我们认为，2023年房地产市场的复苏正在路上。复苏不会一蹴而就，但复苏的信贷基础和政策基础都十分稳固。复苏不会沿着一线城市房价明显上涨，景气再扩散到三四线城市的老路展开，反而会在一线城市房价基本稳定的情况下，迎来全国房地产产业链景气的可持续复苏。房地产企业方面，我们继续看好2021年四季度以来持续新增货值、存货结构改善的公司。
　　▍销售复苏可持续。2023年前2月，全国商品房销售额同比下降0.1%，比2019年提升20.7%。2023年初到3月14日，重点城市新房网签同比下降6.5%，二手网签同比上升50.8%。3月份，我们预计供给进一步改善，推货进一步增加，从而推动商品房销售边际进一步向好。按揭贷款加速早偿，反过来也保证了按揭贷款新增投放规模十分充足。我们预计，2022年积极拿地的企业2023年销售增长17%；全行业而言，我们预计2023年全年新房销售额同比增长超过5%，二手房销售额同比增长超过20%。
　　▍低线城市房地产政策仍有广阔空间，预计开发投资逐渐复苏。我们认为，投资者过分关注直接的需求刺激政策，却不太关注重要性同样显著的减少摩擦政策。当前，在广阔的仍需要政策出台的低线城市，减少开发和交易摩擦阻力的政策仍然空间巨大。这类政策包括但不限于，二手房带押过户，缩短从拿地到开工审批时间，房证同交，价格备案和预售申领之间时间间隔放宽，注销销售合同备案的限制松绑，土地出让金付款节奏优化，非标土地开发难点整治，商品房申领预售的规模下限下调，鼓励装配式建筑等。与此同时，我们认为一线城市限购放开既无可能，也无必要。我们预计，全年房地产开发投资可以实现正增长，但信用复苏仍然需要时间，这种正增长可能趋近于0，并仍然低于GDP增速。
　　▍房企报表体现前期经营困难，部分企业重组取得进展。2022年房企业绩普遍表现不佳，是2020年以来拿地昂贵、去化不佳的集中表现。一些企业出现了罕见的亏损，另一些企业业绩也明显下降。但站在新的起点，已经在2022年优化库存结构的企业，利润表预计也会在2023年及以后有所改善。一些出险房企已经公告了债务重组的最新进展。我们预计虽然信用问题的最终解决需要很长时间，但行业系统性风险确实明显下降。
　　▍风险提示：前期拿地偏少的房地产企业因可售货值不足而业绩持续低于预期的风险；房地产产业链复苏迟缓的风险。
　　▍继续看好交易服务商，继续看好信用稳固、发展持续的房企。我们认为，2023年房地产市场的复苏正在路上。复苏不会一蹴而就，但复苏的信贷基础和政策基础都十分稳固。复苏不会沿着一线城市房价明显上涨，景气再扩散到三四线城市的老路展开，反而会在一线城市房价基本稳定的情况下，迎来全国房地产产业链景气的可持续复苏。房地产企业方面，我们继续看好2021年四季度以来持续新增货值、存货结构改善的公司。这类公司往往信用好，未来盈利能力提升空间大，代表性公司例如越秀地产、华发股份、华润置地、滨江集团等。同时，交易服务商对销售复苏的弹性大于开发企业，我们继续看好贝壳。

研究报告全文：政策发力空间足产业复苏可持续房地产行业年一季度市场跟踪20232023315中信证券研究部核心观点我们认为2023年房地产市场的复苏正在路上复苏不会一蹴而就但复苏的信贷基础和政策基础都十分稳固复苏不会沿着一线城市房价明显上涨景气再扩散到三四线城市的老路展开反而会在一线城市房价基本稳定的情况下迎来全国房地产产业链景气的可持续复苏房地产企业方面我们继续看好2021年四季度以来持续新增货值存货结构改善的公司销售复苏可持续2023年前2月全国商品房销售额同比下降01比2019陈聪基础设施和现代服年提升2072023年初到3月14日重点城市新房网签同比下降65二务产业首席分析师手网签同比上升5083月份我们预计供给进一步改善推货进一步增加S1010510120047从而推动商品房销售边际进一步向好按揭贷款加速早偿反过来也保证了按揭贷款新增投放规模十分充足我们预计2022年积极拿地的企业2023年销售增长17全行业而言我们预计2023年全年新房销售额同比增长超过5二手房销售额同比增长超过20低线城市房地产政策仍有广阔空间预计开发投资逐渐复苏我们认为投资者过分关注直接的需求刺激政策却不太关注重要性同样显著的减少摩擦政策当前在广阔的仍需要政策出台的低线城市减少开发和交易摩擦阻力的政策仍张全国然空间巨大这类政策包括但不限于二手房带押过户缩短从拿地到开工审批房地产和物业服务时间房证同交价格备案和预售申领之间时间间隔放宽注销销售合同备案的行业联席首席分析限制松绑土地出让金付款节奏优化非标土地开发难点整治商品房申领预售师的规模下限下调鼓励装配式建筑等与此同时我们认为一线城市限购放开既S1010517050001无可能也无必要我们预计全年房地产开发投资可以实现正增长但信用复苏仍然需要时间这种正增长可能趋近于0并仍然低于GDP增速房企报表体现前期经营困难部分企业重组取得进展2022年房企业绩普遍表现不佳是2020年以来拿地昂贵去化不佳的集中表现一些企业出现了罕见的亏损另一些企业业绩也明显下降但站在新的起点已经在2022年优化库存结构的企业利润表预计也会在2023年及以后有所改善一些出险房企已经公告了债务重组的最新进展我们预计虽然信用问题的最终解决需要很长时间但行业系统性风险确实明显下降风险提示前期拿地偏少的房地产企业因可售货值不足而业绩持续低于预期的风险房地产产业链复苏迟缓的风险继续看好交易服务商继续看好信用稳固发展持续的房企我们认为2023房地产和物业服务行业年房地产市场的复苏正在路上复苏不会一蹴而就但复苏的信贷基础和政策基评级强于大市维持础都十分稳固复苏不会沿着一线城市房价明显上涨景气再扩散到三四线城市的老路展开反而会在一线城市房价基本稳定的情况下迎来全国房地产产业链景气的可持续复苏房地产企业方面我们继续看好2021年四季度以来持续新增货值存货结构改善的公司这类公司往往信用好未来盈利能力提升空间大代表性公司例如越秀地产华发股份华润置地滨江集团等同时交易服务商对销售复苏的弹性大于开发企业我们继续看好贝壳证券研究报告请务必阅读正文之后第17页起的免责条款和声明房地产行业年一季度市场跟踪20232023315重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易21A22E23E24E21A22E23E24E币种开发板块万科A买入157518920522024883777264越秀地产买入108213414116520270665746华发股份买入105415112115521070876850滨江集团买入94509711714016997816856龙湖集团买入201035437942548049464136绿城中国买入94322828030935936292623服务板块贝壳-W买入4530061051200247639770195159万物云买入374015617825937020718212587华润万象买入4035076100135172461347257203生活滨江服务买入220511615421029816314310574中海物业买入862030042059081249206146106资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年3月14日收盘价中海物业EPS为港元万物云为核心净利润和核心EPS请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业年一季度市场跟踪20232023315目录复苏可持续供货将增加5销售复苏持续5推货增加有望推动新房销量进一步向好6信贷支持因素分析6摩擦阻力不断减小投资热情有序恢复7需求刺激性政策和减小摩擦阻力的政策8企业报表体现前期经营困难部分债务重组取得进展12利润表体现前期经营困难12资产负债表压力逐渐释放13风险因素15继续看好交易服务商继续看好信用稳固发展持续的房企15请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产行业年一季度市场跟踪20232023315插图目录图1房屋销售面积和金额单月同比增速5图2个人按揭和销售金额同比5图3样本城市新房网签成交套数套5图4样本城市二手房网签成交套数套5图5居民中长期贷款按月净新增情况亿元7图6个人住房贷款加权平均利率和人民币贷款加权平均利率及其加点数bp7图7房地产开发投资单月同比增速8图8新开工和竣工单月同比增速8图92021年至今100大中城市成交住宅土地总价亿元及同比变化12图102021年至今100大中城市成交住宅土地溢价率12图11部分2022年预计亏损的企业2022年中期存货总额亿元以及亏损范围中值占存货总额的比例13表格目录表12023年行业头部企业销售规模及增速预测6表2近期部分城市出台的关于带押过户的相关政策8表3近期部分城市出台的关于优化拿地开工及交付的相关政策9表4近期部分城市出台的关于取消限售及放松合同备案需求的相关政策10表5近期部分城市出台的关于土地出让金付款节奏和非标土地开发整治措施的相关政策10表6近期部分城市出台的关于预售许可条件和预售备案要求的相关政策11表7近年来部分城市纷纷出台鼓励引导装配式建筑发展的相关政策11表8部分房地产企业2022年业绩情况及业绩下降原因13表9部分2022年业绩预亏企业历史发行债券信息13表10部分企业债务重组事项进展14表11重点公司盈利预测估值及投资评级15请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产行业年一季度市场跟踪20232023315复苏可持续供货将增加销售复苏持续2023年前2月全国商品房销售面积同比-36销售额同比-01比2019年同期2023年前2月销售面积73销售额207在政策的积极助推之下房地产市场情势明显好转图1房屋销售面积和金额单月同比增速图2个人按揭和销售金额同比销售面积销售金额个人按揭贷款同比销售金额同比1601000110500600010-500-4019051402140915041511160617011708180318101912200721022109220422111602190823021402140815021508160817021708180218081902200220082102210822022208资料来源国家统计局中信证券研究部资料来源国家统计局中信证券研究部从网签数据来看年初至今截至3月14日重点城市二手成交套数同比508比2019年同期369新房成交套数同比-65比2019年同期33国家统计局数据略好于重点城市网签数据说明低线城市市场复苏良好图3样本城市新房网签成交套数套图4样本城市二手房网签成交套数套YoY202320212022YoY202320222021250000400120000140030012002000001000002001000800008001500001006000060000400100000-10040000200-200005000020000-300-2000-4000-400123456789101112123456789101112资料来源Wind中信证券研究部注截至2023年3月14日3资料来源Wind中信证券研究部注截至2023年3月14日3月当月同比为修正值月当月同比为修正值请务必阅读正文之后的免责条款和声明5房地产行业年一季度市场跟踪20232023315推货增加有望推动新房销量进一步向好2023年3月以来重点城市二手房看房人数略有下降议价周期略有拉长我们预计全年二手房销售额的同比增速明显低于年初以来样本城市二手房网签套数508的同比增速销售速度不会持续提升反过来也说明特大城市的房价不会明显上涨一些房价有过明显下跌的区域确实存在不同程度价格修复新房市场的情况则有区别由于2021年四季度以来地方出让的土地质量有所提升企业如果该企业可以拿地的话推货节奏明显加快预计2023年3月之后企业的优质推货规模会明显提升所谓拿地质量的提升并不只是土地成本的下降更是土地开发便利度的上升尽管销售去化和前两月相比变化不大但我们预计2023年3月的销售数字表现将有进一步的提升总体而言我们预计市场前13位的房企中2022年全年积极拿地的公司拿地销售比大于或等于252023年销售额将同比增长17前两月销售预期完成率13其他公司2023年销售额则预计将同比下降15前两月销售预期完成率14尾部公司的情况要好于腰部不拿地的公司故而我们预计全年商品房销售额同比增长5表12023年行业头部企业销售规模及增速预测企业类型2023年预测销售规模亿元2023年预测销售增速1-2月销售额完成率公司1国企56712411公司2混合所有制企业4378513公司3国企35251711公司4国企34781812公司5国企3200912公司6民企3120-3315公司7国企23791013公司8民企2056214公司9国企17253813公司10民企1721-2214公司11混合所有制企业1700-2015公司12国企16233515公司13民企1300-1618合计35876313资料来源各公司公告中信证券研究部预测注1-2月销售额完成率指公司2023年1-2月实际销售额占2023年预测销售规模的比例信贷支持因素分析2023年前2月同比明显增长的新房和二手销售数字尤其是当我们考虑了二手之后和同比明显少增的新增居民中长期贷款数字形成了鲜明的对比2023年1月和2月住户的中长期贷款分别净增加了2231亿元和863亿元相比之下2022年前两月住户中长期贷款净增加了6965亿元疫情前的2019年前两月则净增加了9195亿元请务必阅读正文之后的免责条款和声明6房地产行业年一季度市场跟踪20232023315图5居民中长期贷款按月净新增情况亿元100008000600040002000--20002012-022018-082007-112008-062009-022009-082010-022010-082011-022011-082012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-022007-02资料来源Wind中国人民银行中信证券研究部注统计截至2023年2月在按揭贷款门槛降低按揭定价下降的背景之下销售数字和居民中长期贷款的背离主要反映出存量按揭贷款在2023年初的早偿意愿不断走高的事实中期来看我们认为对消费贷流入楼市的限制有可能小幅压减居民提前偿还贷款的动力但除非明显下调存量按揭贷款利率否则按揭贷款的平均年限仍可能明显低于历史水平由于按揭贷款的偿还量较之预期更高这使得按揭贷款的净新增更加充裕根据贝壳研究院数据一些城市的按揭贷款利率下降至37水平客观上对于销售持续表现有利图6个人住房贷款加权平均利率和人民币贷款加权平均利率及其加点数bp加点bp右轴100金融机构人民币贷款加权平均利率个人住房贷款800金融机构人民币贷款加权平均利率507000600500-50400-10010-0621-1208-1209-0609-1210-1211-0611-1212-0612-1213-0613-1214-0614-1215-0615-1216-0616-1217-0617-1218-0618-1219-0619-1220-0620-1221-0622-0622-12资料来源Wind中国人民银行中信证券研究部注统计截至2022年12月摩擦阻力不断减小投资热情有序恢复2023年前两月我国房地产开发投资同比-57新开工面积同比-94竣工面积同比80总体而言投资复苏晚于销售复苏请务必阅读正文之后的免责条款和声明7房地产行业年一季度市场跟踪20232023315图7房地产开发投资单月同比增速图8新开工和竣工单月同比增速房地产开发投资单月同比增速100新开工竣工50403050201000-10-50-20-30-10014022008140815021508160216081702170818021808190219082002210221082202220823022102140214091504151116061701170818031810190519122007210922042211资料来源国家统计局中信证券研究部资料来源国家统计局中信证券研究部我们认为判断投资是否能够复苏一般来说有几个重要的角度首先是销售能否继续复苏其次是政策是否可以继续出台包括鼓励销售的政策和便利投融资的政策当然政策和销售本身又是相互影响的关系关于政策投资者不免担心是否还存在能在广阔的低线城市刺激需求推动产业景气恢复的政策这类城市大多已经放开了限购限贷限售和限价后续会否没有政策空间一线城市固然有政策空间但如果现阶段放开一线城市限购难道不会造成一线城市房价的明显上涨需求刺激性政策和减小摩擦阻力的政策所谓需求刺激性政策例如限购放开按揭贷款首付比例要求下降房票公积金贷款政策调整等这类政策倍受市场关注因为这类政策能增加潜在买房人数增加买房人的购买力当然这类政策会受到地方财力旧城改造速度金融系统承载能力的制约但另一类政策的市场关注度比较低而空间也比较大中国房地产市场的政策摩擦阻力十分普遍减小这些阻力就很有可能释放新的需求增加新的供给推动新的增长我们相信减小摩擦阻力的政策是2023年之后政策主要发力方向例如支持推行二手房带押过户在带押过户方式下在押房产无需提前偿清贷款即可办理过户交易极大优化了二手房的交易流转程序2023年1月浙江广东深圳等区域已经发文通知支持带押过户登记其后更多低线城市如洛阳日照驻马店等也相继出台政策推进促进存量房屋的交易流通这一政策属于流程的优化并没有增加新的风险也没有实质性政策成本表2近期部分城市出台的关于带押过户的相关政策日期城市相关文件主要内容关于印发进一步促进全市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知2023年1月荥阳市支持二手房带押过户试行在二手房交易中对于卖方未还清贷款抵押尚未解除买方也需要使用贷2023年1月深圳市深圳市推广二手房带押过户模式的工作方案款购房的情况买卖双方可选择二手房带押过户模式请务必阅读正文之后的免责条款和声明8房地产行业年一季度市场跟踪20232023315日期城市相关文件主要内容2023年1月六安市关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策推行住房公积金贷款带押过户2023年1月武汉市关于推行二手房带押过户深化登记金融协同服务工作的通知鼓励和支持二手房带押过户新模式2023年1月绍兴住房公积金惠民生促共富十条举措支持住房公积金贷款带押过户2023年1月浙江省关于深化多跨协同推进二手房带押过户登记服务新模式的通知推进二手房带押过户登记2023年1月淮北市关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施推行住房公积金贷款带押过户提升二手房交易便利度和安全性全面2023年1月监利市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施推行二手房带押过户对抵押银行的二手房在交易时可以2023年1月辽宁省辽宁省进一步稳经济若干政策举措带押过户不用提前还贷即可办理过户2023年2月洛阳市洛阳市支持房地产市场健康发展若干措施积极推行存量房带押过户关于促进经济加快恢复发展的若干政策措施暨2023年稳中向好全面推行二手房交易带押过户登记2023年2月山东省进中提质政策清单第二批模式优化二手房交易流程2023年2月海口关于鼓励推广存量房转移登记带押过户模式的通知推广存量房带押过户模式完善带押过户等配套措施激发二2023年2月日照日照市促进房地产市场平稳健康发展的若干措施意见手房市场交易活力2023年2月宿迁市关于进一步促进中心城区房地产平稳健康发展的若干政策措施推行二手房带押过户服务2023年2月驻马店驻马店市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知推行住房公积金贷款带押过户资料来源各城市政府网站中信证券研究部拿地即开工缩短土地开发利用前期时间交房即领证房证同交在此模式下房企可以在土拍前开展项目开发的前期准备工作配合土地款支付节奏优化实现资金效率最大化降低企业投资风险水平提升企业投资积极性而交房即领证除了改善居民购房体验外也有效便利了居民支配个人住房的各项使用场景2023年以来荥阳淮北洛阳驻马店等地相继出台相关政策推动新房开发及交付流程优化当然这实际上是两个不同的政策只是很多地方将这两个政策一并谈论缩短土地开发流程有利于减少土地闲置和楼宇空置风险也有利于提升开发效率只是需要政府加快办事流程证照审批房证同交有利于活跃二手房市场降低交付不确定性增加买房人信心但也需要提升政府部门办事效率表3近期部分城市出台的关于优化拿地开工及交付的相关政策时间城市相关文件主要内容关于印发进一步促进全市房地产市场平稳健2023年1月荥阳市实现拿地即开工推行交房即发证康发展若干措施的通知试行关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措推行拿地即开工允许开发企业通过备案承诺制等方式提2023年1月淮北市施前开展场地平整地质勘探和方案审查等前期工作2023年2月洛阳市洛阳市支持房地产市场健康发展若干措施全面推行交房即交证驻马店市人民政府关于进一步促进房地产市2023年2月驻马店市全面推行交房即交证场平稳健康发展的通知资料来源各城市政府网站中信证券研究部住房限售限制放松过分限制存量住房交易将对新房市场交易产生显著负面影响通过优化二手房限售策略及新房合同备案限制有望推动改善性需求释放并有效提升住房交易灵活性2023年以来惠州常州等地均出台相关政策持续优化住房交易流程价格备案环节注销销售合同备案环节的松绑价格备案到预售开盘也有一些限制此类限制的松绑有助于增加开发活动的灵活性注销销售合同备案是可能客观存在的需求承认这类需求避免过多的限制也有助于避免项目层面纠纷出现我们判断此类政策不仅会出现在常州只是很多城市不一定专门发文请务必阅读正文之后的免责条款和声明9房地产行业年一季度市场跟踪20232023315表4近期部分城市出台的关于取消限售及放松合同备案需求的相关政策时间城市相关文件主要内容商品住房含新建商品住房和二手住房限售年限调整为取得不动产权证满1年方可关于优化房地产调控政2023年2月惠州市转让此次新政意味着惠州二手房限售政策从3年调整为1年标志着此前须取策的通知得不动产权证满3年后方可转让的政策结束2023年2月扬州市关于积极支持刚需和改完善二手房交易政策在市区新购买改善性住房的其原有住房取得不动产权证书善性住房需求的通知即可上市交易商品住房自取得不动产权证后即可上市交易新建商品住房可按栋申领预售许可证关于调整优化房地产相已完成备案的新建商品住房买卖合同经买卖双方协商一致需注销合同备案的所2023年3月常州市关政策的通知涉限制性规定不再执行商品住房项目在价格备案后10个工作日内需申领商品房预售许可证之规定不再执行资料来源各城市政府网站中信证券研究部对土地出让金付款节奏的优化土地出让金是开发项目前期支出的重要组成对土地出让金付款节奏的调整可以很直接地影响企业现金流转的状况2023年以来荥阳六安哈尔滨等一些城市在近期下调了企业参与土地竞买的保证金一些城市适度延长了土地款缴纳期限这将有效减轻开发企业的集中付现压力有助于平滑项目现金支出稳定企业项目经营非标土地开发难点整治政策房地产项目的开发是一个非标流程开发过程存在不可预测性例如土壤污染文物勘探环境保护都有可能造成开发流程变长从而影响开发企业投资的积极性例如徐州在2023年2月出台规定要求在土地挂牌前清除地上和地下障碍物完成土壤污染调查文物勘探等方面排查达到净地条件出让这也降低了开发企业拿地的不确定性有利于重启开发拿地的流程表5近期部分城市出台的关于土地出让金付款节奏和非标土地开发整治措施的相关政策日期城市相关文件主要内容关于印发进一步促进全市房地产市场2023年1月荥阳市土地款保证金下调至20剩余1年内缴清平稳健康发展若干措施的通知试行关于进一步促进全市房地产市场平稳土地竞买保证金最低比例下调至土地起始价的20成交后1个月2023年1月六安市健康发展的若干政策内缴纳至土地出让价款的50剩余价款在成交后6个月内交清新出让土地可按不低于底价的10确定竞买保证金允许以银行关于进一步促进房地产市场平稳健2023年1月监利市保函代替竞买保证金允许1年内分期缴纳土地出让金首次缴纳康发展的若干措施比例不低于50约定分期缴纳期限内不计利息2023年12月31日前房地产用地及产业用地竞买保证金按20洛阳市支持房地产市场健康发展若干2023年2月洛阳市确定允许分期缴纳土地出让价款在首期缴纳比例不低于出让价措施款50的前提下三个月内不计利息剩余价款可在一年内缴清新出让的土地项目可缴纳土地出让起始价的20作为竞买保证金关于进一步促进哈尔滨市房地产市场土地出让合同签订后一个月内缴纳土地成交价款的50余款按2023年2月哈尔滨市平稳健康发展的若干措施照合同约定及时缴纳最迟付款时间不得超过一年并按照规定缴纳相应利息下调竞买保证金新出让土地可按照不低于起始价的10确定竞买关于激发市场主体活力推动经济高质2023年2月武汉市保证金允许银行出具保函代替竞买保证金除竞买保证金之外的量发展政策措施的通知剩余土地出让价款允许在1年内缴清特殊项目可2年内缴清土地竞买保证金下调至起始价的20竞得人缴纳首期土地出让金后剩余土地出让金须在办理预售证前缴清且最长不得超过出让合关于优化房地产营商环境促进房地产2023年2月徐州同签订起6个月市场平稳健康发展的通知挂牌前清除地上和地下障碍物完成土壤污染调查文物勘探等方面排查达到净地条件出让资料来源各城市政府网站中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明10房地产行业年一季度市场跟踪20232023315商品房申领预售规模下限要求下调武汉监利等城市允许开发企业分批办理商品房预售许可长春市放开部分项目的局部开发预售常州等地允许新建商品房按栋为单位申领预售许可证避免单次申领预售面积过大对预售条件许可的灵活放松有助于企业根据市场情况主动选择开发推盘节奏避免在去化困难阶段被迫集中推盘而无法有效回收预售款从而也避免了应经营现金流的波动对信用造成影响预售备案要求的动态调整如常州在2023年3月出台政策中明确商品住房项目在价格备案后10个工作日内需申领预售许可证的规定不再执行贵阳市提出要完善预售备案机制动态调整商品房预售备案价格表6近期部分城市出台的关于预售许可条件和预售备案要求的相关政策日期城市相关文件主要内容房地产开发项目只开设一个监管账户的可分批办理商品房预售关于进一步促进房地产市场平稳健康发2023年1月监利市许可首次预售按规定执行后期预售面积不得低于1万平方米展的若干措施且不得小于栋2023年1月六安市关于进一步促进全市房地产市场平稳健康允许住宅小区分期建设分期查验分期交付使用发展的若干政策关于激发市场主体活力推动经济高质量发房地产开发企业可增加申请预售许可次数预售许可最低规模不2023年2月武汉市展政策措施的通知小于栋关于进一步促进中心城区房地产平稳健康商品房预售许可批次规模由原来的每批次规模不低于1万调整2023年2月宿迁市发展的若干政策措施为可按栋申请2023年2月长春市进一步发挥政策叠加效应促进房地产市场允许项目局部开发预售对未按期交付的房地产开发用地符合企稳若干政策措施的通知土地分宗条件的可签订补充合同实现项目局部开发预售贵阳贵安促进房地产领域健康发展若干措结合房地产市场发展趋势完善预售备案机制适时动态调整商2023年2月贵阳市施的通知品房预售备案价格新建商品住房可按栋申领预售许可证2023年3月常州市关于调整优化房地产相关政策的通知商品住房项目在价格备案后10个工作日内需申领商品房预售许可证之规定不再执行资料来源各城市政府网站中信证券研究部对装配式建筑的政策激励引导最近几年如上海北京广州佛山等地都纷纷对装配式建筑出台了相应的规划指引和激励政策强调要加大装配式建筑应用比例推动装配式建筑水平提升提升建筑产品品质这些措施固然推动了装配式建筑产业本身的发展但也在这个过程中客观上提升了房地产项目开发的节奏一定程度提升了商品房交付质量和工程效率最终实现了优化开发企业资金回流的效果表7近年来部分城市纷纷出台鼓励引导装配式建筑发展的相关政策时间城市相关文件主要内容到2025年实现装配式建筑占新建建筑面积的比例达到55关于进一步发展装配式根据相关政策对符合条件的装配式建筑项目给予资金奖励装配式建筑项目在2022年4月北京市建筑的实施意见土地招拍挂环节或办理房屋销售手续时可享受优质优价政策在本市建筑行业相关评优评奖中增加装配式建筑方面的指标要求通过政府引导和市场调节到2025年完善适应上海特点的装配式建筑制度体系技术体系生产体系建造体系和监管体系使装配式建筑成为上海地区的主要上海市装配式建筑十四2021年11月上海市建设方式五规划明确装配式建筑发展导向目标优化相关奖励办法加大对新体系新技术新工艺的扶持力度扩大激励措施对节能减排成效突出项目的覆盖面到2025年实现装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于50新立项的人才关于大力发展装配式建住房保障性住房等政府投资的大中型建筑工程全面实施装配式建筑以招拍挂2020年7月广州市筑加快推进建筑产业现代方式出让用地的建设项目按比例实施装配式建筑综合管廊轨道交通桥梁隧化的实施意见道等市政基础设施工程推广装配式建造方式对未要求实施装配式建筑的地块应在土地出让前核发地块规划条件环节明确自请务必阅读正文之后的免责条款和声明11房地产行业年一季度市场跟踪20232023315时间城市相关文件主要内容愿实施装配式建筑的奖励条款或要求对自愿实施装配式建筑的新建项目给予预制外墙或叠合外墙预制部分不计入建筑面积的奖励奖励的建筑面积不超过0000以上计容建筑面积的3具体奖励比例在建设工程规划许可文件中明确关于印发佛山市推广装确保2025年全市实现新建装配式建筑面积占新建建筑面积的35以上其中政2019年3月佛山市配式建筑实施办法的通知府投资工程装配式建筑面积达到70以上资料来源各城市政府网站中信证券研究部总体来说我们认为减小政策摩擦的空间仍然巨大逐步减小摩擦阻力有助于全产业链的持续复苏我们认为目前在一线城市放开限购等政策是没有必要的也是没有可能的不过由于信用的复苏仍然需要一段时间我们认为投资和拿地虽然会在下半年逐步复苏但这种复苏不足以推动投资和拿地快速增长图92021年至今100大中城市成交住宅土地总价亿元及同比变图102021年至今100大中城市成交住宅土地溢价率化100大中城市成交住宅土地总价MA4100大中城市成交住宅用地溢价率同比右轴4502500100040035020005003001500250-2001000150500-50010050--1000-20211320215920218120227320211320231120211252021214202132820216202021912202211620222272022410202252220228142022925202211620231292023312202291120212282021425202162020218152021125202213020223272022522202271720221162023226202110242022121820211010资料来源Wind中信证券研究部资料来源Wind中信证券研究部企业报表体现前期经营困难部分债务重组取得进展利润表体现前期经营困难房地产企业率先在2022年大量计提存货跌价准备在表内体现一部分损失我们统计房企业绩下滑的主要原因包括结算收入及毛利率显著下降计提存货资产减值准备联合营公司投资收益下降及各项费用增加等房地产企业在长期经营过程中积累了较多的存量资源我们判断计提减值有望边际改善公司资产质量释放公司盈利能力下滑压力请务必阅读正文之后的免责条款和声明12房地产行业年一季度市场跟踪20232023315表8部分房地产企业2022年业绩情况及业绩下降原因业绩下滑原因非房地公告收入及计提资经营性资产公上市企业2022年预计业绩投资收各项费汇兑损产业务日期毛利率产减值业务减允价值益下降用增加益收入下下降准备免租金下降滑净利润预计亏损55-75亿元核心313碧桂园净利润预计介于10-30亿元旭辉控股净利润预计亏损130-140亿元核310集团心净利润预计亏损51-56亿元34陆家嘴净利润108亿元同比下降748224中国金茂净利润预计同比下降50-60131荣盛发展净利润预计亏损190-250亿元131金科股份净利润预计亏损95-190亿元131世茂股份净利润预计亏损384-576亿元131中南建设净利润预计亏损75-90亿元131阳光城净利润预计亏损80-110亿元131中交地产净利润035亿元同比下降854净利润预计20亿元左右同比下降131绿地控股68左右净利润预计63-378亿元同比下131新城控股降70-95131华侨城净利润预计亏损80-110亿元114城建发展净利润预计亏损79-109亿元资料来源各公司公告中信证券研究部图11部分2022年预计亏损的企业2022年中期存货总额亿元以及亏损范围中值占存货总额的比例2022H1存货总额2022年预计亏损范围中值占2022H1存货比例12000141000012800010860006400042000200资料来源Wind各公司公告中信证券研究部除了亏损的企业之外其他企业的利润表也普遍出现了业绩下降消化2020年-2021年新增的高价土地对2021年四季度之后拿地的企业而言更有利于2023年及以后盈利能力企稳回升资产负债表压力逐渐释放截至2023年3月相当部分出险企业已经公告了债务重组方案或最新进展债务风险的化解正在路上行业系统性风险持续下降表9部分2022年业绩预亏企业历史发行债券信息请务必阅读正文之后的免责条款和声明13房地产行业年一季度市场跟踪20232023315发行期限发行规模发行时票发行时间发行人债券代码债券简称债券类别年亿元面利率中南建设122022年6月6日中南建设97QBSG10161200海外债N20230605旭辉控股集团2022年4月8日旭辉控股集团XGQBSG30255695海外债695CB202504082022年3月17日荣盛发展95荣盛发展NMUBSG2554950海外债N202409172022年1月28日碧桂园495碧桂园HVJBSG45390495海外债CB202607282021年4月30日世茂股份102100936IB21沪世茂MTN0022064550一般中期票据资料来源Wind中信证券研究部表10部分企业债务重组事项进展企业公告日期主要内容截至公告日公司正与顾问稳步推进境外整体债务管理方案的筹备工作初步建议方案的暂定条2023年3月14日款将或不包括任何本金的削减及可能包括分期摊还现有债务的本金及其任何应计且未付利息公司重申计划于2023年3月底前向境外债权人提供境外整体债务管理的初步建议方案正荣地产截至公告日公司已完成独立业务审阅公司证券和境外持有人识别对本集团的尽职调查生产2023年3月6日现金流预测和清算分析公司及其联合财务顾问一直与本集团债权人保持沟通预计初步建议方案将于2023年3月底前提供公司以就潜在全面解决方案与协调委员会展开讨论预计将尽快且不晚于2023年3月31日与债券持有人小组或其顾问展开讨论初步指示性条款包括1不削减本金额2全面解决方案可能包含选择权允许部分或全部债权人将其债务转换旭辉控股集团2023年3月10日为本公司股权或可换股债券3减少以现金支付的利息4本金分期偿还预计延长时间不超过7年5公司预期将以偿还部分本金及或同意费形式向债权人支付若干前置款项6公司正在制定增信方案若干境外优先票据持有人组成的临时小组约占境外优先票据未偿还本金额的20已原则上书奥园中国2023年2月28日面同意暂缓偿还债务条款书截至2022年12月6日公司境内21笔公开市场债券的展期议案均获得持有人会议表决通过龙光集团2023年1月6日公司首席债务管理官正在积极与境外债权人进行沟通公司已向债权人小组提交逐步重组框架包括1降杠杆计划公司拟将现有债务中的30-40亿美元及若干股东借款转换为普通股或股权挂融创中国2022年12月9日钩工具2将剩余现有债务兑换为新的以美元计价公开票据期限为自重组生效之日起2-8年3若干资产处置所得款净额如有将作为偿还新票据的额外资金来源4向支持重组方案的债权人提供同意费公司全资子公司绿地全球投资有限公司对其发行的9只境外债券共计3241亿美元进行展期绿地控股2022年11月25日征求其中8只境外债券拟展期2年1只境外债券拟展期1年征求事项已召开持有人会议并获通过公告华夏幸福债务重组计划及补充方案公司梳理现有资源搭建以物业服务选址服务园区运营服务为核心的幸福精选平台搭建以片区开发综合服务先进制造业IDC物流产业园2022年9月17日招商运营都市圈不动产代建和营销交易为核心的幸福优选平台并以2个平台股权作为新增偿债资源实施以股抵债债权人享有同等的偿债资源选择权公告华夏幸福债务重组计划明确公司债务清偿方案并公布公司持续经营计划公司2192亿华夏幸福元的金融债务通过以下方式清偿1卖出资产回笼资金约750亿元2出售资产带走金融债务约500亿元3优先类金融2021年10月8日债务展期或清偿约352亿元4现金兑付约570亿元金融债务5以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿6剩余约550亿元金融债务由公司承接展期降息通过后续经营发展逐步清偿资料来源各公司公告中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明14房地产行业年一季度市场跟踪20232023315风险因素前期拿地偏少的房地产企业因可售货值不足而业绩持续低于预期的风险房地产产业链复苏迟缓的风险继续看好交易服务商继续看好信用稳固发展持续的房企我们认为2023年房地产市场的复苏正在路上复苏不会一蹴而就但复苏的信贷基础和政策基础都十分稳固复苏不会沿着一线城市房价明显上涨景气再扩散到三四线城市的老路展开反而会在一线城市房价基本稳定的情况下迎来全国房地产产业链景气的可持续复苏房地产企业方面我们继续看好2021年四季度以来持续新增货值存货结构改善的公司这类公司往往信用好未来盈利能力提升空间大代表性公司例如越秀地产华发股份华润置地滨江集团等同时交易服务商对销售复苏的弹性大于开发企业我们继续看好贝壳表11重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易币21A22E23E24E21A22E23E24E种开发板块万科A买入157518920522024883777264越秀地产买入108213414116520270665746华发股份买入105415112115521070876850滨江集团买入94509711714016997816856龙湖集团买入201035437942548049464136绿城中国买入94322828030935936292623服务板块贝壳-W买入4530061051200247639770195159万物云买入374015617825937020718212587华润万象生活买入4035076100135172461347257203滨江服务买入220511615421029816314310574中海物业买入862030042059081249206146106资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年3月14日收盘价中海物业EPS为港元万物云为核心净利润和核心EPS请务必阅读正文之后的免责条款和声明15房地产行业年一季度市场跟踪20232023315相关研究房地产行业跟踪报告新龙头的高质量发展新机遇2023-03-03房地产行业跟踪报告短期影响不宜高估长期影响不宜低估2023-03-01房地产和物业服务行业2023年2月企业销售数据点评销售底部已过复苏势头强劲2023-03-01房地产行业跟踪点评政策长短兼顾销售快速复苏2023-02-27房地产行业重大事项点评加速盘活存量资产持续利好运营能力2023-02-21房地产行业跟踪报告销售可复苏政策可持续2023-02-20物业服务行业专题研究挑战机遇并存结构变化之始2023-02-20房地产行业重大事项点评紧密监测边际变化政策区域差别或扩大信用退潮投资低谷提振需求决心勿低估2023-02-16房地产服务行业跟踪点评房地产服务行业港股通机会前瞻2023-02-13房地产行业跟踪点评夜一程昼一程星月轮转2023-02-11房地产行业跟踪报告把握窗口期迎接开门红2023-01-29租赁住宅行业深度研究报告被忽视的供给革新高成长的产业机遇2023-01-29房地产行业2022年度宏观数据点评政策托底行业有望企稳反转2023-01-17物业行业2022年年报前瞻挑战机遇并存结构变化之始2023-01-16房地产行业重大事项点评化解现金流困扰期待销售复苏2023-01-16房地产行业重大事项点评四项行动标本兼治齐心协同力促复苏2023-01-11房地产行业专题报告政策风口掘金销售二次分化新模式下聚焦存量资产运营2023-01-06房地产行业重大事项点评大力支持首置需求合理支持改善需求2023-01-06房地产行业专题报告地产行业研究的四个常见误区2023-01-05房地产行业专题研究历史视角的地产再融资2023-01-04房地产行业2022年销售数据点评迎接二次分化2023-01-02物业服务行业跟踪点评两大政策发力方向值得关注2022-12-26房地产行业专题研究房地产政策如何出实招2022-12-20房地产行业重大事项点评新要求新举措新方向2022-12-18房地产行业2022年11月宏观数据点评已是悬崖百丈冰只把春来报2022-12-15房地产行业跟踪报告REITs市场扩容对房企的三大影响2022-12-15基础设施和现代服务产业2023年投资策略从政策底到市场底2022-12-08物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-12-07房地产行业跟踪报告政策协同合力企业结束缩表2022-12-07房地产行业基金重仓分析专题2022年三季度房地产行业基金重仓分析专题2022-12-07房地产行业重大事项点评REITs市场红利持续投融管退终成正果2022-12-05房地产行业跟踪点评透视土地市场迎接扩表机遇2022-12-01请务必阅读正文之后的免责条款和声明16分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上17特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利18