1.多重因素带动市场回温，各地复苏特点不尽相同
　　天津市：①疫情后购房需求释放，看房热度提升明显；②优惠收回，价格企稳；③现房、准现房受欢迎程度高。
　　济南市：①购房条件放松幅度大；②热度提升明显，项目具有涨价趋势；③部分项目在疫情期间未降价，部分区域新房供应不足。
　　杭州市：①主城区一二手房倒挂情况突出，是国内少有的一二手房倒挂的区域；②主城区热度高需摇号，主城和外围市场分化；③良好的供需结构，让杭州土地市场较其他城市率先回暖；④城市基本面好，吸引人才能力强，市场动力足。
　　长沙市：①房价基数低，住宅供应量大；②改善性需求旺盛，助推房价上涨；③库存去化迅速，新盘供应充足。
　　郑州市：①真实库存“两极分化”；②改善类项目房价企稳回升预期增强，购房意愿增强；③当前畅销的项目主要为未出险、头部央国企项目，部分获得纾困基金、获得其他企业帮助的房企项目，准现房预计可逐渐获得认可。
　　北京市：①压制需求释放，二手房成交情况反应真实市场需求；②市场分化，改善性需求成为支撑市场增长的新动能；③学区房推动成为市场复苏重要支撑。
　　2.市场热度回升的原因：市场预期向好+政策效果显现催化压抑需求释放
　　①疫情管控放开，居民流动性增加，疫情期间压抑的购房需求得到回补；②疫情管控调整，居民对收入预期转变向好；③政府需求端放松政策效果显现，包括利率走低、二套首付降低等政策利好，刺激需求释放；④部分开发商逐渐提价，“买涨不买跌”的心态促进成交，帮助房价企稳回升；⑤当前部分城市改善需求为主要支撑，二手房成交带动置换需求增加。
　　3.短期回暖趋势已成，中长期恢复情况仍有待观察
　　短期来看，多重因素促进市场热度的回升趋势已经形成，积压的购房需求将促进短期内市场转向良好，但结合房企情况来看，1-4月仍为房企偿债高峰，部分房企现金流情况依然紧张，销售流速仍然是房企最主要追求的指标，预计楼市整体涨价幅度仍将受限。
　　中长期来看，随着短期内热度的消散，市场恢复程度有待观望，仍需结合土地供应、城市基本面及宏观经济的恢复情况来进行判断。
　　4.风险提示：居民购房消费力修复弱于预期，局部市场购房热度持续性差，实地收集数据信息偏差风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告春暖花开市场回温春节后核心城市房地产成交修复情况行业评级看好2023年3月7日分析师杨凡证书编号S1230521120001邮箱yangfan02stockcomcn电话13916395118投资要点1多重因素带动市场回温各地复苏特点不尽相同天津市疫情后购房需求释放看房热度提升明显优惠收回价格企稳现房准现房受欢迎程度高济南市购房条件放松幅度大热度提升明显项目具有涨价趋势部分项目在疫情期间未降价部分区域新房供应不足杭州市主城区一二手房倒挂情况突出是国内少有的一二手房倒挂的区域主城区热度高需摇号主城和外围市场分化良好的供需结构让杭州土地市场较其他城市率先回暖城市基本面好吸引人才能力强市场动力足长沙市房价基数低住宅供应量大改善性需求旺盛助推房价上涨库存去化迅速新盘供应充足郑州市真实库存两极分化改善类项目房价企稳回升预期增强购房意愿增强当前畅销的项目主要为未出险头部央国企项目部分获得纾困基金获得其他企业帮助的房企项目准现房预计可逐渐获得认可北京市压制需求释放二手房成交情况反应真实市场需求市场分化改善性需求成为支撑市场增长的新动能学区房推动成为市场复苏重要支撑2市场热度回升的原因市场预期向好政策效果显现催化压抑需求释放疫情管控放开居民流动性增加疫情期间压抑的购房需求得到回补疫情管控调整居民对收入预期转变向好政府需求端放松政策效果显现包括利率走低二套首付降低等政策利好刺激需求释放部分开发商逐渐提价买涨不买跌的心态促进成交帮助房价企稳回升当前部分城市改善需求为主要支撑二手房成交带动置换需求增加3短期回暖趋势已成中长期恢复情况仍有待观察短期来看多重因素促进市场热度的回升趋势已经形成积压的购房需求将促进短期内市场转向良好但结合房企情况来看1-4月仍为房企偿债高峰部分房企现金流情况依然紧张销售流速仍然是房企最主要追求的指标预计楼市整体涨价幅度仍将受限中长期来看随着短期内热度的消散市场恢复程度有待观望仍需结合土地供应城市基本面及宏观经济的恢复情况来进行判断4风险提示居民购房消费力修复弱于预期局部市场购房热度持续性差实地收集数据信息偏差风险01早春楼市实探系列活动背景目录02各城市市场特点天津济南杭州长沙郑州北京CONTENTS03市场特点总结3早春楼市实探系01列活动背景Partone4早春实探楼盘系列活动背景活动背景及城市选择活动背景根据国家统计局数据1月70大中城市房价数据显示一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨02二手住宅销售价格环比由上月下降05转为上涨0470大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个比上月分别增加21个和6个城市选择为探索各地成交修复趋势能否可延续以及各地市场回暖驱动因素我们选取典型一二线城市进行楼盘实探其中包括北京天津济南杭州长沙郑州北京天津济南郑州杭州长沙5资料来源东方财富网长沙乐居网界面新闻齐鲁壹点新京报浙商证券研究所02各城市市场特点Partone601天津市场11市场总结疫情解封前2022年天津楼市整体低位运行疫情反复宏观经济下行影响购房能力和购房信心房价持续下行导致市场信心缺失购房者观望情绪持续加剧2022年1-2月天津整体市场不温不火两极分化较为明显3月新房市场迎来高峰4月疫情好转后并未出现期望中的小阳春或反弹迹象反而和3月份环比持平五一假期天津楼市备受关注新房带看量明显提升6月部分项目开启年中冲刺新房市场成交量达到了全年的最高值而后的暑期市场多个项目陆续调整价格伴随疫情的反复影响下半年市场整体不温不火疫情解封后12月疫情封控解除各地疫情管理陆续优化疫情后2023年1月未出现销售量明显激增态势2月市场热度出现回暖迹象疫情放开后阳性病例逐渐增加受其影响12月天津楼市持续低迷态势由于春节假期消费以旅游相关行业为主以及政策效果显现的迟滞效应2023年1月天津地产市场相对萧条未出现明显回暖趋势春节后2月首周天津楼市出现到访量和认购量激增现象市场情绪逐渐转向乐观新年伊始新房推盘有限来访指数上扬根据中指研究院数据2023年1月天津新房市场供应面积2641万平米环比下降45421月受春节影响天津房地产市场以顺销为主商品房成交面积5038万平米环比下降5028同比上涨4268成交均价16116元环比下跌266同比下跌123据克而瑞统计的数据春节过后天津全市新房到访量出现激增2月6日-12日天津全市热销项目共计接待客户32370组平均单盘接待118组客户环比上涨28共计认购2879套平均单盘认购105套环比上涨38新房来访指数呈显著上涨的趋势图2023年1-2月天津楼市来访及认购情况图2月6日-12日新盘来访指数图绿城水西雲庐售楼处现场150118152月6日-12日天津新盘来访指数9210010平均单盘来访量环比增幅50区域34105人次50182676543市内六区14223014160环城四区12627滨海新区12946全市平均来访量人次左轴远郊区县8314全市平均认购量套右轴7资料来源克尔瑞浙商证券研究所01天津市场12市场特点天津市场2023年节后修复有以下几个特点特点1疫情后购房需求释放看房热度提升明显天津新房项目疫情管控优化前后到访量增长显著优质楼盘有销量翻倍的情况我们认为当前市场上较为畅销的项目购房客户多数为之前对该项目已较为了解但观望情绪较重等待优惠政策的群体当前随着购房热度提升市场优惠的释放开发商提价等因素之前积压的需求进行释放特点2优惠收回价格企稳天津刚改项目2023年初有不同程度的价格优惠且春节后刚改项目打折力度有加大的现象较2022年仍有降价的趋势但案场最新价格调整趋势来看2月底进入到价格底部区间3月开始部分刚改楼盘有折扣力度减弱价格企稳的情况根据当地多个中介对市场短期预判天津全市新房楼盘价格企稳是普遍现象部分项目出现封盘无法缴纳定金以等待重新定价特点3现房准现房受欢迎程度高根据我们了解及克而瑞等第三方机构信息显示当前客户买房仍然看重交房的确定性即买即住的需求比较明显现房及准现房受欢迎程度高我们认为如此现象延续伴随需求逐步回暖现房及准现房的库存有望加速去化根据中指研究院数据2023年1月天津全市可售面积环比下降至197824万平米出清周期较2022年12月缩短至2914个月库存去化周期趋势线出现拐点去库存压力有所缓解图金地万悦城售楼处现场图2023年2月天津二手房成交量图天津市商品住宅去化情况2023年2月天津二手房成交量210033日期成交量套19003121182170029272218215002523173130024周六34223110025周日42821900262791970027289172827550015月月月月月月月月月月月月月118345679292872101112年210279年2023211周六5382022212周日615可售面积万平方米左轴出清周期右轴2133988资料来源贝壳研究院中指研究院浙商证券研究所02济南市场21市场总结春节前2022年济南楼市整体发展平稳随着限购政策优化首付比例及贷款利率下调等一系列利好政策的发布房地产市场活跃度有所提升据济南市房地产业协会数据2022年全年济南全市住宅用地供应101宗面积6183亩住宅销售731万套同比下降约30面积97792万平方米同比下降约262022年济南新建住宅均价为1417174元平方米新建商品住宅销售价格指数累计上涨1922个重点城市中排名第6价格整体平稳住宅可售859万套面积114929万平方米住宅去化周期为141个月供需相对平衡春节后一方面房地产市场迎来了利好的政策和宽松的信贷政策环境另一方面随着国家对防疫政策的不断调整疫情对房地产市场的影响也逐步减弱春节后迎来了购房小阳春量价关系方面根据中指研究院数据受春节假期影响2023年1月济南主城商品住宅成交量出现下滑成交面积396万平方米环比下降256同比下降234市场活跃度较去年12月有所下降且表现未超过去年同期分城区来看2023年1月份历城区成交量位居首位成交面积127万平方米占比320成交规模领先优势明显其次是高新区成交面积89万平方米槐荫区位居第三成交面积为41万平方米从价格来看历下区商品住宅销售价格22793元平方米是成交均价最高的区域其次是高新区成交均价为19633元平方米存量方面根据中指研究院数据截止到2023年1月底济南主城区商品住宅存量约918万平方米1月底出清周期约15个月较上月有所延长图济南市商品住宅销售量价情况图济南市商品住宅存量情况图2023年1月济南商品住宅分区域成交情况12020000251425000100012100202000015000800801015600815000601000010400610000405000542020050002000000历城区高新区槐荫区市中区天桥区历下区长清区销售面积万平方米左轴销售价格元右轴销售面积万平方米左轴销售价格元右轴存量万平方米左轴出清周期月右轴9资料来源克尔瑞中指研究院浙商证券研究所02济南市场22市场特点济南市场2023年节后修复有以下几个特点特点1购房条件放松幅度大从放松限购降低信贷政策及首付比例等多方面进行政策调整当前济南市实行首套房商贷2成首付首套房房贷利率41此外济南市住房和城乡建设局为进一步支持刚性和改善性住房需求发放5000万元置业消费券规定凡在2月8日至6月30日购买新建商品房并进行网签的消费者均可参与抽取10000元消费券济南市从上而下的刺激政策加速了购房热度的提升部分观望的需求开始释放特点2热度提升明显项目具有涨价趋势根据中指研究院数据进入2月以来济南市新房成交面积快速攀升2023年2月20日-2月26日成交面积为3472万环比下降24同比上升546已超过2022年同期水平成交价格整体均价保持稳定济南市商品住宅成交均价为14054元环比下降21同比上升02根据我们实地沟通部分项目具备涨价趋势但是涨价的项目多数为项目位置好项目持续顺销品牌开放商开发的项目全市项目来看多数项目仍处于加速走量重视回款阶段我们认为如市场持续回暖随着1-4月偿债高峰期结束开发商资金压力减小房价增长行情有望得到开启特点3部分项目在疫情期间未降价部分区域新房供应不足部分区域市场热度一直较高部分项目凭借核心位置国企背景竞品较少从2022年开盘至今未降价目前部分项目已有提价计划根据广德房产网统计2022年济南累计成交住宅用地58宗成交土地面积213万土地出让金约257亿新增住宅建面约438万同比2021年下降约-53随着经济复苏政策效果显现二手房成交回暖置换需求将得到进一步释放叠加市场供应不足2023年济南的改善性需求将有望进一步释放济南市整体房价有望在改善需求的释放下进行结构性上涨图济南中建星光城市售楼处现场图济南市住宅用地成交情况图济南市现行购房政策100060济南楼市现行购房政策对比20212022年变化900非本市户籍本科及以上学历连续缴纳3个月以上社保限购1套本科以下学历连续缴纳1年以上社保40限购条件松绑原为本科及800限购1套限购区域内购房不再提供个人所得税以上学历需连续缴纳6个月700或社会保险证明20及以上社保限购1套本本市户籍在济南限购2套住房限购区域内家庭600地户籍最多可购买2套本限购住房总套数在2套及以下有父母投亲养老情况的或地户籍限购区域内最多可购5000家庭有2个及以上子女的可在限购区域内增购商品买3套住房1套限购区域内已有3套及以上住房的出售400限购范围松绑原为全市限1套可于半年内在限购区域再购买1套住房-20购300限购范围二环以内的历下区市中区其他区域不再执行限购200-40100首付及信贷政策松绑原为认房认贷原首套房首付比0-60首付比例首套房20二套房40三套房100例30二套房60信贷2018年2019年2020年2021年2022年利率政策首套房执行41二套房执行47利率政策松绑2022年初首套利率为49二套利土地面积万左轴地上建面万左轴率为53限售政策松绑原为办证满10限售限售区域内住房网签2年可持证交易土地面积环比右轴地上建面环比右轴2年可上市交易资料来源广德房产政府官网浙商证券研究所03杭州市场21市场总结疫情解封前2022年开年杭州房地产较为平稳但市场整体表现弱于2021年年末在政策利好的刺激下出现翘尾5月开始楼市调控多方面松绑市场预期有所好转四季度楼市呈现回暖趋势但从全年来看住宅成交规模腰斩宅地出让规模降幅超3成整体开盘热度下降较为明显2022年杭州市释放多次需求端放松政策根据中指研究院数据517新政发布后二手房市场反应迅速带看成交量激增新政前三周周均成交仅420套新政后三周周均928套涨幅1210并在第24周达到峰值1493套随后逐渐回落最终维持在每周700套左右1111房贷新政出台第二周杭州新房成交量从182万增长至272万环比增长494之后周均维持298万的相对高位疫情解封后商品住宅量涨价平短期内库存去化压力小根据中指研究院数据2023年1月杭州市十区商品住宅供应369环比下降22成交面积967环比下降24同比上涨111成交均价36355元环比下降3同比上涨13存量下降截止到1月末杭州商品住宅库存面积4941万环比减少11同比上涨21去化周期57个月环比减少15同比增加127供需结构健康库存去化压力小摇号中签率2023年1月中签率去化率均提升根据中指研究院数据2022年全年平均中签率为38同比增加19平均去化率为60同比下降272023年1月杭州商品住宅新领预售证个数30个综合中签率为476环比2022年12月上升4pct平均去化率69环比上升5pct二手房增幅明显2023年2月二手房量价齐涨根据手边买房数据2023年2月杭州二手房共成交6894套环比增长139成交量超过2022年最高峰6700套成交均价方面2月份杭州二手房签约均价约32601元环比1月份上涨约1184杭州二手房或已基本完成筑底图20221-20231杭州市商品住宅供求走势图20228-20231杭州市商品住宅库存面积及去化周期图20228-20231杭州市商品住宅中签率走势2004500018040000600810016035000790140500300006801202500010040057020000608030046015000501000034020040205000200100301200010月月月月月月月月月月月月月月月月月月0259346789811111012101112月月月月月月月月月月月月月月月月月月年年年492356789181101112101112212223年年供应面积万平左轴成交面积万平左轴年2322库存面积万平左轴去化周期月右轴21成交均价元平右轴平均中签率11资料来源中指研究院手边买房浙商证券研究所03杭州市场22市场特点杭州市场2023年节后修复有以下几个特点特点1主城区一二手房倒挂情况突出是国内少有的一二手房倒挂的区域二手房因为房龄长户型老旧交易税费高等原因成交价格往往低于同区域内可比新房但杭州市部分区域因为供需不平衡政府限价等原因部分区域二手房的价格高于新房价格呈现出一二手房倒挂的情况成为楼市复苏新的增长源特点2主城区热度高需摇号主城和外围市场分化2022年下半年杭州主城区内土地供应减少主城区内新房项目去化速度快可摇项目少购房热度持续部分项目项目触发社保排序更加剧了中签难度主城区外围市场自2022年下半年出现降温部分项目热度降低不再需要摇号从成交数据上看当前杭州市场呈现区域分化态势主城区凭借一二手房价倒挂少量供应等因素我们认为短期内杭州市主城区新房市场热度有望继续保持特点3良好的供需结构让杭州土地市场较其他城市率先回暖2月21日结束的第一轮土拍杭州出让13个地块8个地块到达封顶摇号整体溢价率93土地市场热度提升反应出开发商对市场的信心较强中期来看土地市场的火热有助于市场成交量的恢复特点4城市基本面好吸引人才能力强市场动力足2022年杭州实现生产总值18753亿元增长15经济总量位居全国第9位在2022年全国人口负增长的大背景下杭州市新增常住人口约17万大学生吸引力排在全国前列科技部和中国科学技术信息研究所分别发布国家创新型城市创新能力监测报告2022和国家创新型城市创新能力评价报告2022其中杭州位列国家创新型城市创新能力指数第3位全国城市创新能力百强榜第5位我们认为杭州市良好的城市基本面能够持续吸引人才长期来看房地产市场具备增长动能图杭州市绿城馥香园售楼处现场图杭州市联发保利臻和雅颂售楼处现场图杭州市土地成交走势60090080050070040060050030040020030020010010000月月月月月月月月月月月月345678912101112年年年年年年年年年年年年202220222022202220222022202220232023202220222022可建面积万方左轴成交金额亿元右轴12资料来源国家统计局澎湃新闻浙报传媒地产研究院国家创新型城市创新能力监测报告2022国家创新型城市创新能力评价报告2022浙商证券研究所04长沙市场21市场总结疫情解封前观望情绪高销售面积降幅接近4成根据长沙市楼市白皮书数据2022年全市商品房成交面积1564万同比下降3790市场进入筑底期单个楼盘平均到访量平均转化率分别为75人次7较2021年113人次9大幅下降购房信心低迷持币观望情绪浓厚2018年以来全市商品房供应面积整体呈下降态势2018年-2021年呈稳中略降态势2022年呈断崖式下跌全市商品房供应面积1694万同比下降3425商品房供应面积和商品房同比增速均创近5年来新低受行业以及市场信心影响长沙2022年整体供给偏弱疫情解封后1月受春节影响商品住宅量价齐跌2月市场热度持续回升根据中指研究院数据2023年1月长沙市内五区商品住宅供应1936万环比下降54成交面积263万环比下降35同比下降48成交均价14009元环比下降10同比上涨6在售套数与成交套数均下降1月长沙商品住宅在售527套成交套数仅278套环比下降57同比下降63去化率532月份长沙市商品房供应端持续低位成交受政策影响刚需热度持续回升商品住宅量涨价跌改善需求显著支撑房价上涨根据中指研究院数据2022年长沙整体累计成交均价为13947元平方米同比上涨约147从成交面积段来看2022年市场成交以140-200面积段需求为主力占比364同比提升85个百分点限购政策下叠加疫情冲击及二胎政策改善型需求爆发根据中指院数据2022年市场成交以120-200万总价段为主合计占比507其中150-200万成交占比同比提升15个百分点200万以上改善产品成交占比同比提升121图长沙市内五区商品住宅销售量价情况图长沙市内五区商品住宅去化情况图2021-2022长沙住宅分面积段成交套数占比16018000500080200以上1401600070140004000140-2001206012000100120-1405010000300080100-12080004060600020003090-1004040002080-902020001000001080以下21年11月2月5月8月11月00010203040供应面积万方左轴成交面积万方左轴22年1月4月7月10月23年1月成交均价元平右轴在售套数套左轴成交套数套左轴2022年2021年13资料来源中指研究院浙商证券研究所04长沙市场22市场特点图2021-2022年万亿GDP城市房价收入比长沙市场2023年节后修复有以下几个特点图长沙市保利时代售楼处特点1房价基数低大量住宅供应根据长沙市住房和城乡建设局数据长沙平均房价位于30个省会城市及直辖市第22位2022年长沙完成房地产开发投资2237亿元同比增长61预计全市新建商品住宅供应量居全国第3位成交量居全国第2位长沙市凭借大量的项目供应使得房价涨幅始终维持较小水平房价平稳上涨特点2长沙改善性需求旺盛助推房价上涨根据国家统计局数据长沙1月新房价格环比上涨03同比上涨34房价走势连续26个月上浮当前长沙市改善需求为市场成交主要支撑长沙改善市场的兴起结构上拉高了房价均值2022年在21个万亿GDP城市中长沙房价收入比最低仅为55居民购买住宅的支付能力较强我们认为长沙市房价的持续上涨将会进一步带动改善需求图长沙市龙湖舜山府售楼处的释放当前市场热销现象仍然主要发生在改善楼盘尤其是部分稀缺地段或学区加持的楼盘部分刚需项目仍处于去库存阶段特点3库存去化迅速新盘供应充足根据长沙市房管局备案数据2023年2月成交量持续走高第1周至第4周分别成交903100012251403套根据现场沟通因2月成交量大涨多个项目所剩房源不多当前处于蓄客等待加推据长沙楼市图不完全统计3月长沙预计将有超过40个项目推新包括7个首开项目整体来看长沙市库存充足大量推盘也显示出房地产企业对市场信心的增强14资料来源各地统计局政府工作报告长沙楼市地图中指研究院浙商证券研究所05郑州市场21市场总结疫情解封前受疫情影响2022年郑州楼市整体较为低迷根据中指研究院数据在新房市场自疫情以来郑州市新建商品房成交面积持续走低成交套数变化为2020年的151520套2021年的105250套2022年的115437套2022年上半年郑州新房销售面积较为稳定销售均价持续上涨经历6月峰值后下半年市场持续走低在二手房市场2022年郑州市主城区二手房销量经历34月小阳春后市场持续回暖受5月及四季度疫情影响市场二手房销量下降明显其中住宅二手房售价低开高走非住宅二手房售价高开低走走势分化较为明显2021年下半年开始住宅二手房价格下跌尤为明显疫情解封后12月以来市场成交量不断回升1月份市场热度延续随着疫情管理措施的优化郑州房地产市场出现了回暖迹象在新房市场的量价关系方面根据郑州市住房保障和房地产管理局数据2023年1月郑州全市商品住宅成交量有所提升成交面积6218万平方米环比上升1206同比下降2131市场活跃度较去年12月有所上升但表现未超过去年同期成交均价为11879元平方米环比下降28在二手房成交量价方面二手房市场的活跃度提高2023年1月郑州住宅二手房成交5516套环比增加3553同比增加5477成交面积为5923万平方米环比增加3707同比增加5732成交均价较为稳定达10308元平方米环比增加263同比下降5472月下旬新房成交量上涨根据克而瑞数据2月13日至19日限购区监测300个项目平均来访89组成交8套2月20日至26日限购区监测280个项目平均来访97组成交9套平均来访量与成交量均有所提高图20221-20231郑州市商品住宅量价情况图20221-20231郑州住宅二手房量价情况图2023W1-W9二手房成交量8011200200020014016000180014000701100015012010800160012000601001060014001001000050801040012008000401000506010200600030100008000404000209800600202000109600400-500009400200月月月月月月月月月月月月月0-100月月月月月月月月月月月月月71234568911234567891101112101112年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年2222222222222222222322222222222222222223222222222222销售面积万平方米左轴销售均价元平方米右轴销售面积万平方米左轴销售均价元平方米右轴成交量套左轴环比右轴15资料来源郑州市住房保障和房地产管理局克而瑞中指研究院浙商证券研究所05郑州市场22市场特点郑州市场2023年节后修复有以下几个特点特点1真实库存两极分化根据郑州市政府发布的郑政20231号文件2023年郑州在促进房地产行业健康发展方面将会进一步优化房地产土地供给持续开展商品房促销活动加快商品住房库存去化力度力争去化周期达到18个月以内的合理区间根据郑州360房产网数据2022年底郑州商品住宅累计可售量为1710万平若按照郑州2022年去化速度计算去化周期约为392个月郑州库存仍然处于高位真实库存两极分化若去除郊区及烂尾房源主城区的有效库存量并不多而且正在随着市场复苏快速减少真正积压的库存量主要集中在远郊区域我们认为主城区内库存的减少且均价2万元平库存占比少可能会导致点状看房热度再次提升特点2改善类项目房价企稳回升预期增强购房意愿增强改善客群购买力强购房过程中主要受到限购政策是否放开及购房意愿的影响对于部分改善住房集中的区域春节之后成交量提升明显我们认为部分客户对于当前房价企稳回升的预期逐渐增强短期来看客户购房意愿有望逐渐增强特点3当前畅销的项目主要为未出险头部央国企项目部分获得纾困基金获得其他企业帮助的房企项目准现房预计可逐渐获得认可郑州市2022年下半年受到停工断贷疫情影响较为严重居民观望情绪高但同时也压抑大量购房需求买旧不买新情绪突出当前畅销的项目主要为头部央国企及部分优秀民企开发的项目2022年项目的停工更加剧了客户看房的集中性对于部分已出险项目我们预计通过纾困资金或其他房企注入资金的形式可以陆续施工期房房变为准现房以此来打消客户关于烂尾风险的担忧从而销售去化可能迎来大幅增长图郑州市华润琨瑜府售楼处图2023年郑州市佳源名门橙邦售楼处图郑州市四环内库存情况截止至2022年12月底16000141361411414000120001000080006000371440002000015000元以下15000-20000元20000元以上刚需正常库存刚改正常库存改善正常库存库存套数套16资料来源郑州市政府郑政20231号文件米宅郑州买房社浙商证券研究所06北京市场21市场总结疫情解封前受疫情反复的影响2022年市场活跃度明显受限2022年北京楼市受全国市场持续调整及多轮疫情反复影响整体处于低位运行状态市场成交活跃度明显减弱尤其是疫情爆发疫情管控时期新房成交明显受限根据中指研究院数据2022年北京商品住宅累计成交767万平同比下降24略高于2019年2020年成交面积打破自2018年起连续4年上升趋势同时在供应规模方面房企推盘意愿减弱2022年北京商品住宅供应规模持续回落疫情解封后随着北京逐渐渡过新冠感染高峰市场也随之出现一定的修复迹象进入1月新房及二手房成交量有所回升量价关系方面2023年1月北京新建住宅平均价格为44685元平方米环比由跌转涨微涨001同比上涨079涨幅收窄7BP受春节假期影响北京新房市场成交规模大幅回落2023年1月北京商品住宅成交规模为3730万平环比下降396同比下降397春节假期前楼市政策持续向好叠加疫情积压需求的释放北京楼市回暖态势明显春节假期北京大部分楼盘春节不打烊持续发力营销楼市整体活跃度较去年有所提升但受返乡过节影响春节期间售楼处整体到访量明显减少楼市整体活跃度明显不及1月前两周但整体来看受各项利好政策以及市场预期转好带动北京市场预期保持稳步复苏节奏存量方面库存规模小幅回落出清周期持续下降截至1月底北京商品住宅不含保障房库存量约为118035万平方米较上月回落66出清周期降至179个月依然存结构性库存去化风险二手房市场迎来小阳春2023年1月北京二手房量降价涨价格方面二手房样本均价为75663元平方米根据中指百城二手住宅价格指数1月北京二手住宅价格环比上涨002在16个区县中7区县上涨8区县下跌1区县持平北京1月二手房成交8308套环比下降53同比下降约302月北京二手房共成交15315套较1月同期增长843同比增长854图20221-20231北京市商品住宅量价情况图20221-20231北京市商品住宅存量面积及去化周期图北京市二手住宅成交走势10044800901350251800017000447008016000153151300140001400070446002014000130001250120006044500120001109010750990010000501200151000087738308404440011501080003044300600020110044200540001010500441002000100000成交面积万平方米左轴样本平均价元平方米右轴库存量万平方米左轴出清周期月右轴成交套数套17资料来源中指研究院中原研究院浙商证券研究所06北京市场22市场特点北京市场2023年节后修复有以下几个特点特点1压制需求释放二手房成交情况反应真实市场需求北京市二手房成交数据环比增幅位于全国前列我们认为主要是2022年北京成交创造近几年的历史低谷尤其是因为疫情影响进出北京的难度较其他城市更大北京较其他城市压制的需求更多2023年春节后被压制的购房需求开始释放疫情管控放开前后北京新房市场热度保持良好我们认为既得益于北京市良好的城市基本面也得益于北京市项目多数具有独特性尤其主城区内土地资源稀缺受到市场其他因素影响小根据北京市住建委及数据2月北京市二手住宅网签15315套二手房成交套数占比超80北京市二手房成交占比高二手房市场的回暖反应出市场真实需求的增加特点2市场分化改善性需求成为支撑市场增长的新动能北京得益于人口红利转向人才红利人口老龄化加剧带来的居家养老需求增长存量房房龄偏老及高品质住房稀缺等因素北京改善性住房需求高速增长刚需刚改市场房价基本保持稳定高总价的改善房源挂牌价上调的情况较为普遍质素一般的房源仍存在降价成交的情况质素优秀的房源部分房东存在惜售的情况根据泽平宏观发布的北京改善性住宅研究报告2023数据2022年北京单价10万以上住宅成交量创历史新高北京改善性需求占比540改善性需求已超越刚需性需求成为住宅市场增长新动能特点3学区房推动成为市场复苏重要支撑北京市伴随人口快速增长学区房保持较高热度继2016年实行全面二孩政策后2016-2017年为二胎生育高峰期2017年出生的小孩大部分将于2023年入学2023年上半年将成为学区房购房高峰大量学区房的需求入市也将成为推动市场复苏的重要因素图北京市天坛府项目区位图图2015-2021年北京市出生人口情况图2023年北京市二手房交易情况254010035802021972030601781751724015325139201520015-201010-405-6050-8002015201620172018201920202021二手房成交面积万平方米左轴环比右轴同比右轴北京常住人口出生人数万人18资料来源Wind北京市住建委泽平宏观贝壳研究院浙商证券研究所03市场特点总结Partone19市场特点总结特点总结1新房成交规模止跌回升百强房企业绩改善新房市场2023年2月新房市场出现强势反弹根据克尔瑞统计数据30个重点监测城市成交面积为1622万平方米同环比涨幅均超4成整体成交规模与去年12月基本持平成交止跌回温势头显现二手房2023年2月二手房成交数据好于新房根据克尔瑞统计数据2月16个重点城市二手房成交体量预计为652万平方米同环比分别上升122和54百强房企2023年2月百强房企业绩改善根据克尔瑞统计数据2月TOP100房企实现销售操盘金额46156亿元单月业绩环比增长291同比增长149累计业绩来看百强房企1-2月实现销售操盘金额81895亿元同比降幅较上月收窄至-1162我们认为市场热度回升的原因主要为疫情管控放开居民流动性增加疫情期间压抑的购房需求得到回补疫情管控调整居民对收入预期转变向好购房意愿加强政府需求端放松政策效果显现包括利率走低二套首付降低等政策利好刺激需求释放部分开发商逐渐提价买涨不买跌的心态促进成交帮助房价企稳回升当前部分城市改善需求为主要支撑二手房成交带动置换需求增加3短期回暖趋势已成中长期恢复情况仍有待观察短期来看多重因素促进市场热度的回升趋势已经形成积压的购房需求将促进短期内市场转向良好但结合房企情况来看1-4月仍为房企偿债高峰部分房企现金流情况依然紧张销售流速仍然是房企最主要追求的指标预计楼市整体涨价幅度仍将受限中长期来看随着短期内热度的消散市场恢复程度有待观望仍需结合土地供应城市基本面及宏观经济的恢复情况来进行判断