核心观点
　　新房：2月新房成交低位回升，同比增速转正。2月38城新房成交面积1252.4万平，环比+20.5%，同比+0.9%，同比增速较上月提升42.1pct，1-2月累计降幅收窄至23.8%。一、二、三线城市环比增速-4.1%、17.4%和-5.5%，同比增速-0.1%、10.4%和17.6%，一线城市降幅较上月缩小31.3pct，二、三线城市增速较上月提升54.0、39.5pct。市场有所复苏，主要因为节后需求的集中释放，以及去年同期基数略低。
　　具体来看，一线城市新房成交面积同比负增长，我们认为一方面与备案数据层面的延迟有关，另一方面2月北京、上海、深圳三个城市的供应量均处低位，供应量环比均下降，上海1月集中供应新盘，深圳预期3月新房入市较多。但一线城市整体市场热度并不低。其中，上海、北京热度延续，成交面积同比分别出现了7%和42%的正增长，上海由于供应下降，成交环比小幅回落；广深同比虽然仍有下降，但环比也都出现了小幅上涨，3月前两周广深新房成交面积同比增速均已回正。根据克而瑞调研，2月广州部分项目诸如荔湾广钢花城、黄埔星汇城等前期折扣力度收回，深圳个别网红盘周末到访量破3000组。因此我们预期一线城市新房成交面积3月同比将会转正。二线城市政策放开较多，市场需求持续释放。武汉、成都单月成交均破100万平，主要源于供应收缩和前期需求积累，其中武汉同环比涨幅分别高达106%、79%；杭州、厦门、福州因项目集中入市，成交面积同比分别增长83%、11%、51%。三线城市多以点状复苏为主，低能级城市前期市场持续低迷，依托于部分城市前期积压的刚需集中释放，本月整体涨势明显，其中惠州、扬州、南宁同比出现明显上涨，不过我们认为，部分三线城市需求集中释放后可能出现一定疲态，后续销售仍有缩量的可能。我们认为3、4月份高能级城市的“小阳春”仍会延续，但是全国数据由于弱三四线的修复较慢可能不会有太大回升。从我们跟踪的3月前两周数据来看，一线与二线城市新房成交面积同比增速持续提升，三线城市同比增速则有明显波动。
　　二手房：2月二手房成交同比增幅显著扩大，由于政策对于二手房的倾斜以及近期挂牌量增加，多城普遍成交显著增加。2月14城二手房成交面积674.0万平，环比+60.5%，同比+135.2%，同比增幅较上月扩大147.3pct。一、二、三线城市环比增速77.3%、54.8%、64.9%，同比增速89.9%、152.4%、274.1%，增速较上月分别提升117.8、155.5、246.5pct。从具体城市来看，我们跟踪的所有城市二手房成交同环比增速均转正。2月多城二手房普遍成交大幅增加有以下原因：1）前期市场低迷、积压的刚需购房需求集中回流入市；2）部分城市实行“带押过户”后置换改善需求释放；3）信贷的持续宽松降低了客户的购房门槛。根据贝壳研究院，1月50城二手房价指数自2021年8月起连续17个月环比下跌以来首次止跌后，景气指数持续回升，2月贝壳经理信心指数超过50的信心荣枯线，二手房带看量与网签规模均有显著幅度回升。从多周的高频数据观察来看，我们认为，当前二手市场的修复具有一定的可持续性，部分城市二手房市场成交短期好于新房市场，后续或将反哺新房市场，带动整体销售的回暖。
　　库存与去化：2月整体库存情况在1月的基础上进一步好转，多数城市去化压力明显降低。截至2月底，我们跟踪的14城新房住宅库存面积为1.01亿平，环比-1.8%，同比-0.8%；去化周期为14.7个月，环比-0.3%，同比+21.7%。一、二、三线城市库存同比增速9.4%、-10.7%、-16.2%；去化周期分别为11.7、12.8和14.8个月，同比增速29.3%、21.1%、-4.6%。具体来看，超过7成城市库存环比小幅下降，上海、杭州、苏州去化周期在12个月内。
　　开盘去化率：20个重点城市平均开盘去化率高位持稳38%，与上月相比基本持平。从具体城市来看，2月各城市环比涨多跌少，上涨城市主要分为两类：1）北京、上海等前期热点城市，去化率在8成左右；2）前期低迷型城市，例如重庆、南京、郑州等，主要依托于前期积压的刚需集中释放。虽然天津、东莞、佛山等去化率暂未止跌，但是微观层面，已有客户到访量上升，客户转化率持增，项目折扣力度收回等市场企稳的苗头，后续预期也将在整体去化率层面有所体现。
　　土地市场：百城住宅类用地成交同比降幅收窄，溢价率同比提升。2月百城住宅类用地成交建面3103.2万平，环比-2.3%，同比-1.9%；楼面均价3564元/平，环比+73.6%，同比+18.8%；平均溢价率5.97%，同比提升2.18pct。2月北京、杭州、苏州等热点城市举行了四场土拍，受益于销售数据回暖带来的信心提升及土地质量的回升，整体溢价率水平均有所回升，但是从各城市内部情况来看，封顶溢价的仍然只是少数优质地块，多数普通地块仍是底价成交，如北京摇号和底价成交各占半数。
　　房企：从销售和拿地来看，房企经营面出现好转；但融资表现平平。1）2月单月全口径销售额同比增速时隔19个月首次回正。百强房企1月全口径销售额同比+12.5%（前值：-31.7%）；权益口径销售额同比+17.2%（前值-32.0%）。TOP20房企中七成房企单月销售额增速为正；

研究报告全文：房地产行业证券研究报告行业月报2023年3月16日强于大市房地产行业2023年2月月报2月房地产市场成交同比增速转正重点关注基本面兑现的持续性核心观点新房2月新房成交低位回升同比增速转正2月38城新房成交面积12524万平环比205同比09同比增速较上月提升421pct1-2月累计降幅收窄至238一二三线城市环比增速-41174和-55同比增速-01104和176一线城市降幅较上月缩小313pct二三线城市增速较上月提升540395pct市场有所复苏主要因为节后需求的集中释放以及去年同期基数略低具体来看一线城市新房成交面积同比负增长我们认为一方面与备案数据层面的延迟有关另一方面2月北京上海深圳三个城市的供应量均处低位供应量环比均下降上海1月集中供应新盘深圳预期3月新房入市较多但一线城市整体市场热度并不低其中上海北京热度延续成交面积同比分别出现了7和42的正增长上海由于供应下降成交环比小幅回落广深同比虽然仍有下降但环比也都出现了小幅上涨3月前两周广深新房成交面积同比增速均已回正根据克而瑞调研2月广州部分项目诸如荔湾广钢花城黄埔星汇城等前期折扣力度收回深圳个别网红盘周末到访量破3000组因此我们预期一线城市新房成交面积3月同比将会转正二线城市政策放开较多市场需求持续释放武汉成都单月成交均破100万平主要源于供应收缩和前期需求积累其中武汉同环比涨幅分别高达10679杭州厦门福州因项目集中入市成交面积同比分别增长831151三线城市多以点状复苏为主低能级城市前期市场持续低迷依托于部分城市前期积压的刚需集中释放本月整体涨势明相关研究报告显其中惠州扬州南宁同比出现明显上涨不过我们认为部分三线城市需求集中释放后可能出现一定疲态后续销售仍有缩量的可能我们认为34月份高能级城市的小阳春仍会延续但是全国Q4居民购房意愿再度走弱房价看涨预期处数据由于弱三四线的修复较慢可能不会有太大回升从我们跟踪的3月前两周数据来看一线与二线城于历史最低点房企贷款需求略有改善央行市新房成交面积同比增速持续提升三线城市同比增速则有明显波动2022年四季度问卷调查点评20221228二手房2月二手房成交同比增幅显著扩大由于政策对于二手房的倾斜以及近期挂牌量增加多城普遍成交显著增加2月14城二手房成交面积6740万平环比605同比1352同比增幅较上月房地产行业2023年度策略弩箭已离弦扩大1473pct一二三线城市环比增速773548649同比增速89915242741增速较上月分别提升117815552465pct从具体城市来看我们跟踪的所有城市二手房成交同环比能否冰解的破20221218增速均转正2月多城二手房普遍成交大幅增加有以下原因1前期市场低迷积压的刚需购房需求集房地产年月统计局数据点评核心指中回流入市2部分城市实行带押过户后置换改善需求释放3信贷的持续宽松降低了客户的购202211房门槛根据贝壳研究院1月50城二手房价指数自2021年8月起连续17个月环比下跌以来首次止跌标再度探底房企到位资金持续承压后景气指数持续回升2月贝壳经理信心指数超过50的信心荣枯线二手房带看量与网签规模均有显著幅度回升从多周的高频数据观察来看我们认为当前二手市场的修复具有一定的可持续性部分20221216城市二手房市场成交短期好于新房市场后续或将反哺新房市场带动整体销售的回暖房地产2022年10月统计局数据点评销售库存与去化2月整体库存情况在1月的基础上进一步好转多数城市去化压力明显降低截至2月底与投资持续低迷房企非房款到位资金降幅收我们跟踪的14城新房住宅库存面积为101亿平环比-18同比-08去化周期为147个月环比-03同比217一二三线城市库存同比增速94-107-162去化周期分别为117128和148窄20221115个月同比增速293211-46具体来看超过7成城市库存环比小幅下降上海杭州苏州去化周期在12个月内银保监允许保函置换预售资金规定的点评允开盘去化率20个重点城市平均开盘去化率高位持稳38与上月相比基本持平从具体城市来看2许保函置换预售监管资金优质房企流动性压月各城市环比涨多跌少上涨城市主要分为两类1北京上海等前期热点城市去化率在8成左右2前期低迷型城市例如重庆南京郑州等主要依托于前期积压的刚需集中释放虽然天津东莞力或将进一步缓解20221115佛山等去化率暂未止跌但是微观层面已有客户到访量上升客户转化率持增项目折扣力度收回等房地产行业2022年10月月报需求端仍然市场企稳的苗头后续预期也将在整体去化率层面有所体现低迷民企资金支持力度加大土地市场百城住宅类用地成交同比降幅收窄溢价率同比提升2月百城住宅类用地成交建面3103220221114万平环比-23同比-19楼面均价3564元平环比736同比188平均溢价率597房地产行业2022年三季报综述行业业绩同比提升218pct2月北京杭州苏州等热点城市举行了四场土拍受益于销售数据回暖带来的信心提升及土地质量的回升整体溢价率水平均有所回升但是从各城市内部情况来看封顶溢价的仍然只利润率现金流持续承压房企分化加剧头是少数优质地块多数普通地块仍是底价成交如北京摇号和底价成交各占半数部与区域深耕型房企优势显著20221104房企从销售和拿地来看房企经营面出现好转但融资表现平平12月单月全口径销售额同比增速时隔19个月首次回正百强房企1月全口径销售额同比125前值-317权益口径销售额同比中国真实住房需求还有多少2022版172前值-320TOP20房企中七成房企单月销售额增速为正35的房企实现翻倍增长单月20220803销售额增长较快的为保利置业479越秀地产353华发股份294中海地产144华润置地142招商蛇口124中国金茂102保利置业首次进入TOP20榜单22凡益之道与时偕行关于短期博弈与月百强房企拿地量同比增速回正拿地强度有所回升百强房企2月单月拿地金额同比15前值长期格局的思考20220615-371拿地强度19环比提升6pct具体来看2月拿地以头部央国企优质区域型民企为主华润置地越秀地产建发国际滨江集团招商蛇口分别为8759583433亿元的拿地金额排名2022年五问房地产行业20211206靠前拿地强度分别为3644423115我们认为在政策宽松销售回暖以及优质地块的加持下接下来核心城市集中土拍热度会较22年有所上升不过本月拿地量和拿地强度均回升并不意味着投资的复苏整体的投资回暖仍需要观察以下三个方面的信号是否出现a城投平台托底是否有减中银国际证券股份有限公司少b参与土拍的房企数量是否增多溢价率是否出现回升c民企的投资是否复苏就现有情况来看2月确有看到深耕型杭州民企拿地但全国化的民企拿地强度并未出现明显回升3融资债券信具备证券投资咨询业务资格托融资表现平淡增发配股积极3-4月将迎来年内到期小高峰2月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模合计448亿元同比-04环比-155平均发行利率446同比003pct环比房地产行业001pct虽然当前优质房企融资开闸但行业面融资仍未有全面回暖融资规模仍处于较低的水平主流房企中首开股份保利发展保利置业本月发行国内外债券规模较大均超过20亿元平均发行利率分别462340万达发行海外债207亿元发行利率110而在增发配股方面本月万科证券分析师夏亦丰招商蛇口大名城都宣布将非公开发行A股股份同时福星和保利的A股增发也在推进中除此之外万科在3月2日就配售3亿股新H股与中信里昂证券订立了配售协议整体看来近期房企配股融资仍然862120328348较为积极23年国内外债券到期规模9455亿元34月分别到期10041064亿元yifengxiabocichinacom投资建议证券投资咨询业务证书编号00521070005由于前期政策传导效果反复低于预期目前市场关注重点已经转到基本面数据的兑现上不管是从百强房企的销售数据还是从2月的高频数据显示的新房二手房成交情况来看销售都出现了转好的迹象最近两周在无春节因素干扰的情况下也出现了明显的回暖我们认为房地产销售前期的深度调整接近尾证券分析师许佳璐声我们建议持续关注基本面数据的兑现情况同时建议在板块目前相对低迷的情况下关注内生增长快拿地有效性强的内驱动力型公司具体标的我们建议关注三条主线1主流的央国企和区域深耕862120328710型房企稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度行业见底复苏后带来行情保利发展招商蛇口jialuxubocichinacom建发国际集团越秀地产华发股份滨江集团2边际受益于政策利好的优质民企及混合所有制房企美的置业金地集团万科A绿地控股龙湖集团新城控股3主题性投资机会包括REITs证券投资咨询业务证书编号00521110002相关房地产渠道相关的标的尤其是当前租赁住房政策利好下存量资产成熟稳定长期布局长租房发行主体优质的房企光大嘉宝华润置地万科A龙湖集团风险提示房地产调控升级销售超预期下行融资收紧目录12月新房成交同比增速转正二手房成交同比高增6112月新房成交新房成交同比增速转正二三线城市同比由负转正6122月二手房成交同比增幅显著扩大市场流动性明显提升713库存进一步好转多城去化压力明显降低2月重点城市开盘去化率3882土地市场百城住宅类用地成交同比降幅收窄溢价率同比提升113房企百强房企销售与拿地增速回正融资表现平淡1431销售2月百强房企销售同比增速回正35的TOP20房企实现翻倍增长1432拿地拿地规模同比增速回正2月以头部央国企和优质区域型民企为主1533房企融资与债务到期融资规模仍处于较低水平3-4月将迎来年内到期小高峰164政策中央金融支持政策持续发力超30城首套房贷利率下限降至4以下1952月地产板块跑赢大盘主因成交出现了改善216投资建议227风险提示232023年3月16日房地产行业2023年2月月报2图表目录图表12月38个城市新房成交面积为12524万平环比上升205同比上升096图表22月17个大中城市新房成交面积8311万平环比上升82同比上升816图表32月一二三线新房成交面积同比增速分别为--01104和1766图表42月其余21个城市新房成交面积4213万平环比下降553同比下降1076图表52月有近9成城市新房成交环比上升7图表62月14个城市二手房成交面积为6740万平环比上升605同比上升13527图表72月11个大中城市二手房成交面积6070万平环比上升610同比上升14007图表82月一二三线二手房成交面积同比增速分别为8991524和27418图表9其余3个城市二手房成交面积670万平环比上升558同比上升9948图表102月重点城市二手房成交同环比均上升8图表11截至2月末14个城市新房库存面积101亿平环比下降18同比下降088图表12截至2月末9个大中城市新房库存面积7031万平较1月底下降22同比下降328图表13截至2月末一二三线城市新房库存面积环比增速分别为-32-17和009图表14截至2月末其余5个城市新房库存面积31149万平环比下降08同比上升509图表15截至2月末14个城市整体新房库存去化周期147个月环比下降03同比上升2179图表16截至2月末一二三线城市新房库存去化周期环比增速分别为10-07和039图表17截至2月底近7成城市去化周期有所减少9图表182月20个重点城市平均开盘去化率3810图表192月百城成交土地建面174亿平环比上升11同比上升9011图表202月一二三线城市成交土地规划建面同比增速分别为-44193和11511图表212月百城住宅类用地成交建面31032万平环比下降23同比下降1911图表222月一二三线城市住宅类用地成交规划建面同比增速分别为-670-26和15111图表232月百城成交土地平均楼面价为980元平环比上升348同比上升48122023年3月16日房地产行业2023年2月月报3图表242月百城成交土地平均溢价率为427较上月下降了070个百分点较去年同期下降了049个百分点12图表252月一二三线城市成交土地楼面价同比增速分别为-5379399412图表262月一二三线城市成交土地平均溢价率分别为44553535912图表272月百城住宅类用地成交平均楼面价为3564元平环比上升736同比上升18813图表282月百城住宅类用地成交平均溢价率为597较去年同期上升了208个百分点13图表292月一二三线城市住宅类用地成交楼面价同比增速分别为-16850756413图表302月一二三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为78167051713图表31百强房企2月单月权益口径销售额3615亿元同比增长172前值-32014图表322月CR5CR10CR20CR50单月权益口径销售额增速分别为25936134223114图表33各梯队2月单月销售额同比增速均明显提升14图表34TOP20房企中七成房企2月单月销售额增速为正35的房企实现翻倍增长15图表35百强房企2月单月全口径拿地金额939亿元同比增长15前值-37115图表362月各梯队拿地强度基本相同CR5CR10CR20CR50拿地强度分别为1918192015图表372月华润置地越秀地产建发国际滨江集团招商蛇口分别为8759583433亿元的拿地金额排名靠前拿地强度分别为364442311516图表382023年2月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模合计448亿元同比下降04416图表392023年2月房地产行业国内债券海外债信托ABS平均发行利率44616图表402月首开股份保利发展保利置业本月发行国内外债券规模较大均超过20亿元万达发行海外债207亿元17图表412023年2月房企配股融资事件17图表422023年3456月国内债券海外债分别到期10041064731676亿元18图表432023年3月以下主流房企面临债务到期压力正荣69亿元世茂47亿元绿城39亿元时代中国36亿元金茂30亿元中国铁建30亿元金地30亿元18图表442023年2月中央政策与表态梳理19图表45房地产行业2月绝对收益为-20212023年3月16日房地产行业2023年2月月报4图表46房地产行业2月相对收益为0121图表47截至2月28日房地产板块PE为1327X21图表48报告中提及上市公司估值表222023年3月16日房地产行业2023年2月月报512月新房成交同比增速转正二手房成交同比高增112月新房成交新房成交同比增速转正二三线城市同比由负转正2月新房成交低位回升同比增速转正2月38城新房成交面积12524万平环比205同比09同比增速较上月提升421pct1-2月累计降幅收窄至238其中17个大中城市11新房成交面积为8311万平环比上升82同比上升81一二三线城市环比增速-41174和-55同比增速-01104和176一线城市降幅较上月缩小313pct二三线城市增速较上月提升540395pct其余21个城市新房成交面积为4213万平环比下降553同比下降107市场有所复苏主要因为节后需求的集中释放以及去年同期基数略低分城市能级来看一线城市新房成交面积同比负增长我们认为一方面与备案数据层面的延迟有关另一方面2月北京上海深圳三个城市的供应量均处低位供应量环比均下降上海1月集中供应新盘深圳预期3月新房入市较多但一线城市整体市场热度并不低其中上海北京热度延续成交面积同比分别出现了7和42的正增长上海由于供应下降成交环比小幅回落广深同比虽然仍有下降但环比也都出现了小幅上涨3月前两周广深新房成交面积同比增速均已回正根据克而瑞调研2月广州部分项目诸如荔湾广钢花城黄埔星汇城等前期折扣力度收回深圳个别网红盘周末到访量破3000组因此我们预期一线城市新房成交面积3月同比将会转正二线城市政策放开较多市场需求持续释放武汉成都单月成交均破100万平主要源于供应收缩和前期需求积累其中武汉同环比涨幅分别高达10679杭州厦门福州因项目集中入市成交面积同比分别增长831151三线城市多以点状复苏为主低能级城市前期市场持续低迷依托于部分城市前期积压的刚需集中释放本月整体涨势明显其中惠州扬州南宁同比出现明显上涨不过我们认为部分三线城市需求集中释放后可能出现一定疲态后续销售仍有缩量的可能我们认为34月份高能级城市的小阳春仍会延续但是全国数据由于弱三四线的修复较慢可能不会有太大回升从我们跟踪的3月前两周数据来看一线与二线城市新房成交面积同比增速持续提升三线城市同比增速则有明显波动图表12月38个城市新房成交面积为12524万平环比图表22月17个大中城市新房成交面积8311万平环比上升205同比上升09上升82同比上升81资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表32月一二三线新房成交面积同比增速分别为图表42月其余21个城市新房成交面积4213万平环比--01104和176下降553同比下降107资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券117城为北京上海广州深圳杭州南京武汉成都青岛苏州福州厦门无锡惠州扬州韶关南宁4个一线城市为北京上海广州深圳8个二线城市为杭州南京武汉成都青岛苏州福州厦门5个三线城市为无锡惠州扬州韶关南宁2023年3月16日房地产行业2023年2月月报6图表52月有近9成城市新房成交环比上升资料来源万得中银证券122月二手房成交同比增幅显著扩大市场流动性明显提升2月二手房成交同比增幅显著扩大由于政策对于二手房的倾斜以及近期挂牌量增加多城普遍成交显著增加2月14城二手房成交面积6740万平环比605同比1352同比增幅较上月扩大1473pct其中11大中城市二手房成交面积6070万平环比上升610同比上升1400一二三线城市环比增速773548649同比增速89915242741增速较上月分别提升117815552465pct其余3个城市二手房成交面积为670万平环比上升558同比上升994从具体城市来看我们跟踪的所有城市二手房成交同环比增速均转正2月多城二手房普遍成交大幅增加有以下原因1前期市场低迷积压的刚需购房需求集中回流入市2部分城市实行带押过户后置换改善需求释放3信贷的持续宽松降低了客户的购房门槛根据贝壳研究院1月50城二手房价指数自2021年8月起连续17个月环比下跌以来首次止跌后景气指数持续回升2月贝壳经理信心指数超过50的信心荣枯线二手房带看量与网签规模均有显著幅度回升从多周的高频数据观察来看我们认为当前二手市场的修复具有一定的可持续性部分城市二手房市场成交短期好于新房市场后续或将反哺新房市场带动整体销售的回暖图表62月14个城市二手房成交面积为6740万平环比图表72月11个大中城市二手房成交面积6070万平环上升605同比上升1352比上升610同比上升1400资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2023年3月16日房地产行业2023年2月月报7图表82月一二三线二手房成交面积同比增速分别为图表9其余3个城市二手房成交面积670万平环比上升8991524和2741558同比上升994资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表102月重点城市二手房成交同环比均上升资料来源万得中银证券13库存进一步好转多城去化压力明显降低2月重点城市开盘去化率382月整体库存情况在1月的基础上进一步好转多数城市去化压力明显降低截至2月底我们跟踪的14个城市新房住宅库存面积为101亿平环比下降18同比下降08去化周期为147个月环比下降03同比上升217一二三线城市库存环比增速分别为-32-17和00同比增速分别为94-107和-162一二三线城市去化周期分别为117128和148个月环比增速分别为10-07和03同比增速分别为293211和-46具体来看超过7成城市库存环比小幅下降近7成城市去化周期有所减少北京上海广州深圳南京苏州福州宁波莆田宝鸡等城市库存面积环比下降上海杭州苏州去化周期在12个月以内图表11截至2月末14个城市新房库存面积101亿平图表12截至2月末9个大中城市新房库存面积7031万环比下降18同比下降08平较1月底下降22同比下降32资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2023年3月16日房地产行业2023年2月月报8图表13截至2月末一二三线城市新房库存面积环图表14截至2月末其余5个城市新房库存面积31149比增速分别为-32-17和00万平环比下降08同比上升50资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表15截至2月末14个城市整体新房库存去化周期图表16截至2月末一二三线城市新房库存去化周期147个月环比下降03同比上升217环比增速分别为10-07和03资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表17截至2月底近7成城市去化周期有所减少资料来源万得中银证券2023年3月16日房地产行业2023年2月月报9以项目开盘去化率来看据克而瑞调研数据20个重点城市平均开盘去化率高位持稳38与上月相比基本持平从具体城市来看2月各城市环比涨多跌少上涨城市主要分为两类1北京上海等前期热点城市去化率在8成左右2前期低迷型城市例如重庆南京郑州等主要依托于前期积压的刚需集中释放虽然天津东莞佛山等去化率暂未止跌但是微观层面已有客户到访量上升客户转化率持增项目折扣力度收回等市场企稳的苗头后续预期也将在整体去化率层面有所体现图表182月20个重点城市平均开盘去化率382023年2月重点城市开盘平均去化率1009079798075687061605050423440333231273025242019182014131060北京上海西安杭州合肥长沙宁波济南嘉兴武汉重庆天津南京广州无锡东莞佛山常州郑州深圳2023年2月去化率2023年1月去化率资料来源克而瑞中银证券2023年3月16日房地产行业2023年2月月报102土地市场百城住宅类用地成交同比降幅收窄溢价率同比提升从成交量来看2月百城住宅类用地成交量同比降幅收窄1月百城成交土地规划总建筑面积为174亿平环比上升11同比上升90同比增速较1月增加了258个百分点一二三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-257-61和01同比增速分别为-44193和115单看住宅用地百城住宅类成交土地建面31032万平环比下降23同比下降19同比增速较1月上升455个百分点二三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为894和-96一二三线城市住宅类土地成交建面同比增速分别为-670-26和151图表192月百城成交土地建面174亿平环比上升11图表202月一二三线城市成交土地规划建面同比增速同比上升90分别为-44193和115资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表212月百城住宅类用地成交建面31032万平环比图表222月一二三线城市住宅类用地成交规划建面同下降23同比下降19比增速分别为-670-26和151资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2023年3月16日房地产行业2023年2月月报11从市场热度来看住宅类用地溢价率有所回升从全类型土地来看2月百城成交土地平均楼面价980元平环比上升348同比上升48平均土地溢价率为427较上月下降了070个百分点较2022年同期下降了049个百分点一二三线城市成交土地楼面均价分别为58902113723元平环比增速分别为20602035-82同比增速分别为-53793994平均溢价率分别为445535359一二线城市较上月分别上升了445和204个百分点三线城市下降了036个百分点从住宅类用地来看百城住宅类用地成交平均楼面价为3564元平环比上升736同比上升188本月百城住宅类用地平均溢价率为597较去年同期上升了208个百分点一二三线城市住宅类用地平均楼面价为24843110412239元平同比增速分别为-168507564二三线城市环比增速分别为100909一二三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为781670517环比分别上升了781234119个百分点较去年同期分别上升了781130189个百分点2月北京杭州苏州等热点城市举行了四场土拍受益于销售数据回暖带来的信心提升以及土拍质量的回升整体溢价率水平均有所回升但是从各城市内部情况来看封顶溢价的仍然只是少数优质地块多数普通地块仍是底价成交如北京摇号和底价成交各占半数对于其他大多数城市而言底价成交仍是常态典型如月内郑州土拍10宗地全部为底价成交图表232月百城成交土地平均楼面价为980元平环比图表242月百城成交土地平均溢价率为427较上月下上升348同比上升48降了070个百分点较去年同期下降了049个百分点资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表252月一二三线城市成交土地楼面价同比增速图表262月一二三线城市成交土地平均溢价率分别为分别为-53793994445535359资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2023年3月16日房地产行业2023年2月月报12图表272月百城住宅类用地成交平均楼面价为3564元图表282月百城住宅类用地成交平均溢价率为597较平环比上升736同比上升188去年同期上升了208个百分点资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表292月一二三线城市住宅类用地成交楼面价同图表302月一二三线城市住宅类用地平均土地溢价率比增速分别为-168507564分别为781670517资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2023年3月16日房地产行业2023年2月月报133房企百强房企销售与拿地增速回正融资表现平淡31销售2月百强房企销售同比增速回正35的TOP20房企实现翻倍增长百强房企23年2月单月全口径销售额同比增速时隔19个月首次回正百强房企2月单月实现全口径销售额5012亿元同比125前值-317权益口径3615亿元同比172前值-320百强房企1-2月累计实现全口径销售额9179亿元同比降幅收窄至125各梯队单月销售额同比增速均明显提升CR6-20以央国企和优质民企为主的单月增幅相对更大CR5CR10CR20CR50单月全口径销售额增速分别为120264271184增速分别提升368482480482个百分点权益口径销售额增速分别为259361342231增速分别提升483556543534个百分点TOP20房企中七成房企单月销售额增速为正35的房企实现翻倍增长单月销售额增长较快的为保利置业479越秀地产353华发股份294中海地产144华润置地142招商蛇口124中国金茂102保利置业首次进入TOP20榜单图表31百强房企2月单月权益口径销售额3615亿元同图表322月CR5CR10CR20CR50单月权益口径销比增长172前值-320售额增速分别为259361342231亿元权益金额及增速单月权益金额增速1400020015012000150100100001005080005006000-5004000-1002000-500-100202210201801201804201807201810201901201904201907201910202001202004202007202010202101202104202107202110202201202204202207202301CR5同比增速CR10同比增速201701201705201709201801201805201809201901201905201909202001202005202009202101202105202109202201202205202209202301CR20同比增速CR50同比增速CR100CR100同比增速资料来源克而瑞中银证券资料来源克而瑞中银证券图表33各梯队2月单月销售额同比增速均明显提升单月全口径销售亿元单月全口径销售增速房企梯队2022年2月2023年1月2023年2月2022年2月2023年1月2023年2月CR5129411621449-373-248120CR10180317462280-434-218264CR20259625283299-466-209271CR50375734254447-487-298184CR100445639945012-479-317125单月权益口径销售亿元单月权益口径销售增速房企梯队2022年2月2023年1月2023年2月2022年2月2023年1月2023年2月CR59108381146-400-224259CR10127012601728-455-195361CR20179017752403-485-200342CR50264823883259-493-303231CR100308427913615-484-320172资料来源克而瑞中银证券2023年3月16日房地产行业2023年2月月报14图表34TOP20房企中七成房企2月单月销售额增速为正35的房企实现翻倍增长1-2月全口2月全口径1月全口径2月1月权益金2月全口径1月全口径销售排名公司同比同比同比同比同比同比同比径金额金额金额权益金额额面积面积1保利发展6352753405812954226692721051218448177062万科573-113295-50278-170192-50181-170160-108175-1373碧桂园562-391292-318270-454237-247211-421362-291334-4324中海地产4055012801443125-1952621443117-194160122659-2595华润置地4026082421415160681891815120167126112163-1996招商蛇口3835212241241159461391317987791820802127龙湖集团2814021738561090911487565-70102790701098华发股份250854128293512219398340174-29552779354329绿城中国249172144501105-9992991671095325237-14110建发国际2462601382411082869411380374854255119211中国金茂241419141101910000981019690087131849-16212金地集团2401314869392-3859269557-385102504242-41113滨江集团23234111160512116551101611223011342621814越秀地产22416351363530886021343512774264524432946215融创中国181-640110-51171-74562-57840-74296-50451-73516绿地控股175-12772-104103-14265-10593-14265-11075-25717美的置业150568526965-1335320041-181683752-26318新城控股136-28980-21957-36853-25241-32685-352675519旭辉控股128-23478-5350-40946-5530-4086318635-37520保利置业1272256814786468406050402837328250016231CR52578-9214491201162-2481146259838-2241025-119842-338CR103986-0122802641746-21817283611260-1951502-311153-311CR2058212432992712528-20924033421775-2002112241554-318CR507841-8544471843425-29832592312388-3032798-072055-364CR1009179-12550121253994-31736151722791-3203059-472401-364资料来源克而瑞中银证券32拿地拿地规模同比增速回正2月以头部央国企和优质区域型民企为主2月百强房企拿地量同比增速回正拿地强度有所回升百强房企2月单月全口径拿地金额939亿元同比增长15前值-371百强房企拿地强度拿地金额销售金额从1月的13提升至19各梯队拿地强度基本相同CR5CR10CR20CR50拿地强度分别为191819202月随着北京杭州苏州等城市推出优质地块房企投资积极性略有回升具体来看2月拿地以头部央国企优质区域型民企为主华润置地越秀地产建发国际滨江集团招商蛇口分别为8759583433亿元的拿地金额排名靠前拿地强度分别为3644423115我们认为在政策宽松销售回暖以及优质地块的加持下接下来核心城市集中土拍热度会较2022年有所上升不过整体的投资回暖仍需要观察以下三个方面的信号是否出现1城投平台托底是否有减少2参与土拍的房企数量是否增多溢价率是否出现回升3民企的投资是否复苏就现有情况来看2月确有看到深耕型杭州民企拿地但全国化的民企拿地强度并未出现明显回升图表35百强房企2月单月全口径拿地金额939亿元同图表362月各梯队拿地强度基本相同CR5CR10CR20比增长15前值-371CR50拿地强度分别为19181920各梯队拿地金额同比增速各梯队拿地强度拿地金额销售金额200500040202208202209202210202211202212202301202302-20030-4001918192019-60020-80010-10000CR5同比增速CR10同比增速CR20同比增速CR5CR10CR20CR50CR100CR50同比增速CR100同比增速202208202209202210202211202212202301202302资料来源克而瑞中银证券资料来源克而瑞中银证券2023年3月16日房地产行业2023年2月月报15图表372月华润置地越秀地产建发国际滨江集团招商蛇口分别为8759583433亿元的拿地金额排名靠前拿地强度分别为36444231152月TOP20房企拿地金额与拿地强度1001801608014012060100804060204020002月拿地金额亿元拿地强度资料来源克而瑞中银证券33房企融资与债务到期融资规模仍处于较低水平3-4月将迎来年内到期小高峰房企融资降幅虽收窄但整体规模仍处于低位2023年2月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模合计448亿元同比下降044环比下降1554平均发行利率446同比增长003个百分点环比增长001个百分点虽然当前优质房企融资开闸但行业面融资仍未有全面回暖融资规模仍处于较低的水平其中国内债券海外债券信托ABS发行规模分别为332213956亿元国内债券信托ABS同比增速分别为16-59-17海外债券因无基数可比故无同比增速数据国内债券海外债券信托ABS平均发行利率分别为3771100775385国内债券信托ABS同比分别提升006034051个百分点主流房企中首开股份保利发展保利置业本月发行国内外债券规模较大均超过20亿元平均发行利率分别462340万达发行海外债207亿元发行利率110图表382023年2月房地产行业国内债券海外债信托图表392023年2月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模合计448亿元同比下降044ABS平均发行利率446国内债券海外债信托ABS单月发行规模国内债券海外债信托ABS单月发行平均利率25003065604202035166057710551200018545390055514504500-11-101500504621173-2044611421096432-27-2645427423-30960-30413403861881870-32-33-333931000771386385382708-42700743-4040367376590656532-47570-50348-50464-50-52-52-51465509448-5735500-60-63-60-71-70-7030月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月0-80月567891234678912101011121112月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月672891234567891年年年年年年年年年年年年年年年101112101112年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年202220212021202120212022202220222022202220222022202220232023202120212023202120212022202220222022202220222022202220222023202220212021202120222022202120212021202220222022平均发行利率发行规模亿元同比增速资料来源中指院中银证券资料来源中指院中银证券2023年3月16日房地产行业2023年2月月报16图表402月首开股份保利发展保利置业本月发行国内外债券规模较大均超过20亿元万达发行海外债207亿元典型企业融资企业名称国内债亿元海外债亿元合计亿元平均利率首开股份39039046保利发展25025023万达207207110保利置业20020040广州城建19019034中国金茂17017038陆家嘴15015035金融街13013037苏高新505035卓越地产404047资料来源中指院中银证券而在增发配股方面本月万科招商蛇口大名城都宣布将非公开发行A股股份同时福星和保利的A股增发也在推进中除此之外期后万科在3月2日就配售3亿股新H股与中信里昂证券订立了配售协议整体看来近期房企配股融资仍然较为积极图表412023年2月房企配股融资事件公司名称时间配股事件配售股份数量亿融资规模亿元状态股万科2月12日拟公开发行不超过11亿股A不超过11亿股不超过150亿发布预案股福星股份2月17日拟向特定对象发行不超过不超过285亿股不超过1341亿发布预案285亿股筹资总额不超过1341亿招商蛇口2月17日拟增发募集配套资金不超过不超过85亿发布预案85亿大名城2月19日拟向名城控股等特定对象增不超过6亿股不超过30亿董事会通过发A股募集总额不超过30亿元保利发展2月23日公布A股增发预案修订稿不超过819亿股不超过125亿发布预案募集总额不超过125亿元万科3月2日拟配售3亿股新H股所得款33903亿港元订立配售协议项净额预计约3903亿港元资料来源公司公告中银证券房企当前仍然面临较大的资金压力2023年3-4月或仍将面临偿债小高峰2023年国内债券海外债到期规模为9455亿元其中3456月分别到期10041064731676亿元具体来看3月以下主流房企面临债务到期压力正荣69亿元世茂47亿元绿城39亿元时代中国36亿元金茂30亿元中国铁建30亿元金地30亿元4月以下主流房企面临债务到期压力融创94亿元万科66亿元恒大58亿元首开52亿元中海51亿元华润43亿元招蛇43亿元保利35亿元碧桂园34亿元阳光城34亿元2023年3月16日房地产行业2023年2月月报17图表422023年3456月国内债券海外债分别到期10041064731676亿元国内债券海外债到期规模120010002063198005088331212138560019724341415610740079871168030655761159547920039945731436324717802023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月国内债券亿元海外债亿元资料来源中指院中银证券图表432023年3月以下主流房企面临债务到期压力正荣69亿元世茂47亿元绿城39亿元时代中国36亿元金茂30亿元中国铁建30亿元金地30亿元海外债按最新汇率换算人民币亿元信用债亿元总债券余海外债余额企业名称2023年到期2023年及以后2023年到期2023年及以后债券余额债券余额额占比3月年内202420252026及以后3月年内202420252026及以后恒大326186323104938276132244321370685碧桂园261071824217372053225172791016725华润6913820712385143374725932222中海8648382414147410098201473887467万科11299349033515379332658514850395首开3636181292232456666470051保利11713722217064764700富力351078926349328104105147641770龙湖19719779214214544423619317融创1371707941427594351153580736金茂172419323530555021917341576407远洋4850173270961016533295566478招商蛇口131307218414853453400世茂2169352013264711854287207533611佳兆业1331551863550988517985金融街261501024719449349300旭辉12739611929947592225153453661金地33333019017827540043376绿城797939841161169325404195合景泰富48163147429910759891391766首创78788951067526302380206龙光2819628619541075710174370528华发股份119655712136236200禹洲576961123311331447358869华夏幸福45521572542281586340747雅居乐89152241375794335721建发26267273911711129432182中国铁建3066871332731331300阳光城68921917931531629129308582正荣66101572461243247956299812时代中国215535385518316712123115297615新城45484128162359103029129291558苏高新7067745026126100保利置业35353510466576147250413北京城建3567883422422400路劲334913121466220971宝龙4153371414453913176220655陆家嘴40124401521921900奥园14461648123258585207591广州城建151578297820020000绿地6262171413838179789融信501221837132296179465花样年753010534343148709金科278716121713213200美的置业1241582512412400大悦城2035302010510500越秀28751031031000荣盛14143751514203990570滨江545374858500资料来源中指院中银证券2023年3月16日房地产行业2023年2月月报184政策中央金融支持政策持续发力超30城首套房贷利率下限降至4以下中央层面1房地产地位再度被肯定2月16日求是发表习近平总书记重要文章文章明确指出地产对经济增长就业财税收入居民财富金融稳定都具有重大影响结合近期高层密集表态2022年12月2023年1月刘鹤副总理也连续两次提及房地产业仍是国民经济支柱性行业都是对房地产业对国民经济中的地位的肯定我们认为2023年将持续发挥稳地产在稳经济重要作用同时还提出防范房地产业引发系统性风险文章中亦强调要因城施策着力改善预期扩大有效需求支持刚性和改善性住房需求支持落实生育政策和人才政策需求端政策支持的方向更加精细化文章还指出要鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给探索长租房市场建设2023年支持住房租赁市场发展的导向仍在延续2不动产领域私募基金正式落地2月20日为促进房地产市场盘活存量满足房地产合理融资需求探索新发展模式证监会启动不动产私募投资基金试点工作同日中国证券投资基金业协会发布了不动产私募投资基金试点备案指引试行其中指出开展不动产私募投资基金试点允许设立不动产私募投资基金引入机构资金投资特定居住用房商业经营用房和基础设施项目等不动产投资基金在产业园区仓储物流等基础设施领域之前已经陆续落地现在正式明确扩大到住宅商业地产领域将有助于房企盘活存量资产增加融资渠道支持房地产市场纾困将有助于房企改善房企资产负债表降低杠杆率向新发展模式平稳过渡3租赁住房的金融支持政策力度明显加大2月24日央行银保监会发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿一方面将房地产金融支持范围从保障性租赁住房扩充至所有租赁住房另一方面明确了信贷对租赁住房的支持方式重点支持自持物业的住房租赁企业同时拓宽租赁住房多元化投融资渠道包括创新住房租赁担保债券稳步发展REITs等42023年政府工作报告未提及房住不炒未来预期政策仍将继续从行业供需两端发力从2020年至2022年房住不炒已连续三年被写入政府工作报告2023年未被提及但我们认为自2016年中央政治局会议首次提出以来这一主基调已经持续执行6年在行业内也已达成共识预期未来将在这一基调下有更大范围的政策纠偏报告提及有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无序扩张促进房地产业平稳发展我们认为重点关注改善优质头部房企的受困情况包括改善房企的资产负债表畅通其融资渠道等方式以带动整体行业向平稳健康的方向发展仍要满足房企的合理融资需求继续推进各类金融支持政策的落地近期我们也看到了房企融资环境得到一定程度改善行业格局将得到重塑行业和房企将从原有的高周转高杠杆模式向稳健经营可持续发展的模式转变报告也提及加强住房保障体系建设支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题我们认为这一方面体现了政府构建多层次住房体系的决心另一方面合理的住房需求仍将得到持续的支持尤其是新市民青年人的住房需求这或将利好一二线等核心人口净流入城市的住房新增量图表442023年2月中央政策与表态梳理时间事件具体内容2月16日第4期求是杂志发表了习总书记其中有关房地产强调房地产对经济增长就业财税收入居民财富金融稳定都具有2022年12月15日在中央经济工作会重大影响要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系做好风险应对各项工作确保议上重要讲话的一部分当前经济工房地产市场平稳发展各地区和有关部门要扛起责任要因城施策着力改善预期扩大作的几个重大问题有效需求支持刚性和改善性住房需求支持落实生育政策和人才政策解决好新市民青年人等住房问题鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性结构性变化抓紧研究中长期治本之策消除多年来高负债高杠杆高周转发展模式弊端推动房地产业向新发展模式平稳过渡2月20日不动产私募投资基金试点指引发布允许设立不动产私募投资基金引入机构资金投资特定居住用房商业经营用房和基础设施项目等2月24日央行银保监会发布关于金融支持意见共17条围绕住房租赁供给侧结构性改革方向以商业可持续为基本前提重点住房租赁市场发展的意见征求意见支持自持物业的专业化规模化住房租赁企业发展为租赁住房的投资开发运营和管稿理提供多元化多层次全周期的金融产品和金融服务体系3月5日政府工作报告有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无序扩张促进房地产业平稳发展加强住房保障体系建设支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题资料来源国务院央行证监会银保监会中银证券2023年3月16日房地产行业2023年2月月报19地方层面2月各地持续落实因城施策优化限购限售放松公积金贷款发放购房补贴等楼市支持性政策继续出台具体来看1武汉赣州惠州扬州等优化限购限售其中武汉发文明确在限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数2哈尔滨太原东营等出台公积金购房支持政策包含降低首付比例提高公积金贷款额度等3哈尔滨南昌等发放购房补贴降低购房成本4安徽河南等提出探索预售制度改革并表示将因地制宜开展现房销售试点5本月洛阳贵阳和漯河等城市限贷政策逐步宽松主要涵盖降低首套二套房贷款首付比例降低个人住房贷款利率下限优化非普通住房贷款政策等相关措施多地落实首套住房贷款利率政策动态调整机制根据贝壳研究院统计当前已有石家庄无锡沈阳等超30城响应政策将首套商贷利率下限降至4以下当前珠海首套房贷利率下限最低可至37太原郑州厦门等城市在二线城市中利率下限最低可至382023年3月16日房地产行业2023年2月月报20