政策端：中央方面：政府工作报告提出有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展，支持刚性和改善性住房需求，坚持房住不炒。住建部部长倪虹在“部长通道”上表示，对房地产市场企稳回升充满信心，2023年稳支柱、防风险、惠民生，一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求。防炒房，原则上不支持三套房。政策保持在宽松区间。因城施策方面：广东省提出做好重点房企风险处置项目并购支持，对并购出险和困难房企项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。厦门发布优化生育政策实施方案，其中在住房支持方面提出，拥有二孩及以上的厦门户籍家庭符合条件的，可购买第3套自住商品住房。
　　市场端：2023W10跟踪39城商品房成交面积为368.6万平米，环比-23.3%，同比6.5%；全年累计成交面积3371万平米，同比-10.7%。分城市能级来看，一线城市上周商品房成交面积环比-10.6%，同比24.9%，全年累计成交面积同比-11.2%；二线城市商品房成交面积环比-24.9%，同比16.8%，全年累计同比-3%；三四线城市上周商品房成交面积环比-35.3%，同比-52.2%，全年累计同比-42.9%。月推盘去化率方面，重点城市推盘套数为4996套，环比7.5%，年度累计总推盘数同比-29.5%；周度新开盘去化率58.4%，环比-5.1%，仍维持在较高水平。整体销售市场热度持续，房企开始积极推盘，我们预计商品房销售回暖势头仍将持续。
　　投资建议：资产质量优化带动优质房企PB回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
　　风险提示：销售恢复难以持续，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。
　　

研究报告全文：行业评级看好维持报告日期2023年3月13日房地产及物业行业周报市场热度小幅波动出险房企展期取得进展首创证券房地产团队张功首席分析师SAC执证编号S0110522030003联系方式zhanggong1sczqcomcn李枭洋研究助理联系方式lixiaoyangsczqcomcnsczqcomcn概要房地产行业周报2023W10证券研究报告核心观点目录政策端中央方面政府工作报告提出有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无序扩张促进房地产业平稳发展支持刚性和改善性住房需求坚持房住不炒住建部部长倪虹在部长通道上表示对房地产市场企稳回升充满信心2023年稳支柱防风险惠民生一城一策大力支持刚性和改善性住房需求防炒房原则上不支持三套房政策保持在宽松区间板块行情回顾因城施策方面广东省提出做好重点房企风险处置项目并购支持对并购出险和困难房企项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理厦门发布优化生育政策实施方案其中在住房支持方面提行业政策动态出拥有二孩及以上的厦门户籍家庭符合条件的可购买第3套自住商品住房重点城市商品房成交市场端2023W10跟踪39城商品房成交面积为3686万平米环比-233同比65全年累计成交面积3371万平米同比-107分城市能级来看一线城市上周商品房成交面积环比-106重点城市二手房成交同比249全年累计成交面积同比-112二线城市商品房成交面积环比-249同比168全年累计同比-3三四线城市上周商品房成交面积环比-353同比-522全年累计同比-429库存及去化周期月推盘去化率方面重点城市推盘套数为4996套环比75年度累计总推盘数同比-295周度新推盘及去化率新开盘去化率584环比-51仍维持在较高水平整体销售市场热度持续房企开始积极推盘我们预计商品房销售回暖势头仍将持续房价指数投资建议资产质量优化带动优质房企PB回升当前国央企的销售超预期复苏预期差将带动土地市场国央企估值小幅回升历史低效资产包袱较小于周期底部获取三高土储高能级高去化高利润率的房企将形成较明显的换牌效应带动资产质量优化在区域分化的背景下资产质量提重点房企经营数据升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平持续推荐1高能级布局拿地换牌比例较高规模适中的头部房企招商蛇口华润置地2行业底部拿地扩张的优质房企滨江集团华发股份3融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企有望迎来估值提升金地集团4永续现金流类房企龙湖集团华润置地风险提示销售恢复难以持续市场对宽松政策反应钝化房价超预期下跌等请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明板块行情回顾房地产行业周报2023W10证券研究报告A股房地产板块2023W10申万房地产指数涨跌幅为-491沪深300指数涨跌幅为-396板块相对沪深300指数收益为-095板块表现25名31名年初至今申万房地产指数-324相对沪深300指数收益为-57港股房地产板块2023W10内房股指数涨跌幅为-1062恒生指数涨跌幅为-607相对恒生指数收益为-456年初至今内房股指数涨跌幅为-1046相对恒生指数收益为-813物业板块2023W10物业指数涨跌幅为-978相对恒生指数收益为-372年初至今物业指数涨跌幅为-682相对恒生指数收益为-449行业涨跌幅周度指数表现年初至今指数表现0申万房地产指数-491-324-1沪深300指数-396247-2相对涨跌幅-095-570-3-4周度指数表现年初至今指数表现-5内房股指数-1062-1046-6恒生指数-607-233-7相对涨跌幅-456-813-8物业板块-978-682环保通信电子传媒综合钢铁银行煤炭汽车房地产计算机相对涨跌幅-372-449石油石化家用电器电力设备医药生物国防军工公用事业交通运输建筑装饰社会服务机械设备有色金属纺织服饰农林牧渔基础化工商贸零售食品饮料轻工制造美容护理非银金融建筑材料资料来源Wind首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明板块行情回顾房地产行业周报2023W10证券研究报告2023W10房地产指数PB为083较前一周变动为-005仍处于PB底部区间保利发展招商蛇口滨江集团PB分别为096133134较上一周分别变动-005-007-011房地产指数PB保利蛇口滨江3025201510052020-07-022020-09-022021-09-022022-09-022019-01-022019-02-022019-03-022019-04-022019-05-022019-06-022019-07-022019-08-022019-09-022019-10-022019-11-022019-12-022020-01-022020-02-022020-03-022020-04-022020-05-022020-06-022020-08-022020-10-022020-11-022020-12-022021-01-022021-02-022021-03-022021-04-022021-05-022021-06-022021-07-022021-08-022021-10-022021-11-022021-12-022022-01-022022-02-022022-03-022022-04-022022-05-022022-06-022022-07-022022-08-022022-10-022022-11-022022-12-022023-01-022023-02-022023-03-02资料来源Wind首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产中央政策动态房地产行业周报2023W10证券研究报告上周政府工作报告提出有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无序扩张促进房地产业平稳发展支持刚性和改善性住房需求坚持房住不炒住建部部长倪虹在部长通道上表示对房地产市场企稳回升充满信心2023年稳支柱防风险惠民生一城一策大力支持刚性和改善性住房需求防炒房原则上不支持三套房中央政策内容3月5日政府工作报告提出有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无序扩张促进房地产业平稳发展支持刚性和改善性住房需求坚持房住不炒3月3日央行副行长潘功胜在国新办发布会上表示近期房地产市场交易活跃性有所上升优质房企融资环境明显改善下一步将支持刚性和改善性住房需求支持租购并举制度3月4日全国政协委员中信资本董事长张懿宸建议阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs工具助力化解住宅交付风险我国已具备将商业不动产纳入REITs的条件3月6日住建部部长倪虹在部长通道上表示对房地产市场企稳回升充满信心2023年稳支柱防风险惠民生一城一策大力支持刚性和改善性住房需求防炒房原则上不支持三套房银保监会发布关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知要求各银保监局各银行业金融机构成立专项治理行动领导小组部署开展为期六个月的不法贷款中介专项治理行动资料来源政府网站各地自然资源和规划局首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产地方政策动态房地产行业周报2023W10证券研究报告上周广东省2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案印发提出做好重点房企风险处置项目并购支持对并购出险和困难房企项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理厦门发布优化生育政策实施方案其中在住房支持方面提出拥有二孩及以上的厦门户籍家庭符合条件的可购买第3套自住商品住房地方政策内容3月2日广东省2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案印发提出做好重点房企风险处置项目并购支持对并购出险和困难房企项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理3月2日陕西省印发进一步提振信心恢复活力推动经济社会平稳健康发展的若干措施提出对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人予退税优惠3月3日厦门发布优化生育政策实施方案其中在住房支持方面提出拥有二孩及以上的厦门户籍家庭符合条件的可购买第3套自住商品住房3月7日常州市住建局发布关于调整优化房地产相关政策的通知取消2年限售明确商品住房自取得不动产权证后即可上市交易3月8日襄阳市二手房公积金贷款带押过户工作试点方案于近日印发开启二手房公积金贷款带押过户新模式3月8日河南省地方金融工作会议在郑州召开会议强调加大科创领域金融和房地产市场金融支持深化线上常态化银企对接推动全省新增贷款7000亿元以上3月8日安徽省发布提振市场信心促经济的若干政策举措提到因城施策调整优化限制性政策土地出让政策合理确定购房首付比和利率全面推行二手房交易带押过户资料来源政府网站各地自然资源和规划局首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点房企新闻动态房地产行业周报2023W10证券研究报告重点房企新闻冬天3月2日万科公告折让约612配售3亿股净筹3903亿港元60资金用于偿还公司的境外债务性融资剩余40资金将用于补充公司营运资金3月2日龙湖集团中信银行杭州分行为龙湖集团在杭项目完成预售监管账户资金置换保函242亿元出款3月2日中交地产公告35亿定增获批募集净额将全部用于长沙凤鸣东方郑州翠语紫宸武汉中交澄园惠州紫薇春晓天津春映海河及补充流动资金3月3日碧桂园区域组织架构再次发布新的调整由29位优秀区域总裁兼管58个区域原区域的区域总裁转变为区域执行总裁3月3日中诚信国际发布评级报告称将远洋资本列入信用评级可能调低的观察名单3月6日荣盛发展30亿定增计划获深交所受理募集资金拟用于成都长沙和唐山项目及补充流动资金3月6日正荣地产公告两笔2022年3月美元票据一笔2022年3月人民币票据到期未付尚未触发交叉违约公司正推进境外债务管理方案预计初步建议方案将于3月底前发布3月8日据澎湃新闻在境外债重组方案中融创中国计划发行新的美元票据来置换现有票据展期最短2年最长9年债权人还可申请债转股前提是保证孙宏斌至少持股30确保控制权3月8日穆迪将远洋集团的企业家族评级从Ba2调为了Ba3评级展望维持负面穆迪认为销售额持续下降将削弱远洋未来12个月现金流和信用指标3月8日穆迪将新城发展的公司家族评级从Ba3下调至B1评级展望从负面调整至稳定穆迪预计在未来12-18个月新城发展的流动性将保持充足因为境内筹资得到了政策支持3月9日龙光集团计划通过发行新的美元债置换当前存续美元债规模约34亿美元期限7年3月9日佳兆业集团发布2021年度业绩及2022年中期业绩报告3月10日股票复牌成今年首家复牌出险房企3月9日万科企业公告称完成3亿股新H股配售净筹资3915亿港元配售完成后深铁集团持股比例降为2718仍为第一大股东盈安合伙及其一致行动人持股比例降至491资料来源政府网站各地自然资源和规划局首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市商品房成交房地产行业周报2023W10证券研究报告30城商品房成交面积-日数据2020万方2021万方2022万方2023万方1009080706050403020100400015城二手房成交面积-日数据2020套2021套2022套2023套3500300025002000150010005000资料来源Wind首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市商品房成交房地产行业周报2023W10证券研究报告2023W10我们重点监测的39城商品房成交面积为3686万平米环比-233同比65全年累计成交面积3371万平米同比-10739城销售面积周环比39城销售面积周同比39城销售面积单月同比周环比周同比39城单月同比303633040239209193302020145208612510101065000-05-10-10-10-67-20-20-20-239-30-30-232-339-351-30-40-40-38723W623W723W823W923W1023W623W723W823W923W102022-102022-112022-122023-012023-02资料来源Wind首创证券以上为我们跟踪39城数据其中一线城市4座二线城市16座三四线城市19座请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产行业周报2023W10证券研究报告分城市能级来看一线城市上周商品房成交面积环比-106同比249全年累计成交面积同比-112二线城市商品房成交面积环比-249同比168全年累计同比-3三四线城市上周商品房成交面积环比-353同比-522全年累计同比-429分级别城市商品房成交周环比分级别城市商品房成交周同比分级别城市商品房成交单月同比一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三四线城市606060504040403020202001000-20-20-10-40-20-40-60-30-40-60-8023W623W723W823W923W1023W623W723W823W923W102022-102022-112022-122023-012023-02资料来源Wind首创证券以上为我们跟踪39城数据其中一线城市4座二线城市16座三四线城市19座请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市商品房成交房地产行业周报2023W10证券研究报告具体城市商品房成交情况城市本周成交万方上周成交万方周环比周同比23年周均万方22年周均万方年周均同比北京183230-2011180218-173上海243286-15-25271271-01广州246294-16-33158195-190深圳1126962-307199-277杭州189221-14-12206210-23南京239263-9-14163175-68成都65453023-12462539-142武汉433511-15-4234132647佛山224301-26-39147148-09济南242246-2-26199174147宁波97138-30-116981-146青岛301518-42-47237351-326苏州154189-18-21133208-360宝鸡2930-4403037-205池州1117-34-13101044海门08078-48080864泰安63630-423532100扬州3537-3103340-167舟山2028-28111222-475资料来源Wind首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市二手房成交房地产行业周报2023W10证券研究报告2023W10我们重点监测的15城二手房成交套数为25085套环比29同比912全年累计成交面积157769套同比-53715城二手房销售套数周环比15城二手房销售套数周同比15城二手房销售套数单月同比15城环比15城同比15城月同比301501501391213125719413013020110990984110949139121064909029649707005050295-1030301010-20-10-10-83-101-30-30-3023W623W723W823W923W1023W623W723W823W923W102022-102022-112022-122023-012023-02以上为我们跟踪15城数据其中一线城市2座二线城市8座三四线城市5座资料来源Wind首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市二手房成交房地产行业周报2023W10证券研究报告分城市能级来看一线城市上周二手房成交套数环比-74同比344全年累计成交套数同比537二线城市二手房成交套数环比58同比1154全年累计同比685三四线城市上周二手房成交套数环比74同比1169全年累计同比513分级别城市二手房成交套数周环比分级别城市二手房成交套数周同比分级别城市二手房成交套数月单月同比一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三四线城市35160200301401502512020100100158050106050400-50-520-100-10023W623W723W823W923W1023W623W723W823W923W102022-102022-112022-122023-012023-02以上为我们跟踪15城数据其中一线城市2座二线城市8座三四线城市5座资料来源Wind首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市二手房成交房地产行业周报2023W10证券研究报告具体城市二手房成交情况城市本周成交套上周成交套周环比周同比23年周均套22年周均套年周均同比北京44684950-102130552696133深圳8437838219524422240杭州12991363-5113684563215南京2463232567317941375305成都64325920911839082897349青岛17381920-93201082736471苏州17601387271001081980103厦门588648-926396413-43无锡15451424895840752118东莞7857179327515341511扬州57147321388353222587南宁417568-278533832443佛山14431400311887386015金华5203355559202217-69江门2141722469133121104资料来源Wind首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明库存及去化周期房地产行业周报2023W10证券研究报告2023W10我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6205万平米较上周环比-017库存去化周期为121个月环比-06个月其中上海和杭州去化周期相对健康分别为57和26个月弱二线城市福州三线城市莆田和宝鸡去化周期较高分别为269282和337个月10城库存面积万方去化周期月右可售库存万方去化周期月右68003014004035120066002530100064002025800620015206006000101540010580052005560000022W23W222W422W622W823W423W623W822W2北京上海广州深圳杭州南京苏州福州莆田宝鸡21W4021W4221W4421W4621W4821W5021W5222W1022W1222W1422W1622W1822W2222W2422W2622W2822W3022W3222W3422W3622W3822W4022W4222W4422W4622W4822W5022W5223W10资料来源Wind首创证券以上为我们跟踪10城数据分别为北京上海广州深圳杭州南京苏州福州莆田宝鸡请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产行业周报2023W10证券研究报告具体城市可售库存情况城市可售库存万方可售库存环比去化周期月去化周期增减北京1172-1124521上海566105703广州119103142-17深圳39722156-21杭州180-2126-02南京88001102-16苏州698-11112-15福州512-01269-18莆田152-0628210宝鸡457-063372910城总计6206-02121-06资料来源Wind首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明开盘去化率房地产行业周报2023W10证券研究报告2023W10我们跟踪重点城市推盘套数为4996套环比75年度累计总推盘数同比-295周度新开盘去化率584环比-51仍维持在较高水平整体销售市场热度持续房企开始积极推盘我们预计商品房销售回暖势头仍将持续22和23年重点城市新推盘套数对比图2022套2023套重点城市周度新开盘去化率1200090801000070800060506000403040002020001000W1W2W3W4W5W6W7W8W9W10资料来源中指院首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房价指数房地产行业周报2023W10证券研究报告2023年1月70个大中城市新建商品住宅销售价格环比05二手房住宅环比-03新房二手房价格均有所企稳其中一二线城市环比由负转正三线城市跌幅收窄新建商品住宅价格指数环比涨幅060470个大中城市新建商品住宅价格指数环比70个大中城市二手住宅价格指数环比0202010000000-01-010-02-01-02-02-04-03-03-03-03-04-020-062022-102022-112022-122023-012022-102022-112022-122023-012022-102022-112022-122023-01一线二线三线-03070新建商品住宅价格指数同比涨幅-0406050402625253021-050201000-10-060-202022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-01-13-12-11-11-30-40-38-50-39-39-392022-102022-112022-122023-012022-102022-112022-122023-012022-102022-112022-122023-01资料来源Wind首创证券一线二线三线请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明土地市场房地产行业周报2023W10证券研究报告2023W10百城住宅类土地成交总价为3824亿元同比涨幅7年初至今累计同比189分城市来看一线城市累计同比-323二线城市累计同比352三线城市累计同比228百城土地成交总价累计同比一线城市二线城市三线城市801005536080402236018418920104400-06-29-6720-20-234-275-400-60-20-801415161718192021222023W10-401415161718192021222023W10资料来源Wind首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明土地市场房地产行业周报2023W10证券研究报告百城住宅用地供求比移动平均3个月为364较上周明显提升2月各线城市溢价率有所提升一线城市二线城市三线城市溢价率分别为781685379百城月度流拍率156较上月下降62百城商住用地供应建面百城商住用地成交建面供销比8000406000304000202000100002022W452022W462022W472022W482022W492022W502022W512022W522023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W10商住用地供应面积累计同比商住用地成交面积累计同比一线城市溢价率二线城市溢价率三线城市溢价率月度流拍率3012232220102110820061918-10417-202160-3015214-402022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022014201520162017201820192020202120222023W10资料来源Wind首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明