广州经济主要由第三产业驱动，具备良好的工业基础，但在新一轮制造业升级竞争中，工业复合增速不及长三角及珠三角主要工业城市。1）广州作为珠三角经济腹地的核心城市，面向东南亚，连接内地，区位优势明显，同时良好的营商环境吸引外资聚集，2021年广州GDP排名全国第四，与深圳差距缩小至2400亿，但人均GDP对标其他一线城市较低。2）广州作为珠三角核心节点城市，成为天然要素聚集地，教育、医疗资源领跑珠三角，在发展服务业上具备先天优势，经济主要由第三产业驱动，GDP中三产占比达72%，但三产结构以生活性服务业为主，三产规模与深圳相当的情况下，金融业增加值仅为深圳50%。3）广州具备良好的工业基础，工业增加值规模排全国第5，但在新一轮的制造业转型升级中，增速落后于长三角主要工业城市，近年来政府首提制造业立市，近4年工业固投增速达15%，处于领先地位。
　　广州工业细分项中，汽车制造业、生物医药产业为未来主要增长点，产业发展效率有待提升。1）汽车制造业具备较强的规模效应，汽车产量占全国比例约11%，位居全国第一，积极转型发展新能源汽车，已培育新能源龙头车企广汽埃安、小鹏汽车。2）电子信息产业产值约为深圳的1/10，仅新型显示领域发展较好，而半导体、消费电子等领域招商引资能力弱于深圳、东莞。3）生物医药产业在中药、医疗检测领域已形成龙头企业集聚，如广药集团、达安基因等，近2年总产值复合增速达21%，预计为广州未来主要增长点之一。4）广州税收规模接近1400亿，仅为深圳40%，债务余额/税收收入达2.4，相较其余一线城市，广州对土地财政依赖度最高，需加快提升产业发展效率。
　　2022年广州商品住宅销售下跌34%，中心城区及产业兑现较好的外围区域抗跌能力强，预计未来新房销售将向1150万方需求中枢回归。1）本轮市场下行周期中广州商品住宅成交面积下降34%至791万方，大于全国平均跌幅，中心城区跌幅与全国接近，产业兑现较好的番禺区仅下跌8%。2）2022年广州政策以边际放松为主，未放松限购、限售等核心调控政策，全年新房及二手房市场持续筑底，近期疫情因素积压的购房需求释放、刚需及学区需求释放，广州二手房市场明显回暖，2023年2月二手房网签面积96万方，创下2021年6月以来新高。3）即使在新一轮制造业转型中整体落后，但良好的汽车产业基础、高速增长的生物医药产业仍使广州保持活力，叠加节点城市人口吸附效应，常住人口保持增长仍可预期，预计广州常住人口稳定在1900万左右，商品住宅需求中枢仍有1150万方。4）近年来广州外围区域土地超供，导致外围区库存累积，占比68%，城市去化周期为22个月。广州产业向东部、南部外溢，黄埔、番禺两区已聚集众多先进制造业企业，有望率先兑现预期。
　　品牌国央企已占据广州市场主力，持续深耕下规模优势及品牌影响力延续。1）广州住宅销售市场集中度较高，越秀、保利市占率稳居前二，尤其越秀在2022年广州住宅销售规模整体缩减情况下，权益销售金额444亿，逆势上涨22%。2）越秀、保利在广州土储规模超1000万方，中心城区土储占比接近50%，外围区域土储仍可凭借深耕优势实现较好去化，如越秀自2009年起深耕番禺区，已形成区域规模优势及品牌认可度。3）2022年广州政府提高中心城区宅地供应比例、取消“竞自持”让利房企，提振市场信心，但民企参与度仍然较低，全年仅获取3宗宅地，而品牌国央企如越秀、保利坚定布局，权益拿地金额超150亿，未来有望转化为优质供应。4）预计2023年广州楼市将迎来小周期复苏，建议关注在广州具备规模优势及品牌影响力的国央企，如越秀地产、保利发展。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
　　

研究报告全文：行业研究证券研究报告房地产2023年03月14日房地产行业深度研究报告南国要素资源高地地产底部显现推荐维持核心20城探究之广州广州经济主要由第三产业驱动具备良好的工业基础但在新一轮制造业升华创证券研究所级竞争中工业复合增速不及长三角及珠三角主要工业城市1广州作为珠三角经济腹地的核心城市面向东南亚连接内地区位优势明显同时良好证券分析师单戈的营商环境吸引外资聚集2021年广州GDP排名全国第四与深圳差距缩小邮箱shangehcyjscom至2400亿但人均GDP对标其他一线城市较低2广州作为珠三角核心节执业编号S0360522110001点城市成为天然要素聚集地教育医疗资源领跑珠三角在发展服务业上具备先天优势经济主要由第三产业驱动GDP中三产占比达72但三产结构以生活性服务业为主三产规模与深圳相当的情况下金融业增加值仅为行业基本数据深圳503广州具备良好的工业基础工业增加值规模排全国第5但在占比新一轮的制造业转型升级中增速落后于长三角主要工业城市近年来政府首股票家数只119002总市值亿元1560475168提制造业立市近4年工业固投增速达15处于领先地位流通市值亿元1481223210广州工业细分项中汽车制造业生物医药产业为未来主要增长点产业发相对指数表现展效率有待提升1汽车制造业具备较强的规模效应汽车产量占全国比例1M6M12M约11位居全国第一积极转型发展新能源汽车已培育新能源龙头车企绝对表现-64-110-29广汽埃安小鹏汽车2电子信息产业产值约为深圳的110仅新型显示领相对表现-30-7947域发展较好而半导体消费电子等领域招商引资能力弱于深圳东莞3生物医药产业在中药医疗检测领域已形成龙头企业集聚如广药集团达安2022-03-142023-03-1023基因等近2年总产值复合增速达21预计为广州未来主要增长点之一4广州税收规模接近1400亿仅为深圳40债务余额税收收入达24相较10其余一线城市广州对土地财政依赖度最高需加快提升产业发展效率-3-162203220522082210221223032022年广州商品住宅销售下跌34中心城区及产业兑现较好的外围区域抗房地产沪深跌能力强预计未来新房销售将向1150万方需求中枢回归1本轮市场下行300周期中广州商品住宅成交面积下降34至791万方大于全国平均跌幅中相关研究报告心城区跌幅与全国接近产业兑现较好的番禺区仅下跌822022年广州政策以边际放松为主未放松限购限售等核心调控政策全年新房及二手房地产过去先行产业未来兑现核心20城探市场持续筑底近期疫情因素积压的购房需求释放刚需及学区需求释放广究之武汉2023-03-07州二手房市场明显回暖2023年2月二手房网签面积96万方创下2021年6房地产行业重大事项点评销售超预期看国月以来新高3即使在新一轮制造业转型中整体落后但良好的汽车产业基央企估值再修复础高速增长的生物医药产业仍使广州保持活力叠加节点城市人口吸附效应2023-03-01常住人口保持增长仍可预期预计广州常住人口稳定在1900万左右商品住房地产行业跟踪报告核心20城政策放松知多少宅需求中枢仍有1150万方4近年来广州外围区域土地超供导致外围区库2023-02-25存累积占比68城市去化周期为22个月广州产业向东部南部外溢黄埔番禺两区已聚集众多先进制造业企业有望率先兑现预期品牌国央企已占据广州市场主力持续深耕下规模优势及品牌影响力延续1广州住宅销售市场集中度较高越秀保利市占率稳居前二尤其越秀在2022年广州住宅销售规模整体缩减情况下权益销售金额444亿逆势上涨222越秀保利在广州土储规模超1000万方中心城区土储占比接近50外围区域土储仍可凭借深耕优势实现较好去化如越秀自2009年起深耕番禺区已形成区域规模优势及品牌认可度32022年广州政府提高中心城区宅地供应比例取消竞自持让利房企提振市场信心但民企参与度仍然较低全年仅获取3宗宅地而品牌国央企如越秀保利坚定布局权益拿地金额超150亿未来有望转化为优质供应4预计2023年广州楼市将迎来小周期复苏建议关注在广州具备规模优势及品牌影响力的国央企如越秀地产保利发展风险提示微观传导机制失灵仍无法有效终结房企缩表证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号未经许可禁止转载房地产行业深度研究报告投资主题报告亮点外资聚集助推广州打下良好的工业基础珠三角信息节点城市带动第三产业发展及人口集聚广州凭借中国南大门的区位优势良好的营商环境吸引外资聚集助推广州打下良好的工业基础工业增加值排全国第5但在新一轮的制造业转型升级中增速落后于长三角主要工业城市近年来政府已加大工业投资工业固投增速达15处于领先地位广州汽车制造业生物医药产业为未来主要增长点而电子信息产业招商引资能力不及深圳东莞广州具备良好的汽车产业基础汽车产量占全国比例11位居全国第一目前已培育新能源龙头车企广汽埃安小鹏汽车积极进行新能源转型生物医药产业在中药医疗检测领域发展较好已聚集广药集团达安基因等龙头企业总产值复合增速达21广州电子信息产业产值约为深圳110仅新型显示领域发展较好相较其余一线城市广州房地产发展快于产业及人口兑现未来需提升产业发展效率广州税收规模接近1400亿仅为深圳40债务余额税收收入达24土地出让税收收入约18相较其余一线城市广州对土地财政依赖度最高需加快提升产业发展效率2022年广州新房销售面积下降34至791万方中心城区及产业集聚区抗跌能力更强预计未来将向1150万方需求中枢靠拢近年来广州政府加大供地力度外围区供地占比余额70但外围区如增城南沙花都从化等区域产业配套人口兑现难以支撑房地产快速扩张导致外围区新房库存累积库存占比68新房库存去化周期拉长至22个月预计广州常住人口维持1900万基础上商品住宅需求中枢在1150万方左右投资逻辑广州具有良好的产业结构虽然在本轮城市竞争中对头部企业的引入中略显落后但良好的制造业基础及外资利用能够保障其工业大市地位虽然电子信息产业在省内招商竞争中不及深圳东莞但汽车制造业生物医药产业已形成聚集效应具备较大的发展空间保守估计广州常住人口约1900万基础上小幅增长商品住宅中长期中枢在1150万方左右预计2023年广州楼市将迎来小周期复苏建议关注在广州具备规模优势及品牌影响力的国央企如越秀地产保利发展证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号未经许可禁止转载房地产行业深度研究报告目录一广州经济总量全国第四新一轮发展中制造业增速放缓7一区位优势商贸中心外资聚集奠定广州的发展基础7二广州主要由服务业驱动经济发展工业增加值全国第59三近年广州工业增加值增速较低第二产业人口下滑12二新一轮城市竞争中广州电子信息发展落后未来发展看汽车生物医药产业14一制造业以汽车产业和电子信息产业为主占比接近4014二汽车产业基础雄厚新一轮新能源转型相对滞后15三电子信息产业中新型显示发展较好半导体消费电子等领域明显滞后17四生物医药产业中药医疗检测领域表现突出新材料为后发城市19五政策支持空间充足工业增加值复合增长目标6922三2022年广州商品住宅销售面积下滑34需求中枢约为1150万方24一2022年广州商品住宅销售面积下跌34政策仅边际放松24二广州土地财政依赖领先于其他一线城市近年来楼市略微供大于求26三近期二手房复苏快于新房中长期新房需求中枢在1150万方左右27四广州住宅销售与产业结构较匹配制造业向黄埔番禺外扩29四越秀保利保持规模优势2022年土拍质量优但热度较低32一品牌国央企越秀保利占据广州市场主力土储质量较高32二2022年广州土地市场以国央企托底为主民企仅布局3宗宅地33五投资建议38六风险提示38证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号3房地产行业深度研究报告图表目录图表1广州为珠三角城市群核心城市7图表22021年广州外贸进出口额破万亿全国第七名7图表32018年广州货运量超12亿吨全国第二名8图表42022年广州吞吐量62亿吨全球第5大港口8图表5广州已成为水陆空立体化综合交通枢纽8图表62020年广州规上工业总产值中外企占比达439图表7广州工业增加值中外商投资占比近半9图表8广州本科专科高校83所仅次于北京9图表9广州拥有67所三甲医院排名全国第39图表10广州第三产业占比72仅次于北京上海10图表11广州工业增加值全国第5低于工业城市苏州重庆10图表12广州工业增加值在全国排名基本稳定在5-6名水平10图表132021年以来二产增速有反超三产的苗头11图表142021年广州金融业增加值约为深圳5211图表15生产性服务业中信息科技服务增速较快11图表16生活性服务业中地产卫生服务增速较快11图表17广州GDP全国第四12图表18广州常住人口增量及增速落后于深圳杭州12图表192018-2021年广州工业增加值复合增速6112图表202017-2021年广州工业固投增速1512图表21广州第二产业从业人口增长缓慢13图表222018-2021年广州从业人口增速1813图表23汽车和电子信息制造业总产值占比约3814图表24近年来广州汽车电子产品制造业占比上升14图表25三大支柱产业从业人口占比上升至1815图表26先进装备制造业产值占比5815图表27生物医药及医疗器械制造复合增速达2115图表28近年来广州汽车产量上升占全国比例1116图表29广州汽车产业整零比低于全省及全国水平16图表302022年广州新能源汽车产量31万辆居全国第七16图表31新能源汽车制造布局落后于长三角城市第一梯队新能源车企仅2家17图表32广州电子信息产值约2200亿约为深圳11018图表33广州5家企业入围广东电子信息制造业百强18证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号4房地产行业深度研究报告图表34广州已聚集乐金显示华星光电等面板龙头企业18图表35广州集成电路产业规模约为上海11019图表36广州集成电路封测制造企业数量占比较小19图表37广州家用电冰箱彩电产量仅占全国413319图表38广州医药制造业产值414亿增速较快20图表39广州生物医药专利申请数仅次于上海北京20图表40多家龙头医药企业在广州布局总部研发中心20图表41广州拥有67所三甲医院排名全国第321图表42广州三甲医院密度全国第121图表43珠三角新材料企业主要分布在深圳佛山东莞21图表44广州新材料企业以石化电子信息产业链材料为主缺乏龙头企业带动21图表45广州营商硬环境竞争力全国第522图表46广州科技创新竞争力全国第722图表47广州2021年税收收入1394亿元相对较低23图表48广州债务余额税收收入24一线城市中最高23图表49广州未来重点发展信息技术产业汽车制造业生物医药与健康产业23图表502022年广州跌幅34大于全国平均水平2724图表51广州核心区域抗跌能力较强远城区番禺销售金额下降825图表522022年广州政策以边际放松为主并未触及核心调控25图表532013年后广州宅地出让金使用效率大幅下降26图表54广州宅地出让金使用效率与北京上海相当26图表552020年以来广州土地出让收入与税收比增大至1826图表562020年广州土地出让收入税收收入明显高于其他一线城市26图表572018年以来广州宅地成交面积大于销售面积27图表58广州样本住宅价格稳步上涨至24620元平27图表59广州新房库存去化周期22个月27图表60广州中心城区新房库存占比3227图表612023年2月新房成交同比上涨1528图表622023年1月广州二手房成交同比下降2028图表632023年2月广州二手房网签9938套28图表64广州90以下户型成交占比5328图表652023年2月广州中心外围区二手房成交量环比上涨29图表66广州住宅销售面积与常住人口比例约05-0829图表67广州常住人口户籍人口1929图表68广州中心城区番禺增城商品住宅销售面积占比7930证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号5房地产行业深度研究报告图表69广州中心城区向东部黄埔南部番禺外扩30图表70广州职住分离度较低30图表71广州黄埔区和番禹区地产最具爆发潜力31图表72广州销售市场国央企占据主力越秀保利稳居Top232图表73TOP3房企权益销售金额同比降幅最小33图表74TOP3房企行业集中度提升至2433图表75越秀保利在广州土储规模超1000万方33图表76万科中心城区土储占比约7233图表772022年广州土拍市场持续低温品牌国央企为拿地主力34图表78越秀保利开发能力强优质地块实现年内拿地开盘34图表79城投平台托底地块多数未开工35图表80保利拿地质量较高宅地楼面价约29万元平广州地铁越秀积极布局36图表81广州地铁越秀保利积极投资高质量宅地36证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号6房地产行业深度研究报告本轮行业缩表后房地产市场将高度聚焦于约20个左右的核心城市这背后是经济增长逐步由资本驱动转向全要素生产率驱动城镇化和房地产市场也将从过去的全国遍地开花转为向具备制造业升级产业链聚集潜力的城市群聚焦我们精选核心20城从产业演变理解城市发展理解人口趋势进而理解城市房地产市场的底层逻辑第三篇我们关注珠三角城市群核心城市广州一广州经济总量全国第四新一轮发展中制造业增速放缓广州凭借良好的区位优势和商贸基础成为外资的聚集地在资本推动经济增长的年代制造业率先发展工业产值中外资占比高峰时近半同时广州作为传统中心城市成为天然要素聚集地教育医疗资源领跑珠三角当前广州GDP全国排名第四与深圳差距缩小至2400亿但人均GDP对标其他一线城市及杭州较低工业增加值规模排全国第5广州作为珠三角核心节点城市发展第三产业具备天然优势经济主要由第三产业驱动近年来广州工业增速落后于长三角主要工业城市且二产人口小幅下降但政府提出制造业立市工业固投增速领先于上海深圳及长三角主要工业城市争取在新发展阶段加快制造业升级推动高质量发展一区位优势商贸中心外资聚集奠定广州的发展基础广州为中国南大门珠三角城市群核心城市之一承接内地和对外贸易的桥头堡广州为珠三角城市群核心城市由于广东北部多为山地丘陵经济腹地较小发展重任天然落在南部如广州深圳东莞等城市广州经济发展的首要基础是区位优势作为中国经济南大门面向东南亚背靠腹地区位优势对经济发展的影响主要在三个方面1公铁水空多式联运利于发展物流运输业加速商品贸易的流通带动片区贸易发展2018年广州市货运量超12000万吨排名全国第二拥有广州港黄埔港南沙港佛山港4个海运港口其中广州港为华南最大综合性枢纽港2022年货物吞吐量623亿吨全球第五运输成本低便于发展外贸经济2021年广州外贸进出口额破万亿保持全国第七位2广州外贸进出口额虽然低于深圳东莞但对内链接较强3广东省信息节点城市吸引广东其他地级市及广西湖南湖北人口流入具备发展生产性服务业天然优势图表1广州为珠三角城市群核心城市图表22021年广州外贸进出口额破万亿全国第七名450003500400003000350002500300002500020002000015001500010001000050005000000上海深圳北京苏州东莞宁波广州厦门天津青岛成都2021年外贸进出口额亿元增速右轴资料来源广州市国土空间总体规划2021-2035年华创证券资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号7房地产行业深度研究报告图表32018年广州货运量超12亿吨全国第二名图表42022年广州吞吐量62亿吨全球第5大港口140000140000120000120000100000100000800008000060000600004000020000400000宁上唐青广新苏黑日天20000波海山岛州加州德照津舟港港港港坡港兰港港0山港港重庆广州上海武汉宁波天津长沙南京郑州西安港2018年主要城市货运量万吨2022年吞吐量万吨资料来源Wind华创证券资料来源上海国际航运研究中心华创证券图表5广州已成为水陆空立体化综合交通枢纽资料来源广州市国土空间总体规划2021-2035年华创证券区位优势与良好的商贸基础吸引外资聚集在资本稀缺的时代助推广州石油化工汽车制造业率先发展1过去20年我国经济增长主要由资本驱动资本起到提供生产设备及聚集劳动力资源的作用广州凭借良好的商贸基础及市场广阔度吸引大量外资流入推动广州制造业发展如1998年宝洁落户广州带动高露洁立白浪奇等日用化学品企业集聚发展推动石油化工制造业产值破千亿成为广州支柱产业之一而汽车工业在本田日产丰田等外企进入后迅速形成规模较大的产业集群带为日后发展成为中国最大的汽车生产基地奠定了良好基础2在数据层面2020年广州规上工业总产值中外商投资企业贡献达43在所有企业类型中占比最高证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号8房地产行业深度研究报告图表62020年广州规上工业总产值中外企占比达43图表7广州工业增加值中外商投资占比近半60其他14948504645444441424242403940有限责任公司2230外商投资企股份有限公业43司820私营企业10170港澳台201020112012201320142015201620172018201920202021商投资企业10规上工业增加值外商投资企业占比资料来源广州统计年鉴-2022华创证券资料来源v广州统计年鉴-2022华创证券作为珠三角信息节点城市核心区域要素属性较强广州作为传统中心城市天然成为要素聚集地目前聚集珠三角最优质的教育医疗等资源配套1教育资源方面广州拥有83所高校本专科高校数量全国第2仅次于北京与武汉持平占广东省高校比例约50其中有中山大学华南理工大学暨南大学华南师范大学华南农业大学广州医科大学广州中医药大学7所双一流高校占广东省双一流高校8752医疗资源方面广州拥有67所三甲医院排名全国第3约为深圳的2倍图表8广州本科专科高校83所仅次于北京图表9广州拥有67所三甲医院排名全国第310090908080707060605050404030302020101000北京武汉广州重庆郑州上海西安成都天津长沙北京上海广州武汉天津南京成都重庆深圳杭州本科高校所专科高校所三甲医院数量所资料来源教育部华创证券资料来源中国36座城市医疗资源排行榜华创证券二广州主要由服务业驱动经济发展工业增加值全国第5广州三产占比72服务业驱动经济发展属性明显工业规模相比上海深圳等工业大市有一定差距1广州是粤港澳城市群的信息节点之一在发展生产性服务业上具备节点城市优势其三次产业结构中一二三产占比分别为12772第三产业占比略低于上海2区位优势及外商投资使得广州成为制造业落地高性价比之选奠定了广州制造业较强大的地位2021年工业增加值6717亿元全国排名第5但相比于工业大市上海深圳苏州仍有不小差距工业增加值仅为苏州的23左右证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号9房地产行业深度研究报告图表11广州工业增加值全国第5低于工业城市苏州图表10广州第三产业占比72仅次于北京上海重庆1001200090100008070800060600050404000302000201000上深苏重广佛宁东无泉北天南成杭武南唐青北京上海广州杭州深圳天津珠海重庆苏州佛山惠州东莞肇庆海圳州庆州山波莞锡州京津京都州汉通山岛2021年工业增加值亿元三产占比二产占比一产占比资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券图表12广州工业增加值在全国排名基本稳定在5-6名水平80000700016000250003400043000520006100070820052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021工业增加值亿元广州工业增加值排名右轴资料来源Wind华创证券广州经济发展主要由三产驱动2021年以来二产增速明显提升1从第二产业第三产业增速对比看过去广州经济快速增长推动力主要来自第三产业而2021年以来广州二产增速有反超三产增速的苗头政府首提制造业立市对二产投入度进一步增加2第三产业增加值规模来看广州第三产业结构有待调整类比三产规模绝对值相当的深圳广州金融业增加值约为深圳的52而房地产业批发和零售业增加值高于深圳3广州第三产业当前仍以生活性服务业为主从营业收入增速来看信息科研技术等生产性服务业营收增速普遍低于生活性服务业证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号10房地产行业深度研究报告图表132021年以来二产增速有反超三产的苗头图表142021年广州金融业增加值约为深圳5225500040002030002000151000100批房金交住发地融通宿5和产业运和零邮输餐售政饮业0业仓业促和20112014200620072008200920102012201320152016201720182019202020212022第二产业增速第三产业增速广州2021年增加值亿元深圳2021年增加值亿元资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券图表15生产性服务业中信息科技服务增速较快图表16生活性服务业中地产卫生服务增速较快272522302519252018201512139151010635500信科租交房卫居教文水信地生育息学赁通其民化利息产和服设传研和运他施技务邮业社务体环术输究商政输服业管业和务会育境服业工务理软技服仓业修和和务作理娱业公业件术务储和服业和和乐共2017-2021年营业收入复合增速2017-2021年营业收入复合增速资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券2021年广州GDP规模在全国排第四人均GDP排名对标一线城市及杭州较低近6年常住人口增长规模次于深圳杭州12021年广州GDP达到28万亿全国第四与深圳的差距缩小至2400亿以人均GDP衡量广州人均产出达到15万元人对标其他一线城市杭州苏州较低2作为粤港澳大湾区信息节点城市之一广州对于广东其他地级市人口有较强吸附力常住人口2015年至2021年净增长达到286万年化增速28在可比城市中落后于深圳杭州证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号11房地产行业深度研究报告图表17广州GDP全国第四图表18广州常住人口增量及增速落后于深圳杭州500002004006004500018035050040000160300400350001402503003000012020025000100150200200008010010050150006000010000400-50深杭广苏重佛珠惠东中上茂北天-100500020圳州州州庆山海州莞山海名京津000-100-200上海北京深圳广州重庆苏州杭州天津佛山东莞惠州珠海2015-2021年常住人口增量万人2021年GDP亿元2021年人均GDP右轴万元2015-2021年人口年均增速右轴资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券三近年广州工业增加值增速较低第二产业人口下滑近年来广州工业增速较为缓慢但投资力度较大工业固投增速领先上海北京及部分长三角工业强市12018年至2021年广州工业增加值复合增速61在广东省内仅次于东莞但落后于长三角主要工业城市2从2017-2021年以来工业固定资产投资额增速看广州高达15高于一线城市上海深圳也好于苏州合肥无锡等工业城市图表192018-2021年广州工业增加值复合增速61图表202017-2021年广州工业固投增速15181816161414121210108866442200东莞北京合肥上海南京苏州无锡广州佛山惠州珠海深圳广州上海深圳南京苏州合肥无锡2018-2021工业增加值复合增速2017-2021年工业固定资产投资复合增速资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券工业增速的落后也带来人口增长的隐忧近年来广州二产从业人口缓慢负增长1近年来广州第二产业从业人口有所下滑2018-2021年复合增速为-142若从从业人口看2018年至2021年广州从业人口增速18在广东省内也不具备明显优势证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号12房地产行业深度研究报告图表21广州第二产业从业人口增长缓慢图表222018-2021年广州从业人口增速1890060800407006002050000400揭阳中山佛山广州惠州东莞汕头深圳江门茂名湛江300-20200-401000-60-80200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021二产就业人口万人三产就业人口万人2018-2021就业人口复合增速资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号13房地产行业深度研究报告二新一轮城市竞争中广州电子信息发展落后未来发展看汽车生物医药产业广州制造业的支柱是汽车制造业电子信息产业石油化工产业占比接近50广州汽车制造业已具备较强的规模效应汽车产量占全国比例约11位居全国第一近年来积极转型发展新能源汽车已培育新能源龙头车企广汽埃安小鹏汽车电子信息产业仅新型显示领域发展较好消费电子半导体等领域招商引资能力弱于深圳东莞另外广州在生物医药产业方面集聚较多的头部企业如中药领域广药集团医疗检测领域达安基因近2年总产值复合增速达21预计为未来主要增长点之一广州税收规模接近1400亿仅为深圳40债务余额税收收入达24相较其余一线城市广州对土地财政依赖度最高需加快提升产业发展效率一制造业以汽车产业和电子信息产业为主占比接近40汽车制造电子信息产业石油化工产值合计占比近50为广州工业的支柱1从工业总产值看广州单项最大的为汽车制造业占比26计算机通信和其他电子设备占比11而纺织业食品加工等轻工业占比均较低2汽车电子产品石油化工制造业为广州三大支柱产业总产值占比约50从业人口占二产从业人口比例逐年上升至18随着新一轮战略新兴产业发展石油化工制造业由于高能耗高污染特性面临结构性改革占比由2016年12下滑至8而汽车电子产品制造业比重增长至261432021年广州先进制造业占工业总产值比例57工业技术含量较高图表23汽车和电子信息制造业总产值占比约38图表24近年来广州汽车电子产品制造业占比上升605010988401291413汽车制造业1414其他363026121120计算机通302829燃气生产和232426信和其他电子10供应业4设备110201620172018201920202021通用设备电气机械化学原料和电力热力制造业4及器材制生产和供应化学制品制造汽车制造业电子产品制造业石油化工制造业造业5业业68资料来源广州统计年鉴-2022华创证券资料来源广州统计年鉴2017-2022华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号14房地产行业深度研究报告图表25三大支柱产业从业人口占比上升至1820181614121086420200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021支柱产业从业人口占二产从业人口比例资料来源广州统计年鉴2005-2022华创证券先进制造业中先进装备制造业占比达58但增速显疲态广州先进制造业主要分为六大行业其中1先进装备制造业主力为汽车制造智能制造装备新能源装备等产值占比58近2年复合增速92高端电子信息制造产值占比15近2年复合增速17增速较快3石油化工先进轻纺新材料总产值占比约1276近2年复合增速较低4生物医药及医疗器械产值占比虽然较低约4但复合增速达21保持良好的增长势头图表26先进装备制造业产值占比58图表27生物医药及医疗器械制造复合增速达2190002580007000206000500015400010300020005100000先高石先新生先高石先新生医进油进材医进端油进材物端疗物装轻疗装电化轻料医电化料器医器备子纺药备子工纺制药业工制械业械制信产制造及制信产制造及制造造制造息业造业高息业业造高业业造业制业性制业性业造能造能2021年产值亿元先进制造业2019-2021年复合增速资料来源广州统计年鉴-2022华创证券资料来源广州统计年鉴2021-2022华创证券二汽车产业基础雄厚新一轮新能源转型相对滞后传统汽车产业基础雄厚产量稳居全国第一汽车零部件产业有待补强1近年来广州汽车产量逐渐上升2021年约297万辆占全国比例约11稳居全国第一2汽车零部件产业亟待增强目前广州汽车产业整零比仅1035相较广东省1078全国1087仍有一定差距同时广州缺乏汽车零部件龙头企业带动2022年全国零部件企业百强广州仅11家企业入围证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号15房地产行业深度研究报告图表28近年来广州汽车产量上升占全国比例11图表29广州汽车产业整零比低于全省及全国水平33012018310115162901101410527012100250195230089021006851908004170750215070020172018201920202021广州市广东省全国工业发达国家广州汽车产量万量占全国比重汽车整零比资料来源广州市统计局华创证券资料来源广州广东全国统计局华创证券新能源汽车转型滞后产量及增速均不及后发城市但产业基础及政策支持下有望加快转型升级12022年广东新能源汽车产量31万辆居全国第七同比增长109但对比后发城市仍有明显差距如西安新能源车产量已达102万辆同比增长2782新能源龙头车企聚集度一般仅靠广汽埃安小鹏带动而东风日产广州丰田本田等传统车企新能源转型滞后仍处于发展阶段3广州十四五规划将智能与新能源汽车作为三大支柱产业之一给予较大支持力度吸引新能源车企产线落地扩张如小鹏汽车于2023年2月广州工厂正式投产预计年产能12万辆广汽埃安在2022年底在广州第二智造中心竣工预计年产能扩张至40万辆图表302022年广州新能源汽车产量31万辆居全国第七120300100250802006015040100205000西安上海柳州深圳重庆常州广州芜湖2022新能源汽车产量万量同比增长资料来源中工汽车网华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号16房地产行业深度研究报告图表31新能源汽车制造布局落后于长三角城市第一梯队新能源车企仅2家新能源车企总部中国研发中心新能源车生产基地特斯拉美国上海筹建上海宝马德国北京沈阳蔚来合肥上海北京合肥南京小鹏广州北京上海广州郑州肇庆广州理想北京北京常州比亚迪深圳北京上海深圳常州深圳西安长沙常州威马上海成都温州哪吒嘉兴嘉兴嘉兴宜春北汽新能源北京北京北京青岛常州重庆广汽埃安广州广州广州江淮新能源合肥合肥合肥安庆武汉上汽乘用车上海上海南京上海南京宁德郑州上海大众新能源上海上海上海上汽通用五菱柳州柳州柳州青岛长城欧拉保定保定上海保定泰州奇瑞新能源芜湖芜湖芜湖合肥德州石家庄宁波杭州义乌湖州成吉利杭州宁波都南充张家口湘潭资料来源各公司官网华创证券三电子信息产业中新型显示发展较好半导体消费电子等领域明显滞后广东电子信息产业主要集中在深圳东莞广州产值规模较小龙头企业集聚不明显1电子信息产业为广东省第一大支柱产业2021年规上电子信息制造业营业收入占全国32但分城市来看电子信息产业主要集中在深圳东莞2020年广州电子信息产值约2123亿元约为深圳110落后于东莞惠州2广州电子信息龙头企业较少带动能力不足2021年广东电子信息制造业百强企业深圳占57家而广州仅占5家如无线电集团视源股份等证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号17房地产行业深度研究报告图表32广州电子信息产值约2200亿约为深圳110图表33广州5家企业入围广东电子信息制造业百强250004000605735002000050300015000250040200030100001500100020500011500101050043深圳东莞惠州广州珠海佛山中山江门肇庆0深圳惠州东莞广州中山珠海2020年规上电子信息产值亿元规上电子信息企业数量右轴家2021年广东省电子信息产业制造业百强企业家资料来源深圳市先导科技产业促进中心华创证券资料来源深圳市先导科技产业促进中心华创证券新型显示与超高清视频行业龙头企业聚集产能引入较高1广州新型显示产业布局较早2006年招商引入韩国乐金显示陆续引入华星光电维信诺超视堺创维等一批显示龙头企业22021年广州超高清面板产能已上升至全国第二4K8K影视制作能力和居民4K机顶盒普及率保持全国第一广州也位列全国新型显示十大城市之首合肥深圳分列23位图表34广州已聚集乐金显示华星光电等面板龙头企业中国电子咸阳86代LCD17万片月京东方北京85代LCD14万片月京东方合肥105代LCD155万片月合肥85代LCD115万片月维信诺合肥6代柔性OLED3万片月华星光电苏州85代LCD12万片月和辉光电上海6代柔性OLED3万片月京东方绵阳6代柔性OLED48万片月惠科绵阳86代LCD18万片月京东方武汉105代LCD18万片月天马微武汉6代柔性OLED375万片月中国电子成都85代LCD12万片月华星光电武汉6代柔性OLED45万片月京东方成都6代柔性OLED48万片月京东方福州855代LCD15万片月京东方重庆85代LCD14万片月京东方福州6代柔性OLED48万片月惠科重庆85代LCD11万片月天马微福州6代柔性OLED48万片月京东方重庆6代柔性OLED48万片月LG广州85代LCD12万片月85代OLED9万片月华星光电深圳T185代LCD16万片月华星光电广州86代LCD18万片月深圳T285代LCD16万片月超视堺广州105代TFTLCD9万片月深圳T6105代LCD14万片月深圳T7105代LCD12万片月资料来源京东方公司公告中国电子招股书等华创证券半导体产业起步晚发展相对落后1广州半导体产业起步较晚2017年广州粤芯12英寸芯片厂落地才打破广州半导体制造空白目前一期生产线已投产月产4万片12英寸晶圆三期建设全部完成后预计实现月产8万片22020年广州半导体与集成电路产业总产值约210亿元相比上海无锡深圳绝对规模有较大差距截止2022年9月广州共有121家集成电路相关企业主要集中在设计而封测及制造企业相对薄证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号18房地产行业深度研究报告弱图表35广州集成电路产业规模约为上海110图表36广州集成电路封测制造企业数量占比较小250090802000706015005040100030500201000上海无锡北京深圳西安苏州合肥南京广州设计封测制造半导体设备2020年集成电路产业规模亿元集成电路相关企业数量家资料来源芯查查企业SaaS华创证券资料来源芯查查企业SaaS华创证券消费电子制造业相关电子产品主要生产区域在深圳东莞广州整体表现不佳2021年广州产量占比最高的家用电冰箱彩色电视机仅占全国的4133招商引资能力偏弱图表37广州家用电冰箱彩电产量仅占全国413345403530252015100500家用电冰箱彩色电视机电话单机移动通信手持机显示器微型电子计算机家用电风扇2021年广州主要消费电子产品产量占全国比重资料来源广州统计年鉴-2022年华创证券四生物医药产业中药医疗检测领域表现突出新材料为后发城市医药产业医药制造业增速较快龙头企业带动下现代中药医疗检测等领域表现突出12020年广州医药制造业总产值414亿整体规模相较北京上海苏州仍有一定差距但保持较快增速2018-2020年复合增速约15生物医药技术专利申请数全国第三仅次于上海北京医药研发能力较强2多家龙头药企在广州布局带动中药及医疗检测领域发展如广药集团为全国最大中药制药企业及中成药生产基地达安基因研发出国内首个获批的30分钟内核酸快速检测产品在新冠核酸快检市场市占率较高证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号19房地产行业深度研究报告图表38广州医药制造业产值414亿增速较快图表39广州生物医药专利申请数仅次于上海北京14002508000120070002006000100050008001504000600100300040020005010002000000上海北京广州苏州南京杭州成都天津武汉深圳北京上海苏州杭州重庆深圳广州2020年医药制造业总产值亿元左轴2018-2020年复合增速生物医药技术专利申请数项资料来源各城市统计年鉴华创证券资料来源前瞻产业研究院华创证券图表40多家龙头医药企业在广州布局总部研发中心代表企业方向广州功能以中西成药制造和销售为主兼营进出口贸易的国广药集团总部有独资公司2022年世界500强第467位以分子诊断技术为主导的国有生物医药高新技术企业研发出国内首个获批的30分钟内核酸快达安基因总部速检测产品且新冠核酸快检产品市占率高达629博济医药深耕中药CRO总部以体外诊断产品医学检测创新孵化为一体的生达瑞生物总部物医药高新技术企业天普生化致力于双特异性抗体药物的研发与产业化总部金域医学致力于第三方医学检验行业总部万孚生物专注于从事快速诊断试剂及配套仪器业务总部锐博生物深耕核酸领域总部百济神州专注于开发和商业化创新可负担的抗肿瘤药物广州研发中心丸美股份专注于眼部护理和生物抗衰老的研究总部阿里巴巴集团旗下阿里健康信息技术有限公司所阿里健康大药房注册地广州属的自营大药房专注于医疗器械个人护理家居用品等的连锁零大参林总部售业务资料来源公司官网华创证券优势医疗资源集聚有利于本地生物医药产业实现创新-转化-盈利的良性循环1广州拥有67所三甲医院仅次于北京上海按照每10万人三甲医院的标准来看广州以036的密度高居全国第一2珠三角5所优质医药大学广州占4所即南方医科大学广州医科大学广州中医药大学广东药科大学有助于生物医药产业创新研发证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号20