事件：2023年政府工作报告中关于房地产的表述主要有：“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展”，“加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题”。
　　未提“房住不炒”。自2018年以来“房住不炒”多次出现在政府工作报告里，已经形成行业的一致预期。本次未提及，一方面“房住不炒”已经成为长效机制的一部分，未提并不代表基调的改变；另一方面，去年行业经历了基本面的失速下行，政策导向由调控转向了纠偏，侧面反映出今年政策的宽松导向。
　　“稳定”为2023年房地产行业的首要目标。报告将对房地产的相关表述放在“有效防范化解重大经济金融风险”后面，表明了2023年对房地产行业的定位是以“防风险”为前提，以“稳定”为目标，与中央经济工作会议一脉相承。其中，“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况”是从供给侧提供支持，缓解行业流动性紧张局面，这也与11月份以来的“金融十六条”、“三支箭”、“保交楼专项款”、“保函置换预售资金”、“四项行动”等政策一脉相承，我们认为供给侧政策支持将贯穿全年，头部房企资产负债表将率先迎来改善。同时，报告还提到“防止无序扩张,促进房地产业平稳发展”，行业“高杠杆、高周转”模式已经成为过去，未来格局重塑，注重经营管理和可持续性。
　　住房保障体系的建设和需求侧的支持为今年的政策重点。住房保障体系的建设是实现房地产行业平稳健康发展的重要举措，今年保租房建设将会加速，并且在政策方面提供大力支持，如信贷、reits等。当前的销售处于复苏过程中，但仍在底部区域，基本面修复存在不确定性，在这种背景下需求侧政策发力势在必行，刚需和改善型需求也将迎来一定程度的释放。我们认为2023年政策环境依旧以宽松为主，政策的发力程度依旧是博弈逻辑，关注两个主要变化，销售及行业风险。
　　投资建议：随着前期供给端政策的落地和房地产行业长效机制的完善，以及国内经济复苏与消费修复，目前房地产市场热度有所回升，我们认为供需两端政策共振将带来的新一轮增长机会。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244 ）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。
　　风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。
　　

研究报告全文：行业点评报告房地产行业2023年3月7日tablemain公司深度报告模板防风险稳市场支持刚性及改善需求房地产行业2023政府工作报告对房地产相关表述点评推荐维持评级核心观点事件2023年政府工作报告中关于房地产的表述主要有有效防分析师范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无序扩张促王秋蘅进房地产业平稳发展加强住房保障体系建设支持刚性和改善861080927618性住房需求解决好新市民青年人等住房问题wangqiuhengyjchinastockcomcn分析师登记编码S0130520050006未提房住不炒自2018年以来房住不炒多次出现在政府工作报告里已经形成行业的一致预期本次未提及一方面房住不炒已经成为长效机制的一部分未提并不代表基调的改变另一方面去年行业经历了基本面的失速下行政策导向由调控转相对沪深300表现图沪深300房地产向了纠偏侧面反映出今年政策的宽松导向1500稳定为年房地产行业的首要目标报告将对房地产的10002023500相关表述放在有效防范化解重大经济金融风险后面表明了0002023年对房地产行业的定位是以防风险为前提以稳定-500-1000为目标与中央经济工作会议一脉相承其中有效防范化解优-1500质头部房企风险改善资产负债状况是从供给侧提供支持缓解-2000-2500行业流动性紧张局面这也与11月份以来的金融十六条三-3000支箭保交楼专项款保函置换预售资金四项行动等政-3500202212022120221202222022220222202232022320223202242022420224202252022520225202262022620226202272022720227202282022820228202292022920229202312023120231202322023220232202210202210202210202210202211202211202211202212202212策一脉相承我们认为供给侧政策支持将贯穿全年头部房企资产202212负债表将率先迎来改善同时报告还提到防止无序扩张促进资料来源Wind中国银河证券研究院房地产业平稳发展行业高杠杆高周转模式已经成为过去未来格局重塑注重经营管理和可持续性相关研究住房保障体系的建设和需求侧的支持为今年的政策重点住房银河地产行业点评房地产行业四项行动多保障体系的建设是实现房地产行业平稳健康发展的重要举措今年角度发力化解优质头部房企风险保租房建设将会加速并且在政策方面提供大力支持如信贷reits银河地产行业点评房地产行业第三支箭等当前的销售处于复苏过程中但仍在底部区域基本面修复存房企股权融资重启政策力度再升级在不确定性在这种背景下需求侧政策发力势在必行刚需和改善型需求也将迎来一定程度的释放我们认为2023年政策环境依旧银河地产行业点评房地产行业多重利好闪以宽松为主政策的发力程度依旧是博弈逻辑关注两个主要变化电齐发供需政策共振推动板块修复销售及行业风险银河地产行业点评房地产行业房贷利率下投资建议随着前期供给端政策的落地和房地产行业长效机制的行空间打开提振市场需求完善以及国内经济复苏与消费修复目前房地产市场热度有所回银河地产行业点评房地产行业政治局表态升我们认为供需两端政策共振将带来的新一轮增长机会2023更加积极和明确后续政策力度和空间值得期待年行业供给侧出清还未结束格局在曲折的修复路径中不断重塑政策并不是无差别托底房企分化逻辑加强未来优质的资源将不银河地产行业点评房地产行业政治局表态满足合理住房需求行业进入政策友好期断向头部房企聚集我们建议关注两条主线1强信用厚土储优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企保利发展600048金地集团600383招商蛇口001979万科A000002滨江集团002244建发股份600153华发股份6003252母公司稳定经营的优质物管公司招商积余001914万物云2602风险提示基本面数据恢复不及预期房价超预期下行等风险wwwchinastockcomcn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明行业研究报告房地产行业表12016年-2023年政府工作报告关于房地产的表述城村居住环境城镇老旧小区改造土地政策及住房保障时间主要目标及导向新型城镇化区域及城市发展及城市规划建房地产税及棚改制度改革设加快实施十四五重有效防范化解优质加强城乡环境大工程实施城市更新加强住房保障体系建头部房企风险改基础设施建设行动促进区域优势互设支持刚性和改善善资产负债状况持续实施重要2023年未提及未提及补各展其长鼓励和性住房需求解决好未提及防止无序扩张促生态系统保护吸引更多民间资本参与新市民青年人等住进房地产业平稳发和修复重大工国家重大工程和补短板房问题展程项目建设增强区域发展平衡性协调性深入实施区域重大战略和区域协调发展战略推进京津冀协同健全常住地提发展长江经济带发展供基本公共服粤港澳大湾区建设长务制度加强县继续保障好群众住三角一体化发展黄河城基础设施建房需求坚持房子流域生态保护和高质量设稳步推进城是用来住的不是有序推进城市更发展高标准高质量建市群都市圈建用来炒的定位探探索新的发展模式新加强市政设施设雄安新区支持北京设促进大中小索新的发展模式坚持租购并举加快和防灾减灾能力建城市副中心建设推动城市和小城镇坚持租购并举加发展长租房市场推提升新型城镇化质设开展老旧建筑西部大开发形成新格协调发展推进快发展长租房市进保障性住房建设量稳步推进城市和设施安全隐患排局推动东北振兴取得成渝地区双城场推进保障性住支持商品房市场更好2022年群都市圈建设查整治再开工改新突破推动中部地区经济圈建设严未提及房建设支持商品满足购房者的合理住促进大中小城市和造一批城镇老旧小高质量发展鼓励东部控撤县建市设房市场更好满足购房需求稳地价稳小城镇协调发展区支持加装电梯地区加快推进现代化区在城乡规划房者的合理住房需房价稳预期因城等设施推进无障支持产业梯度转移和区建设中做好历求稳地价稳房施策促进房地产业良碍环境建设和公共域合作支持革命老区史文化保护传价稳预期因城性循环和健康发展设施适老化改造民族地区边疆地区加承节约集约用施策促进房地产业快发展发展海洋经济地要深入推进良性循环和健康发建设海洋强国经济大以人为核心的展省要充分发挥优势增新型城镇化不强对全国发展的带动作断提高人民生用经济困难地区要用活质量好国家支持政策挖掘自身潜力努力促进经济恢复发展2021年坚持房子是用来住深入推进以人为核政府投资更多向惠扎实推动京津冀协同发强化农村基本解决好大城市住房突未提及的不是用来炒的心的新型城镇化战及面广的民生项目展长江经济带发展公共服务和公出问题通过增加土请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明行业研究报告房地产行业定位稳地价稳略加快农业转移倾斜新开工改造粤港澳大湾区建设长共基础设施建地供应安排专项资房价稳预期解人口市民化常住城镇老旧小区53三角一体化发展黄河设促进县域内金集中建设等办法决好大城市住房突人口城镇化率提高万个提升县城公流域生态保护和高质量城乡融合发展切实增加保障性租赁出问题尽最大努到65发展壮大共服务水平发展高标准高质量启动农村人居住房和共有产权住房力帮助新市民青城市群和都市圈建设雄安新区推动西环境整治提升供给规范发展长租年人等缓解住房困部大开发形成新格局五年行动房市场降低租赁住难推动东北振兴取得新突房税费负担尽最大破促进中部地区加快努力帮助新市民青崛起鼓励东部地区加年人等缓解住房困快推进现代化难完善住房市场体系和住房保障体系提升城镇化发展质量2020年坚持房子是用来住加强新型城镇化建新开工改造城镇老发挥中心城市和城市群新开工改造城推进要素市场化配置未提及的不是用来炒的设大力提升县城旧小区39万个支综合带动作用完善便镇老旧小区支改革赋予省级政府定位因城施策公共设施和服务能持加装电梯发展民设施让城市更宜业持管网改造加建设用地更大自主促进房地产市场平力以适应农民日用餐保洁等多样宜居装电梯等发展权稳健康发展益增加的到县城就社区服务居家养老用加快落实区域发展战业安家需求餐保洁等多样略继续推动西部大开社区服务发东北全面振兴中部地区崛起东部率先全面完成农村发展深入推进京津冀人居环境整治协同发展粤港澳大湾三年行动计划区建设长三角一体化加强农业面源发展推进长江经济带污染治理开展共抓大保护推动成渝全域推进美丽地区双城经济圈建设乡村示范创建2019年更好解决群众住房新型城镇化要处处继续推进保障性住优化区域发展格局落因地制宜开展推广农村土地征收健全地方问题落实城市主体现以人为核心房建设和城镇棚户实和完善促进东北全面农村人居环境集体经营性建设用地税体系稳体责任改革完善提高柔性化治理区改造保障困难振兴中部崛起东部整治推进厕入市宅基地制度改步推进房住房市场体系和保精细化服务水平群众基本居住需率先发展的改革创新举所革命垃圾革试点成果地产税立障体系促进房地让城市更加宜居求措京津冀协同发展重污水治理建设法产市场平稳健康发更加包容和人文关在疏解北京非首都功美丽乡村城镇老旧小区量大展稳步推进房地怀能高标准建设雄安新面广要大力进行产税立法区落实粤港澳大湾区促进区域协调发改造提升更新水建设规划促进规则衔展提高新型城镇电路气等配套设接推动生产要素流动化质量围绕解决施支持加装电梯和人员往来便利化发展不平衡不充分健全便民市场便问题改革完善相利店步行街停将长三角区域一体化发关机制和政策推车场无障碍通道展上升为国家战略编请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明行业研究报告房地产行业动区域优势互补等生活服务设施制实施发展规划纲要城乡融合发展抓长江经济带发展要坚持好农业转移人口落上中游协同加强生态户推动城镇基本保护修复和综合交通运公共服务覆盖常住输体系建设打造高质人口量发展经济带2018年因城施策分类指提高新型城镇化质更好解决群众住房实施重点城市群规划-探索宅基地所有权健全地方导三四线城市商量全年再进城落问题启动新的三促进大中小城市和小城资格权使用权分置税体系稳品住宅去库存取得户1300万人加快年棚改攻坚计划镇协调发展改革妥推进房明显成效热点城农业转移人口市民全年开工580万套地产税立支持居民自住购房需市房价涨势得到控化完善城镇规划法有序推进城中求培育住房租赁市制健全地方税体村老旧小区改场发展共有产权住系稳妥推进房地造完善配套设施房加快建立多主体产税立法鼓励有条件的加装供给多渠道保障坚持房子是用来住电梯租购并举的住房制的不是用来炒的度让广大人民加大定位继续实行差公租房保障力度对别化调控建立健低收入住房困难家庭全长效机制促进要应保尽保使群众房地产市场平稳健早日实现安居宜居康发展将符合条件的新就业无房职工外来务工人员纳入保障范围2017年三四线城市房地产-全年再完成棚户区优化区域发展格局统加大农村危房加强房地产市场分类未提及库存仍然较多要住房改造600万套筹推进三大战略和四改造力度深入调控房价上涨压力支持居民自住和进继续发展公租房等大板块发展实施好推进农村人居大的城市要合理增加城人员购房需求保障性住房因地相关规划研究制定新环境整治建设住宅用地规范开发遏制热点城市房价制宜多种方式提举措推动国家级新区既有现代文明销售中介等行为过快上涨加大支高货币化安置比开发区产业园区等创又具田园风光遏制热点城市房价过持对农村公共设施例加强配套设施新发展的美丽乡村快上涨建设和危房改造力建设和公共服务度让更多住房困难家庭告别棚户区让坚持住房的居住属广大人民群众在住性落实地方政府有所居中创造新生主体责任加快建活立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制健全购租并举的住房制度以市场为主请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明行业研究报告房地产行业满足多层次需求以政府为主提供基本保障2016年完善住房保障体要深入推进以人为完成棚户区住房改以区域发展总体战略为加强城市规划完善支持居民住房合未提及系完善支持居民核心的新型城镇造600万套提高基础以三大战略建设管理增强理消费的税收信贷住房合理消费的税化实现1亿左右棚改货币化安置比为引领形成沿海沿江城市规划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