投资摘要：
　　市场行情：本周（3.6-3.10）A股地产指数（申万房地产）涨幅-4.91%（上周0.74%），A股大盘（中证A股）涨幅-3.25%（上周1.09%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-9.32%（上周2.13%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-11.90%（上周4.51%），H股大盘（恒生指数）涨幅-6.07%（上周2.79%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。
　　行业基本面：
　　新房销售继续回暖、二手房销售持续升温。从数据来看，26城商品房累计销售面积（1.1~3.10）同比0.9%；12城二手房成交面积（1.1~3.10）同比30.8%。
　　土地市场成交改善。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.12）成交土地建面同比-0.7%，上周累计同比2.9%；本周100大中城市（3.6~3.12土地成交溢价率7.3%，上周2.2%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.12）土地成交总价同比4.6%，上周累计同比7.3%。
　　内债融资略有下滑，外债余额降幅扩大。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~3.12）累计同比-2.6%，2月整月同比16.2%；内地房企海外美元债券余额（截至3.12）同比去年同期-25.56%，环比上月末-5.11%；内地房企海外港元债券余额（截至3.12）同比去年同期-14.78%，环比上月末0.61%。
　　投资策略：3月7日，住建部部长倪虹表示，对于今年房地产的企稳回升充满信心，2023年住房和城乡建设工作将在三个方面下功夫，一是稳支柱，二是防风险，三是惠民生。在防风险方面，要防范化解房地产“灰犀牛”风险，避免和金融风险、地方债风险交织，发生系统性风险。支持改善性住房需求与防范化解房企风险将会是2023年房地产供需两端支持政策的主要方向。一方面，销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心，只有新房市场销售实现了持续性复苏，才能确保房地产市场的平稳。当地产行业的企稳对于“促投资、稳增长、保就业”具有重要作用，对稳定经济大盘有重要意义。另一方面，只有确保房地产行业特别是头部优质企业的平稳发展，才能有效防止地产行业发生系统性风险，进而防范银行系统和地方债务两大风险。本周，长沙、常州和深汕特别合作区都进一步放松了限售，我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。
　　我们认为，优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善，在需求回暖之时抢占先机。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望获得融资端的大力支持，有效改善资产负债状况的优质民企。建议持续跟踪保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

研究报告全文：行业研究房地产周报20230313多地放松限售稳2023年3月13日看好维持东支柱与防风险并重房地产行业报告兴分析师陈刚电话010-66554028邮箱chengangdxzqnetcn执业证书编号S1480521080001证券股投资摘要份市场行情本周36-310A股地产指数申万房地产涨幅-491上周074A股大盘中证A股涨幅-325上有限周109H股地产指数克而瑞内房股领先指数涨幅-932上周213H股物业指数恒生物业服务及管理指数公涨幅-1190上周451H股大盘恒生指数涨幅-607上周279本周A股地产板块表现弱于大盘H股地产板司块表现弱于大盘H股物业板块表现弱于大盘证行业基本面券新房销售继续回暖二手房销售持续升温从数据来看26城商品房累计销售面积11310同比0912城二手房成交研面积11310同比308究土地市场成交改善从数据来看100大中城市本年累计202212262023312成交土地建面同比-07上周累计同比报29本周100大中城市36312土地成交溢价率73上周22100大中城市本年累计202212262023312土告地成交总价同比46上周累计同比73内债融资略有下滑外债余额降幅扩大从数据来看境内地产债发行规模11312累计同比-262月整月同比162内地房企海外美元债券余额截至312同比去年同期-2556环比上月末-511内地房企海外港元债券余额截至312同比去年同期-1478环比上月末061投资策略3月7日住建部部长倪虹表示对于今年房地产的企稳回升充满信心2023年住房和城乡建设工作将在三个方面下功夫一是稳支柱二是防风险三是惠民生在防风险方面要防范化解房地产灰犀牛风险避免和金融风险地方债风险交织发生系统性风险支持改善性住房需求与防范化解房企风险将会是2023年房地产供需两端支持政策的主要方向一方面销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心只有新房市场销售实现了持续性复苏才能确保房地产市场的平稳当地产行业的企稳对于促投资稳增长保就业具有重要作用对稳定经济大盘有重要意义另一方面只有确保房地产行业特别是头部优质企业的平稳发展才能有效防止地产行业发生系统性风险进而防范银行系统和地方债务两大风险本周长沙常州和深汕特别合作区都进一步放松了限售我们认为当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展政策正在形成合力销售市场正在走向触底回升我们认为优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善在需求回暖之时抢占先机我们推荐具有信用优势的优质央企国企以及有望获得融资端的大力支持有效改善资产负债状况的优质民企建议持续跟踪保利发展越秀地产金地集团碧桂园龙湖集团风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P2房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重目录1市场行情2022362022310411本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅412截至本周A股及H股地产板块与大盘走势413截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅514本周A股及H股各板块涨跌幅515本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜62新房销售截至2022310721新房累计成交面积同比722新房月度成交面积同比83二手房销售截至2022311931二手房累计成交面积同比932二手房月度成交面积同比104土地市场截至20223121141成交土地规划建筑面积同比1142成交土地溢价率1243成交土地总价135融资情况截至20223121351境内地产债发行规模1452境外地产债余额156政策要闻2023227202335157投资策略168风险提示16插图目录图1截至本周A股地产板块与大盘走势4图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势4图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅5图5本周A股各板块周涨跌幅5图6本周H股各板块周涨跌幅6图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜6图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜6图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜7图1026城商品房成交面积日累计值7图1126城商品房成交面积日累计同比8图12各线城市商品房成交面积日累计同比8图1327城商品房月成交面积同比8敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重P3图14各线城市商品房月成交面积同比9图1512二手房成交面积日累计值9图1612城二手房成交面积日累计同比10图17各线城市二手房成交面积日累计同比10图1812城二手房月成交面积同比10图19各线城市二手房月成交面积同比11图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值11图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12图22100大中城市成交土地楼面均价12图23成交土地溢价率12图24100大中城市成交土地总价周累计值13图25100大中城市成交土地总价周累计同比13图26境内地产债发行规模日累计值14图27境内地产债发行规模日累计同比14图28境内地产债每月发行规模同比14图29内地房企海外债券余额15图30内地房企海外债券余额规模同比15表格目录表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅4表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅4表3新房成交面积同比7表4二手房成交面积同比9表5100大中城市土地成交与供应11表6内债发行规模同比截至202231213表7内地房企海外债券余额截至20223513表8本周主要地产要闻梳理15敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P4房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重1市场行情202236202231011本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅指数20230310本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅房地产申万28981-491074-1253中证A股34279-325109036沪深30039671-396171-078资料来源iFinD东兴证券研究所表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅指数20230310本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅克而瑞内房股领先指数22528-932213-1430恒生物业服务及管理指数29179-1190451-1589恒生指数193199-607279-067资料来源iFinD东兴证券研究所12截至本周A股及H股地产板块与大盘走势图1截至本周A股地产板块与大盘走势资料来源iFinD东兴证券研究所图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重P513截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所14本周A股及H股各板块涨跌幅图5本周A股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P6房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重图6本周H股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所15本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重P7图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所2新房销售截至2022310表3新房成交面积同比26城商品房成交面积一线城市4城二线城市10城三四线城市12城本年至今累计同比09-80-05146本月至今累计同比290147354255上月同比420203428653资料来源iFinD东兴证券研究所21新房累计成交面积同比图1026城商品房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P8房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重图1126城商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图12各线城市商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所22新房月度成交面积同比图1327城商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重P9图14各线城市商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所3二手房销售截至2022311表4二手房成交面积同比12城二手房成交面积一线城市2城二线城市6城三四线城市4城本年至今累计同比308197363355本月至今累计同比486275552706上月同比115390613861047资料来源iFinD东兴证券研究所31二手房累计成交面积同比图1512二手房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P10房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重图1612城二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图17各线城市二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所32二手房月度成交面积同比图1812城二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重P11图19各线城市二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所4土地市场截至2022312表5100大中城市土地成交与供应100大中城市一线城市二线城市三线城市成交建面本年累计同比本周-0732649-53成交建面本年累计同比上周2938998-23成交土地溢价率本周730018802成交土地溢价率上周22000340成交土地总价本年累计同比本周46-39329826成交土地总价本年累计同比上周73-38636740资料来源iFinD东兴证券研究所41成交土地规划建筑面积同比图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P12房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所42成交土地溢价率图22100大中城市成交土地楼面均价资料来源iFinD东兴证券研究所图23成交土地溢价率资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重P1343成交土地总价图24100大中城市成交土地总价周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图25100大中城市成交土地总价周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所5融资情况截至2022312表6内债发行规模同比截至2022312境内地产债本年至今发行规模累计同比-26本月至今发行规模累计同比-120上月发行规模同比162资料来源iFinD东兴证券研究所表7内地房企海外债券余额截至202235内地房企海外债券余额同比去年同期环比上月末亿美元-2556-511亿港元-1478061资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P14房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重51境内地产债发行规模图26境内地产债发行规模日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图27境内地产债发行规模日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图28境内地产债每月发行规模同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重P1552境外地产债余额图29内地房企海外债券余额资料来源iFinD东兴证券研究所图30内地房企海外债券余额规模同比资料来源iFinD东兴证券研究所6政策要闻2023227202335表8本周主要地产要闻梳理日期政策主体政策内容政策类型202336长沙长沙已对住房限售政策做出调整由原来的不动产权证满4年方可上市交限售政策易调整为网签满4年即可出售202337江苏常州江苏常州调整优化房地产相关政策取消新房2年限售期新建商品住房可按栋限售政策申领预售许可证202337住建部部住建部部长倪虹回应房地产市场关注的热点问题称对于今年房地产的企稳回升中央领导讲长充满信心今年将再开工建设5万个以上老旧小区倪虹表示2023年住房和话城乡建设工作将在三个方面下功夫一是稳支柱二是防风险三是惠民生在防风险方面要防范化解房地产灰犀牛风险避免和金融风险地方债风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P16房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重交织发生系统性风险202339福建省福建省印发巩固拓展经济向好势头一揽子政策措施包括七大方面43条措施综合政策其中提到支持合理住房消费将结合新建商品住房库存实际研究调整限购区域购房套数等住房消费领域限制性政策落实最低购房首付比例和贷款利率政策202339河南驻马河南驻马店市人民政府通知提到推行住房公积金贷款带押过户可申请提公积金政策店取住房公积金支付首付款支持住房公积金缴存人提取公积金用于租赁住房等举二手房政策措2023310辽宁大连2023大连春季房交会将于3月15日-20日举行为提振市场信心在展会购房补贴政策政府补贴上个人在展会期间购买市内四区中西沙甘及高新园区参展的新建商品房给予每平方米200元购房补贴2023311深汕特别深汕特别合作区调整限购和限售政策暂停对自然人实施商品住房限购限售期限购政策限合作区限由5年调整为2年另外推行优先申购制度120平方米及以上大户型购买售政策资格不限资料来源iFinD政府网站东兴证券研究所7投资策略3月7日住建部部长倪虹表示对于今年房地产的企稳回升充满信心2023年住房和城乡建设工作将在三个方面下功夫一是稳支柱二是防风险三是惠民生在防风险方面要防范化解房地产灰犀牛风险避免和金融风险地方债风险交织发生系统性风险支持改善性住房需求与防范化解房企风险将会是2023年房地产供需两端支持政策的主要方向一方面销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心只有新房市场销售实现了持续性复苏才能确保房地产市场的平稳当地产行业的企稳对于促投资稳增长保就业具有重要作用对稳定经济大盘有重要意义另一方面只有确保房地产行业特别是头部优质企业的平稳发展才能有效防止地产行业发生系统性风险进而防范银行系统和地方债务两大风险本周长沙常州和深汕特别合作区都进一步放松了限售我们认为当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展政策正在形成合力销售市场正在走向触底回升我们认为优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善在需求回暖之时抢占先机我们推荐具有信用优势的优质央企国企以及有望获得融资端的大力支持有效改善资产负债状况的优质民企建议持续跟踪保利发展越秀地产金地集团碧桂园龙湖集团8风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重P17分析师简介陈刚清华大学金融硕士同济大学土木工程本科2019年加入东兴证券研究所从事房地产行业研究分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P18房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重免责声明本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本研究报告中所引用信息均来源于公开资料我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更我们已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关我公司及报告作者在自身所知情的范围内与本报告所评价或推荐的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告版权仅为我公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发需注明出处为东兴证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告防止被误导本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任行业评级体系公司投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义强烈推荐相对强于市场基准指数收益率15以上推荐相对强于市场基准指数收益率515之间中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间回避相对弱于市场基准指数收益率5以上行业投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间看淡相对弱于市场基准指数收益率5以上东兴证券研究所北京上海深圳西城区金融大街5号新盛大厦B虹口区杨树浦路248号瑞丰国际福田区益田路6009号新世界中心座16层大厦5层46F邮编100033邮编200082邮编518038敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230313多地放松限售稳支柱与防风险并重P19电话010-66554070电话021-25102800电话0755-83239601传真010-66554008传真021-25102881传真0755-23824526敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源