销售金额增速修复，国央企销售增速73%。本月重点头部房企销售面积同比上涨12%、销售金额同比上涨30%，较1月修复50个百分点，销售明显修复。1）本月疫情及春节假期影响所积压的购房需求释放，尤其北京、上海、成都等重点城市成交活跃度回升，高能级城市住宅市场率先回暖带动头部房企销售修复，随着后续土地市场推动进一步带动情绪复苏，高能级城市成交回暖态势有望延续。2）复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面。2月监测的16家头部房企中，国央企销售金额增速达73%，而民企增速-11%，较上月降幅收窄，但仍保持下降态势，除居民对民企保交楼担忧外，过去民企扩规模意愿强，下沉投资过程中积累的低质量土储拖累当前供货质量，也是重要因素。
　　龙头房企谨慎扩储，拿地量少热度高，反映房企拿地聚焦高能级城市优质地块。2月北京、杭州、苏州等核心城市供地，优质供应促进土拍市场点状回暖，但优质供应规模较小限制了龙头房企拿地规模，本月重点房企拿地金额同比下滑48%，降幅明显。1）本月重点头部房企中，国央企华润置地、越秀拿地最为积极，华润拿地金额121亿元，其中以64亿获取北京建面28万方商业项目，拟落地北京第一座万象城；越秀以59亿、15%溢价率获取北京两宗优质宅地，继续保持逆势扩土储。民企新城控股，以25亿、11.8%溢价率获取杭州优质宅地。2）2月龙头房企拿地溢价率上涨至8.6%，为2021年9月以来溢价率最高，拿地量少热度高的表现，反映龙头房企聚焦高能级城市优质地块，谨慎扩储。2023年1-2月，重点追踪的16家龙头房企一二线拿地比例接近100%。3）随着头部房企投资布局转移，低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力，复苏将明显滞后。
　　行业融资缓慢修复，国央企仍为发债主力。本月信用债发行规模366亿元，基于2022年低基数同比增长18%，头部房企发行信用债72亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如保利发展2月发债利率2.26%，相较2022年发债利率下降64bp，中海、金茂2月发债利率保持在4%以下。2）2023年部分房企仍存在较大的偿债压力，如金地、中南2023年到期债务占比接近50%，在销售端缓慢的修复节奏下，融资端支持政策的落实仍需要进一步加快。
　　 2023年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。2月销售较快回暖，但市场对政策预期出现分歧，地产板块下跌2%，在申万一级板块中排名第26，A股7家头部房企普遍下跌，港股仅越秀地产小幅上涨1.6%，其余个股均有不同幅度下跌，头部房企持续响应融资新政，如招商蛇口拟定增募资不超过85亿元、万科A拟非公开发行A股股票募集不超过150亿元。销售市场好转有助于公司向估值中枢上沿修复，仍然推荐“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程有望促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

研究报告全文：行业研究证券研究报告房地产2023年03月15日房地产行业跟踪报告销售修复初现拿地聚焦高能级城市推荐维持头部房企月报2月销售金额增速修复国央企销售增速73本月重点头部房企销售面积同比华创证券研究所上涨12销售金额同比上涨30较1月修复50个百分点销售明显修复1本月疫情及春节假期影响所积压的购房需求释放尤其北京上海成都证券分析师单戈等重点城市成交活跃度回升高能级城市住宅市场率先回暖带动头部房企销售修复随着后续土地市场推动进一步带动情绪复苏高能级城市成交回暖态势邮箱shangehcyjscom有望延续2复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面2月监测的16家头执业编号S0360522110001部房企中国央企销售金额增速达73而民企增速-11较上月降幅收窄但仍保持下降态势除居民对民企保交楼担忧外过去民企扩规模意愿强下行业基本数据沉投资过程中积累的低质量土储拖累当前供货质量也是重要因素占比股票家数只119002总市值亿元1539429165龙头房企谨慎扩储拿地量少热度高反映房企拿地聚焦高能级城市优质地流通市值亿元1461247207块2月北京杭州苏州等核心城市供地优质供应促进土拍市场点状回暖但优质供应规模较小限制了龙头房企拿地规模本月重点房企拿地金额同比下相对指数表现滑48降幅明显1本月重点头部房企中国央企华润置地越秀拿地最1M6M12M为积极华润拿地金额121亿元其中以64亿获取北京建面28万方商业项目绝对表现-78-102-25拟落地北京第一座万象城越秀以59亿15溢价率获取北京两宗优质宅地相对表现-39-8221继续保持逆势扩土储民企新城控股以25亿118溢价率获取杭州优质宅地22月龙头房企拿地溢价率上涨至86为2021年9月以来溢价率2022-03-142023-03-14最高拿地量少热度高的表现反映龙头房企聚焦高能级城市优质地块谨慎23扩储2023年1-2月重点追踪的16家龙头房企一二线拿地比例接近100103随着头部房企投资布局转移低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力复苏将明显滞后-3-16220322052208221022122303行业融资缓慢修复国央企仍为发债主力本月信用债发行规模366亿元房地产沪深300基于2022年低基数同比增长18头部房企发行信用债72亿元1国央企相关研究报告凭借天然的信用优势融资成本保持低位如保利发展2月发债利率226相较2022年发债利率下降64bp中海金茂2月发债利率保持在4以下2南国要素资源高地地产底部显现核心202023年部分房企仍存在较大的偿债压力如金地中南2023年到期债务占比城探究之广州接近50在销售端缓慢的修复节奏下融资端支持政策的落实仍需要进一2023-03-14地产过去先行产业未来兑现核心城探步加快20究之武汉2023-03-07房地产行业重大事项点评销售超预期看国年投资机会关注两个中心一个基本点月销售较快回暖但市场20232央企估值再修复对政策预期出现分歧地产板块下跌在申万一级板块中排名第股226A2023-03-017家头部房企普遍下跌港股仅越秀地产小幅上涨16其余个股均有不同幅度下跌头部房企持续响应融资新政如招商蛇口拟定增募资不超过85亿元万科A拟非公开发行A股股票募集不超过150亿元销售市场好转有助于公司向估值中枢上沿修复仍然推荐两个中心一个基本点1以高能级城市复苏为中心关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司2以国央企估值修复为中心在行业信用坍塌重塑的过程中国央企享受天然优势销售拿地融资端均有显现而股权融资的放开也将进一步放大该优势该过程有望促使国央企估值得到系统性修复3以逐步建立护城河为基本点估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长关注护城河逐步形成的公司关注越秀地产绿城中国招商蛇口华发股份建发股份保利发展万科A天地源阳光股份等风险提示微观传导机制失灵仍无法有效终结房企缩表证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号未经许可禁止转载房地产行业跟踪报告目录一政策预期出现分歧地产板块继续疲弱4二销售头部房企销售大幅回暖国央企与民企分化仍显著6一销售金额增速为30其中国央企增速为736二销售均价保持高位需求呈现一定好转7三投资2月房企集中于优质地块土拍溢价率回升9一龙头房企拿地仍然谨慎土地投资强度小幅回升至89二16家房企拿地持续集中高能级城市10三16家房企拿地楼面价小幅回升溢价率上涨至8610四融资行业融资缓慢修复国央企扩表偏好较低12五投资建议14六风险提示14证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号2房地产行业跟踪报告图表目录图表12月地产板块下跌20一级行业中排名264图表22月A股头部房企普跌港股仅越秀涨164图表3头部房企持续响应融资新政4图表4龙头房企2月销售面积同比上涨126图表5龙头房企2月销售金额同比上涨306图表6头部国央企2月销售面积同比上升60民企降幅缩小6图表7头部国央企2月销售金额增速73远超民企6图表82月头部国央企销售金额领涨越秀销售金额同比增长386表现突出7图表9龙头房企2月销售均价同比上涨177图表10量价同步复苏显示需求呈现一定好转7图表112023年2月华润绿城旭辉越秀销售均价涨幅超108图表122月拿地金额219亿同比下滑489图表132月土地投资强度8投资意愿仍然较低9图表142月共有5家房企公开市场拿地9图表152月龙头房企拿地几乎均位于一二线城市10图表162023年1-2月龙头房企在一二线城市拿地占比接近10010图表172月龙头房企拿地主要集中在长三角和环渤海10图表182023年1-2月龙头房企环渤海拿地占比4710图表19龙头房企2月拿地楼面价上升至13145元平11图表20龙头房企2月拿地溢价率8611图表212月越秀拿地楼面价36299元平楼面价超过销售均价11图表222月全行业境内债券发行量366亿元12图表232月境外债券发行量41亿元12图表242月16家龙头房企发行信用债72亿元12图表252月保利发展发债利率226中海金茂发债利率低于412图表263月绿城金地金茂到期债务较高13证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号3房地产行业跟踪报告一政策预期出现分歧地产板块继续疲弱2月申万地产板块下跌20A股头部房企普遍下跌港股头部房企中仅越秀地产上涨162月销售好转但是市场对于政策节奏出现分歧地产板块表现疲弱申万一级地产行业下跌20在31个一级行业板块中排名第26位重点追踪的16家头部房企中A股7家房企普遍下跌招商蛇口跌幅较小仅下跌01新城控股下跌81港股融创中国仍未复牌其余8家房企中仅越秀地产小幅上涨16其余个股均有不同幅度下跌图表12月地产板块下跌20一级行业中排名26图表22月A股头部房企普跌港股仅越秀涨16105806-54-102-150-20-2-25-4-30招绿金保中万新越绿华中龙中碧旭-6商地地利南城秀城润国湖国桂辉科A-8蛇控集发建控地中置海集金园控通轻计纺钢传机煤社基建美石环国公食农家医建综电交汽房商非有银电口股团展设股产国地外团茂股信工算织铁媒械炭会础筑容油保防用品林用药筑合子通车地贸银色行力制机服设服化装护石军事饮牧电生材运产零金金设发集造饰备务工饰理化工业料渔器物料输售融属备展团2月涨跌幅2月涨跌幅资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券头部房企持续响应融资新政民企持续落实保交楼保障项目开发1头部房企积极响应融资新政招商蛇口积极推进南油集团并购重组同时拟定增募资不超85亿万科拟非公开发行A股股票募集不超150亿元保利发展125亿定增申请获证监会受理2头部优质民企与各类金融机构合作持续落实项目开发保交楼如融创广西凤屿湖项目获5100万元保交楼融资信达系255亿元纾困中南建设在深圳城市更新项目图表3头部房企持续响应融资新政房企时间事件招商蛇口拟定增募资不超85亿拟向包括招商局投资发展在内的不超过352023217名特定投资者非公开发行股票募集配套资金发行股份数量不超过发行前公司总股本的30招商蛇口拟重组南油集团2月17日发布公告拟通过发行股份的方式收购招商蛇口深圳市投资控股有限公司持有的南油集团24股权代价为6764亿元及招商局投资发展持有的深圳市招商前海实业发展有限公司以下简称前海实2023217业289股权代价为2164亿元总计作价8928亿元交易完成后招商蛇口将直接及间接持有南油集团100股权对招商前海实业直接及间接持股比例将由8310增至8599保利发展125亿元定增募资申请获证监会受理该笔资金将用于广州保利领保利发展202327秀海西安保利天汇等14个项目及补充流动资金2023210附属公司广州城建申请发行本金最高为94亿元公司债越秀地产2023228越秀地产商业板块宣布正式更名为越秀商管越秀商管升级一核两翼证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号4房地产行业跟踪报告资管战略即以越秀地产和越秀房托的地产金融双平台互动为发展核心引擎打造业务经营平台和资本管理平台战略协同两翼中海2023215中誉集团收购中国海外发展合共205万股总代价约39384万港元2023212拟非公开发行A股股票募集不超150亿元万科万科与AzureOpenAI合作落地2023年2月AzureOpenAI嵌入到万科风险2023222预警平台可利用GPT-3模型从大量舆情投诉突发事件数据中提取特征碧桂园200亿中票获交易商协会接受注册注册额度自本通知书落款之日起碧桂园20232232年内有效注册有效期内可分期发行中期票据融创杭州东新综合体地块完成退地并重新上架土地招商会融创于20212023210年5月以总价52亿自持28获取未动工融创凤屿湖项目获5100万元保交楼新增配套融资为广西首例在人融创民银行南宁中心支行交通银行广西银保监南宁市住建局等单位的合力2023212推动下融创凤屿湖5100万元新增配套房地产开发贷款项目已经成功完成审批成为广西省首笔保交楼项目新增配套融资金地商置撤销西南区域公司同时成都公司与昆明公司合并成立新的成昆金地2023216公司且并进华南区域202329旭辉集团与中国东方资产签署合作协议全面落实房地产长效机制旭辉旭辉建管承接服务华昌南京2020G88项目苏地2021-WG-14号地块相城20232城投信达系255亿元纾困中南建设在深圳某城市更新项目广东信达地产与公司202326关联方中国信达及其下属公司信达资本共同参与认购芜湖信中盛投资合伙企业份额与中南建设共同对项目进行联合建设中南深交所发布对中南建设的关注函对于中南建设披露的2022年度业绩预计202321亏损的公告表示关注要求说明加大现房库存去化带来更多亏损主要原因等2023217中南建设回复关注函预计2022年度新增计提存货跌价准备15-25亿元资料来源各公司公告华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号5房地产行业跟踪报告二销售头部房企销售大幅回暖国央企与民企分化仍显著一销售金额增速为30其中国央企增速为732月头部房企销售增速显著回暖2月监测的16家头部房企销售面积1793万方同比上涨12较上月上升38pcts销售金额2768亿元同比上涨30较上月上升50pcts头部房企销售面积与销售金额增速2021年6月以来首次转正受疫情及春节假期影响所积压的购房需求在2月得到释放尤其北京上海成都等重点城市成交活跃度回升高能级城市住宅市场率先回暖带动头部房企销售修复随着后续土地市场推动进一步带动情绪复苏我们预计高能级城市成交回暖态势有望延续图表4龙头房企2月销售面积同比上涨12图表5龙头房企2月销售金额同比上涨304500207000404000106000350020050003000-10025004000-2020003000-201500-30-4020001000-40500-5010000-600-601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年万方2021年万方2020年亿元2021年亿元2022年万方2023年万方2022年亿元2023年亿元2022单月同比右轴2023单月同比右轴2022单月同比右轴2023单月同比右轴资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券2月国央企销售金额同比增长73修复速度显著好于非国央企16家房企中有8家国央企8家民企及混合所有制企业2月销售面积增速来看国央企和非国央企分别为596-165销售金额增速来看国央企和非国央企分别为729-114由于土储分布差异及市场对保交楼的担忧仍存在2月市场回暖态势下国央企销售修复速度显著好于非国央企图表6头部国央企2月销售面积同比上升60民企图表7头部国央企2月销售金额增速73远超民企降幅缩小140200120100150806010040502000-20-402019-072021-102019-042019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072022-012022-042022-072022-102023-012019-01-502021-102022-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072022-042022-072022-102023-01-602019-01-80-100国央企销售面积增速非国央企销售面积增速国央企销售金额增速非国央企销售金额增速资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号6房地产行业跟踪报告2月10家头部房企销售金额同比上涨越秀表现尤为突出民企中龙湖金地表现较好2月头部国央企销售领涨从销售金额来看中海华润招商蛇口越秀同比增速超过100其中越秀表现尤为突出同比增长386环比增长54民企龙湖销售金额同比增长86金地同比增长54增速较快销售面积来看16家房企中融创跌幅明显同比下降51碧桂园新城旭辉中南单月及累计销售面积仍然同比负增长图表82月头部国央企销售金额领涨越秀销售金额同比增长386表现突出单月销售面单月销售面累计销售面单月销售金单月销售金累计销售金样本房企积万平积同比积同比额亿元额同比额同比碧桂园331-26-30249-24-32万科1945-93013-10融创81-51-63109-51-64保利20336153434322中海1491555627415359绿城572481583718华润118921224214760招商蛇口1071214422512452金地83783514854-2绿地662-1768-10-13龙湖10279431738640旭辉49-15-2378-6-23金茂871324214110242新城89-25-1978-30-29中南37-19-2244-21-25越秀40244105137386187资料来源Wind华创证券二销售均价保持高位需求呈现一定好转2月销售均价继续保持高位销售修复主力仍在高能级城市2月监测的16家房企销售均价15437元平环比上升19同比上涨17销售均价继续维持在较高水平2月销售面积同比增长12销售均价同比增长17量价增速分化减小需求呈现一定好转图表9龙头房企2月销售均价同比上涨17图表10量价同步复苏显示需求呈现一定好转180002014020160001512014000151010012000801000051060800005600040-5400020-100200000-15-20-51月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-402019-012020-012019-072019-102020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012019-04-102020年元平2021年元平-60-80-152022年元平2023年元平2022单月同比右轴2023单月同比右轴销售面积同比销售均价同比右轴资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号7房地产行业跟踪报告2月半数龙头房企销售均价同比上涨越秀销售均价领先16家房企中8家房企销售均价同比环比上涨其中华润置地销售均价同比上涨29高能级城市改善盘占比提升持续影响均价越秀销售均价绝对值高达33865元平同比上涨41在16家头部房企中仍保持领先地位图表112023年2月华润绿城旭辉越秀销售均价涨幅超102019年至今单月销售均价累计销售均价累积销售均样本房企环比同比销售均价走元平元平价同比势碧桂园7508437356-3万科15550-9-216274-1融创133428-112912-2保利1685556164786中海18362-1-1184212绿城27719-411272538华润20569-8292125843招商蛇口21062-141223866金地177346-1417336-27绿地10443-28-12125045龙湖1702510416383-2旭辉15939211114703-1金茂16171-22-13177560新城87948-78489-12中南119575-211700-4越秀33865-10413522940资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号8房地产行业跟踪报告三投资2月房企集中于优质地块土拍溢价率回升一龙头房企拿地仍然谨慎土地投资强度小幅回升至82月龙头房企拿地仍然谨慎高能级城市供应有限影响头部房企扩储2月北京杭州苏州等核心城市供地优质供应促进高能级土拍市场回暖但优质供应规模较小限制龙头房企拿地规模16家龙头房企2月拿地金额219亿元同比下滑48从土地投资强度房企拿地金额销售金额看2月土地投资强度为8相较于1月有小幅回升在需求端政策宽松销售修复环境下随着高能级城市优质地块供应放量预计头部房企将继续结构性扩表图表122月拿地金额219亿同比下滑48图表132月土地投资强度8投资意愿仍然较低35008070300060406025002050200001500-2040-401000-6030500-80200-1001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月102020年亿元2021年亿元02018-012019-012020-012021-012022-012023-012022年亿元2023年亿元2022单月同比右轴2023单月同比右轴土地投资强度资料来源克而瑞华创证券资料来源Wind克而瑞华创证券2月5家龙头房企公开拿地国央企华润越秀坚定高能级城市布局本月在16家监测房企中有5家房企参与了公开市场拿地1国央企中华润越秀拿地最为积极华润拿地金额121亿元布局杭州苏州核心区优质宅地并以64亿总价获取北京建面28万方商业综合体项目拟落地北京第一座万象城越秀59亿元15溢价率获取北京两宗优质宅地继续保持逆势扩土储2民企新城自2021年9月停止拿地后首次扩张以总价25亿元118溢价率获取杭州优质宅地图表142月共有5家房企公开市场拿地当月拿地建当月拿地当月土地投累计拿地建面累计拿地金额累计土地土地投资强样本房企面金额资强度万平亿元投资强度度趋势万平亿元碧桂园000000万科000000融创000000保利941941中海000000绿城00014114华润961215012115138招商蛇口994992金地000000绿地000000龙湖000000旭辉000000金茂000000新城332532332518中南000000越秀165943165926资料来源Wind克而瑞华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号9房地产行业跟踪报告二16家房企拿地持续集中高能级城市2月北京苏州杭州为拿地热点城市本月北京苏州杭州三个城市土地市场点状回暖成为房企新增土储绝对主力反映高能级城市仍然是房企投资重心2023年1-2月龙头房企拿地几乎全部集中在一二线城市图表162023年1-2月龙头房企在一二线城市拿地占比图表152月龙头房企拿地几乎均位于一二线城市接近100100100001101190903031308080417070426060505054524740403030592020461010151622002019120197202012020720211202172022120227202312019年2020年2021年2022年2023年一线二线三线四线五线一线二线三线四线五线资料来源克而瑞华创证券资料来源克而瑞华创证券2月房企拿地主要集中在环渤海长三角即北京杭州苏州从2022年全年来看房企拿地41集中在长三角与上年基本持平中西部拿地占比进一步降低至14受北京集中供地影响2023年1-2月龙头房企环渤海区域拿地占比47中西部高能级城市尚未放量拿地仅占比4图表172月龙头房企拿地主要集中在长三角和环渤海图表182023年1-2月龙头房企环渤海拿地占比47100100416149090232280801818707047232260602327505020171240403030432020363641371010002019120197202012020720211202172022120227202312019年2020年2021年2022年2023年长三角珠三角环渤海中西部长三角珠三角环渤海中西部资料来源克而瑞华创证券资料来源克而瑞华创证券三16家房企拿地楼面价小幅回升溢价率上涨至862月房企拿地楼面价小幅回升溢价率回暖2月16家龙头房企公开市场拿地平均楼面价13145元平环比上升28楼面价销售均价小幅上涨至87从拿地溢价率看2月溢价率上涨至86为2021年9月以来溢价率最高证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号10房地产行业跟踪报告图表19龙头房企2月拿地楼面价上升至13145元平图表20龙头房企2月拿地溢价率863000025030250002520020000201501500015100100001050500050002018-012019-012020-012021-012022-012023-01201811201911202011202111202211202311拿地均价元平楼面价销售均价右轴溢价率资料来源Wind克而瑞华创证券资料来源克而瑞华创证券2月房企拿地楼面价分化越秀拿地楼面价36399元平米超过销售均价国央企中越秀2月获取地块位于北京溢价率15楼面价36399元平米与销售均价比值达103保利获取苏州高新区狮山地块甘肃天水市地块拉低整体楼面价至5243元平民企新城获取杭州优质宅地楼面价销售均价比值约84图表212月越秀拿地楼面价36299元平楼面价超过销售均价本月拿地楼本月楼面累计楼面价累计楼面价楼面价销售样本房企面价元价销售均元平销售均价均价趋势平价碧桂园0000万科0000融创0000保利524331524332中海0000绿城00770928华润12666621252959招商蛇口10191481019146金地0000绿地0000龙湖0000旭辉0000金茂0000新城737684737687中南0000越秀3639910736399103资料来源Wind克而瑞华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号11房地产行业跟踪报告四融资行业融资缓慢修复国央企扩表偏好较低2月行业境内融资筑底境外融资尚未修复2月全行业境内信用债含企业债公司债中票短融定向工具资产支持证券可转债可交债发行量共366亿元同比上升18境外融资41亿元与2022年2月低基数相比上升33但对比2020年2021年2月房企境外融资233亿元259亿元处于低位图表222月全行业境内债券发行量366亿元图表232月境外债券发行量41亿元14001201400600120012005008010001000400800408003006000600200400400100-4020020000-800-1001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年亿元2021年亿元2020年亿元2021年亿元2022年亿元2023年亿元2022年亿元2023年亿元2022年单月同比右轴2023年单月同比右轴2022年单月同比右轴2023年单月同比右轴资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券2月国央企发债仍占主力2月16家龙头房企发行信用债合计72亿元全部为国央企保利包括保利发展和保利置业金茂中海分别发行信用债45亿元17亿元10亿元图表242月16家龙头房企发行信用债72亿元发行规模发行年限发债主体债券简称融资类型票面利率亿元年保利发展23保利发展CP001短期融资债25007226上海金茂23金茂01中票17050380保利置业23保置01中票10050370保利置业23保置02中票10070420中海地产23宏洋01中票10030390资料来源Wind华创证券国央企融资成本保持低位1国央企凭借天然信用优势融资利率保持低位尤其保利发展2月发债利率低至226而中海金茂2月发债利率较2022年略微提升但仍保持在4以下图表252月保利发展发债利率226中海金茂发债利率低于42023年2月债券融资2022年1-12月债券发债利率房企利率利率规模亿元融资规模亿元变化华润--31031-越秀-----保利发展2522626329-64bp证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号12房地产行业跟踪报告招商蛇口--29527-万科--30131-中海103923529100bp绿城--14635-金茂17381313530bp龙湖--8535-碧桂园--7244-新城--4751-旭辉--4352-金地--1736-中南建设-----绿地-----融创-----资料来源中指研究院华创证券部分房企2023年仍有较大偿债压力1部分房企2023年内偿债规模较大如碧桂园金地到期债务分别为232190亿元金地中南建设2023年到期债务占比分别为44512分月度来看绿城3月份到期债务39亿元金地金茂分别到期30亿元中南建设到期19亿元图表263月绿城金地金茂到期债务较高2023年内境内债券亿元海外债券亿元总债券余额3月份到期2023年到房企到期亿元亿元期债务占比3月份到期2023年内3月份到期2023年内亿元中海887016018074086碧桂园10160232230205026龙湖6197921579200融创5800196340590137万科850151491715370112保利发展647011718011700金地43330190443019000金茂576305510305500绿城404398421398400旭辉45305913047012新城291310436359045招商蛇口53413130241313000绿地1790623500062华润932012313012300中南建设891945511935011越秀1030282700028资料来源中指研究院华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号13房地产行业跟踪报告五投资建议2023年投资机会关注两个中心一个基本点2月销售好转但是市场对于政策节奏出现分歧地产板块下跌2在申万一级板块中排名第26A股7家头部房企普遍下跌港股仅越秀地产小幅上涨16其余个股均有不同幅度下跌头部房企持续响应融资新政如招商蛇口拟定增募资不超过85亿元万科A拟非公开发行A股股票募集不超过150亿元销售市场好转有助于公司向估值中枢上沿修复仍然推荐两个中心一个基本点1以高能级城市复苏为中心关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司2以国央企估值修复为中心在行业信用坍塌重塑的过程中国央企享受天然优势销售拿地融资端均有显现而股权融资的放开也将进一步放大该优势该过程有望促使国央企估值得到系统性修复3以逐步建立护城河为基本点估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长关注护城河逐步形成的公司关注越秀地产绿城中国招商蛇口华发股份建发股份保利发展万科A天地源阳光股份等六风险提示微观传导机制失灵仍无法有效终结房企缩表证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号14房地产行业跟踪报告房地产组团队介绍房地产组组长首席研究员单戈中国人民大学风险管理与精算学博士4年地产研究经验曾任职于农银理财子国泰君安证券研究所2022年加入华创证券研究所助理研究员许常捷同济大学建筑与土木工程硕士2年地产研究经验曾任职于华润置地从事房地产投资涉及住宅租赁住房商办综合体等2022年加入华创证券研究所证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号15房地产行业跟踪报告华创证券机构销售通讯录地区姓名职务办公电话企业邮箱张昱洁副总经理北京机构销售总监010-63214682zhangyujiehcyjscom张菲菲北京机构副总监010-63214682zhangfeifeihcyjscom刘懿副总监010-63214682liuyihcyjscom侯春钰资深销售经理010-63214682houchunyuhcyjscom侯斌资深销售经理010-63214682houbinhcyjscom北京机构销售部过云龙高级销售经理010-63214682guoyunlonghcyjscom蔡依林高级销售经理010-66500808caiyilinhcyjscom刘颖高级销售经理010-66500821liuying5hcyjscom顾翎蓝高级销售经理010-63214682gulinglanhcyjscom车一哲销售经理cheyizhehcyjscom张娟副总经理深圳机构销售总监0755-82828570zhangjuanhcyjscom汪丽燕高级销售经理0755-83715428wangliyanhcyjscom张嘉慧高级销售经理0755-82756804zhangjiahui1hcyjscom深圳机构销售部邓洁高级销售经理0755-82756803dengjiehcyjscom董姝彤销售经理0755-82871425dongshutonghcyjscom巢莫雯销售经理0755-83024576chaomowenhcyjscom王春丽销售经理0755-82871425wangchunlihcyjscom许彩霞总经理助理上海机构销售总监021-20572536xucaixiahcyjscom曹静婷上海机构销售副总监021-20572551caojingtinghcyjscom官逸超上海机构销售副总监021-20572555guanyichaohcyjscom黄畅副总监021-20572257-2552huangchanghcyjscom吴俊资深销售经理021-20572506wujun1hcyjscom上海机构销售部张佳妮高级销售经理021-20572585zhangjianihcyjscom邵婧高级销售经理021-20572560shaojinghcyjscom蒋瑜高级销售经理021-20572509jiangyuhcyjscom施嘉玮高级销售经理021-20572548shijiaweihcyjscom朱涨雨销售助理021-20572573zhuzhangyuhcyjscom李凯月销售助理likaiyuehcyjscom段佳音广州机构销售总监0755-82756805duanjiayinhcyjscom广州机构销售部周玮销售经理zhouweihcyjscom王世韬销售经理wangshitao1hcyjscom潘亚琪总监021-20572559panyaqihcyjscom汪子阳副总监021-20572559wangziyanghcyjscom私募销售组江赛专资深销售经理0755-82756805jiangsaizhuanhcyjscom汪戈高级销售经理021-20572559wanggehcyjscom宋丹玙销售经理021-25072549songdanyuhcyjscom证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号16房地产行业跟踪报告华创行业公司投资评级体系基准指数沪深300公司投资评级说明强推预期未来6个月内超越基准指数20以上推荐预期未来6个月内超越基准指数1020中性预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-1010之间回避预期未来6个月内相对基准指数跌幅在1020之间行业投资评级说明推荐预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5以上中性预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-55回避预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5以上分析师声明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任免责声明本报告仅供华创证券有限责任公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司在知晓范围内履行披露义务报告中的内容和意见仅供参考并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议也未考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动本报告版权仅为本公司所有本公司对本报告保留一切权利未经本公司事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司许可进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为华创证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改证券市场是一个风险无时不在的市场请您务必对盈亏风险有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎华创证券研究所北京总部广深分部上海分部地址北京市西城区锦什坊街26号地址深圳市福田区香梅路1061号中投国际地址上海市浦东新区花园石桥路33号恒奥中心C座3A商务中心A座19楼花旗大厦12层邮编100033邮编518034邮编200120传真010-66500801传真0755-82027731传真021-20572500会议室010-66500900会议室0755-82828562会议室021-20572522证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号17