商品住宅销售额同比增长，东部区域市场回暖进程较快
　　国家统计局发布2023年1-2月商品房行业数据。2023年1-2月，全国商品房销售面积1.51亿平，同比下降3.6%（2022年全年-24.3%）；1-2月商品房销售额1.54万亿元，同比下降0.1%（2022年全年-26.7%），其中商品住宅销售额同比增长3.5%。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额同比增速分别为2.1%、-3.5%、-2.7%、-0.1%（2022年全年分别为-25.1%、-25.7%、-30.6%、-40.9%），东部区域市场回暖进程较快。整体来看，疫情封控结束需求释放叠加中央和地方政府宽松购房政策，2023年前两月销售数据降幅收窄，销售市场企稳复苏态势初显，但小阳春持续性仍需观察，市场全面恢复仍需时日。
　　新开工面积同比仍降，竣工面积同比企稳回正
　　2023年1-2月，全国房屋新开工面积1.36亿平，同比下降9.4%（2022年全年-39.4%）；其中住宅新开工面积0.99亿平，同比下降8.7%（2022年全年-39.8%），整体仍保持下降趋势，源于2022年品牌房企拿地减少，并且1-2月行业仍处于低需求、弱预期的状态，房企新开工意愿较弱。2023年1-2月，房屋竣工面积1.32亿平，同比增长8.0%（2022年全年-15.0%），其中住宅竣工面积0.98亿平，同比增长9.7%（2022年全年-14.3%），在疫情政策全面放松后，工程进度恢复正常，竣工面积同比增长，伴随保交付政策持续推进，我们预计2023年竣工数据将持续改善。
　　投资下行压力依旧，房企资金压力犹存
　　2023年1-2月，房地产开发投资额1.37万亿元，同比下降5.7%（2022年全年-10.0%），其中住宅开发投资额同比下降4.6%。开发投资数据承压一方面源于市场销售持续不及预期，降低了房企投资能力和投资意愿；另一方面投资拿地减少，导致开复工面积减少。我们预计在销售市场复苏预期下，短期内行业拿地面积、新开工面积有望修复，长期来看房企融资恢复正常，开发投资能力有望企稳。2023年1-2月，房地产开发企业到位资金2.13万亿元，累计同比下降15.2%（2022年全年-25.9%），其中自筹资金单月下降18.2%，企业资金压力犹存。
　　投资建议
　　伴随中央和地方宽松政策不断出台，1-2月商品房销售数据边际改善。2022年1-5月基数持续下行，低基数下后续销售数据有望持续回暖，我们认为伴随3-4月小阳春推盘高峰到来，2022年拿地积极的国央企货值会更充裕。板块贝塔依赖政策放松和房价波动，个股阿尔法来自销售增长和未来拿地利润率的回升。供给侧改革下，持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。
　　风险提示：行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。
　　

研究报告全文：房地产行业研房地产销售数据边际改善房企投资下行压力犹存究2023年03月16日行业点评报告投资评级看好维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002行业走势图商品住宅销售额同比增长东部区域市场回暖进程较快房地产沪深300国家统计局发布2023年1-2月商品房行业数据2023年1-2月全国商品房销36行售面积151亿平同比下降362022年全年-2431-2月商品房销售额154业24点12万亿元同比下降012022年全年-267其中商品住宅销售额同比增长评035分区域看东部中部西部东北区域销售额同比增速分别为21报-12-35-27-012022年全年分别为-251-257-306-409告-242022-032022-072022-112023-03东部区域市场回暖进程较快整体来看疫情封控结束需求释放叠加中央和地方政府宽松购房政策2023年前两月销售数据降幅收窄销售市场企稳复苏态势数据来源聚源初显但小阳春持续性仍需观察市场全面恢复仍需时日相关研究报告新开工面积同比仍降竣工面积同比企稳回正2023年1-2月全国房屋新开工面积136亿平同比下降942022年全年新房成交同比增长政府工作报告-394其中住宅新开工面积099亿平同比下降872022年全年-398强调防风险稳发展行业周报整体仍保持下降趋势源于2022年品牌房企拿地减少并且1-2月行业仍处于-2023312低需求弱预期的状态房企新开工意愿较弱年月房屋竣工面积二手房成交持续回暖厦门沈阳多20231-2132亿平同比增长802022年全年-150其中住宅竣工面积098亿平开孩家庭限购放松行业周报同比增长年全年在疫情政策全面放松后工程进度恢复正源-202335972022-143证2023年1-2月百强销售金额点评常竣工面积同比增长伴随保交付政策持续推进我们预计2023年竣工数据券单月销售同比转正国央企表现更优将持续改善证行业点评报告-202331投资下行压力依旧房企资金压力犹存券研2023年1-2月房地产开发投资额137万亿元同比下降572022年全年究报-100其中住宅开发投资额同比下降46开发投资数据承压一方面源于市告场销售持续不及预期降低了房企投资能力和投资意愿另一方面投资拿地减少导致开复工面积减少我们预计在销售市场复苏预期下短期内行业拿地面积新开工面积有望修复长期来看房企融资恢复正常开发投资能力有望企稳2023年1-2月房地产开发企业到位资金213万亿元累计同比下降1522022年全年-259其中自筹资金单月下降182企业资金压力犹存投资建议伴随中央和地方宽松政策不断出台1-2月商品房销售数据边际改善2022年1-5月基数持续下行低基数下后续销售数据有望持续回暖我们认为伴随3-4月小阳春推盘高峰到来2022年拿地积极的国央企货值会更充裕板块贝塔依赖政策放松和房价波动个股阿尔法来自销售增长和未来拿地利润率的回升供给侧改革下持续看好投资强度高布局区域优机制市场化的强信用房企受益标的1保利发展招商蛇口华发股份建发股份越秀地产等优质央国企2万科A金地集团新城控股美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业风险提示行业销售恢复不及预期政策改善不及预期请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明18行业点评报告目录1商品住宅销售额同比增长东部区域市场回暖进程较快32新开工面积同比仍降竣工面积同比企稳回正33投资下行压力依旧短期数据有望修复44房企资金压力犹存45投资建议56风险提示6图表目录图12023年1-2月商品房销售面积同比下降363图22023年1-2月商品房销售金额同比下降013图32023年1-2月房地产开竣工面积同比下降94和增长804图42023年1-2月房地产开发投资额同比下降574图52023年1-2月房地产施工面积同比下降444图62023年1-2月房地产开发企业到位资金下降1525图72023年1-2月国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款同比分别-150-182-114-1525请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明28行业点评报告1商品住宅销售额同比增长东部区域市场回暖进程较快2023年1-2月全国商品房销售面积151亿平同比下降362022年全年-2431-2月商品房销售额154万亿元同比下降012022年全年-267其中商品住宅销售额同比增长35销售降幅有收窄趋势分区域看东部中部西部东北区域销售额同比增速分别为21-35-27-012022年全年分别为-251-257-306-409东部区域市场回暖进程较快整体来看疫情封控结束需求释放叠加中央和地方政府宽松购房政策2023年前两月销售数据降幅收窄销售市场企稳复苏态势初显但小阳春持续性仍需观察市场全面恢复仍需时日图12023年1-2月商品房销售面积同比下降36图22023年1-2月商品房销售金额同比下降01120160100140120801006080406020400200-20-20-40-40-60-60202002202004202006202008202010202012202103202105202107202109202111202202202204202206202208202210202212202002202004202006202008202010202012202103202105202107202109202111202202202204202206202208202210202212商品房销售面积累计同比商品房销售面积单月同比商品房销售额累计同比商品房销售额单月同比数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所2新开工面积同比仍降竣工面积同比企稳回正2023年1-2月全国房屋新开工面积136亿平同比下降942022年全年-394其中住宅新开工面积099亿平同比下降872022年全年-398整体仍保持下降趋势源于2022年品牌房企拿地减少并且1-2月行业仍处于低需求弱预期的状态房企新开工意愿较弱2023年1-2月房屋竣工面积132亿平同比增长802022年全年-150其中住宅竣工面积098亿平同比增长972022年全年-143在疫情政策全面放松后工程进度恢复正常竣工面积同比增长伴随保交付政策持续推进我们预计2023年竣工数据将持续改善请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明38行业点评报告图32023年1-2月房地产开竣工面积同比下降94和增长80806040200-20-40-60202006202002202004202008202010202012202103202105202107202109202111202202202204202206202208202210202212竣工面积单月同比开工面积单月同比数据来源Wind开源证券研究所3投资下行压力依旧短期数据有望修复2023年1-2月房地产开发投资额137万亿元同比下降572022年全年-100其中住宅开发投资额同比下降46开发投资数据承压一方面源于市场销售持续不及预期降低了房企投资能力和投资意愿另一方面投资拿地减少导致开复工面积减少我们预计在销售市场复苏预期下短期内行业拿地面积新开工面积有望修复长期来看房企融资恢复正常开发投资能力有望企稳图42023年1-2月房地产开发投资额同比下降57图52023年1-2月房地产施工面积同比下降4450404030203010200-1010-200-30-40-10-50-20-60-30202105202002202004202006202008202010202012202103202107202109202111202202202204202206202208202210202212202010202210202002202004202006202008202012202103202105202107202109202111202202202204202206202208202212开发投资累计同比开发投资单月同比施工面积累计同比施工面积单月同比数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所4房企资金压力犹存2023年1-2月房地产开发企业到位资金213万亿元累计同比下降1522022年全年-259其中国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款同比分别-150-182-114-1522022年全年分别为-254-191-333-265企业资金压力犹存请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明48行业点评报告图62023年1-2月房地产开发企业到位资金下降1526050403020100-10-20-30-40-50202006202002202004202008202010202012202103202105202107202109202111202202202204202206202208202210202212房地产开发资金来源累计同比房地产开发资金来源单月同比数据来源Wind开源证券研究所图72023年1-2月国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款同比分别-150-182-114-1520-520223202222022420225202262022720228202292023120232202210202211202212-10-15-20-25-30-35-40国内贷款累计同比其他资金累计同比自筹资金累计同比定金及预收款累计同比-45数据来源Wind开源证券研究所5投资建议伴随中央和地方宽松政策不断出台1-2月商品房销售数据边际改善2022年1-5月基数持续下行低基数下后续销售数据有望持续回暖我们认为伴随3-4月小阳春推盘高峰到来2022年拿地积极的国央企货值会更充裕板块贝塔依赖政策放松和房价波动个股阿尔法来自销售增长和未来拿地利润率的回升供给侧改革下持续看好投资强度高布局区域优机制市场化的强信用房企受益标的1保利发展招商蛇口华发股份建发股份越秀地产等优质央国企2万科A金地集团新城控股美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明58行业点评报告6风险提示1行业销售恢复不及预期融资改善不及预期房企资金风险进一步加大2政策放松不及预期请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明68行业点评报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明78行业点评报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份有限公司以下简称本公司的机构或个人客户以下简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告是发送给开源证券客户的属于商业秘密材料只有开源证券客户才能参考或使用如接收人并非开源证券客户请及时退回并删除本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为做出投资决策的唯一因素本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告可能附带其它网站的地址或超级链接对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接开源证券不对其内容负责本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便链接网站的内容不构成本报告的任何部分客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险开源证券在法律允许的情况下可参与投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系并无需事先或在获得业务关系后通知客户本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记开源证券研究所上海深圳地址上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号地址深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号楼10层楼45层邮编200120邮编518000邮箱researchkyseccn邮箱researchkyseccn北京西安地址北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层地址西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层邮编100044邮编710065邮箱researchkyseccn邮箱researchkyseccn请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明88