行业政策：不动产私募基金试点启动，住房租赁获全方位融资支持
　　2月，需求端依然围绕限制性政策松绑、房贷利率调降、公积金贷款支持等展开，政策加力的倾向不明显。供给端方面，金融监管部门继续落实“第二支箭”和“第三支箭”，出台融资支持重大举措，助力地产行业向新模式转型。首先，证监会正式启动不动产私募投资基金试点，将独立设置“不动产私募投资基金”产品类型，投资范围中明确纳入了存量商品住宅和市场化租赁住房，我们认为试点的推行短期有利于房企纾困和存量盘活，长期助力构建地产融资体系的新模式。其次，央行、银保监会支持住房租赁企业融资，助力企业完成商业闭环，这一方面通过培育多元化市场主体带动租赁供给侧改革，同时以租赁各环节为触点构建了地产与金融互动的新型模式。
　　住宅市场：市场回暖迹象终现，“小阳春”出现概率增大
　　从我们监测的40城数据来看，2月全国商品住宅销售面积为1783.4万平米，同比上行41.6%，环比上行39.7%。
　　总体而言，2月各线城市市场终于出现了久违的回暖迹象，积压需求终于开始释放。虽然数据的上升背后有春节月低基数的作用，不过从具体项目的来访和认购情况确实显示市场终于开始触底反弹。
　　有了2月的好开头，我们认为“小阳春”更加值得期待，不过也要清楚地认识到，市场当前仍处于十分脆弱的阶段，积压需求释放程度如何，积压需求释放完后需求如何演绎，目前都不确定。要继续夯实市场回升的基础，应从以下几点入手：一是继续稳预期，在国家稳增长的目标和系列举措下，预计居民的信心和预期会逐步修复，二是继续稳行业，行业流动性危机阴云仍未散去，保交楼任务还在攻坚，对民营企业和保交楼的融资支持仍要继续，三是继续稳需求，城市有必要继续出台或者延期需求端宽松措施。
　　土地市场：地方政府推出优质地块，土地市场呈回暖迹象
　　2023年2月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积达3579.6万平米，推出土地宗数达737宗，分别同比减少31.4%和10.5%。整体供应的面积出现较为明显的下滑，供应情况相对萎靡。成交方面，受到三四线成交萎靡的拖累，整体上成交规模较2022年有所回落；2023年2月监测城市宅地成交总建筑面积为3129.2万平米，同比和环比分别下滑13.5%和12.2%。但在另一方面，市场分化明显。部分核心城市的地方政府拿出了相对较为优质的土地，少数地块引发开发商的积极竞拍，推高了市场的整体热度，这也导致整体市场的出让金规模与出让价格有所上升。
　　整体来看，2月土地市场成交有所回落，但各线城市冷热不均，分化持续加大。个别的一二线城市的土拍热度相对较高，不论是参拍轮数还是溢价率均有所上升。但不可忽视的是，这种“高热度”是在高能级城市推出优质地块比例明显提高的背景下出现的，而且“热度”也往往只体现在个别高能级城市的优质板块，部分非核心板块区域的地块则多为底价成交，城市内部的分化也同样严重。鉴于以上的现状，我们认为当前的土地市场仍然处于“弱复苏”的状态，未来的土地市场将随着销售“小阳春”的到来逐渐回暖。
　　企业表现：销售“小阳春”可期，民企信用修复仍待时日
　　投资方面，投资方面，2023年2月，随着各大核心城市的供地陆续开始，房企拿地金额有所回升。2023年2月，房企拿地总金额同比上升9.2%，环比上升52.4%。拿地平均溢价率5.6%，溢价率有所回升。随着疫情管控的放开，以及此前积累的需求的释放，经历了漫长的销售负增长后，2023年2月单月TOP200房企总销售额同比上升22.1%，环比上升25.2%，地产销售呈现出一定的复苏迹象。
　　融资方面，在经历了此前的“发债潮”后，民企融资再次陷入沉寂。仅卓越集团在中债增的担保下发行债券，且发行规模仅为4亿元，发债规模相对较小。整体来看，在当下的市场环境下，民营企业仍然很难单纯依靠自身的信用发行债券，民企的信用修复仍待时日。2023年2月，海外债融资再次陷入沉寂，单月海外债融资仅3亿美元。仅万达商业一家企业发行公司债券，票面利率为11%。我们认为，尽管万达发债可以在一定程度上看作海外债发行的曙光，但整体信用修复的过程可能仍需较长时间，需要房企努力改善经营状况、持续修复自身信用

研究报告全文：房地产行业研究研究报告2022年3月6日亿翰智库全联房地产商会不动产私募基金试点启动销售小阳春可期2月房地产行业月报第56期相关研究投资要点2023年2月中国典型房企销售业绩研究报告行业政策不动产私募基金试点启动住房租赁获全方位融资支持保项目与保主体矛盾吗2月需求端依然围绕限制性政策松绑房贷利率调降公积金贷款支持等展开月读数据丨行业规模回落至13万亿累政策加力的倾向不明显供给端方面金融监管部门继续落实第二支箭和第三计开发投资下降102022年1-12月支箭出台融资支持重大举措助力地产行业向新模式转型首先证监会正式启动不动产私募投资基金试点将独立设置不动产私募投资基金产品类型投资范围中明确纳入了存量商品住宅和市场化租赁住房我们认为试点的推行短期有利于房企纾困和存量盘活长期助力构建地产融资体系的新模式其次央行银保监会支持住房租赁企业融资助力企业完成商业闭环这一方面通过培育多元化市场主体带动租赁供给侧改革同时以租赁各环节为触点构建了地产与金融互动的新型模式住宅市场市场回暖迹象终现小阳春出现概率增大从我们监测的40城数据来看2月全国商品住宅销售面积为17834万平米同比2021年12月-2023年2月行业表现上行416环比上行39704总体而言2月各线城市市场终于出现了久违的回暖迹象积压需求终于开始释02放虽然数据的上升背后有春节月低基数的作用不过从具体项目的来访和认购情况0确实显示市场终于开始触底反弹-02-04有了2月的好开头我们认为小阳春更加值得期待不过也要清楚地认识到202112202201202202202203202204202206202207202208202209202210202211202212202302市场当前仍处于十分脆弱的阶段积压需求释放程度如何积压需求释放完后需求如沪深300房地产指数何演绎目前都不确定要继续夯实市场回升的基础应从以下几点入手一是继续注相对收益与沪深300相比稳预期在国家稳增长的目标和系列举措下预计居民的信心和预期会逐步修复二是继续稳行业行业流动性危机阴云仍未散去保交楼任务还在攻坚对民营企业和保交楼的融资支持仍要继续三是继续稳需求城市有必要继续出台或者延期需求端宽松措施联系方式联系人土地市场地方政府推出优质地块土地市场呈回暖迹象报告撰写亿翰智库于小雨周小龙文婧2023年2月亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积达35796万平米推出土报告审核全联房地产商会秦晶李晨曦地宗数达737宗分别同比减少314和105整体供应的面积出现较为明显的下官方网站滑供应情况相对萎靡成交方面受到三四线成交萎靡的拖累整体上成交规模较wwwcreccorg2022年有所回落2023年2月监测城市宅地成交总建筑面积为31292万平米同比和wwwehconsultingcomcn环比分别下滑135和122但在另一方面市场分化明显部分核心城市的地方政府拿出了相对较为优质的土地少数地块引发开发商的积极竞拍推高了市场的整体热度这也导致整体市场的出让金规模与出让价格有所上升整体来看2月土地市场成交有所回落但各线城市冷热不均分化持续加大个别的一二线城市的土拍热度相对较高不论是参拍轮数还是溢价率均有所上升但不可忽视的是这种高热度是在高能级城市推出优质地块比例明显提高的背景下出现的而且热度也往往只体现在个别高能级城市的优质板块部分非核心板块关于我们全联房地产商会经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人主管单位全国工商联是中国房地产界最具影响力的行业组织之一亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析行业研判与企业研究为核心的研究机构并于2017年联合数十家房企共同成立企业研究分会隶属于全联房地产商会的专业二级机构本研究成果由双方团队共同完成定期向业内与资本市场发布如有疑问请及时与我们联系区域的地块则多为底价成交城市内部的分化也同样严重鉴于以上的现状我们认为当前的土地市场仍然处于弱复苏的状态未来的土地市场将随着销售小阳春的到来逐渐回暖企业表现销售小阳春可期民企信用修复仍待时日投资方面投资方面2023年2月随着各大核心城市的供地陆续开始房企拿地金额有所回升2023年2月房企拿地总金额同比上升92环比上升524拿地平均溢价率56溢价率有所回升随着疫情管控的放开以及此前积累的需求的释放经历了漫长的销售负增长后2023年2月单月TOP200房企总销售额同比上升221环比上升252地产销售呈现出一定的复苏迹象融资方面在经历了此前的发债潮后民企融资再次陷入沉寂仅卓越集团在中债增的担保下发行债券且发行规模仅为4亿元发债规模相对较小整体来看在当下的市场环境下民营企业仍然很难单纯依靠自身的信用发行债券民企的信用修复仍待时日2023年2月海外债融资再次陷入沉寂单月海外债融资仅3亿美元仅万达商业一家企业发行公司债券票面利率为11我们认为尽管万达发债可以在一定程度上看作海外债发行的曙光但整体信用修复的过程可能仍需较长时间需要房企努力改善经营状况持续修复自身信用1房地产行业月度策略报告目录1引言12行业政策不动产私募基金试点启动住房租赁获全方位融资支持13住宅市场市场回暖迹象终现小阳春出现概率增大64土地市场地方政府推出优质地块土地市场呈回暖迹象95企业经营销售小阳春可期民企信用修复仍待时日11房地产行业月度策略报告图表目录图表12月需求宽松方面政策2图表22月行业融资方面政策4图表3各能级城市2月商品住宅成交面积情况万平米8图表4典型城市近半年去化周期情况月8图表52023年2月份各能级城市成交规划建筑面积情况万平米11图表62023年2月各能级城市土地成交平均溢价率11图表72020年1月至2023年2月全国房企拿地总金额和平均溢价率13图表82020年12月至2023年2月权益拿地金额TOP100房企企业性质13图表92023年1-2月销售额TOP10房企销售情况15图表102023年1-2月样本房企销售业绩及增速亿元15图表112020年1月-2023年2月TOP200房企销售总额及同比15图表122020年1月-2023年2月房企信用债融资情况亿元16图表132021年5月-2023年2月不同性质房企信用债融资情况17图表142020年1月-2023年2月房企海外债融资情况17房地产行业月度策略报告1引言2月监管当局持续在融资端出台支持政策证监会正式启动不动产私募投资基金试点助力地产行业向新模式转型我们认为对于行业而言不动产私募投资基金一方面可以引导资金投资经营性不动产激活经营性不动产的流动性增强房地产企业资本金修复资产负债表缓解负债压力提振市场信心另一方面不动产私募投资基金的试点将帮助不动产进入以运营产生持续性现金流的发展模式从而实现整个地产行业的良性循环市场方面2月各线城市市场终于出现了久违的回暖迹象积压需求终于开始释放后续的小阳春仍然值得期待企业方面整体销售情况回暖明显部分国央企销售恢复明显部分核心城市的土地市场热度较高融资端民企的融资再次陷入沉寂绝大部分民企仍然很难依靠自身实力进行发债民企的信用修复仍待时日2行业政策不动产私募基金试点启动住房租赁获全方位融资支持2月需求端依然围绕限制性政策松绑房贷利率调降公积金贷款支持等展开政策加力的倾向不明显供给端方面金融监管部门继续落实第二支箭和第三支箭出台融资支持重大举措助力地产行业向新模式转型首先证监会正式启动不动产私募投资基金试点将独立设置不动产私募投资基金产品类型投资范围中明确纳入了存量商品住宅和市场化租赁住房我们认为试点的推行短期有利于房企纾困和存量盘活长期助力构建地产融资体系的新模式其次央行银保监会支持住房租赁企业融资助力企业完成商业闭环这一方面通过培育多元化市场主体带动租赁供给侧改革同时以租赁各环节为触点构建了地产与金融互动的新型模式1限售调整及贷款支持三城调整限售南京支持公积金付首付2月需求端宽松政策出台频率一般仍旧围绕着一贯的方向武汉优化限购套数和套数认定方式惠州扬州常州等分别调整限售政策其中常州直接取消了限售政策南京宣布支持提取公积金支付新房或者二手房的首付同时包括无锡扬州常州等城市首套房贷利率已降至最低38我们认为尽管政策对于刚性和改善性需求的支持是一贯的不过目前来看政策加力的倾向不明显一方面一线及核心二线城市仍然谨慎尤其是近期市场的回暖迹象可能加重这种态度另一方面其他能级城市可动用的措施已经比较有限1房地产行业月度策略报告图表12月需求宽松方面政策时间城市政策内容支持居民家庭合理住房消费结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格在非限购区域拥有的住26武汉房不计入居民家庭购房资格认定套数非该市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格承诺办容缺办自2023年2月8日含起将无锡市新发放首套住房个人住房贷款利率下限由28无锡LPR-20BP调整为LPR-50BP我市商品住房含新建商品住房和二手住房限售年限调整为取得不动产权证满1216惠州年方可转让1鼓励在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房其他人员不再执行限购政策2在市区新购买改善性住房的其原有住房取得不动产权证书即可上市交易3实行新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制阶段性将全市首套住房商业性个人住房贷款利率的下限由现行的LPR-20BP调整为LPR-50BP这意味着扬州首套房贷款的利率下限由之前的最低41下调至最低384开展商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务5自本通知发布之日至2023年6月30日住房公积金贷款最高额度阶段性上调20双缴存职工家庭由60万元上调至72万元单缴存职工由36万元上调至432220扬州万元原人才及多子女家庭住房公积金贷款额度支持政策根据调整后的贷款最高额度进行上浮6将市区各地制定的支持人才和二孩以上家庭购房补贴政策统一延续至2023年6月30日7自本通知发布之日至2023年6月30日以合同备案日期为准在扬来扬大专及以上人才在市区购买首套商品住房含二手商品住房给予所缴纳契税100的一次性购房补贴8鼓励金融机构按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求对存量融资积极予以贷款展期调整还款安排对保交楼项目提供配套融资支持支持优质房地产企业发行债券融资鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务常州计划提高多孩家庭首次住房公积金贷款额度在家庭实际可贷额度的基础上二孩家庭再增加20万元三孩家庭再增加30万元同时为进一步支持改善性住222常州房需求增强市场流动性将取消新建商品住房2年的限售期限商品住房自取得不动产权证后即可上市交易常州市阶段性降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限由相应期限贷款市场报224常州价利率减20个基点下调至减50个基点即首套房贷利率下限降至38在南京缴存住房公积金的职工及其配偶购买南京市新建商品住房且符合购房提取条件的可以与开发企业签订协议用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资227南京金同时购买南京市存量住房的购房职工符合购房提取条件的可以与卖方签订协议用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金2不动产私募基金明确纳入存量住宅助力企业纾困和存量盘活2022年底证监会新五条第三支箭中提出积极发挥私募股权投2房地产行业月度策略报告资基金作用开展不动产私募投资基金试点2023年2月20日证监会正式启动试点工作中基协同步发布不动产私募投资基金试点备案指引试行此次试点有几点值得关注一是独立设置不动产私募投资基金产品类型显示了监管部门对基金的重视程度同时便于进行差异化监管例如在股债比和扩募规定上不动产私募投资基金均体现了灵活性二是明确基金的投资范围包括存量商品住宅和市场化租赁住房这意味着自2017年以来私募基金在涉房投资方面的限制迎来松绑三是监管对于投资人资格投资具体范围做出了严格规定一方面杜绝走前融老路聚焦存量盘活另一方面从源头上控制风险我们认为不动产私募投资基金的试点是第三支箭的延续短期效果可能有限新规对于基金的要求较高例如管理人在管不动产投资本金不低于30亿元人民币或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币但从2018年以来房地产私募基金陆续停止备案现存的基金的规模普遍较小达到新规要求的基金管理人可能不多短期效果可能仍待观察然而从长期来看本次新规有利于推动房地产行业向新发展模式平稳过渡意义非凡随着房地产高规模高杠杆高周转的模式已逐渐不再适应当前急剧变化的市场环境房地产行业亟须寻找新的发展模式对于行业而言不动产私募投资基金一方面可以引导资金投资经营性不动产激活经营性不动产的流动性增强房地产企业资本金修复资产负债表缓解负债压力提振市场信心另一方面随着整个行业逐渐走向存量市场未来行业的模式也可能将完成由开发到运营服务的转变而不动产私募投资基金的试点或将帮助不动产进入以运营产生持续性现金流的发展模式从而实现整个地产行业的良性循环2住房租赁融资多元化多层次全周期助力租赁企业商业闭环租购并举是房地产发展新模式的内核之一国家高度重视租赁市场的发展为此已颁布了关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见关于加快发展保障性租赁住房的意见等重要文件而在金融支持方面央行和银保监会也在不断发力金融十六条中为住房租赁的金融支持描摹了框架此次发布的关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿下称意见则进一步明确了具体细节我们认为意见的根本目的在于通过金融支持帮助租赁市场主体走通商业模式助力租赁端的供给侧结构改革针对租赁市场前期投入多回收周3房地产行业月度策略报告期长的痛点意见主要通过以下两点安排来达到以上核心目的一是构建多元化的多层次的全周期的金融服务体系信贷方面对相关主体新建改建购买经营等提供支持意见明确了贷款额度和贷款年限其中重点支持专业化和规模化的自持物业租赁企业对这类企业住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年贷款额度原则上不超过物业评估价值的80可用于置换物业前期开发建设贷款此外支持企业进行债券融资发行住房租赁担保债券以及稳步推进REITs试点等二是通过推进REITs试点缩短收益回收周期增强收益回收的确定性2022年5月保租房被纳入基础设施REITs试点后至今已有4支保租房公募REITs上市均引发了极大的认购热情其中包括首单市场化机构运营的保租房公募REIT华润有巢REIT而意见意味着在保租房的基础上市场化租赁项目也有望纳入REITs试点这无疑为租赁企业提供了清晰的发展道路我们认为通过金融支持帮助租赁企业实现商业模式闭环对向租购并举的新模式的转型意义重大一方面通过培育多元化市场主体带动租赁供给侧改革另一方面以租赁各环节为触点构建了地产与金融互动的新型模式图表22月行业融资方面政策时间部委政策内容此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关促进房地产业良性循环和健康发展决策部署健全资本市场功能促进房地产市场盘活存量支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措由于不动产私募投资基金的投资范围投资方式资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下新设不动产私募投资基金类别并采取差异化的监管政策而此次试点工作按照试点先行稳妥推进的原则符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金进行不动产投资试点参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定公司治理健全实缴资220证监会本符合要求主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员最近三年未发生重大违法违规行为等不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房包括存量商品住宅保障性住房市场化租赁住房商业经营用房基础设施项目等同时证监会明确考虑到不动产私募投资基金的规模较大期限较长等特点投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币且以机构投资者为主有自然人投资者的自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20基金投资方式也将有一定限制不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币在符合一定要求前提下可以扩募鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金4房地产行业月度策略报告时间部委政策内容为适应不动产私募投资基金投资策略不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的在涉及关于加强私募投资基金监管的若干规定第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排但不动产私募投资基金须持有被投企业75以上股权或者持有被投企业51以上股权且被投企业提供担保可实现资产控制和隔离试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离同时为促进不动产私募投资基金试点工作稳妥推进本次试点对基金托管基金合同必备条款关联交易基金杠杆禁止行为特殊风险揭示基金备案信息披露和报送提出了规范要求不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房包括存量商品住宅保障性住房市场化租赁住房商业经营用房基础设施项目等其中存量商品住宅是指已取得国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证预售许可证已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目包括普通住宅公寓等保障性住房是指已取得国有土地使用证为解决住房困难问题而搭建的限定标准限定价格或租金的政策性住房包括公租房保障性租赁住房共有产权住房等市场化租赁住房是指已取得国有土地使用证建设用地规划许可证不以分拆产权220中基协销售为目的长期对外进行市场化租赁运营但未纳入保障性租赁住房体系的租赁住房商业经营用房是指开发建设或者运营目的供商业活动使用的不动产项目包括写字楼商场酒店等基础设施项目是指开发建设或者运营目的供市政工程公共生活服务商业运营使用的不动产项目包括高速铁路公路机场港口仓储物流工程城市轨道交通市政道路水电气热市政设施产业园区等传统基础设施5G基站工业互联网数据中心新能源风电光伏设施等新型基础设施二加强住房租赁信贷产品和服务模式创新四加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度支持商业银行向房地产开发企业工业园区农村集体经济组织企事业单位等各类主体新建改建长期租赁住房发放开发建设贷款租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20贷款期限一般3年最长不超过5年商业银行应根据各类主体的现金流及房地产开发风险特点建立完善的开发建设贷款审批机制和风险管理机制提高贷款审批效率和管理水平五创新团体批量购买租赁住房信贷产品对于企业和符合条件的事业单位依法人民银依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房专业化规模化住房租赁企224行保监业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有会经营的鼓励商业银行在风险可控商业可持续不新增地方政府隐性债务的前提下发放租赁住房团体购房贷款利用贷款购买的商品住房商业用房等应为法律关系清晰已峻工验收的房屋贷款存续期内房屋租赁用途不得改变租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年贷款额度原则上不超过物业评估价值的80六支持发放住房租赁经营性贷款住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年贷款额度原则上不超过物业评估价值的80可用于置换物业前期开发建设贷款住房租赁企业依法合规改造工业5房地产行业月度策略报告时间部委政策内容厂房商业办公用房城中村等形成的非自有产权租赁住房经营性贷款的期限最长不超过5年贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70商业银行应对租赁住房运营管理合法合规情况租赁住房的租金水平出租率以及住房租赁企业的专业能力财务状况持续审慎经营等开展尽职调查并结合住房租赁企业的经营和风险特点合理设计贷款的期限利率和还款方式住房租赁企业应以租金收入作为第一还款来源住房租赁企业有明确的其他还款来源的商业银行可发放质押抵押贷款但应审慎评估质押抵押的法律风险确保质权和抵押权可执行在依法合规的前提下鼓励商业银行根据住房租赁企业的资信和经营情况发放信用贷款探索发挥政策性住房金融作用支持住房租赁企业长期持有运营保障性租赁住房优先满足符合条件的新市民青年人等群体的住房租赁需求七创新对住房租赁相关企业的综合金融服务鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务模式和金融产品向住房租赁建设和运营企业住房租赁经纪机构住房租赁管理服务平台等提供开户结算咨询现金管理等综合性金融解决方案三拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道八增强金融机构住房租赁贷款投放能力支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款的投放九拓宽住房租赁企业债券融资渠道支持住房租赁企业发行债务融资工具公司债券企业债券专项用于租赁住房建设购买和经营鼓励优化债券发行流程提高住房租赁债券发行效率为住房租赁企业提供融资便利十创新住房租赁担保债券CoveredBond住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续稳定现金流的可将物业抵押作为信用增进发行住房租赁担保债券住房租赁担保债券纳入债券管理框架十一稳步发展房地产投资信托基金REITs稳步推进房地产投资信托基金REITs试点工作在把控风险前提下募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房支持房地产投资信托基金REITs份额交易流通促进长期稳定经营防范短期炒作优先支持雄安新区海南自由贸易港深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金REITs试点为利用各类建设用地含集体建设用地企事业单位自有空闲土地等依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持十二引导各类社会资金有序投资住房租赁领域支持金融机构资产管理产品等各类市场主体规范投资住房租赁相关金融产品鼓励住房租赁企业专业资产管理机构通过房地产投资信托基金REITs长期持有运营租赁住房支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险资料来源亿翰智库3住宅市场市场回暖迹象终现小阳春出现概率增大1成交面积各能级成交量均有所上升项目来访认购明显回暖6房地产行业月度策略报告从我们监测的40城数据来看2月全国商品住宅销售面积为17834万平米同比上行416环比上行397一线城市成交量为2426万平米同比上行98环比上行55具体而言北京广州同环比均上升深圳环比上升同比略有下降上海同环比均为下降一线城市基本面稳固且加之对比春节月的较低基数同环比上升属意料之中上海成交量下降依然要归因于供应规模2月处于2022年第八批次新房和2023年第一批次新房的过渡期因此新开盘量明显减少不过市场的热度不减项目来访和认购情况较好优质项目引发极大关注同时二手房成交量接近19万套距离荣枯线2万套已经不远核心二线和普通二线城市住宅成交同环比整体呈现上升趋势部分城市上升幅度显著核心二线城市来看住宅成交量达到706万平米同比上行328环比上行377除杭州厦门南京外其他城市同环比均上升武汉济南同比或环比上行幅度超过100杭州成交量虽然环比下降175但市场热度并未减弱其主要由于1月有不少热门项目首开或加推开局成交较好2月68万方的成交量同比上升549也比2022年2-6月的成交量都高武汉等城市成交的大幅上涨反应了更加明显的挤压需求的释放不过热度回升结构性特征非常明显主要还是主城区和热门项目带动了热度普通二线城市来看住宅成交量达到3218万平米同比上行597环比上行222除长春和温州外其他城市同环比均表现上升宁波佛山等城市环比上升明显长春市场承压时间较长短期内恐难有改善温州虽然环比有所下行不过主要由于1月开局成交量高2月实际成交量仍在较高位置宁波佛山等城市2月市场开始回暖项目来访和认购情况都出现明显上升三四线城市住宅成交量为5129万平米同比上行681环比上行895除芜湖莆田太仓等城市外其他城市同环比均为上升惠州扬州清远等城市市场热度有比较明显的回升总体而言2月各线城市市场终于出现了久违的回暖迹象积压需求终于开始释放虽然数据的上升背后有春节月低基数的作用不过从具体项目的来访和认购情况确实显示市场终于开始触底反弹有了2月的好开头我们认为小阳春更加值得期待不过也要清楚地认识到市场当前仍处于十分脆弱的阶段积压需求释放程度如何积压需求释放完后需求如何演绎目前都不确定要继续夯实市场回升的基础应从以下几点入手一是继续稳预期在国家稳增长的目标和系列举措下预计居民的信心和预期会逐步修复二是继续稳行业行业流动性危机阴云仍未散去保交楼任务还在攻坚对民营企业和保交楼的融资支持仍要继续三是继续稳7房地产行业月度策略报告需求城市有必要继续出台或者延期需求端宽松措施图表3各能级城市2月商品住宅成交面积情况万平米城市名称2月成交面积同比环比一线城市24269855核心二线城市7060328377普通二线城市3218597222三四线城市5129681895资料来源亿翰智库2去化周期受销售改善直接影响去化周期整体小幅缩短2023年2月亿翰智库监测的40城去化周期整体较2023年1月出现改善具体城市来看上海广州深圳厦门西安宁波等城市去化周期有所下降北京南京等城市去化周期有所拉长其中北京主要由于库存面积较1月回升去化周期实际上仍低于2022年下半年的水平总的来说在各城销售速度开始改善后大部分城市的去化周期也自然而然地开始缩短不过目前幅度不太大图表4典型城市近半年去化周期情况月时间202209202210202211202212202301202302北京191192193196148184上海424045535149广州158163178201202180深圳105114127133143136南京121124128138149152苏州10898971029998厦门211185207130173160福州215219236241248244西安98102106120112107宁波201219225220228214太仓10186101101100102黄石238187233233177151资料来源亿翰智库8房地产行业月度策略报告4土地市场地方政府推出优质地块土地市场呈回暖迹象1土地供应供应持续走弱各地优化供地政策2023年2月亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积达35796万平米推出土地宗数达737宗分别同比减少314和105整体供应的面积出现较为明显的下滑供应情况相对萎靡从价格来看2023年2月推出楼面均价达3727元平米同比下降102价格有所回落整体来看2月份各线城市的土地供应均出现了不同程度的下滑一线城市方面2月一线城市的供应规模仍然相对偏小整体供应规模仅为1795万方同比下滑598整体供应相对清淡1月核心二线城市的供应规模达到了32931万方同比下滑308尽管整体上供应规模有了一定的下滑但供应的土地相对优质推出土地的楼面价上行至12059元平米处于过去1年的高位普通二线城市方面2月共推土地92宗土地供应规模达6864万方同比减少254整体规模下行明显创下近3年新低三四线城市方面2月共推出土地596宗推出土地的规划建面达23844万平米同比和环比分别下滑294和196整体供应规模持续萎缩供应规模同样创下近年新低开年供应情况相对冷清在自然资源部发布的关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知后各地陆续发布政策优化供地政策从供地的时间来看多个城市的供地跨度明显拉长以杭州为例杭州市拟供住宅用地的拟出让时间段为2023年2月23日至2023年5月31日整体时间接近3个月我们认为拟出让时间的拉长有利于给企业充足的时间预判市场较长的出让时间也让土地能够分批出让有利于提升房企的资金使用效率降低企业的负担提升土地市场的活跃度2土地成交地方政府推出优质地块土地市场呈现出回暖的迹象成交方面受到三四线成交萎靡的拖累整体上成交规模较2022年有所回落2023年2月监测城市宅地成交总建筑面积为31292万平米同比和环比分别下滑135和1222月成交持续萎缩但在另一方面市场分化明显部分核心城市的地方政府拿出了相对较为优质的土地少数地块引发开发商的积极竞拍推高了市场的整体热度这也导致整体市场的出让金规模与出让价格有所上升具体来看各能级城市的成交规模均出现了不同程度的下滑一线城市方面1月由于仅北京进行了集中供地2月土地成交规模达532万方9房地产行业月度策略报告同比下滑670整体成交相对低迷但溢价率则高达78创下了自2022年4月以来的新高热度非凡具体来看本次北京土拍仅供6宗土地且均为6环以内的地铁盘整体土地的质量较高这也引发了房企的积极竞拍其中昌平信息园二期地块位于昌平朱辛庄周边拥有3条地铁线包括小米华电光大等科技企业也陆续进驻该地周边的产业资源相对丰富最终该地块吸引了14家房企参与竞价最终在土地合理上限价格和竞现房面积双双触顶后剩余的8家房企通过摇号来确定竞得者溢价率高达15整体来看在部分优质地块的带动下北京本次土拍的热度明显上升核心二线城市方面随着苏州杭州等核心二线城市的土拍陆续开展2月核心二线城市的土地成交呈现井喷之势2月核心二线城市的成交规模达3655万方同比上升2410成交规模大幅度上行2月的平均溢价率则有所上行平均溢价率升至78溢价率升至2021年7月以来的新高土地市场热度明显上行具体来看2月核心城市主要是苏州和杭州两个长三角城市进行土拍其中杭州进行了两次热度较高的土拍第一次土拍整体溢价率达到109第二次土拍的整体溢价率达93土拍持续火热我们认为土拍的火热主要是因为杭州推出了优质地块例如第二次土拍的13宗地块中有9宗土地来自于钱江新城二期萧山市北等热点区域第一次土拍的多数地块也来自于杭州的主城区上城区其余地块的配套亦相对较佳此外杭州的两轮土拍延续了配建要求低的特点房企的利润空间相对充足这也是吸引房企竞拍的重要原因2月苏州2023年首轮集中供地共出让11宗涉宅用地成交金额约140亿元平均溢价率75热度亦相对较高本轮土拍有两大特点第一是土地出让规模相对较小和2022年动辄出让二三十块土地的盛况不同2月苏州仅出让11宗土地出让规模明显减少此外本轮推出地块的土地质量也相对较高近半地块来自于湖西狮山等热点区域且部分板块存在一二手房倒挂的情况这也是整体土拍相对火热的重要原因普通二线城市方面随着温州石家庄等地土拍的陆续进行2月普通二线城市的土地成交规划建面高达4005万方同比增长708土地成交规模明显提升但是从市场热度来看2月的溢价率仅为06整体市场成交冷淡三四线城市方面2月份成交的土地规划建面达23100万平米同比下滑259环比下滑222从规模上来看2月三四线的成交规模为2020年以来最低从溢价率来看2月三四线城市平均溢价率为44环比下滑08个百分点10房地产行业月度策略报告图表52023年2月份各能级城市成交规划建筑面积情况万平米城市能级2月成交面积同比环比一线城市532-670核心二线城市365524106109普通二线城市4005708-262三四线城市23100-259-222资料来源亿翰智库整体来看2月土地市场成交有所回落但各线城市冷热不均分化持续加大个别的一二线城市的土拍热度相对较高不论是参拍轮数还是溢价率均有所上升但不可忽视的是这种高热度是在高能级城市推出优质地块比例明显提高的背景下出现的而且热度也往往只体现在个别高能级城市的优质板块部分非核心板块区域的地块则多为底价成交城市内部的分化也同样严重鉴于以上的现状我们认为当前的土地市场仍然处于弱复苏的状态未来的土地市场将随着销售小阳春的到来逐渐回暖图表62023年2月各能级城市土地成交平均溢价率城市能级2月土地成交平均溢价率相较2022年同期增减较上月增减一线城市7834pcts核心二线城市7873pcts78pcts普通二线城市0601pcts-28pcts三四线城市44-02pcts-08pcts资料来源亿翰智库5企业经营销售小阳春可期民企信用修复仍待时日投资方面2023年2月随着各大核心城市的供地陆续开始房企拿地金额有所回升2023年2月房企拿地总金额同比上升92环比上升524拿地平均溢价率56溢价率有所回升随着疫情管控的放开以及此前积累的需求的释放经历了漫长的销售负增长后2月的销售情况呈现出一定程度的回暖迹象融资方面在经历了此前的发债潮后11房地产行业月度策略报告民企融资再次陷入沉寂民企的信用修复仍待时日1投资核心城市开启供地民企活跃度明显提升随着各大核心城市的供地陆续开始2月房企拿地的积极性有所提升2023年2月房企拿地总金额同比上升92环比上升524拿地平均溢价率56溢价率有所回升从企业性质来看2月拿地中地方国企占据了绝对优势1-2月权益拿地金额TOP100房企中央企地方国企和民企的占比分别为147556和298随着核心城市供地的开始民企和央企的占比有所上升在经历了1月份的沉寂后亿翰监测的8家典型央企2月份终于有所行动8家央企中有4家参与了拿地但从总量上来看1-2月央企的拿地金额仍然只有1645亿元同比下滑629整体拿地力度相对较小在各大央企中华润置地相对活跃1-2月拿地超过39亿元2月份更是先后在杭州苏州连续拿地苏州所获地块的楼面价更是刷新了苏州园区楼面价的新高达35650元平方米尽管如此相对于华润置地超过300亿的销售金额整体上拿地的强度其实不高而其他的几大央企如招商蛇口绿城中国1-2月的拿地金额均只有个位数拿地相对谨慎我们认为央企拿地力度相对较低可能有两点原因第一是部分核心城市如上海的集中供地仍未开启而这些城市也往往是央企布局的重点此外部分央企对于全年地产的销售的情况和地价的走势可能仍然持谨慎态度这也使其整体的拿地相对保守从2月的土拍情况来看地方国企仍然是土地市场的主力军以地方城投地铁集团为首的地方国企拿地力度仍然相对较大部分积极冲刺规模的地方国企亦比较活跃越秀地产在2月拿地金额超过591亿元位列权益拿地金额TOP100房企拿地金额之首在2月的北京土拍中越秀地产以591亿元的总价独揽石景山苹果园地块和昌平回龙观信息园二期地块这也是其自2021年5月以来首次在北京拿地随着全国化战略的执行越秀地产也积极在大湾区以外的市场寻求机会此外建发房产在2月亦比较活跃先后在苏州杭州土拍中斩获地块拿地亦相对活跃民企方面民企在长时间的沉寂后2月拿地的力度有所上升根据统计2023年1-2月TOP100房企中民企的拿地金额攀升至3338亿元同比上升166从TOP100排行榜来看排名靠前的房企如厦门坤霖辰房地产滨江集团伟星房产均为参与了苏州杭州土拍的房企随着苏州等核心城市陆续推出优质地块叠加2月销售情况的逐步回暖民企对于市场的信心有所增强整体的拿地力度也有所上升12房地产行业月度策略报告图表72020年1月至2023年2月全国房企拿地总金额和平均溢价率120000300100000250800002006000015040000100200005000002021320214202322020120202202032020420205202062020720208202092021120212202152021620217202182021920221202222022320224202252022620227202282022920231202010202011202012202110202111202112202210202211202212全国拿地总金额亿元平均溢价率资料来源亿翰智库图表82020年12月至2023年2月权益拿地金额TOP100房企企业性质100121117128118902192182101622001661462112988036633770569435466476457482604744104294414784415027240507699556177304192036234034936438940541340741540025530410157801470月月月月月月月月月月月月月月月月11234567892---------1212101112-----111111111年年11111年年年年年年年年年年年年年年2022202320222022202220222022202220222022202320202021202220222022央企地方国企民企资料来源亿翰智库2销售小阳春已至销售呈现回暖迹象随着疫情管控的放开以及此前积累的需求的释放经历了漫长的销售负增长后2月的销售情况呈现出一定程度的回暖迹象根据亿翰智库2023年2月中国典型房企销售业绩研究报告2023年2月单月TOP200房企总销售额同比上升221环比上升252地产销售呈现出一定的13房地产行业月度策略报告复苏迹象具体到门槛值数据从门槛值数据来看梯队房企门槛值数据有所改善部分梯队房企门槛值增速已由负转正其中TOP10房企门槛值为250亿元同比涨幅为245TOP3050房企门槛值分别为7844亿元同比降幅分别为225191从各梯队来看以2023年2月销售额TOP100房企为样本从各梯队数据来看TOP10企业表现相对较好大部分头部房企的2月单月销售规模较2022年同期均有超过2位数的增长其中保利发展中海地产华润置地招商蛇口四大央企的当月销售增速分别同比增长58115451415和1241增速迅猛整体来看销售的回暖是全局性的50家房企的单月销售规模录得正成长我们认为2月销售的回暖可能有以下几点原因12022年2月有春节假期的影响整体基数较低2在春节假期结束后开发商开足马力进行推货从监测城市的情况来看2023年2月监测城市的总供应规模批准上市面积为2022年同期的接近2倍3随着疫情的放松以及经济增长预期的提升前期积累的需求集中释放带动了2月销售的回暖那么在短期的回暖后市场的可持续性如何呢我们认为市场持续好转的可能性仍然较大首先在房地产被定调为支柱产业后各个地方政府对于地产的支持政策仍然在持续推出包括惠州扬州在内的多个城市仍在持续发布稳楼市新政内容包括取消限购放松限售给予契税补贴等内容政策的支持仍将对需求的持续释放起到积极作用其次在经历了3年的抗疫后包括政府在内的机构的工作重心再次回到经济发展上经济的持续复苏有望根据IMF的预测2023年中国GDP增速将达到52对于住房这类消费而言经济发展和收入的预期至关重要此外在地产市场持续萎靡了接近15年后部分积累的需求预计也将逐渐释放整体来看随着经济的逐渐复苏良好的预经济期也将带动住房消费整体来看我们认为在多重因素的带动下楼市的小阳春有望14房地产行业月度策略报告图表92023年1-2月销售额TOP10房企销售情况序号企业名称2023年1-2月全口径销售金额亿元2023年1-2月销售面积万m1保利发展635039532万科地产573333503碧桂园562078134中海地产405021845华润置地402218926招商蛇口382817107绿城中国314313238龙湖集团281317179建发房产2551140910华发股份2498896数据来源亿翰智库图表102023年1-2月样本房企销售业绩及增速亿元企业梯队2023年1-2月2022年1-2月同比TOP1-10406084052802TOP11-302742729233-62TOP31-501189015701-243TOP51-1001421715271-69资料来源亿翰智库图表112020年1月-2023年2月TOP200房企销售总额及同比2500025020000200150001501000010050005000202032020520207202092021120213202152021720219202212022320225202272022920231-500020201-50202011202111202211-10000-100单月销售金额亿元同比资料来源亿翰智库15房地产行业月度策略报告3融资民企融资再次进入冰点不动产私募基金试点影响深远1信用债房企融资沉寂民企信用修复仍待时日2023年2月房企在境内市场成功发行信用债38笔总融资规模为3512亿元同比上行186净融资规模-106亿元净融资规模再次转负发债成本上2月房企境内债融资平均票面利率为36较1月基本持平从企业性质来看本月国央企再次占据了绝对的主导地位民企方面仅卓越集团在中债增的担保下发行债券且发行规模仅为4亿元发债规模相对较小整体来看在当下的市场环境下民营企业仍然很难单纯依靠自身的信用发行债券民企的信用修复仍待时日证监会2月20日宣布启动不动产私募投资基金试点工作在现有私募股权投资基金框架下新设不动产私募投资基金类别致力于促进房地产市场盘活存量此外中国证券投资基金业协会还正式发布了不动产私募投资基金试点备案指引试行按照要求不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房包括存量商品住宅保障性住房市场化租赁住房商业经营用房基础设施项目等新规的发布有利于房地产行业向新模式发展有利于促进行业的长期平稳健康发展图表122020年1月-2023年2月房企信用债融资情况亿元1200610005800460034002200100总发行量亿元平均票面利率资料来源wind亿翰智库16