政策引导民间资本参与基础设施REITs发行，两会代表积极为REITs政策制度完善积极献策。两会代表就“探路”金融支持住房租赁新模式，着力构建住房金融服务新体系；为REITs基金提供全方位政策保障，推动基础设施建设降低融资成本，支持实体经济发展；修改基金法等提出建议。
　　整体市场下行，REITS指数抗跌。本周REITs总指数下跌，特许经营权类REITs指数表现跌幅大于产权类类REITs指数。本周，中证REITs指数（收盘）-1.12%（较上周五收盘，下同），上证指数-2.95%，沪深300指数-3.96%，中证500指数-2.90%，国债指数+0.19%。整体来说，中证REITs指数（收盘）收益率优于上证指数等A股指数，弱于国债，收益率较为抗跌。本周REITs总指数收益率- 0.99%，产权类REITs指数收益率-0.61%，特许经营权类指数-1.04%。分资产类型来看，本周各版块基金都有所下跌，园区基础设施板块REITs基金较为抗跌，本周收益率-0.41%（较上周，下同），较上市以来+25.66%，生态环保板块REITs基金表现较差，本周收益率-2.02%，较上市以来+14.51%。分具体基金来看，本周华润有巢REIT、东久REIT、张江REIT领涨，分别上涨1.82%，0.77%以及0.25%。京保REIT、厦门安居REIT、首创水务铁建REIT、苏交REIT领跌，分别下跌-1.94%、-2.19%、-2.33%。
　　REITs成交活跃度有所下滑，园区基础设施板块成交额最高。本周REITs成交活跃度较上周有所下滑。本周，REITs市场公募基金成交3.50亿份，环比上周下降8.34%，成交额为17.29亿元，环比上周下降12.69%，周度换手率为94.37%，环比上周下降8.33%。分版块来看，本周交通基础设施与园区基础设施版块活跃度较高，成交额分别占整体的38%与31%，其中，园区基础设施板块成交量较大，占整体的49%。
　　园区基础设施、交通基础设施以及保障性租赁住房REITs估值（中证）相对净值高估，分别有张江REIT、鹏华深圳能源REIT、首钢绿能、红土创新盐田港REIT、临港REIT高估率大于30%。而与此同时，鹏华深圳能源REIT、临港REIT的ABS估值相对低估，分别为-3.7%、-9.7%。另一方面，安徽交控、平安广州广河REIT、中交REIT的REITs估值存在低估现象，而ABS估值高估。
　　近期，多单REITs将陆续扩募、购置新项目以及上市。REITs市场健康发展。中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT正式获得批复，预计募集资金超100亿元。这标志着我国REITs市场将迎来全国首批新能源REITs，为REITs市场注入全新的资产类型。中金普洛斯REIT等REITs将迎来新一轮扩募。
　　风险提示：项目运营及行业下行风险，项目现金流偏差风险，政策支持力度不及预期风险。
　　

研究报告全文：行业周报房地产行业TableIndustryNameTableReportDate2023年03月13日TableTitle行业深度报告模板REITs市场波动新一轮REITs上房地产行业市扩募热潮开启推荐TableInvestRank维持评级核心观点TableSummary政策引导民间资本参与基础设施REITs发行两会代表积极为分析师REITs政策制度完善积极献策两会代表就探路金融支持住房王秋蘅租赁新模式着力构建住房金融服务新体系为REITs基金提供全861080927618方位政策保障推动基础设施建设降低融资成本支持实体经济发wangqiuhengyjchinastockcomcn展修改基金法等提出建议分析师登记编码S0130520050006整体市场下行REITS指数抗跌本周REITs总指数下跌特许特别鸣谢实习生黄旭东经营权类REITs指数表现跌幅大于产权类类REITs指数本周中证指数收盘较上周五收盘下同上证REITs-112相对沪深300表现图指数-295沪深300指数-396中证500指数-290国债沪深300中证REITs收盘指数019整体来说中证REITs指数收盘收益率优于4000上证指数等A股指数弱于国债收益率较为抗跌本周REITs3000总指数收益率-099产权类REITs指数收益率-061特许经营2000权类指数-104分资产类型来看本周各版块基金都有所下跌1000园区基础设施板块REITs基金较为抗跌本周收益率-041较上000周下同较上市以来2566生态环保板块REITs基金表现-1000较差本周收益率-202较上市以来1451分具体基金来看-2000本周华润有巢REIT东久REIT张江REIT领涨分别上涨182-3000077以及025京保REIT厦门安居REIT首创水务铁建REIT-4000苏交REIT领跌分别下跌-194-219-233资料来源Wind中国银河证券研究院REITs成交活跃度有所下滑园区基础设施板块成交额最高本周相关研究REITs成交活跃度较上周有所下滑本周REITs市场公募基金成银河地产行业深度报告房地产行业REITs交350亿份环比上周下降834成交额为1729亿元环比上专题政策助力扩募加速REITs市场大有可周下降1269周度换手率为9437环比上周下降833分版为块来看本周交通基础设施与园区基础设施版块活跃度较高成交额分别占整体的38与31其中园区基础设施板块成交量较大占整体的49园区基础设施交通基础设施以及保障性租赁住房REITs估值中证相对净值高估分别有张江REIT鹏华深圳能源REIT首钢绿能红土创新盐田港REIT临港REIT高估率大于30而与此同时鹏华深圳能源REIT临港REIT的ABS估值相对低估分别为-37-97另一方面安徽交控平安广州广河REIT中交REIT的REITs估值存在低估现象而ABS估值高估近期多单REITs将陆续扩募购置新项目以及上市REITs市场健康发展中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT正式获得批复预计募集资金超100亿元这标志着我国REITs市场将迎来全国首批新能源REITs为REITs市场注入全新的资产类型中金普洛斯REIT等REITs将迎来新一轮扩募风险提示项目运营及行业下行风险项目现金流偏差风险政策支持力度不及预期风险wwwchinastockcomcn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明行业动态报告目录一行业新闻跟踪2二整体市场下行REITs指数抗跌3三REITs成交活跃度有所下滑园区基础设施板块成交额最高5四园区基础设施交通基础设施保障性租赁住房估值相对净值较高估9五REITs相关基金最新进度进展10六风险提示10请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明1行业动态报告一行业新闻跟踪1REITs相关热点追踪发改委3月6日上午国务院新闻办公室举行新闻发布会国家发展改革委副主任赵辰昕李春临杨荫凯出席围绕着力推动高质量发展为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步有关情况回答记者提问进一步激发民间投资活力不断优化投资环境建立健全民间投资参与重大项目建设机制用好社会资本投融资合作对接机制鼓励更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设宣传推广先进经验认真做好支持民间投资发展政策文件的贯彻落实工作引导民间资本通过多种方式盘活存量资产推动高质量民间投资项目发行基础设施REITs上交所近日上交所党委提出要全力以赴落实全面实行注册制重大改革全力推进组织技术市场等各项保障科学合理保持首次公开发行股票再融资常态化稳步优化交易所债券市场结构加快推进基础设施公募REITs常态化发行持续压降债券违约股票质押等重点领域风险始终保持市场风险总体收敛态势守住不发生系统性风险的底线2两会REITs观点跟踪探路金融支持住房租赁新模式着力构建住房金融服务新体系全国人大代表中国建设银行董事长田国立在接受中国证券报记者专访时表示以此次基金试点为契机推动住房金融业务向覆盖租购两端服务存量升级间接融资与直接融资并重的方向发展形成集股权投资信贷支持租赁运营REITs上市为一体的全方位住房金融服务体系为建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度提供有力的金融支持为REITs基金提供全方位政策保障推动基础设施建设降低融资成本支持实体经济发展全国人大代表四川天府银行行长黄毅建议从国家层面出台一系列对REITs基金的支持政策通过政策引导其支持基础设施建设降低融资成本支持实体经济高质量发展同时为广大投资者提供更好的投资渠道建议修改基金法为简化REITs产品结构提供法律支持全国人大代表深交所总经理沙雁建议修改基金法对以获取不动产收益为主要投资目的的基金的投资范围授权国务院证券监督管理机构另行规定为简化REITs产品结构提供法律支持进一步降低产品管理成本提高产品竞争力促进存量资产盘活更好服务实体经济高质量发展同时为进一步提升REITs治理效能在简化产品结构的基础上建议推动符合条件的基金管理公司和基础设施行业龙头企业设立专门从事REITs业务的子公司促进产融结合更好发挥基金管理公司的资本运作能力和原始权益人的专业运营能力表13月以来REITs政策跟踪时间相关部门核心事件落实支持房地产市场平稳健康发展的各项金融政策切实做好对保交楼的金融支2023年3月2日广东省人民政府持工作提供有效流动性支持满足房地产企业融资需求创新金融产品和服务支持保障性租赁住房建设推动房地产与金融形成良性循环请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明2行业动态报告支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点规范有序推进政府和社会资本合作PPP各行业主管部门各区县开发区要抓紧推动本领域本地区盘活存量资产和REITs发2023年3月2日西安市发改委行工作抓住本轮政策窗口加快形成全市存量资产和新增投资的良性循环以高质量发展推进中国式现代化西安实践推广应用政府和社会资本合作PPP委托建设运营资产证券化等筹资方式积极盘活存量资产鼓励在高速公路领域稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金2023年3月2日甘肃省人民政府REITs试点通过延长政府和社会资本合作PPP项目合作期限提高项目收益形成存量资产与新增投资的良性循环业务指引对保险资产管理公司申请开展资产证券化业务的申请条件申请程序自律监管等关键事项做了明确规范一是明确保险资产管理公司申请开展资产证券化业务的条件对保险资产管理公司的公司治理内控管理资产管理能力等进行了规2023年3月3日保险资产管理公司定二是明确申请程序规范申请流程现场评估等相关要求规定保险资产管理公司作为资产支持专项计划管理人参与资产证券化及REITs业务的向交易所提交申请文件三是明确监管安排对监管协同机制业务监督检查等做了明确规定对保险资产管理公司的公司治理内控管理资产管理能力等进行了规定证监会指导证券交易所制定保险资产管理公司开展资产证券化业务指引支持公司治理健全内控管理规范资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司参与开展资产证券化ABS及不动产投资信托基金REITs业务进一步丰富参与机构形态着力推动多层次REITs市场高质量发展下一步证监会将会同银保监会等有关方2023年3月3日证监会面按照发展与规范并重的原则鼓励符合条件的保险资产管理公司积极开展ABS及REITs业务推动其他类型优质金融机构担任ABS管理人畅通基础设施资产入市渠道促进形成存量资产和新增投资的良性循环加强市场监管维护市场良好生态促进提升交易所债券市场服务实体经济质效进一步激发民间投资活力不断优化投资环境建立健全民间投资参与重大项目建设机制用好社会资本投融资合作对接机制鼓励更多民间资本参与国家重大工程和补2023年3月6日国家发展改革委短板项目建设宣传推广先进经验认真做好支持民间投资发展政策文件的贯彻落实工作引导民间资本通过多种方式盘活存量资产推动高质量民间投资项目发行基础设施REITs资料来源各级政府官网证监会保险资产管理公司中国银河证券研究院整理二整体市场下行REITs指数抗跌本周市场整体下行中证REITs指数收盘市场表现较为抗跌本周中证REITs指数收盘-112较上周五收盘下同上证指数-295沪深300指数-396中证500指数-290国债指数019整体来说中证REITs指数收盘收益率优于上证指数等A股指数弱于国债收益率较为抗跌本周REITs总指数下跌特许经营权类REITs指数表现跌幅大于产权类类REITs指数基于REITs基金类型我们构建了分属产权类与特许经营权板块的REITs指数基于其发行价为基点构建REITs指数数据自2021年9月30日开始计算未上市基金以其发行价为基准本周REITs总指数收益率-099较上周下同较上市以来951本请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明3行业动态报告周产权类REITs指数收益率-061较上市以来2282特许经营权类指数-104较上市以来292图1REITS指数中证及其他指数市场表现图2本周REITS指数中证及其他指数市场表现上证指数沪深300中证5005年国债全收益中证REITs收盘上证指数沪深300中证5005年国债全收益中证REITs收盘40000500300000002023030620230307202303082023030920230310-05002000-10001000-1500000-2000-1000-2500-3000-2000-3500-3000-4000-4000-4500资料来源同花顺iFinD中国银河证券研究院整理资料来源同花顺iFinD中国银河证券研究院整理以REITS中证指数上市日收盘价为基准分资产类型来看本周各版块基金都有所下跌园区基础设施板块REITs基金较为抗跌本周收益率-041较上周下同较上市以来2566生态环保板块REITs基金表现较差本周收益率-202较上市以来1451根据资产类型我们将24支基金分属于六大板块基于其发行价为基点构建分版块REITs指数数据自2021年9月30日开始计算未上市基金以其发行价为基准其他板块本周表现分别为仓储物流板块本周收益率-086较上市以来2552交通基础设施板块本周收益率-077较上市以来-312能源基础设施板块本周-082较上市以来3723保障性租赁住房板块本周-087较上市以来上涨1326图3REITs指数分类型表现图4REITs指数分版块表现总指数产权类特许经营权类保障性租赁住房仓储物流交通基础设施能源基础设施生态环保园区基础设施7000350060003000500025004000200030001500200010001000500000000-1000资料来源同花顺iFinD中国银河证券研究院整理资料来源同花顺iFinD中国银河证券研究院整理以REITS中证指数上市日收盘价为基准分具体基金来看本周华润有巢REIT东久REIT张江REIT领涨分别上涨182077以及025京保REIT厦门安居REIT首创水务铁建REIT苏交REIT领跌分别下跌-194-219-233请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明4行业动态报告表2本周REITs各基金涨幅情况周开盘周收盘本周涨幅上周涨幅周环比月涨跌幅代码基金简称价价180101SZ蛇口产园2998294-193-027627-197180102SZ华夏合肥高新REIT251925-079-098-019-146180103SZ华夏和达高科REIT31413133-025022-214-019180201SZ平安广州广河REIT1151211419-079-042090-010180202SZ华夏越秀高速REIT77817636-186-029532-196180301SZ红土创新盐田港REIT30883057-100-103-002-208180401SZ鹏华深圳能源REIT81588091-082-026220-086红土创新深圳安居180501SZ28892864-087003-2599-066REIT180801SZ首钢绿能1530114996-193-092110-225508000SH张江REIT40724085025027-009039508001SH浙江杭徽88768844-037032-217-002508006SH首创水务46714563-233-110112-260508008SH铁建REIT99019763-144-032348-163508009SH安徽交控104510453003-022-113-001508018SH中交REIT84998414-101-021379-090508021SH临港REIT54415451018018000-047508027SH东吴苏园47354701-091-086006-169508056SH普洛斯51065023-163-066146-174508058SH厦门安居29482899-219-100119-285508066SH苏交REIT77497743-005-018-071-001508068SH京保REIT29422884-194-098098-217508077SH华润有巢26462691182-026-788185508088SH东久REIT38813911077008899013508099SH中关村41554106-118-118000-130508098SH京东仓储40841020020000-061资料来源同花顺iFinD中国银河证券研究院整理三REITs成交活跃度有所下滑园区基础设施板块成交额最高本周REITs成交活跃度较上周有所下滑本周REITs市场公募基金成交350亿份环比上周下降834成交额为1729亿元环比上周下降1269周度换手率为9437环比上周下降833请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明5行业动态报告表3近一年REITs市场活跃度表现起始日期截止日期成交量亿份成交额亿元区间换手率2023-03-062023-03-11350172994372023-02-272023-03-053821980102952023-02-202023-02-26341176691752023-02-132023-02-194512204121482023-02-062023-02-124462178121262023-01-302023-02-054122045113212023-01-162023-01-22268132173572023-01-092023-01-15328159890292023-01-022023-01-08269125092442022-12-262023-01-013751638103752022-12-192022-12-25275134677712022-12-122022-12-18277143981862022-12-052022-12-113751992115192022-11-282022-12-04288160088972022-11-212022-11-27262149881612022-11-142022-11-203371896107822022-11-072022-11-13284154891912022-10-312022-11-063201717103802022-10-242022-10-303551837115132022-10-172022-10-23271145287782022-10-102022-10-164622097154622022-09-262022-10-022991676105642022-09-192022-09-25203123371672022-09-122022-09-18174100576682022-09-052022-09-11230131281222022-08-292022-09-044181994154192022-08-222022-08-28220137586602022-08-152022-08-21201129179372022-08-082022-08-1413889854482022-08-012022-08-0715895662242022-07-252022-07-31247155997882022-07-182022-07-2416392166612022-07-112022-07-1716194765782022-07-042022-07-10176109773202022-06-272022-07-03203113485332022-06-202022-06-2617692278642022-06-132022-06-19144796108952022-06-062022-06-122111154159872022-05-302022-06-0514381613592请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明6行业动态报告2022-05-232022-05-2911968890102022-05-162022-05-2209957175122022-05-092022-05-1513178299652022-05-022022-05-08056362106782022-04-252022-05-012391661192572022-04-182022-04-24141778117922022-04-112022-04-17172915144382022-04-042022-04-10100542139182022-03-282022-04-03149765125182022-03-212022-03-272551273213712022-03-142022-03-202931405245312022-03-072022-03-132561313214982022-03-012022-03-06326164634126资料来源同花顺iFinD中国银河证券研究院整理表4本周分基金REITs市场活跃度表现REITs类型资产类型简称周成交量周成交额周平均换手率华夏基金华润有巢REIT710511918982827713华夏北京保障房REIT17712769514254781776保障性租赁住房红土深圳安居REIT614346917605412615中金厦门安居REIT11732631342475321268中金普洛斯REIT28503690143680658478仓储物流红土创新盐田港REIT953622429229728298京东仓储REIT712143429128874954产权类华夏杭州和达高科产园REIT19605405614380702121国泰君安东久新经济REIT274621711068950133152国泰君安临港创新产业园REIT17544312957008223933华夏合肥高新REIT21579577541346081768园区基础设施建信中关村产业园REIT25782598106390633893博时招商蛇口产业园REIT1544871245615291535华安张江光大园REIT278009471132559151415东吴苏园产业REIT1560408673754301583国金中国铁建高速REIT384862437808976619中金安徽交控REIT560452758596365562华泰江苏交控REIT354744327487113711特许经营权类交通基础设施华夏中国交建高速REIT278987012363734822252华夏越秀高速公路REIT659295850691591665平安广交投广河高速REIT859645998480902504浙商沪杭甬REIT415472636794520408请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明7行业动态报告能源基础设施鹏华深圳能源REIT9931085804822451111富国首创水务封闭式REIT19276104887866221687生态环保中航首钢绿能REIT212380232028983710资料来源同花顺iFinD中国银河证券研究院整理分具体基金来看本周中金普洛斯REIT成交量最大达28503690份分属于仓储物流板块华夏中国交建高速REIT成交额最高达236373482元分属于交通基础设施板块国泰君安临港创新产业园REIT换手率最高达3933分属于园区基础设施板块图5分基金市场活跃度周成交量周成交额周平均换手率250000000450400200000000350300150000000250200100000000150500000001005000蛇华华平华红鹏红首张浙首铁安中临东普厦苏京华东中京口REITREITREITREIT门交REIT保REIT润久夏夏安夏土华土钢江江创建徽交港吴洛REIT关东产合和广越创深创绿杭水交苏斯安有村仓园肥达州秀新圳新能徽务控园居巢储高高广高盐能深REITREITREITREIT新科河速田源REIT圳安港REIT居REIT资料来源同花顺iFinD中国银河证券研究院整理分版块来看本周园区基础设施与交通基础设施版块活跃度较高成交额分别为657184653元和546232948元占整体的38与31其中园区基础设施板块成交量较大达170827808份占整体的49图6REITS分版块成交量占比周度图7REITS分版块成交额占比周度园区基础设施交通基础设施仓储物流保障性租赁住房生态环保能源基础设施园区基础设施交通基础设施仓储物流保障性租赁住房生态环保能源基础设施993108538048224552139990661208156057426939881212226124976571846533817082780849202039260124516134813602434381754623294931资料来源同花顺iFinD中国银河证券研究院整理资料来源同花顺iFinD中国银河证券研究院整理以REITS中证指数上市日收盘价为基准请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明8行业动态报告四园区基础设施交通基础设施保障性租赁住房估值相对净值较高估本周园区基础设施交通基础设施以及保障性租赁住房REITs估值中证相对净值高估分别有张江REIT鹏华深圳能源REIT首钢绿能红土创新盐田港REIT临港REIT高估率大于30而与此同时鹏华深圳能源REIT临港REIT的ABS估值相对低估分别为-37-97另一方面安徽交控平安广州广河REIT中交REIT的REITs估值存在低估现象分别为-39-95-108而ABS估值分别高估49192106表5公募REITs估值比较情况REITs估值相对ABS估值相对代码资产类型基金简称REITs估值ABS估值PV乘数单位净值净值折溢价率净值折溢价率508000SH园区基础设施张江REIT408533183123112859429161180401SZ交通基础设施鹏华深圳能源REIT809156754142565896372-37180801SZ交通基础设施首钢绿能14996120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