3月5日，第十四届全国人民代表大会第一次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告，对过去一年和五年的各项工作进行回顾，并简述了2023年各领域的重点工作建议，其中房地产相关内容延续了去年12月中央经济工作会议的部署，重点提及防风险和支持住房需求等方面

研究报告全文：中指研究院中国房地产指数系统2023政府工作报告防范化解优质头部房企风险支持刚性和改善性住房需求3月5日第十四届全国人民代表大会第一次会议开幕国务院总理李克强作政府工作报告对过去一年和五年的各项工作进行回顾并简述了2023年各领域的重点工作建议其中房地产相关内容延续了去年12月中央经济工作会议的部署重点提及防风险和支持住房需求等方面1宏观经济大力提振市场信心经济增长目标为50左右报告原文表近几年主要宏观指标对比年份2023年2022年2021年国内生预期目标5左右55左右6以上产总值增长实际完成3081城镇调查失业率目标55左右55以内55以内宏观杠杆率目标基本稳定基本稳定CPI目标3左右3左右3左右积极的财政政策要加积极的财政政策要提力提效赤字率拟按积极的财政政策要升效能更加注重精准安排提质增效更可持续可持续完善税费优惠政策今年赤字率拟按财政政策取向提升积极的财政政策对现行减税降费退税缓32左右安排比去年效能今年赤字率拟按28税等措施该延续的延有所下调不再发行抗左右安排比去年有所下调续该优化的优化做好基疫特别国债有利于增强财政可持续性层三保工作稳健的货币政策要灵活适度保持流动性合理充裕稳健的货币政策要加大稳健的货币政策灵活精准合理适度实施力度发挥货币政策工把服务实体经济放具的总量和结构双重功能稳健的货币政策要精到更加突出的位置处理为实体经济提供更有力支准有力好恢复经济与防范风险的持保持广义货币供应量关系扩大新增贷款规模保和社会融资规模增速同名货币供应量和社会货币政策取向持货币供应量和社会融资规义经济增速基本匹配支持融资规模增速与名义经济模增速与名义经济增速基本实体经济发展保持人民币增速基本匹配保持流动匹配保持宏观杠杆率基本汇率在合理均衡水平上的性合理充裕保持宏观杠稳定基本稳定杆率基本稳定进一步疏通货币政策优化存款利率监传导机制引导资金更多流管推动实际贷款利率向重点领域和薄弱环节扩进一步降低大普惠金融覆盖面推动金融机构降低实际贷款利率减少收费数据来源中指研究院综合整理要坚持稳字当头稳中求进保持政策连续性针对性加强各类政策协调配合形成共促高质量发展合力政府投资和政策激励要有效带动全社会投资今年拟安排地方政府专项债券万亿元加快实施本报告数据来自中指数据CREIS中房指数系统详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319253中指研究院中国房地产指数系统十四五重大工程实施城市更新行动促进区域优势互补各展其长鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设激发民间投资活力中指观点全年GDP目标50左右宏观经济坚持稳中求进今年以来随着疫情形势的好转我国经济向好预期增强2月制造业PMI提升至526处于扩张区间同时李克强总理也指出当前发展面临诸多困难挑战外部环境不确定性加大国内经济增长企稳向上基础尚需巩固2023年作为全面贯彻党的二十大精神的开局之年开好局起好步至关重要本次政府工作报告强调稳中求进稳增长将2023年经济增长目标设定为50左右整体与十四五规划及二十大报告中长期远景目标的潜在增长水平基本匹配也与市场预期基本一致表明中央对于宏观经济的复苏充满信心有助于提振市场情绪同时将量的合理增长目标定在5左右也反映出中央重视经济恢复中的不确定性问题近期国际机构普遍调高中国经济增长预期认为中国经济今年将迎来反弹预计2023年中国经济的恢复性增长也将为世界经济注入信心和力量表国际机构对2023年中国GDP增速预期机构时间预测增速时间预测增速IMF202210442023152惠誉202212412023250标普202211482023148野村202212482023253摩根士丹利202211502023157汇丰银行20231502023256数据来源中指研究院综合整理房地产行业作为国民经济支柱产业对经济增长就业财税收入居民财富金融稳定都具有重大影响相关数据显示房地产业增加值占GDP的比重为7左右加上建筑业则占到14土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近50占城镇居民家庭资产的6成房地产贷款加上以房地产作押品的贷款占全部贷款余额的39因此在2023年稳增长目标下要实现宏观经济50左右的增长房地产市场的稳定更加重要市场回暖对消费投资的稳步增长均有积极带动作用本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统图2018年以来M1和M2同比增速M1同比增速M2同比增速1614121086420-2数据来源央行中指研究院综合整理加强各类政策协调配合积极的财政政策仍将加力提效稳健的货币政策更加精准有力随着疫情形势好转前期出台的宏观政策效果正在进一步显效本次政府工作报告明确提出积极的财政政策要加力提效稳健的货币政策要精准有力意味着2023年宏观政策整体力度或较2022年仍较大财政政策加力提效完善税费优惠政策货币政策进一步强调要精准有力此前央行相关负责人表示阶段性政策要注重缓退坡不要急转弯2023年货币政策基调将在保持稳健中坚持以我为主不大水漫灌不大收大放支持实体经济发展2住房政策防风险是首位支持刚性和改善性住房需求报告原文表两会政府工作报告住房相关政策取向时间两会主要内容中央经济工作会议房地产市场风险隐患较多2022年12月中央经济工作会议支持住房改善新能源汽车养老服务等消费有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼况防止无序扩张促进房地产业平稳发展保民生保稳定各项工作满足行业合理融资加强住房保障体系建设支持刚性和改善性住房需需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚2023年求解决好新市民青年人等住房问题决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡2021年12月中央经济工作会议继续保障好群众住房需求坚持房子是用来住的不是用来炒的定位探索新的发展模式坚持租购并举要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加快发展长租房市场推进保障性住房建设支持商加强预期引导探索新的发展模式坚持租购品房市场更好满足购房者的合理住房需求稳地价并举加快发展长租房市场推进保障性住房2022年稳房价稳预期因城施策促进房地产业良性循环和建设支持商品房市场更好满足购房者的合理健康发展住房需求因城施策促进房地产业良性循环和健康发展加快发展保障性租赁住房2020年12月中央经济工作会议保障好群众住房需求坚持房子是用来住的不是用2021年来炒的定位稳地价稳房价稳预期解决好大城解决好大城市住房突出问题住房问题关系民市住房突出问题通过增加土地供应安排专项资金生福祉要坚持房子是用来住的不是用来炒本报告数据来自中指数据CREIS中房指数系统详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319253中指研究院中国房地产指数系统时间两会主要内容中央经济工作会议集中建设等办法切实增加保障性租赁住房和共有产的定位因地制宜多策并举促进房地产市权住房供给规范发展长租房市场降低租赁住房税场平稳健康发展要高度重视保障性租赁住房费负担尽最大努力帮助新市民青年人等缓解住房建设加快完善长租房政策逐步使租购住房困难在享受公共服务上具有同等权利规范发展长租房市场土地供应要向租赁住房建设倾斜单列租赁住房用地计划探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房国有和民营企业都要发挥功能作用要降低租赁住房税费负担整顿租赁市场秩序规范市场行为对租金水平进行合理调控资料来源中指研究院综合整理中指观点1防风险仍是重点未提房住不炒但对房地产托而不举的态度不变政府工作报告中强调有效防范化解优质头部房企风险表述与此前中央基调一致稳住市场主体是今年行业重要工作防止更多房企特别是优质房企风险暴露才能稳定市场预期与此同时尽管政府工作报告中未提及保交楼工作但保交楼的重要性在此前多次会议中均有体现预计今年保交楼仍是防风险的重要发力点表近期部分有关防范房地产行业风险的提法日期提法出处主要内容求是发有效防范化解重大经济金融风险一是防范房地产业引发系统性风险房地产2023年表习近平总对经济增长就业财税收入居民财富金融稳定都具有重大影响二是防2月15日书记文章范化解金融风险三是防范化解地方政府债务风险防范风险要抓两头带中间以慢撒气的方式防范化解风险全国住房和一头抓出险房企一方面帮助企业自救另一方面依法依规处置该破产2023年城乡建设工的破产该追责的追责不让违法违规者金蝉脱壳不让损害群众利益的1月17日作会议行为蒙混过关切实维护购房人合法权益做好保交楼工作一头抓优质房企一视同仁支持优质国企民企改善资产负债状况为贯彻落实中央经济工作会议部署防范风险从问题房企向优质房企扩散有关部门起草了改善优质房企资产负债表计划行动方案行动方案聚焦专注2022年金融2023年主业合规经营资质良好具有一定系统重要性的优质房企重点推进资统计数据新1月13日产激活负债接续权益补充预期提升四个方面共21项工作闻发布会任务综合施策改善优质房企现金流引导优质房企资产负债表回归安全区间资料来源中指研究院综合整理关于如何防范房地产市场风险政府工作报告中强调有效防范化解优质头部房企风险表述与此前中央基调一致稳住市场主体是今年行业重要工作防止更多房企特别是优质房企风险暴露从而稳定市场预期与此同时尽管政府工作报告中未提及保交楼工作但保交楼的重要性在此前多次会议中均有体现只有保交楼才能稳定购房者预期因此预计今年保交楼仍是防风险的重要发力点另外本次政府工作报告中虽未提房住不炒但我们认为2023年中央对房地产的支持态度仍然是以稳为主托而不举经过多年贯彻执行房住不炒已经成为房地产行业中长期的政策基本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统调2022年以来监管部门频繁落地房地产支持政策各地也在积极落实因城施策但在房住不炒基调下供需两端政策均有所侧重优质房企合理的住房需求才是政策支持对象热点城市需求端政策也是渐进式推进整体来看中央及地方对房地产托而不举的态度较为明确2企业端更大力度支持优质房企各项措施或将加快落地落实去年底金融16条三支箭先后落地今年1月监管部门继续强调支持优质房企改善资产负债表聚焦优质房企重点推进资产激活负债接续权益补充预期提升四个方面共21项工作任务本次再次强调有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无序扩张促进房地产业平稳发展未来针对优质房企的资金支持力度有望继续加大前期已出台的政策亦有望加快落实促进企业资金面继续改善同时本次首次提到防止无序扩张过去多年房企在三高模式下推动行业快速发展部分房企市场份额快速提升但也导致行业风险积聚未来针对企业的监管或保持严格促进企业实现可持续发展图三支箭融资情况截至2023年3月3日融资方式当前受益企业数量融资规模信贷融资银行授信超190家额度超6万亿元债券融资储架式注册发行等9家意向超1400亿元股权融资发布定增或配股计划39家碧桂园雅居乐已完成配股资料来源中指研究院综合整理3需求端支持刚性和改善性住房需求释放政策或瞄向精准施策从中央及监管部门层面来看2022年以来监管部门已先后落地不少需求端举措如财政部和税务总局明确一年内换房可以给予退税优惠央行银保监会建立首套房贷利率动态调整机制以及下调公积金贷款利率等降低购房者置业成本为刚性和改善性购房者提供更好支持此前住建部强调需求端政策要精准施策结合本次政府工作报告中支持刚性和改善性住房需求需求端精准施策将是2023年的主要着力点而需求端精准施策或将体现在针对不同人群不同区域不同物业类型上针对不同人群2023年支持刚需群体的政策力度有望延续支持改善性住房需求的政策有望进一步优化促进以旧换新以小换大的住房需求释放另外结合人口的最新变化给予多孩家庭老年家庭人才产业人群等更多政策侧重也是支持刚需和改善性住房需求的政策方向针对不同区域或将体现在城市内部的政策变化未来一线及核心二线城市有望因区施策一区一策不同物业类型方面盘活非住宅存量提高资源利用效率或是重要方向与此同时供给端政策亦有望精准跟进如增加改善型住房需求的土地供应量减少库存量大地区的土地供应等本报告数据来自中指数据CREIS中房指数系统详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319253中指研究院中国房地产指数系统图2022年以来各月各类政策发布次数图2022年以来各线城市政策发布次数180160158151160145140140120三四线城市12011184100929998二线城市81100次82次805580一线城市585960665160464958343540354061265145472431219201430201125181816171913712001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月2022202320222023资料来源中指研究院综合整理表2022-2023年2月各线城市出台各类政策次数优化公积优化预售引才及落优化限购优化限贷优化限售调整限价购房补贴金政策资金监管户一线5301013212二线7768191005563234三四线37176253392922410474资料来源中指研究院综合整理根据中指监测2022年全国有超300省市县出台政策千余条2023年1-2月各地政策出台频次亦超百次主要涉及优化限购政策降低首付比例提高公积金贷款额度发放购房补贴降低限售年限降低交易税费等方面截至目前已有超30城调整首套房贷利率下限至4以下预计本次两会定调后销售低迷的城市需求端优化政策有望加快落实降低购房成本降低购房门槛4保障体系完善顶层设计解决好新市民青年人等住房问题租赁住房仍是侧重点今年政府工作报告指出要加强住房保障体系建设解决好新市民青年人等住房问题去年住建部在中国这十年系列新闻发布会上就指出要健全两个体系一个是住房市场体系另一个是住房保障体系保障体系更多的是政府发挥补位作用2021年6月国务院办公厅印发了关于加快发展保障性租赁住房的意见第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计提出加快完善以公租房保障性租赁住房共有产权住房为主体的住房保障体系其中保障性租赁住房是解决新市民青年人住房问题的重要手段近几年中央和地方持续出台相关政策支持住房租赁市场的发展保租房公募REITs也实现落地2023年住房租赁政策支持力度有望进一步加大尤其是金融支持力度一方面市场化长租房公募REITs今年有望取得突破2022年12月证监会副主席李超提出进一步扩大REITs试点范围加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域另一方面住房租赁企业的融资将获得更多支持2023年2月央行和证监会发布金融支持租赁市场17条为租赁住房项目提供多元化多层次全周期的金融产品和金融服务体系整体来看今年住房租赁企业的融资渠道将进一步拓宽融资成本有望降低租赁住房项目也将更容易算得过来本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统账市场化住房租赁企业的供给积极性有望提升2023年保租房供给仍将是重要工作中央层面全国住房和城乡建设工作会议提出以发展保障性租赁住房为重点加快解决新市民青年人等群体住房困难问题大力增加保障性租赁住房供给扎实推进棚户区改造新开工建设筹集保障性租赁住房公租房共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套间地方层面目前多个省份已发布2023年保租房筹集计划如浙江省要求规范住房租赁市场秩序新建筹集保障性租赁住房25万套河北省提出探索长租房市场建设筹集保障性租赁住房35万套整体来看今年保租房筹集规模仍将维持在较高水平推进满足新市民青年人群体的住房需求促进租购并举住房制度的加快建立整体来看2023年政府工作报告更加强调稳增长和防风险当前宏观经济继续好转预期增强有利于提振市场信心对于房地产来说3月3日央行有负责人在新闻发布会上表示随着疫情形势的好转和疫情防控政策的调整前期出台政策的作用空间和作用效果大大改善近一段时期市场信心加快恢复房地产市场交易活跃性有所上升房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善从市场数据上来看根据中指监测春节后重点城市新房二手房成交规模连续4周环比增长部分城市二手房市场情绪改善明显今年第9周2月20日-26日重点10城二手房成交量已达2021年以来周度最高水平同比增长近90与此同时热点城市土拍市场亦有升温企业拿地出现边际改善但值得关注的是当前市场热度回升更多为热点城市的局部好转全国市场尚未企稳1-2月重点100城商品住宅成交面积仍处在2016年以来同期较低水平全国300城土地市场低迷态势延续从2023年房地产政策方向来看供给端将以有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况为核心将前期政策落实到位需求端政策将以支持住房需求释放为主根据因城施策的原则对于仍处于调整阶段的城市和区域会有增量优化政策出台对于市场出现复苏的城市政府或将进一步观察已出台政策的效果持续性决定后续政策安排从市场复苏的节奏来看预计今年热点一二线城市及长珠三角区域的复苏节奏有望领先全国同时销售端的复苏将领先于房企投资拿地的恢复节奏此外伴随着宏观经济以及供需两端政策的持续显效我们认为2023年全国商品房销售规模有望在去年低基数的基础上出现小幅增长市场销售的恢复需要改善性住房需求延续去年的释放势头同时更重要的是要让刚需在今年实现全面恢复本报告数据来自中指数据CREIS中房指数系统详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319253中指研究院中国房地产指数系统图2022年以来重点50城新房周度成交面积及同比变化800周度成交规模左同比右200150600100万平方40050米0200-500-100W1W3W5W7W9W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W5122-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-02图2022年以来重点10城二手房周度成交套数及同比变化周度成交套数左同比右250006005002000040015000300套2001000010005000-1000-200W1W2W3W4W5W6W7W8W9W1W2W3W4W5W6W7W8W9W10W11W12W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W32W33W34W35W36W37W38W39W40W41W42W43W44W45W46W47W48W49W50W51W5222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-02数据来源中指数据CREIS本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中房指数系统