汉合肥西安成都武汉2018-2021年规上工业增加值复合增速2017-2021年工业固定资产投资复合增速资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券工业增速的相对落后也带来人口增长的隐忧二产人口增长缓慢1武汉第二产业从业人口增速缓慢2015-2020年年化复合增速为022若从从业人口看2015年至2019年武汉从业人口增速34在湖北省内领先但低于西安成都证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号13房地产行业深度研究报告图表21武汉第二产业从业人口增长缓慢图表22武汉从业人口增速低于西安成都4006035050300402503020020150101005000西安成都武汉郑州长沙十堰合肥鄂州荆门咸宁黄石宜昌0-10-2020192007200820092010201120122013201420152016201720182020二产就业人口万人三产就业人口万人2015-2019年就业人口复合增速资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号14房地产行业深度研究报告二新一轮城市竞争中电子信息具备优势汽车新材料等领域转型相对落后武汉制造业的主体是汽车制造业和电子信息产业高新技术产业占比接近49近年来武汉电子信息产业整体规模效应及龙头企业聚集优势突出带动电子信息产业增加值快速增长近3年复合增速达13而武汉在汽车产业新能源转型升级中有一定落后生物医药新材料未引入足够的龙头企业另外武汉政府虽然税收规模较大但同样也有较大的债务负担未来仍需提高政府对产业发展的支持效率一制造业以汽车产业和电子信息产业为主高新技术产业占超达49武汉两大支柱产业工业总产值突破千亿其中汽车制造业和电子信息产业产值占比约341从工业总产值看武汉汽车制造业计算机通信及其他电子制造业产值突破千亿占比34而纺织业食品加工等轻工业占比均较低2近年来武汉工业技术含量迅速提高2021年规上工业增加值中高新技术产业占比达49图表23武汉汽车制造电子信息制造业占比约34图表24近年来高新技术产业占比快速提升至496048495045化学原料3938其他及化学制汽车制造业403527品制造业20303计算机通信专用设备和其他电子设20制造业备制造业41410石油加0黑色金属冶炼工炼焦2016年2017年2018年2019年2020年2021年及核燃加烟草制电气机械及器电力热力的及压延加工业工业品业材制造业生产和供应业8高新技术产业占比4578资料来源武汉统计年鉴-2015华创证券资料来源武汉统计年鉴2017-2022华创证券高新技术产业中先进制造电子信息占比69具备规模效应同时增速较快武汉高新技术产业高度集中在四大行业其中1产值位列前二的先进制造业和电子信息业分别占比4623近三年复合增速116131具备规模效应同时增速较快2新材料制造业增加值占高新技术产业比例22但近三年复合增速仅55增长呈现明显疲态3生物医药和医疗器械尽管占比较低占高新技术产业比例8但复合增速达到91证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号15房地产行业深度研究报告图表25先进制造增加值规模约1000亿占比46图表26电子信息先进制造近3年复合增速较高1200140100012080010080600604004020020000先电新生先电新生进子材物进子材物制信料医制信料医造息造息药械药械和和医医疗疗器器2021年增加值亿元高新技术产业2018-2021年复合增速资料来源武汉统计年鉴-2022华创证券资料来源武汉统计年鉴2019-2022华创证券二电子信息产业中光通信激光新型显示芯片发展均好1光通信产业武汉已形成完整产业链成为龙头企业聚集地光纤光缆光器件产业国内领先1武汉光通信产业整体实力居全国前列已经形成涵盖上游光棒光纤光缆中游光器件及光模块下游光系统设备等完整的光通信产业链龙头企业包括位列全球光纤通信行业竞争力第2名全球市场份额超9的长飞光纤竞争力排行第6名的烽火通信以及全球光器件企业竞争力排行第4名的光迅科技2武汉在光纤光缆与光器件研制中具备领先优势武汉是全球最大的光纤光缆研制基地国内市场占有率达到了66国际市场占有率达25也是国内最大的光器件研制基地国内市场占有率60国际市场占有率达1232021年武汉光通信上市公司总营收接近450亿元全国排名第三与苏州南通差距较小远远高于第四名深圳图表27武汉光通信产业链完善涵盖光纤光缆光器件光系统设备陶瓷插芯代表企业陶瓷套管中国信科华灿光光芯片光组件电云岭光电等光纤适配器其他结构件代表企业光器件光迅科技华工正源永鼎光数据通昱升光电武汉普赛斯等光模块中心光通信预制棒光纤光缆通信设备代表企业代表企业长飞光纤烽火通信一网万联瑞科激光睿芯特种光纤安扬激光等中兴通讯华为武汉研究所丰天鼎业长江通信等资料来源前瞻产业研究院华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号16房地产行业深度研究报告图表28武汉光纤光缆光器件研制国内市场占有率超图表292021年武汉光通信上市公司营收排全国第三6070666006060500504004030030252002012100100苏南武深龙成乐上北湖天杭南嘉江鹤珠东常无0州通汉圳口都清海京州津州京兴阴壁海莞熟锡光纤光缆光器件市市市市市市市市市市市市市市市市市市市市国内市场占有率全球市场占有率2021年光通信上市公司营收亿元资料来源湖北工信华创证券资料来源Wind华创证券2激光产业已形成龙头企业集聚效应国产激光器竞争力持续增强武汉已聚集锐科激光华工科技帝尔激光久之洋金运激光等激光上市企业其中锐科激光为国内最大的激光器生产企业2021年国内市场销售份额达273相较国际巨头IPG光子在国内市占率下滑65pcts锐科激光市场份额较2020年提升29pcts两者差距逐渐缩小图表30武汉已聚集锐科激光华工科技等激光龙头企业奥普光电长春激光元器件炬光科技西安激光器仕佳光子鹤壁激光器德龙激光苏州激光器长华光芯苏州激光元器件亚威股份苏州激光加工设备柏楚电子上海激光切割控制系统京华激光绍兴激光加工设备福晶科技福州激光元器件锐科激光武汉激光器久之洋武汉激光元器件华工科技武汉激光加工设备金运激光武汉激光加工设备帝尔激光武汉激光加工设备奥普特东莞激光元器件光库科技珠海激光元器件杰普特深圳激光器英诺激光深圳激光器大族激光深圳激光加工设备海目星深圳激光加工设备光韵达深圳激光加工设备联赢激光深圳激光加工设备资料来源前瞻产业研究院华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号17房地产行业深度研究报告图表31锐科激光为国产光纤激光器市占率第一图表322021年锐科激光市占率提升最快达29大族光热刺激光凯普林18其他17GW光4029子33惠1717322820飞博激光24相干0028IPG光子281杰普特56-20-20恩耐26-40创鑫激光-60183锐科激光-65273-80IPG光子锐科激光创鑫激光恩耐杰普特2021年国内市场市占率变化资料来源中国激光产业发展报告华创证券资料来源中国激光产业发展报告华创证券3新型显示面板龙头企业聚集产能引入较高武汉已聚集京东方天马微电子华星光电三大面板龙头企业其中京东方武汉第105代LCD线是武汉单体投资最大的电子信息产业项目总投资达460亿元产能达18万片月产线产能在全国居前图表33武汉已聚集京东方天马微电子华星光电等面板龙头企业中国电子咸阳86代LCD17万片月京东方北京85代LCD14万片月京东方合肥105代LCD155万片月合肥85代LCD115万片月维信诺合肥6代柔性OLED3万片月华星光电苏州85代LCD12万片月和辉光电上海6代柔性OLED3万片月京东方绵阳6代柔性OLED48万片月京东方武汉105代LCD18万片月惠科绵阳86代LCD18万片月天马微武汉6代柔性OLED375万片月华星光电武汉6代柔性OLED45万片月中国电子成都85代LCD12万片月京东方成都代柔性万片月6OLED48京东方福州855代LCD15万片月京东方福州6代柔性OLED48万片月京东方重庆85代LCD14万片月天马微福州6代柔性OLED48万片月惠科重庆85代LCD11万片月京东方重庆6代柔性OLED48万片月LG广州85代LCD12万片月85代OLED9万片月华星光电深圳T185代LCD16万片月深圳T285代LCD16万片月深圳T6105代LCD14万片月深圳T7105代LCD12万片月资料来源京东方公司公告中国电子招股书等华创证券4芯片产业半导体器件专利数居全国前列龙头企业集聚12021年武汉半导体器件专利数1424件居全国第三2当前已形成长江存储华星光电半导体等龙头企业集聚其中长江存储半导体器件专利技术构成81居全国第一研发专业化程度较高当前长江存储在武汉晶圆厂产能达10万片晶圆月计划在武汉建设第二座晶圆厂扩产至30万片晶圆月有助于进一步扩大市场份额加速储存芯片国产替代32021年武汉集成电路圆片产量107万片同比增长103证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号18房地产行业深度研究报告图表35龙头企业长江存储武汉华星光电半导体专利图表34武汉半导体器件专利数居全国第三数及技术构成占比较高25001400115990214012008070200010006080050154155350714246004015003643434003020200108651000006584033653475002882832610北京上海武汉深圳苏州广州西安成都南京杭州合肥2021年半导体器件专利数2021年半导体器件H01L类专利数量技术构成右轴资料来源武汉大学科教管理与评价研究中心华创证券资料来源武汉大学科教管理与评价研究中心华创证券三汽车产业陷入发展瓶颈新材料生物医药产业落后于其他城市1汽车产业传统汽车业务已现疲软新能源汽车转型滞后1近年来武汉汽车产量连续四年下滑2021年武汉汽车产量仅139万辆较2017年减少约50万辆占全国比例由2017年7下滑至2021年52武汉新能源汽车企业招商薄弱依赖东风等传统车企转型缺乏第一梯队新能源车企2021年武汉汽车产业集聚的经开区新能源汽车产量仅有65万辆占汽车总产量的69相较全国新能源汽车产量占比135仍有较大差距2022年全国新能源汽车产量占比增长至26而湖北省155依然落后于全国图表37武汉新能源汽车产量占比低于全省及全国水图表362017年以来武汉汽车产量逐年下跌平200730026318062501605140200120415510015013538010071602694050120000020172018201920202021全国湖北省武汉经开区武汉汽车产量万辆占全国比例2021年新能源汽车产量占比2022年新能源汽车产量占比资料来源武汉市统计局华创证券资料来源国家统计局武汉经开区统计局华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号19房地产行业深度研究报告图表38武汉新能源汽车制造布局落后于长三角城市缺少第一梯队新能源车企新能源车企总部中国研发中心新能源车生产基地特斯拉美国上海筹建上海宝马德国北京沈阳蔚来合肥上海北京合肥南京小鹏广州北京上海广州郑州肇庆理想北京北京常州比亚迪深圳北京上海深圳常州深圳西安长沙常州威马上海成都温州哪吒嘉兴嘉兴嘉兴宜春北汽新能源北京北京北京青岛常州重庆广汽埃安广州广州广州江淮新能源合肥合肥合肥安庆武汉上汽乘用车上海上海南京上海南京宁德郑州上海大众新能源上海上海上海上汽通用五菱柳州柳州柳州青岛长城欧拉保定保定上海保定泰州奇瑞系能源芜湖芜湖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