核心观点
　　2023年1-2地产行业销售、融资、投资指标均出现显著改善，近期住建部部长倪虹表示，大力支持刚性及改善性住房需求，促进房地产市场企稳回升。政策持续向好将有望推动销售持续复苏，我们看好去年积极补仓、土储丰厚优质的房企。
　　国家统计局公布房地产市场运行情况，2023年1-2月房地产销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为15133万平方米、13669亿元、13567万平方米、13178万平方米，同比增速分别为-3.6%、-5.7%、-9.4%、8.0%，前值（2022年12月）分别为-31.5%、-12.2%、-44.3%、-6.6%。
　　销售降幅大幅收窄，复苏具备持续性。2023年1-2月商品房销售面积增速为-3.6%，降幅较2023年12月大幅收窄27.9个百分点。3月截至13日30个大中城市成交面积同比上升23.9%，销售持续回暖。近期住建部部长倪虹表示，大力支持刚性及改善性住房需求，促进房地产市场企稳回升。政策持续向好可期，有望推动地产需求持续修复。
　　到位资金降幅大幅收窄，行业融资能力持续恢复。2023年1-2月到位资金增速为-15.2%，降幅较2022年12月大幅收窄13.5个百分点。自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款的降幅均出现大幅收窄，表明房企在发债方面出现明显改善，且销售回暖推动回款端到位资金改善。
　　新开工、竣工大幅改善，投资明显修复。2023年1-2月新开工降幅大幅收窄，竣工增速由负转正，土地成交降幅收窄，投资明显改善。我们认为，随着地产销售端的企稳回升，房企在以销定投思路指引下的拿地积极性有望被激活，土地市场有望回暖；销售有望持续回暖从而推动新开工持续改善，“保交楼”政策将持续为竣工形成支撑。
　　上调各项核心指标预测：我们上调对2023年销售面积、新开工面积、开发投资、竣工面积的增速预测，分别为0%、-5%、0%、+15%（先前预测分别为-10%、-20%、-7%、+11%）。
　　销售复苏具备持续性，看好去年积极补仓、土储丰厚优质的房企。2023年1-2月房地产销售、融资、投资三大指标均现明显改善，伴随行业风险缓释，销售有望持续复苏，我们看好去年积极拿地、拥有丰厚优质土储的房企，其将充分受益于需求修复带来的销量提升。推荐A股：华发股份、滨江集团、万科A、保利发展、建发股份，港股：越秀地产、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、碧桂园。随着地产销售持续复苏，商业及物管企业的盈利和估值有望修复，推荐A股：新城控股，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云、中海物业、保利物业。“保交楼”工作持续推进，看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。
　　风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业动态指标全面改善回暖有望持续房地产2023年1-2月统计局房地产数据点评核心观点2023年1-2地产行业销售融资投资指标均出现显著改善近期住建部部长倪虹表示大力支持刚性及改善性住房需求促进维持强于大市房地产市场企稳回升政策持续向好将有望推动销售持续复苏竺劲我们看好去年积极补仓土储丰厚优质的房企zhujinbjcsccomcn国家统计局公布房地产市场运行情况2023年1-2月房地产销售18621097792面积投资额新开工面积竣工面积分别为15133万平方米SAC执证编号s144051912000213669亿元13567万平方米13178万平方米同比增速分别为SFC中央编号BPU491-36-57-9480前值2022年12月分别为-315发布日期2023年03月15日-122-443-66销售降幅大幅收窄复苏具备持续性2023年1-2月商品房销售市场表现面积增速为降幅较年月大幅收窄个百分点-36202312279383月截至13日30个大中城市成交面积同比上升239销售持28续回暖近期住建部部长倪虹表示大力支持刚性及改善性住房188需求促进房地产市场企稳回升政策持续向好可期有望推动-2地产需求持续修复-12到位资金降幅大幅收窄行业融资能力持续恢复2023年1-2月2022315202241520225152022615202271520228152022915202311520232152023315房地产开发2022101520221115沪深20221215到位资金增速为-152降幅较2022年12月大幅收窄135个百300分点自筹资金定金及预收款个人按揭贷款的降幅均出现大幅收窄表明房企在发债方面出现明显改善且销售回暖推动回相关研究报告款端到位资金改善新开工竣工大幅改善投资明显修复2023年1-2月新开工降幅大幅收窄竣工增速由负转正土地成交降幅收窄投资明显改善我们认为随着地产销售端的企稳回升房企在以销定投思路指引下的拿地积极性有望被激活土地市场有望回暖销售有望持续回暖从而推动新开工持续改善保交楼政策将持续为竣工形成支撑上调各项核心指标预测我们上调对2023年销售面积新开工面积开发投资竣工面积的增速预测分别为0-5015先前预测分别为-10-20-711本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产行业动态研究报告销售复苏具备持续性看好去年积极补仓土储丰厚优质的房企2023年1-2月房地产销售融资投资三大指标均现明显改善伴随行业风险缓释销售有望持续复苏我们看好去年积极拿地拥有丰厚优质土储的房企其将充分受益于需求修复带来的销量提升推荐A股华发股份滨江集团万科A保利发展建发股份港股越秀地产中国海外发展建发国际集团绿城中国碧桂园随着地产销售持续复苏商业及物管企业的盈利和估值有望修复推荐A股新城控股港股龙湖集团华润置地华润万象生活碧桂园服务万物云中海物业保利物业保交楼工作持续推进看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股风险提示房地产销售结转及房企信用修复可能不及预期请参阅最后一页的重要声明1房地产行业动态研究报告目录1销售降幅大幅收窄行业融资能力持续恢复311销售降幅大幅收窄复苏具备持续性312到位资金降幅大幅收窄行业融资能力持续恢复42新开工竣工大幅改善投资明显修复621投资明显修复622土地市场有望回暖623新开工竣工大幅改善73投资建议销售复苏具备持续性看好去年积极补仓土储丰厚优质的房企7请参阅最后一页的重要声明2房地产行业动态研究报告1销售降幅大幅收窄行业融资能力持续恢复11销售降幅大幅收窄复苏具备持续性销售降幅大幅收窄2023年1-2月全国商品房销售面积为15133万方同比下降36降幅较2022年12月单月大幅收窄279个百分点较2022年全年降幅收窄207个百分点为2021年下半年地产市场转冷以来的最小降幅2023年1-2月全国商品房销售金额为15449亿元同比下降01降幅较2022年12月单月大幅收窄276个百分点较2022年全年降幅收窄266个百分点同样为2021年下半年以来的最小降幅图表1商品房销售面积和销售金额累计同比图表2商品房销售面积当月同比商品房销售面积累计同比商品房销售额累计同比商品房销售面积当月值万平商品房销售面积当月同比30000110009009000250007007000200005005000300300015000100100010000-10001005000-3000300-50000500160516091701170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522092301160516091701170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522092301资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投房价延续正增长趋势2023年1-2月住宅销售均价10558元平同比上升41增速较2022年12月下降29个百分点延续自2022年7月份由负转正以来的正增长一二线城市成交热度较高带动房价延续正增长态势图表3商品房销售金额当月同比图表4商品住宅销售均价及当月同比商品房销售额当月值亿元商品房销售额当月同比商品住宅销售均价元平商品住宅销售均价当月同比30000130012000300110025025000100009002002000070080001505001500060001003005010000100400010000500020003005005000100160516091701170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522092301160516091701170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522092301资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投各地区销售均现明显改善东部地区中部地区西部地区东北地区2023年1-2月销售面积同比增速分别为-22-55-4326分别较2022年全年变动208pct158pct234pct405pct累计销售金额同比增速分别为21-35-27-01分别较2022年全年变动272pct222pct279pct408pct各地区销售均现明显改善请参阅最后一页的重要声明3房地产行业动态研究报告图表5分区域商品房销售面积累计同比图表6分区域商品房销售金额累计同比东部地区累计同比中部地区累计同比东部地区累计同比中部地区累计同比西部地区累计同比东北地区累计同比西部地区累计同比东北地区累计同比1200015000100001300080001100060009000700040005000200030000001000-2000-1000-4000-3000-6000-5000160516091701170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522092301160516091701170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522092301资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投销售企稳回升复苏具备持续性2023年3月截至13日30个大中城市成交面积同比上升239销售继续回暖2022年10-12月市场在底部区域震荡随着疫情防控政策的优化地产需求端政策利好的持续出台销售自2023年年初以来现企稳回升态势政府工作报告提到因城施策促进房地产市场健康发展近期住建部部长倪虹表示大力支持刚性及改善性住房需求促进房地产市场企稳回升近期政策放松持续例如杭州进一步放开大专学历落户全面放开县域落户政策我们认为高能级城市的核心调控政策进一步放松可期有望推动地产需求持续回升12到位资金降幅大幅收窄行业融资能力持续恢复到位资金降幅大幅收窄2023年1-2房地产到位资金为21331亿元同比下降152降幅较2022年12月单月大幅收窄135个百分点较2022年全年降幅收窄107个百分点发债端银行开发贷端到位资金明显改善2023年1-2月的到位资金来源中国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款的单月同比增速分别为-150-182-114-152增速较2023年12月分别变动-95pct165pct196pct142pct自筹资金定金及预收款个人按揭贷款的降幅均出现大幅收窄表明房企在发债方面出现明显改善且销售回暖推动回款端到位资金改善图表7房地产到位资金累计及当月同比图表8各渠道到位资金累计同比开发资金来源累计同比开发资金来源当月同比国内贷款累计同比自筹资金累计同比定金及预收款累计同比个人按揭贷款累计同比7000100005000800030006000400010002000-1000000-2000-3000-4000-5000-6000160516091701170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522092301160516091701170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522092301资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投请参阅最后一页的重要声明4房地产行业动态研究报告房贷利率维持低位利好购房需求释放贝壳研究院的数据显示2023年2月全国首套房贷款平均利率为404较2022年年底下降5BP二套房贷款平均利率为491与2022年年底持平据贝壳研究院监测2月份符合首套利率动态调整的38城市中石家庄哈尔滨长春福州等17个城市首套房贷利率回调至4以内较为宽松的信贷环境将利好购房需求释放助力楼市修复图表9全国首套房平均贷款利率图表10全国二套房贷平均利率600650580560600540520550500480500460440450420400400170918041811190620012008210321102205221217111805181119051911200520112105211122052211资料来源融360贝壳中信建投注2021年6月及以后的数资料来源融360贝壳中信建投注2021年6月及以后的数据采用贝壳研究院公布口径据采用贝壳研究院公布口径请参阅最后一页的重要声明5房地产行业动态研究报告2新开工竣工大幅改善投资明显修复21投资明显修复房地产销售融资投资三大指标降幅均明显收窄2023年1-2月房地产开发投资额13669亿元同比下降57降幅较2022年12月大幅收窄65个百分点2023年1-2月商品房销售额到位资金开发投资完成额的降幅分别为-01-152-57分别较2022年12月大幅收窄27613665个百分点房地产销售融资投资三大指标均现明显改善图表11房地产开发投资额累计同比和单月同比图表12销售融资投资三大指标当月同比商品房销售额当月同比房地产开发资金来源当月同比房地产开发投资完成额累计同比房地产开发投资完成额当月同比房地产开发投资完成额当月同比16004000140030001200200010008001000600000400-100020000-2000200-300040060016051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209230116-0216-0616-1017-0217-0617-1018-0218-0618-1019-0219-0619-1020-0220-0620-1021-0221-0621-1022-0222-0622-1023-02资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投22土地市场有望回暖土地市场有望回暖2023年1-2月100个大中城市住宅类用地成交建面为2849万方同比下降233降幅较2022年全年收窄29个百分点其中1月成交建面同比变动为-4542月的同比增速由负转正至203随着地产销售端的企稳回升房企在以销定投思路指引下的拿地积极性有望被激活土地市场有望回暖图表13100个大中城市住宅类用地成交建面当月同比图表14分线城市住宅类用地成交楼面均价百城成交建面住宅类用地当月值万平100大中城市成交土地楼面均价住宅类用地一线城市当月值百城成交建面住宅类用地当月同比100大中城市成交土地楼面均价住宅类用地二线城市当月值12000100大中城市成交土地楼面均价住宅类用地三线城市当月值9000100003500070008000300005000600025000400030002000020001000150000-1000100002000-300050004000-50000160516091701170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522092301160516091701170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522092301资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明6房地产行业动态研究报告23新开工竣工大幅改善新开工降幅大幅收窄竣工增速由负转正2023年1-2月房屋新开工面积13567万方同比下降94降幅较2022年12月收窄349个百分点1-2月房屋竣工面积13178万方同比上升80增速较2022年12月大幅提升146个百分点施工方面2023年1-2月房屋施工面积累计为750240万方同比下降44降幅较2022年12月大幅收窄438个百分点新开工有望随销售回暖持续改善竣工持续受保交楼政策支撑年初以来地产销售明显回暖新开工面积降幅大幅收窄销售有望持续回暖从而推动新开工持续改善竣工面积在保交楼政策及相关资金的支持下保持较高规模随着保交楼工作持续推进未来竣工有望得到持续支撑图表15房屋新开工面积累计同比及当月同比图表16房屋施工面积及竣工面积累计同比房屋新开工面积累计同比房屋新开工面积当月同比房屋施工面积累计同比房屋竣工面积累计同比70004000500030003000200010001000-1000000-3000-1000-5000-2000-7000-3000160516091701170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522092301160516091701170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522092301资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投3投资建议销售复苏具备持续性看好去年积极补仓土储丰厚优质的房企上调各项核心指标预测我们上调对2023年销售面积新开工面积开发投资竣工面积的增速预测分别为0-5015先前预测分别为-10-20-711销售复苏具备持续性看好去年积极补仓土储丰厚优质的房企2023年1-2月房地产销售融资投资三大指标均现明显改善伴随行业风险缓释销售有望持续复苏我们看好去年积极拿地拥有丰厚优质土储的房企其将充分受益于需求修复带来的销量提升推荐A股华发股份滨江集团万科A保利发展建发股份港股越秀地产中国海外发展建发国际集团绿城中国碧桂园随着地产销售持续复苏商业及物管企业的盈利和估值有望修复推荐A股新城控股港股龙湖集团华润置地华润万象生活碧桂园服务万物云中海物业保利物业保交楼工作持续推进看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股风险提示房地产行业的风险主要在于销售结转及房企信用修复可能不及预期1销售不及预期地产市场销售处于复苏初期阶段未来有继续下行或恢复不及预期的风险2结转不及预期新冠病毒可能引起下一波请参阅最后一页的重要声明7房地产行业动态研究报告感染高峰施工进度可能受到较大影响或导致结转不及预期3房企信用修复不及预期部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存导致行业整体信用修复进度缓慢影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本进而导致行业竣工及现金流压力加剧图表17重点公司估值表截至2023年3月15日公司代码公司名称投资股价市值股本EPS人民币元PEPB评级元港元亿元人亿股2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024EMRQ民币开发类房企600048SH保利发展买入1434171712022915316918663948577090688HK中国海外买入192818461093674014274544642403705发展1109HK华润置地买入34852175714545085535916760555210000002SZ万科A买入1586189211918920822323584767168080960HK龙湖集团买入21001165633543713954265250464309600383SH金地集团买入8753954520823626929042373230062007HK碧桂园买入2075012760970410450491945413703600153SH建发股份买入1231370302032262572956154484209002244SZ滨江集团买入97730431097121143167100806858143900HK绿城中国买入970215251771832062454846413506000537SZ广宇发展买入126023519-073072121202-17410463140123HK越秀地产买入11083003113414516117872676054061908HK建发国际买入24503731720228337445710676574733集团600641SH万业企业买入20441909040050063074505408324278240884HK旭辉控股-073671040730520550600912121102集团600325SH华发股份买入1087230211511211331477290817413601155SH新城控股买入173239123559137233335311277452060817HK中国金茂买入1471711330350370390413734333103002314SZ南山控股买入35195270360450500549777706610物企及轻资产运营1209HK华润万象买入41208232307609712816347737128222158生活2602HK万物云买入365037612142173231305226185138105366098HK碧桂园服买入1290381341201501862249475615010务6049HK保利物业买入4365211615319725031625019415312129001914SZ招商积余买入15261621104806107609631525220015918请参阅最后一页的重要声明8房地产行业动态研究报告2869HK绿城服务买入4801363202602703704416015811596209979HK绿城管理买入6781192002803604505721116713310536控股1995HK旭辉永升-28043170350440590766956423209服务1516HK融创服务-29479310420620871196242292211002968SZ新大正买入2343542072095144187323246163125506626HK越秀服务买入38451150240270320401421231058516603682SH锦和商管买入56427502602102603321527521317124资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明9房地产行业动态研究报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于分析师介绍房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项请参阅最后一页的重要声明10房地产行业动态研究报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从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