GDP万亿城市，人口持续流入，人均可支配收入持续增长。南京作为江苏省省会，位于中国东部、濒临近海，南北长、东西窄，总面积6587平方公里。22年GDP16908亿元，省内排名第二，第三产业贡献率高，占比达62.2%。南京是典型的人口净流入城市，常住人口942.34万人，城镇化率86.9%，受教育程度全国领先。居民人均可支配收入6.9万元，人均GDP17.9万元，分列全省第二、第三。
　　房地产市场特点：老城供不应求，远郊库存高企，整体量价震荡上升。南京房价在21年已经突破2.5万的门槛，从各区来看，南京新房市场发展不均衡，老城区域（玄武、秦淮、建邺、鼓楼）供不应求，均价普遍在4万以上，远郊外围库存高企，均价在2万以下。
　　新房市场：（1）22年新房供销面积减半，库存高位震荡，去化周期拉长。2022年南京全市商品住宅供应面积742.79万平，同比下降49%，成交面积802.73万平，同比下降35%，商品住宅成交均价31594元/平，同比增长7.2%。2022年12月和2023年1月，南京市商品住宅库存分别为990、981万平，对应去化周期长达14.8、15.8周。分区域来看，浦口、江宁、建邺、雨花成交居前，但江宁区均价下滑明显；分产品来看，当地消费者购置改善房的意愿较强，且购买力强劲。（2）22年楼市利好政策频出，“四限”持续放松，同时减免住房转让税费、发放财政补贴刺激购房需求，首套房贷利率降至4.1%，二套利率约4.9%。
　　二手房市场：成交套数下降三成，价格波动不大。22年南京共发生二手房交易73451宗，同比下降34%，成交面积656万平，同比下滑34%，月均成交套数仅6121套，处于近五年最低值，成交均价为30036元/平。
　　政策与土地市场：“两集中”新政先紧后松，南京已放松毛坯限价，仍难掩地市走低。（1）土拍规则：溢价率上限不变，出让金缴纳、开发资质等皆松绑，并从22年第三批次全面取消毛坯限价。（2）土拍情况：22年南京涉宅用地供销规模双降，地价保持增长态势，两江板块为成交主力。22年全市完成5批次集中供地，供应建面1059.4万平，同比下降42%，成交建面884.2万平，同比下降46%，成交楼面价14794元/平，同比上涨20%，两江板块因江北新主城的建设而成交增多。房企拿地意愿弱，城投托底比例逐批次上升。
　　投资建议：建议关注深耕南京，在核心片区项目较多、客群明确、在本轮节后销售热度提升中表现较好且拿地意愿较高的优质房企保利发展、招商蛇口；拿地积极性较高的建发国际。
　　风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险
　　

研究报告全文：全国调研系列报告之长三角区域二南京新房回暖改善先行2023年03月12日GDP万亿城市人口持续流入人均可支配收入持续增长南京作为江苏推荐维持评级省省会位于中国东部濒临近海南北长东西窄总面积6587平方公里22年GDP16908亿元省内排名第二第三产业贡献率高占比达622南京是典型的人口净流入城市常住人口94234万人城镇化率869受教育TableAuthor程度全国领先居民人均可支配收入69万元人均GDP179万元分列全省第二第三房地产市场特点老城供不应求远郊库存高企整体量价震荡上升南京房价在21年已经突破25万的门槛从各区来看南京新房市场发展不均衡老城区域玄武秦淮建邺鼓楼供不应求均价普遍在4万以上远郊外围库存高企均价在2万以下分析师李阳执业证书S0100521110008新房市场122年新房供销面积减半库存高位震荡去化周期拉长电话152709972272022年南京全市商品住宅供应面积74279万平同比下降49成交面积邮箱liyangyjmszqcom80273万平同比下降35商品住宅成交均价31594元平同比增长72研究助理陈立2022年12月和2023年1月南京市商品住宅库存分别为990981万平对执业证书S0100122080002电话18817507365应去化周期长达148158周分区域来看浦口江宁建邺雨花成交居邮箱chenliyjmszqcom前但江宁区均价下滑明显分产品来看当地消费者购置改善房的意愿较强研究助理徐得尊且购买力强劲222年楼市利好政策频出四限持续放松同时减免住房执业证书S0100122080038转让税费发放财政补贴刺激购房需求首套房贷利率降至41二套利率约电话13818319641邮箱xudezunmszqcom49二手房市场成交套数下降三成价格波动不大22年南京共发生二手房相关研究交易73451宗同比下降34成交面积656万平同比下滑34月均成1全国调研系列报告之长三角区域一苏交套数仅6121套处于近五年最低值成交均价为30036元平州冷热两极分化非核心区域复苏仍需观察政策与土地市场两集中新政先紧后松南京已放松毛坯限价仍难掩-20230307地市走低1土拍规则溢价率上限不变出让金缴纳开发资质等皆松绑2地产行业周报20230213-20230219至暗时刻已过但复苏之路非坦途-2023022并从22年第三批次全面取消毛坯限价2土拍情况22年南京涉宅用地供销2规模双降地价保持增长态势两江板块为成交主力22年全市完成5批次集3地产行业周报20230206-20230212节中供地供应建面10594万平同比下降42成交建面8842万平同比下后销售热度延续热点城市二手房成交规模快降46成交楼面价14794元平同比上涨20两江板块因江北新主城的速回升-20230218建设而成交增多房企拿地意愿弱城投托底比例逐批次上升4地产行业周报20230123-20230129春节期间销售热度未见增长地产投资下行影响投资建议建议关注深耕南京在核心片区项目较多客群明确在本轮节显著外溢-20230202后销售热度提升中表现较好且拿地意愿较高的优质房企保利发展招商蛇口拿52023年1月中国房地产土地市场数据点地积极性较高的建发国际评春节前后土地市场传统转淡金融端主要发力-20230202风险提示政策变动风险房价下跌风险市场波动风险重点公司盈利预测估值与评级股价EPS元PE倍代码简称评级元2021A2022E2023E2021A2022E2023E600048保利发展1429229245275665推荐001979招商蛇口1417131096113111513-1908HK建发国际集团2187254250331997-资料来源Wind民生证券研究院预测注股价数据采用3月10日股价未覆盖标的采用wind一致预期汇率换算为1HKD09RMB本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1行业专题研究房地产目录1城市宏观GDP万亿城市人口持续净流入32房地产市场调控政策应出尽出供销面积双降房价已回稳621市场特点老城供不应求远郊库存高企622楼市政策四限持续放松利率显著下降823新房供销面积腰斩库存上升去化周期拉长824二手房成交量萎靡价格波动不大103政策与土地市场土地市场降温国企托底明显1231地市政策放松毛坯限价同时在竞拍规则开发资质资金门槛等多维度松绑1232土地成交量减价增两江新区成主力城投托底124投资建议155风险提示16插图目录17表格目录17本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2行业专题研究房地产1城市宏观GDP万亿城市人口持续净流入南京是江苏省的省会位于中国东部沿海轴线和长江航线的战略交汇处是长三角地区的重要门户城市之一南京平面位置南北长东西窄成正南北向总面积658702平方公里根据南京市国土空间总体规划2021-2035年草案南京计划形成南北田园中部都市拥江发展城乡融合的总体格局都市区形成1个中心城区3个副城9个新城29个新市镇和若干个新社区的城镇体系中心城区为江南主城和江北新主城在功能体系上规划形成五级中心层级其中新街口河西城南和江北为4个市级中心是城市核心功能的承载区仙林东山大厂六合溧水高淳6个为市级副中心作为市域片区的综合服务中心图1南京市位于江苏省的西部地区与安徽省接壤图2南京市总体空间格局示意图资料来源百家号民生证券研究院资料来源南京市规划和自然资源局民生证券研究院2022年全年南京市GDP高达1690785亿元江苏省排名第二仅次于苏州23958亿元是我国为数不多的万亿城市之一南京明确了441的主导产业体系即打造四大先进制造业四大先进服务业加快培养一批未来产业产业结构持续优化第三产业对经济增长贡献率较高第一产业增加值31556亿元占比19第二产业增加值606964亿元占比359其中规模以上高技术制造业实现产值434733亿元同比增长109高于规模以上工业增速5个百分点第三产业增加值1052265亿元占比622其中信息传输软件和信息技术服务业增加值156852亿元增长70金融业增加值219995亿元增长782021年城市投资活跃度排名南京位居中国第四仅列深圳上海北京之后本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告3行业专题研究房地产图3南京市GDP走势图4南京第三产业占比缓慢上升2000020100160008015120006010800040540002000020222012201320142015201620172018201920202021202220112012201320142015201620172018201920202021GDP亿元YoY第三产业占比第二产业占比第一产业占比资料来源国家统计局民生证券研究院资料来源国家统计局民生证券研究院图5441主导产业体系资料来源前瞻产业研究院民生证券研究院受城市能级和城市竞争力持续提升的影响南京常住人口规模不断扩大是典型的人口净流入城市外来人口主要来自苏北和安徽2021年全市户籍人口73373万人常住人口94234万人其中城镇人口81889万人占总人口比重常住人口城镇化率869全市人口出生率为725死亡率602自然增长率123南京人口受教育程度全国领先拥有大学文化程度的人口为32815万人每10万人中拥有大学文化程度的有353万人仅次于北京位居全国第二并且南京教育资源丰富高等教育在校学生人数高达955万本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告4行业专题研究房地产图6南京人口持续净流入1000900800700600500400300200100020112012201320142015201620172018201920202021常住人口万人户籍人口万人资料来源江苏统计局民生证券研究院居民收入水平稳步提升城乡差距逐渐缩小2022年南京市居民人均可支配收入69万元人均GDP179万元分别位于全省第二名和三名农村居民人均可支配收入增速连续8年高于城镇居民城乡收入差距逐渐缩小2022年城镇居民人均可支配收入76643元农村居民人均可支配收入34664元同比分别增长41和60图7农村居民人均可支配收入增速连续8年高于城镇居民9000012800001070000600008500006400003000042000021000000201420152016201720182019202020212022城镇居民人均可支配收入元农村居民人均可支配收入元同比增速-城镇同比增速-农村资料来源国家统计局民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告5行业专题研究房地产2房地产市场调控政策应出尽出供销面积双降房价已回稳21市场特点老城供不应求远郊库存高企经济发达与人口增长强有力地推动了南京房地产市场的发展2002年至2007年房价维持着温和的上涨趋势2009-2015年南京房价阶段性上涨均价越过万元门槛2016年南京的住宅市场出现了阶梯性的跳跃房价猛涨至178万元平之后限制性调控政策出台2017年南京成为限价限购限贷限售的四限城市2018-2021年刚改改善类产品占比增加新房价格出现结构性上升截至2021年突破了25万元的均价受疫情和宏观环境的影响2022年南京楼市量价双跌地位震荡22年房屋销售面积94232万平同比增长38销售价格25768元平同比增长下降4图8南京房地产市场发展历程资料来源国家统计局民生证券研究院房价上行也刺激了房地产开发需求从开发投资来看2016年后南京市整体在房地产投入方面较为活跃房地产投资比例维持高位发展2022年房地产开发投资额达到27588亿元占固定投资总额的47当年房屋新开工面积130265万平根据新开工面积与销售面积测算南京市场供求关系在近年内较为稳定整体供求比维持在15左右本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告6行业专题研究房地产图9南京房地产开发投资维持高位发展图10南京房地产市场供求比维持在15左右300060250030250050200025200040201500301500151000201000105001050000050002013201020112012201420152016201720182019202020212022201420172011201220132015201620182019202020212022房地产开发投资亿元2010房地产开发占固定资产投资的占比房屋新开工面积万平房屋销售面积万平供销比资料来源国家统计局民生证券研究院资料来源国家统计局民生证券研究院由于南北细长的地理格局导致南京新房市场发展不均衡老城区域供不应求远郊外围库存高企玄武秦淮建邺鼓楼等老城区的新房均价都在4万以上其中鼓楼滨江新玄武南部新城河西南等都是地产商推盘的热门板块而远郊地区如六合溧水高淳的均价不及2万图11南京房地产市场分区域价格带资料来源克而瑞地产研究民生证券研究院备注各区房价依据2022年新房成交均价整理本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告7行业专题研究房地产22楼市政策四限持续放松利率显著下降2022年南京楼市利好政策频出限购限贷限售限价持续放松同时财税刺激托市减免住房转让税费发放财政补贴刺激购房需求截至2022年年底南京限购区域仅剩建邺不含江心洲鼓楼区不含幕府创新区玄武区不含新玄武秦淮不含南部新城四个片区其余地区皆取消限购南京户籍最多可购买3套房非南京户籍在缴纳6个月社保后最多可购买1套房同时为刺激需求回暖信贷融资也不断宽松根据中国网地产目前南京市首套房贷降至41二套贷款利率在49左右表12022年南京地产调控政策持续放松政策详情中心城区1南京户籍单身限购一套家庭或离异带孩限购2套2非南京户籍限购一套房需缴纳6个月社保3二孩家庭有60岁老人的家庭可在限购四区内购买第三套房限购放松4ABCD及博士类人才在限购四区内增加一个购房名额5工作在限购四区的增加1个二手房购房名额六合溧水高淳南京户籍不限购非南京户籍限购一套自2022年5月10日起南京预售商品房的限售标准调整为网签备案时间满3年在此之前原标准是取得不动产限售放松证后满3年限贷放松2022年12月南京下调二套房首付比例在房贷未还清的情况下再买房首付比例由原先的6成降至4成限价放松南京全面取消第三批次供地的毛坯限价购房补贴浦口溧水六合提供房票安置高淳提供购房补贴1额度提高首次使用住房公积金贷款购买第二套住房公积金最高可贷额度由现行的30万元人夫妻双方60万元户调整至50万元人夫妻双方100万元户公积金放宽2利率下调5年期以上首套个人住房公积金贷款由此前的325降至315年期以下含5年首套个人住房公积金贷款由此前的275降至26二手房放松南京推行二手房带押过户的模式2022年10月1日至2023年12月31日期间对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购房的纳税人对换房退税政策于出售现住宅已缴纳的个人所得税予以退税资料来源克而瑞地产研究民生证券研究院23新房供销面积腰斩库存上升去化周期拉长2022年南京全市商品住宅供应面积74279万平同比下降49成交面积80273万平同比下降35商品住宅成交均价31594元平同比增长72分月来看6月成交量为二季度以来的最高峰三季度受疫情和宏观环境影响震荡筑底10月成交仅418万平年末销量平平今年初受疫情政策变动的影响供销放缓1月全市供应成交面积仅达274432万平但房价已经止跌回稳重返3万以上的均价本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告8行业专题研究房地产图12南京市商品住宅月度供销量价走势250450004000020035000300001502500020000100150005010000500000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月11010102030405060708091012010203040506070809101112020304050607080910111201年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年2020202220202020202020202020202020202020202020202020202120212021202120212021202120212021202120212021202220222022202220222022202220222022202220222023供应面积万平成交面积万平成交均价元资料来源克而瑞地产研究民生证券研究院南京商品住宅库存自21年下半年起持续增长22年整体高位震荡由于成交规模不断缩量去化效果不尽人意去化周期持续攀升2022年12月和2023年1月南京市商品住宅库存分别为990981万平对应去化周期长达148158周图13南京商品住宅月度库存走势图14南京市去化周期自21年下半年起持续增长120010201000815800660010440052002000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月0701030509110103050709110103050709110101030507091101030507091101030507091101年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年20202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022202220232020202020202020202020202021202120212021202120212022202220222022202220222023库存面积万平库存数量万套去化周期月资料来源克而瑞地产研究民生证券研究院资料来源克而瑞地产研究民生证券研究院分区域来看两江南部新城及河西南板块成交居前成交面积方面2022年浦口江宁建邺雨花秦淮成交量居前分别占1918111110两江板块供应量大带动浦口江宁成交居前建邺区受益于河西南的发展而秦淮雨花区受南部新城带动鼓楼玄武因其地块发展比较成熟整体供应有限导致成交居后从价格上看尽管成交量小但传统主城区的价格韧性更足鼓楼雨花的均价分别上涨1916江宁区下跌10跌幅明显而六合高淳溧水等远郊成交价也略有下滑本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告9行业专题研究房地产图152022年南京分区域成交占比按面积计算图162022年南京分区域新房均价变化玄武3鼓楼360000191620溧水5浦口1950000高淳54104000010-1-2六合7-2-430000-6020000-10栖霞10江宁1810000-100-20浦口雨花建邺秦淮玄武六合高淳栖霞溧水江宁秦淮10鼓楼建邺112022年成交均价元平同比雨花11资料来源克而瑞地产研究民生证券研究院资料来源克而瑞地产研究民生证券研究院分产品来看改善产品的成交占比上升从成交户型来看尽管2022年90平米以下90-110平米仍为主力成交面积段但占比已降至2523而130平以上的高端改善户型都在扩容从总价段来看400万以上的成交占比持续扩充500万以上占比升至23当地消费者购置改善房的意愿较强且购买力强劲图172018-2022年南京市商业住宅分面积段占比图182018-2022年南京市商业住宅分总价段占比按套数计算按套数计算1001008080606040402020002018年2019年2020年2021年2022年2018年2019年2020年2021年2022年90平以下90-110平110-130平130-150平150-200平200平以上100万以下100-200万200-300万300-400万400-500万500万以上资料来源克而瑞地产研究民生证券研究院资料来源克而瑞地产研究民生证券研究院24二手房成交量萎靡价格波动不大南京市二手房市场成交套数在2022年同比下降三成价格略有减低根据克而瑞地产数据2022年南京市共发生二手房交易73451宗同比下降342成交面积为65623万平同比下滑343月均成交套数仅6121套处于近五年最低值价格方面2022年二手房成交均价为30036元平相较21年30632元平的均价略微下降2本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告10行业专题研究房地产图19南京市2022年二手房成交套数显著降低资料来源克而瑞地产研究民生证券研究院图20南京市2022年二手房成交均价波动不大400002536000203200015280001024000520000016000-5120008000-104000-150-20月月月月月月月月月月月月月月月月月月月07090103050709110103050911010305071101年年年年年年年年年年年年年年年年年年年2021202220202020202020202020202020212021202120212021202220222022202220222023成交均价元平环比资料来源克而瑞地产研究民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告11行业专题研究房地产3政策与土地市场土地市场降温国企托底明显31地市政策放松毛坯限价同时在竞拍规则开发资质资金门槛等多维度松绑2021年南京成为两集中新政下的试点城市全年土拍规则呈现先紧后松的趋势21年南京将定品质纳入土拍规则最高溢价率由30下调至15限制地块报名总数限制开发资质等2022年南京保持15溢价率上限不变的同时其余规则皆有所松绑如将出让金缴纳周期放宽至6个月取消开发资质的限制值得注意的南京自22年二批次开始局部取消毛坯限价三批次起挂牌地块不设毛坯限价表22021-2022年南京土拍规则变化参拍数量限制主体资质限制联合开发保证金比例出让金缴纳周期溢价率鼓楼建邺秦淮江北新区502021年第一批无三级及以上无1-3个月最高30其他区域20分地块要求一级主城不得联合竞鼓楼建邺秦淮江北新区30-50不超过2021年第二批13宗1-3个月二级三级以上买开发及转让其他区域2015不超过2021年第三批11宗三级及以上无各区域均为201-3个月15三级及以上不超过2022年第一批无无各区域均为206个月仅G03二级15不超过2022年第二批无具备开发资质即可无各区域均为206个月15不超过2022年第三批无具备开发资质即可无各区域均为206个月15不超过2022年第四批无具备开发资质即可无各区域均为206个月15不超过2022年第五批无具备开发资质即可无各区域均为206个月15资料来源克而瑞地产研究民生证券研究院32土地成交量减价增两江新区成主力城投托底2022年南京涉宅用地供销规模双降地价保持增长态势两江板块为成交主力2022年南京全市共完成5批次集中供地供应建面10594万平同比下降42成交建面8842万平同比下降46成交楼面价14794元平同比上涨20分区域来看老城区玄武秦淮建邺鼓楼雨花台的成交面积小两江板块因江北新主城的建设而成交增多2022年浦口区江宁区六合区栖霞区土地成交占比分别为19141411本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告12行业专题研究房地产图21南京市2022年涉宅用地供销规模双降图222022年南京各区土拍成交占比按宗数测算200020000浦口区5江宁区150015000819六合区1000100009栖霞区溧水区5005000914建邺区00高淳区20182019202020212022201711秦淮区供应建面万平成交建面万平14雨花台区11成交楼面均价元平玄武区资料来源中指数据库民生证券研究院资料来源中指数据库民生证券研究院分批次来看2021年南京土地集中出让市场呈现明显的由热转冷成交金额缩水溢价率走低流拍率上升2021年三批次土地成交金额分别为993507325亿元土地成交面积为681355383万平溢价率分别为1826034流拍率分别为192262622022年南京土地市场保持低位运行全年仅9宗地块触顶摇号溢价率继续走低2022年前三批次溢价率分别为452926流拍率方面虽然南京政府放松了土拍门槛在开发资质资金门槛等方面松绑房企参与热情并不高22年第一第三批次流拍率高至316326年末南京加推了四五批次但房企的参拍意愿低均以底价成交图232021-2022年南京市土地两集中成交土地建面及出让金800120068087001000600992580050043293826400355072696003002359507040020098887332536602001002747490293191500年第五批年第一批年第二批年第三批年第一批年第二批年第三批年第四批2221212122222222成交建面万平成交金额亿元资料来源中指数据库民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告13行业专题研究房地产图24南京市土地两集中各批次成交土地宗数图25南京市土地两集中各批次流拍率溢价率603531632651262504530414222625403118220301520131467106034454519261045290-成交宗数宗流拍率溢价率资料来源中指数据库民生证券研究院资料来源中指数据库民生证券研究院22年房企拿地意愿弱央企参拍减少城投托底比例逐批次上升加推的第四批第五批基本皆由平台公司接手图262022年南京市5批两集中各类型房企拿地占比按成交宗数测算1008066036100100407715203123022年第一批22年第二批22年第三批22年第四批22年第五批城投地方国企混合所有制企业民企央企资料来源中指数据库民生证券研究院备注地方国企指具备房地产开发能力的非城投国企包括颐居建设栖霞建设奥体建设高科建设等23年2月16日南京发布2023年首批住宅用地共推出了11幅涉宅地块占地4106万平起始价1636亿元首批地块大多数在主城区域其中南部新城和江北新区核心区各1幅河西新城雨花数字城江宁高新区各2幅溧水副城3幅本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告14行业专题研究房地产4投资建议建议关注深耕南京在核心片区项目较多客群明确在本轮节后销售热度提升中表现较好且拿地意愿较高的优质房企保利发展招商蛇口拿地积极性较高的建发国际表3重点公司盈利预测估值与评级股价EPS元PE倍代码简称评级元2021A2022E2023E2021A2022E2023E600048保利发展1429229245275665推荐001979招商蛇口1417131096113111513-1908HK建发国际集团2187254250331997-资料来源Wind民生证券研究院预测注股价数据采用3月10日股价未覆盖标的采用wind一致预期汇率换算为1HKD09RMB本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告15行业专题研究房地产5风险提示1政策变动风险为刺激需求端增长南京政府基本放松了四限政策未来楼市复苏土地和住宅销售政策或重新收紧2房价下跌风险南京房价因改善户型成交多而结构性上涨若年后刚需恢复均价或再次回落3市场波动风险南京2月楼市销售初步回升但行情暂未企稳销售回暖速度或将不及预期本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告16行业专题研究房地产插图目录图1南京市位于江苏省的西部地区与安徽省接壤3图2南京市总体空间格局示意图3图3南京市GDP走势4图4南京第三产业占比缓慢上升4图5441主导产业体系4图6南京人口持续净流入5图7农村居民人均可支配收入增速连续8年高于城镇居民5图8南京房地产市场发展历程6图9南京房地产开发投资维持高位发展7图10南京房地产市场供求比维持在15左右7图11南京房地产市场分区域价格带7图12南京市商品住宅月度供销量价走势9图13南京商品住宅月度库存走势9图14南京市去化周期自21年下半年起持续增长9图152022年南京分区域成交占比按面积计算10图162022年南京分区域新房均价变化10图172018-2022年南京市商业住宅分面积段占比按套数计算10图182018-2022年南京市商业住宅分总价段占比按套数计算10图19南京市2022年二手房成交套数显著降低11图20南京市2022年二手房成交均价波动不大11图21南京市2022年涉宅用地供销规模双降13图222022年南京各区土拍成交占比按宗数测算13图232021-2022年南京市土地两集中成交土地建面及出让金13图24南京市土地两集中各批次成交土地宗数14图25南京市土地两集中各批次流拍率溢价率14图262022年南京市5批两集中各类型房企拿地占比按成交宗数测算14表格目录重点公司盈利预测估值与评级1表12022年南京地产调控政策持续放松8表22021-2022年南京土拍规则变化12表3重点公司盈利预测估值与评级15本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告17行业专题研究房地产分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师基于认真审慎的工作态度专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点结论不受任何第三方的授意影响研究人员不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿评级说明投资建议评级标准评级说明推荐相对基准指数涨幅15以上以报告发布日后的12个月内公司股价或行业谨慎推荐相对基准指数涨幅515之间公司评级指数相对同期基准指数的涨跌幅为基准其中性相对基准指数涨幅-55之间中A股以沪深300指数为基准新三板以三回避相对基准指数跌幅5以上板成指或三板做市指数为基准港股以恒生指数为基准美股以纳斯达克综合指数或标普推荐相对基准指数涨幅5以上500指数为基准行业评级中性相对基准指数涨幅-55之间回避相对基准指数跌幅5以上免责声明民生证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司境内客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告仅为参考之用并不构成对客户的投资建议不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要客户应当充分考虑自身特定状况不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断且预测方法及结果存在一定程度局限性在不同时期本公司可发出与本报告所刊载的意见预测不一致的报告但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问咨询服务等相关服务本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事客户应充分考虑可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据若本公司以外的金融机构发送本报告则由该金融机构独自为此发送行为负责该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式任何目的进行翻版转载发表篡改或引用所有在本报告中使用的商标服务标识及标记除非另有说明均为本公司的商标服务标识及标记本公司版权所有并保留一切权利民生证券研究院上海上海市浦东新区浦明路8号财富金融广场1幢5F200120北京北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座18层100005深圳广东省深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦32层05单元518026本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告18