本报告导读：
　　前2月百城整体土拍市场规模还在持续萎缩，其中二线城市表现较好；二线央国企土地投资强度高于龙头，新玩家建筑背景类公司仍在加强投资步伐。
　　摘要：
　　前2月百城整体土拍市场规模还在持续萎缩，其中二线城市表现较好。2023年前2月，全国100城住宅类用地总成交建面为2953万方，同比下降20.5%，100城住宅类用地总成交金额为1291亿元，同比下降12.6%；其中分能级来看，一线、二线、三线住宅类用地成交建面同比分别为-67.0%、-39.5%、-8.8%，一线、二线、三线住宅类用地成交金额同比分别为-72.5%、72.1%、-13.6%，一线、二线、三线成交楼面均价环比2022年12月份分别为14%、33%、-28%。
　　前2月百强企业整体土地投资强度依然在下降，央国企、城投依然是拿地主力，新玩家建筑背景类公司仍在加强投资步伐。2023年前2月，百强企业拿地金额为1358亿元，同比下滑19.7%，百强企业拿地建面为2694万方，同比下滑13.7%；其中新增货值排名前五的房企分别为华润、建发、越秀、中建国际和绿城，从数据上看到建筑企业类新玩家拿地强度在加大，像中建国际、中国铁建等以新增101亿元、68亿元冲到货值排行榜第四、第十。
　　二线央国企土地投资强度高于一线，龙头房企拿地偏谨慎。前2月，越秀、中国铁建、中建国际、国贸地产、建发等新增货值同比超过70%，而保利、华润、绿城、滨江新增货值同比是负增长，于此同时需要注意的是，万科、龙湖、中海、金地等集中供地常客前两月仍未有斩获。
　　放宽全年供地批次数量的限制，预计2023年拿地将企稳。2023年自然资源部出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”，有利于缓解房企拿地资金压力，以及降低同批次地块入市的竞争强度。目前来看二线城市将率先复苏，且复苏的逻辑也将有别于以往任何一轮周期，选择仍在布局中长期的优质房企。从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国，而招商蛇口重点布局华东，一线龙头将迎来困境反转，因此推荐招商蛇口等；也继续推荐具有成长性的二线央国企，受益建发股份等。最后推荐持有核心资产、并谋求新经济发展的企业，中新集团。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
　　
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20230307上次评级增持总量缩龙头缓TablesubIndustry细分行业评级行土地月报12月业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师月010-83939826021-38675923010-83939776xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom报证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005本报告导读前2月百城整体土拍市场规模还在持续萎缩其中二线城市表现较好二线央国企土相关报告TableDocReport地投资强度高于龙头新玩家建筑背景类公司仍在加强投资步伐房地产特色估值假设重塑摘要20230305TableSummary前2月百城整体土拍市场规模还在持续萎缩其中二线城市表现较房地产销售改善大超预期好2023年前2月全国100城住宅类用地总成交建面为2953万20230301方同比下降205100城住宅类用地总成交金额为1291亿元同房地产一线超二线园区为最佳比下降126其中分能级来看一线二线三线住宅类用地成交20230226房地产车位解密库存建面同比分别为-670-395-88一线二线三线住宅类用20230221地成交金额同比分别为-725721-136一线二线三线房地产预期加强结构小阳春成交楼面均价环比2022年12月份分别为1433-2820230219前2月百强企业整体土地投资强度依然在下降央国企城投依然是证拿地主力新玩家建筑背景类公司仍在加强投资步伐2023年前2券月百强企业拿地金额为1358亿元同比下滑197百强企业拿研地建面为2694万方同比下滑137其中新增货值排名前五的房究企分别为华润建发越秀中建国际和绿城从数据上看到建筑企业类新玩家拿地强度在加大像中建国际中国铁建等以新增101亿报元68亿元冲到货值排行榜第四第十告二线央国企土地投资强度高于一线龙头房企拿地偏谨慎前2月越秀中国铁建中建国际国贸地产建发等新增货值同比超过70而保利华润绿城滨江新增货值同比是负增长于此同时需要注意的是万科龙湖中海金地等集中供地常客前两月仍未有斩获放宽全年供地批次数量的限制预计2023年拿地将企稳2023年自然资源部出台关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知其中对住宅用地出让公告不再要求全年不超过3次有利于缓解房企拿地资金压力以及降低同批次地块入市的竞争强度目前来看二线城市将率先复苏且复苏的逻辑也将有别于以往任何一轮周期选择仍在布局中长期的优质房企从各城市群拿地金额来看长三角地区领跑全国而招商蛇口重点布局华东一线龙头将迎来困境反转因此推荐招商蛇口等也继续推荐具有成长性的二线央国企受益建发股份等最后推荐持有核心资产并谋求新经济发展的企业中新集团风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业月报表1重点公司盈利预测202336最新股总市值总股本投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE年全年价元亿元亿股评级涨幅000002SZ万科A164519422785721823116-10增持600048SH保利发展147622922364661767120-2增持001979SZ招商蛇口147011614012710511387716增持600383SH金地集团929208224454141945-9增持601512SH中新集团1025102118100871541528增持002244SZ滨江集团1000097107103933113113增持000961SZ中南建设224-089034-256686382增持000402SZ金融街5280550609688158301增持1109HK华润置地330645450273662352715增持0688HK中国海外发展1823367383504819901090增持0960HK龙湖集团218840541454531384632增持2007HK碧桂园2241221181819617276-5增持0884HK旭辉控股集团081092078091084104-16增持1918HK融创中国4030831054938219540增持0817HK中国金茂1430370433933189133-4增持3900HK绿城中国10141311977751256251增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业月报本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级公司股价或行业指数的涨跌幅相对同中性相对沪深300指数涨幅介于-55期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融场20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3