住宅销售额同比转正，房价平稳。2023年1-2月，商品房销售面积同比下降3.6%，降幅较2022年全年收窄20.7pct；商品房销售金额同比下降0.1%，降幅较2022年全年收窄26.6pct，其中住宅销售额增长3.5%。1-2月住宅销售均价为10558，同比4%，环比与上年12月持平，从去年年末开始房价逐步止跌，目前相对平稳。从2023年1-2月30城新房销售数据来看，销售面积累计同比增速-13.7%，核心城市销售弱于全国，主要由于疫情好转之后返乡置业需求增加。目前销售虽出现复苏迹象，但以点状复苏为主，还未形成整体趋势。我们认为前期供需两侧对市场的支持效果逐步在显现，推动市场销售逐步进入复苏通道，但目前购房信心还未完全恢复，从3月高频数据来看二手房销售好于新房，并且新房修复节奏趋缓，上半年市场大概率会以“时间换空间”，全年来看销售处于“U”型的底部抬升阶段。
　　开工、施工降幅收窄，竣工增速首次转正。2023年1-2月，新开工面积同比下降9.4%，降幅较2022年全年收窄30.0pct，新开工修复情况好于预期；1-2月施工面积同比下降4.4%，降幅较22年全年收窄2.8pct；竣工面积同比增长8.0%，去年以来首次实现正增长，“保交楼”是今年的首要任务，在供给侧政策组合拳下，保交楼进展得到有效推进。我们认为今年竣工的修复最具确定性，中性预期下全年增速2.3%，乐观预期下全年增速5.6%。
　　房地产开发投资降幅收窄。2023年1-2月，全国房地产开发投资完成额13669亿元，同比下降5.7%，降幅较22年全年收窄4.3pct。其中，住宅投资10273亿元，同比下降4.6%。在土地端尚未回暖的情况下，开发投资主要由施工和新开工作为支撑。
　　到位资金降幅收窄，流动性或持续改善。2023年1-2月，房地产开发企业到位资金同比下降15.2%，降幅较22年全年收窄10.7pct。其中，国内贷款同比下降15.0%、自筹资金同比下降18.2%、定金及预收款同比下降11.4%、个人按揭贷款同比下降15.3%、利用外资同比下降34.5%。在“保交楼”和“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况”的政策指引下，我们认为行业的流动性继续由偏紧向适度过渡，流动性将持续宽松。
　　投资建议：随着前期供给端政策的落地及房地产行业长效机制的完善，以及国内经济复苏与消费修复，目前房地产市场热度有所回升，我们认为供需两端政策共振将带来的新一轮增长机会。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244 ）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。
　　风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。
　　

研究报告全文：行业点评报告房地产行业2023年3月16日tablemain公司深度报告模板销售修复投资平稳竣工同比转正房地产行业国家统计局2023年1-2月行业数据跟踪推荐维持评级核心观点住宅销售额同比转正房价平稳2023年1-2月商品房销售面积分析师同比下降36降幅较2022年全年收窄207pct商品房销售金额同王秋蘅比下降01降幅较2022年全年收窄266pct其中住宅销售额增长861080927618351-2月住宅销售均价为10558同比4环比与上年12月持平wangqiuhengyjchinastockcomcn从去年年末开始房价逐步止跌目前相对平稳从2023年1-2月30城分析师登记编码S0130520050006新房销售数据来看销售面积累计同比增速-137核心城市销售弱于全国主要由于疫情好转之后返乡置业需求增加目前销售虽出现复相对沪深300表现图房地产沪深300苏迹象但以点状复苏为主还未形成整体趋势我们认为前期供需两35侧对市场的支持效果逐步在显现推动市场销售逐步进入复苏通道3025但目前购房信心还未完全恢复从3月高频数据来看二手房销售好于20新房并且新房修复节奏趋缓上半年市场大概率会以时间换空间1510全年来看销售处于U型的底部抬升阶段5020223162022616202291620221216开工施工降幅收窄竣工增速首次转正2023年1-2月新开工-5面积同比下降94降幅较2022年全年收窄300pct新开工修复情-10-15况好于预期1-2月施工面积同比下降44降幅较22年全年收窄28pct竣工面积同比增长80去年以来首次实现正增长保交楼资料来源Wind中国银河证券研究院是今年的首要任务在供给侧政策组合拳下保交楼进展得到有效推相关研究进我们认为今年竣工的修复最具确定性中性预期下全年增速23银河地产行业点评销售投资单月降幅收乐观预期下全年增速56窄国内贷款迎来大幅修复国家统计局1-12房地产开发投资降幅收窄2023年1-2月全国房地产开发投资完成月份行业数据跟踪额13669亿元同比下降57降幅较22年全年收窄43pct其中银河地产行业点评销售投资单月降幅扩住宅投资10273亿元同比下降46在土地端尚未回暖的情况下大房企资金端承压国家统计局1-10月份行开发投资主要由施工和新开工作为支撑业数据跟踪到位资金降幅收窄流动性或持续改善2023年1-2月房地产开银河地产行业点评销售投资单月降幅收发企业到位资金同比下降152降幅较22年全年收窄107pct其窄土地成交依旧低迷国家统计局1-9月份中国内贷款同比下降150自筹资金同比下降182定金及预收行业数据跟踪款同比下降个人按揭贷款同比下降利用外资同比下降114153银河地产行业点评销售资金修复开工345在保交楼和有效防范化解优质头部房企风险改善资产投资继续下探未来复苏路径曲折国家统计负债状况的政策指引下我们认为行业的流动性继续由偏紧向适度局1-6月份行业数据跟踪过渡流动性将持续宽松银河地产行业点评销售环比年内首次转正投资建议随着前期供给端政策的落地及房地产行业长效机制的完善开发投资单月降幅收窄国家统计局1-5月份以及国内经济复苏与消费修复目前房地产市场热度有所回升我们行业数据跟踪认为供需两端政策共振将带来的新一轮增长机会2023年行业供给侧银河地产行业点评基本面指标探底幅度加出清还未结束格局在曲折的修复路径中不断重塑政策并不是无差深政策组合拳下有望企稳国家统计局1-4别托底房企分化逻辑加强未来优质的资源将不断向头部房企聚集月份行业数据跟踪我们建议关注两条主线1强信用厚土储优布局的全国性布局房银河地产行业点评基本面指标继续全线探企和确定性强的区域性房企保利发展600048金地集团600383底期待更大力度的支持政策国家统计局1-招商蛇口001979万科A000002滨江集团002244建发股3月份行业数据跟踪份600153华发股份6003252母公司稳定经营的优质物管公司招商积余001914万物云2602风险提示基本面数据恢复不及预期房价超预期下行等风险wwwchinastockcomcn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明行业研究报告房地产行业目录一商品房销售市场住宅销售额同比转正房价平稳2二投资新开工竣工2一开工施工降幅收窄竣工增速首次转正2二房地产开发投资降幅收窄3三到位资金降幅收窄流动性或持续改善4四投资建议5五风险提示5请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明1行业研究报告房地产行业一商品房销售市场住宅销售额同比转正房价平稳2023年1-2月商品房销售面积151亿平方米同比下降36降幅较2022年全年收窄207pct商品房销售金额154亿元同比下降01降幅较2022年全年收窄266pct其中住宅销售额增长351-2月住宅销售均价为10558同比4环比与上年12月持平从去年年末开始房价逐步止跌目前相对平稳从2023年1-2月30城新房销售数据来看销售面积累计同比增速-137核心城市销售弱于全国主要由于疫情好转之后返乡置业需求增加目前销售虽出现复苏迹象但以点状复苏为主还未形成整体趋势我们认为前期供需两侧对市场的支持效果逐步在显现推动市场销售逐步进入复苏通道但目前购房信心还未完全恢复从3月高频数据来看二手房销售好于新房并且新房修复节奏趋缓上半年市场大概率会以时间换空间全年来看销售处于U型的底部抬升阶段图1商品房销售面积及销售额累计表现图2月商品房销售面积销售额及销面同比商品房销售面积商品房销售额月商品房销售额亿元月商品房销售面积万平米月销面同比右1600030000120140001002500012000801000020000608000401500060002040001000002000-205000000-40-20000-60-40002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-022011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-05-60002022-10资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院二投资新开工竣工一开工施工降幅收窄竣工增速首次转正2023年1-2月累计新开工面积13567万平米同比下降94降幅较2022年全年收窄300pct新开工修复情况好于预期1-2月施工面积同比下降44降幅较22年全年收窄28pct竣工面积同比增长80去年以来首次实现正增长去年中央经济会议及今年政府工作报告中都将对房地产的相关表述放在有效防范化解重大经济金融风险后面而保交楼也是今年的首要任务在供给侧政策组合拳下保交楼进展得到有效推进我们认为今年竣工的修复最具确定性中性预期下全年增速23乐观预期下全年增速56请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明2行业研究报告房地产行业图3房屋施工面积累计同比图4房屋新开工面积累计同比施工面积累计同比房屋新开工累计同比500080004000600040003000200020000001000-20002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-02000-4000-1000-60001999-022000-012000-122001-112002-102003-092004-082005-072006-062007-052008-042009-032010-022011-012011-122012-112013-102014-092015-082016-072017-062018-052019-042020-032021-022022-012022-12资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院图5月房屋新开工及同比图6房屋竣工累计面积及同比月房屋新开工万平米月同比右房屋竣工面积累计值房屋竣工面积累计同比300008012000050006040002500010000040300020000800002000201500060000100000001000040000-20-1000200005000-40-20000-600-30002011-022011-092012-042012-112013-062014-012014-082015-032015-102016-052016-122017-072018-022018-092019-042019-112020-062021-012021-082022-032022-102011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-02资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院二房地产开发投资降幅收窄2023年1-2月全国房地产开发投资完成额13669亿元同比下降57降幅较22年全年收窄43pct其中住宅投资10273亿元同比下降46在土地端尚未回暖的情况下开发投资主要由施工和新开工作为支撑请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明3行业研究报告房地产行业图7地产投资累计同比图8月度地产投资及同比地产投资累计同比月地产投资额亿元月同比右500020000501800040400016000301400030001200020100001020008000010006000-1040000002000-200-30-10002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-022011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-08-20002023-02资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院三到位资金降幅收窄流动性或持续改善2023年1-2月房地产开发企业到位资金21331亿元同比下降152降幅较22年全年收窄107pct其中国内贷款3498亿元同比下降150自筹资金6342亿元同比下降182定金及预收款7112亿元同比下降114个人按揭贷款3495亿元同比下降153利用外资5亿元同比下降345从资金来源占比的角度来看定金及预收款和自筹资金为目前最主要的资金来源分别占比333397国内贷款按揭贷款分别占比164164资金来源累计占比呈现出一定的周期性在保交楼和有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况的政策指引下我们认为行业的流动性继续由偏紧向适度过渡流动性将持续宽松图9房地产开发资金来源累计同比图10主要开发资金来源累计占比合计开发资金国内贷款国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款定金及预收款个人按揭贷款50012000450100004008000350600030040002502000200000150-2000100-400050-6000002008-022008-102018-102019-062020-022020-102021-062022-022022-102009-062010-022010-102011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082022-082023-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022017-02资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明4行业研究报告房地产行业图11单月开发资金来源亿元图12国内贷款个人按揭及定金预收款单月同比月度开发资金来源月同比右国内贷款月同比个人按揭月同比定金预收款月同比350008012010030000608025000406020000204020150000010000-20-205000-40-40-600-60-802011-022011-092012-042012-112013-062014-012014-082015-032015-102016-052016-122017-072018-022018-092019-042019-112020-062021-012021-082022-032022-102011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-052022-10资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院四投资建议随着前期供给端政策的落地及房地产行业长效机制的完善以及国内经济复苏与消费修复目前房地产市场热度有所回升我们认为供需两端政策共振将带来的新一轮增长机会2023年行业供给侧出清还未结束格局在曲折的修复路径中不断重塑政策并不是无差别托底房企分化逻辑加强未来优质的资源将不断向头部房企聚集我们建议关注两条主线1强信用厚土储优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企保利发展600048金地集团600383招商蛇口001979万科A000002滨江集团002244建发股份600153华发股份6003252母公司稳定经营的优质物管公司招商积余001914万物云2602五风险提示基本面数据恢复不及预期房价超预期下行等风险请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明5行业研究报告房地产行业插图目录图1商品房销售面积及销售额累计表现2图2月商品房销售面积销售额及销面同比2图3房屋施工面积累计同比3图4房屋新开工面积累计同比3图5月房屋新开工及同比3图6房屋竣工累计面积及同比3图7地产投资累计同比4图8月度地产投资及同比4图9房地产开发资金来源累计同比4图10主要开发资金来源累计占比4图11单月开发资金来源亿元5图12国内贷款个人按揭及定金预收款单月同比5请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明6行业研究报告房地产行业分析师承诺及简介本人承诺以勤勉的执业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关分析师王秋蘅房地产行业分析师英国杜伦大学金融学硕士2018年5月加入中国银河证券研究院至今主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作评级标准行业评级体系未来6-12个月行业指数或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数相对于基准指数交易所指数或市场中主要的指数推荐行业指数超越基准指数平均回报20及以上谨慎推荐行业指数超越基准指数平均回报中性行业指数与基准指数平均回报相当回避行业指数低于基准指数平均回报10及以上公司评级体系推荐指未来6-12个月公司股价超越分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报20及以上谨慎推荐指未来6-12个月公司股价超越分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报1020中性指未来6-12个月公司股价与分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报相当回避指未来6-12个月公司股价低于分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报10及以上免责声明tableavow本报告由中国银河证券股份有限公司以下简称银河证券向其客户提供银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户若您并非银河证券客户中的专业投资者为保证服务质量控制投资风险应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理完成投资者适当性匹配并充分了解该项服务的性质特点使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用并不构成对客户的投资咨询建议并非作为买卖认购证券或其它金融工具的邀请或保证客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断银河证券认为本报告资料来源是可靠的所载内容及观点客观公正但不担保其准确性或完整性本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任本报告可能附带其它网站的地址或超级链接对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接银河证券不对其内容负责链接网站的内容不构成本报告的任何部分客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险银河证券在法律允许的情况下可参与投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系并无需事先或在获得业务关系后通知客户银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格除非另有说明所有本报告的版权属于银河证券未经银河证券书面授权许可任何机构或个人不得以任何形式转发转载翻版或传播本报告特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权联系中国银河证券股份有限公司研究院机构请致电深圳市福田区金田路tablecontact3088号中洲大厦20层深广地区苏一耘0755-83479312suyiyunyjchinastockcomcn程曦0755-83471683chengxiyjchinastockcomcn上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层上海地区何婷婷021-20252612hetingtingchinastockcomcn陆韵如021-60387901luyunruyjchinastockcomcn北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦北京地区唐嫚羚010-80927722tangmanlingbjchinastockcomcn公司网址wwwchinastockcomcn请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明