本报告导读：
　　园区并没有成为房地产的一个板块，历史上也仅因为其股权投资收益在股市牛市时受关注。而今无论是主题园区设立、还是公用运营、还是股权投资，都是新征途元年。
　　摘要：
　　回顾2015年股市牛市，园区公司表现远好于传统地产开发公司，市场关注投资股权价值。经历了2014年年底降准降息，带来了开发类公司牛市，步入2015年，开发类公司的表现明显不及园区类公司，并非园区公司有更高的成长性，而是在于其对园区内公司投资后，随着股市的上行，带来的投资收益增厚。
　　反观园区公司自身，过往成长性表现确实不佳，大多靠地产开发业务，园区自身的价值并没有挖掘。园区开发较慢，且外拓受到一定的区域性限制，而园区的核心竞争力，在于协同政府对产业政策的规划，通过自身的招商引资能力来持续扩大园区版图，本身就是一个慢变量。因此，园区公司更多的形象，依然是一个地产开发商，而且是竞争优势不如传统开发商的公司。
　　然而，近年以来，宏观政策已经从金融政策带动房地产为主导，转变为产业政策为先、金融政策辅助的思路，使得园区公司迎来拓展规模的发展良机，REITs也将提供稳定的融资渠道。产业本身具备聚集效应，上下游企业和同类企业都愿意“抱团”，因此，物理半径上一定能够形成园区。在原有发展模式下，需要先等待房地产将区域开发成熟，产业导入才顺利，因为房地产在开发的过程中，会带来大量的增量资金，这样缺乏整体的产业规划，基本是跟随房地产市场在变化。而当前，产业政策为主时，各地政府对自身产业的定位和规划，并以主题园区的方式提供各种优惠政策和招商引资，将极大的改善园区公司的成长性。
　　挖掘自身园区价值，将成为园区公司的共识，以公用事业运维和投资相结合，将成为长期成长经营的价值，且具备资产沉淀的能力。获取园区是成长的第一步，此后就是挖掘园区的价值，与地产开发的一次性销售不同，园区开发在于稳定经营和多重价值挖掘，对同一个客户，除了可能的租金以外，还有公用事业运营、股权投资，具备长期性和稳定性。我们认为，未来能称之为好的园区，一定是对存量客户的运维和价值挖掘上，并以此带动新增园区的获取。
　　园区公司目前大量破净局面均将得到改善，优质园区公司将率先脱颖而出。我们认为，2023年将是园区公司重新挖掘自身价值的元年，这是经济转型升级的必然结果，随着产业政策的推进，园区公司的发展也将加速，重点推荐中新集团，同时，园区的板块性机会也将逐步到来。
　　风险提示：受宏观影响，导致产业落地招商引资不顺畅。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20230315上次评级增持园区元年TablesubIndustry细分行业评级行对园区板块的讨论业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师更010-83939826021-38675923010-83939776xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom新证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005本报告导读园区并没有成为房地产的一个板块历史上也仅因为其股权投资收益在股市牛市时受相关报告TableDocReport关注而今无论是主题园区设立还是公用运营还是股权投资都是新征途元年房地产价在量先摘要20230312TableSummary回顾2015年股市牛市园区公司表现远好于传统地产开发公司市房地产总量缩龙头缓场关注投资股权价值经历了2014年年底降准降息带来了开发类20230307公司牛市步入2015年开发类公司的表现明显不及园区类公司房地产特色估值假设重塑并非园区公司有更高的成长性而是在于其对园区内公司投资后随20230305着股市的上行带来的投资收益增厚房地产销售改善大超预期20230301反观园区公司自身过往成长性表现确实不佳大多靠地产开发业房地产一线超二线园区为最佳务园区自身的价值并没有挖掘园区开发较慢且外拓受到一定的20230226区域性限制而园区的核心竞争力在于协同政府对产业政策的规划证通过自身的招商引资能力来持续扩大园区版图本身就是一个慢变券量因此园区公司更多的形象依然是一个地产开发商而且是竞研争优势不如传统开发商的公司究然而近年以来宏观政策已经从金融政策带动房地产为主导转变报为产业政策为先金融政策辅助的思路使得园区公司迎来拓展规模的发展良机REITs也将提供稳定的融资渠道产业本身具备聚集效告应上下游企业和同类企业都愿意抱团因此物理半径上一定能够形成园区在原有发展模式下需要先等待房地产将区域开发成熟产业导入才顺利因为房地产在开发的过程中会带来大量的增量资金这样缺乏整体的产业规划基本是跟随房地产市场在变化而当前产业政策为主时各地政府对自身产业的定位和规划并以主题园区的方式提供各种优惠政策和招商引资将极大的改善园区公司的成长性挖掘自身园区价值将成为园区公司的共识以公用事业运维和投资相结合将成为长期成长经营的价值且具备资产沉淀的能力获取园区是成长的第一步此后就是挖掘园区的价值与地产开发的一次性销售不同园区开发在于稳定经营和多重价值挖掘对同一个客户除了可能的租金以外还有公用事业运营股权投资具备长期性和稳定性我们认为未来能称之为好的园区一定是对存量客户的运维和价值挖掘上并以此带动新增园区的获取园区公司目前大量破净局面均将得到改善优质园区公司将率先脱颖而出我们认为2023年将是园区公司重新挖掘自身价值的元年这是经济转型升级的必然结果随着产业政策的推进园区公司的发展也将加速重点推荐中新集团同时园区的板块性机会也将逐步到来风险提示受宏观影响导致产业落地招商引资不顺畅请务必阅读正文之后的免责条款部分行业更新表1重点公司盈利预测315最新总市值总股本年初投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE股价元亿元亿股涨幅评级000002SZ万科A157519422781691770119-13增持600048SH保利发展141522922362631694120-6增持001979SZ招商蛇口13831311401069910707710增持600383SH金地集团8682321384139245-15增持002244SZ滨江集团94510119789294317增持000402SZ金融街504055060928415130-4增持601512SH中新集团94810211893801421519增持000656SZ金科股份17106707126249153-10增持1109HK华润置地29884545026660214271-4增持0688HK中国海外发展165636738345431821109-8增持0960HK龙湖集团17593934144542112163-17增持2007HK碧桂园1761161181515489276-25增持3900HK绿城中国825179197464221025-17增持0817HK中国金茂1230370453328165133-16增持0884HK旭辉控股集团062087093070765104-35增持1918HK融创中国4010831054838220540增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业更新本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级公司股价或行业指数的涨跌幅相对同中性相对沪深300指数涨幅介于-55期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数1124140国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融场20层务中心B栋街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3