行业点评
　　本周A股地产板块基本持平，港股地产板块、物业板块均有所上涨。本周（3.11-3.17）本周申万A股房地产板块涨跌幅为-0.1%，在各板块中位列第13；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.9%，在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.6%，沪深300指数涨跌幅为-0.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.6%和+2.2%。
　　本周南京首拍迎来开门红，市场整体热度维持低位。本周（3.11-3.17）全国300城宅地成交建面283万㎡，单周环比+119%，单周同比-61%，平均溢价率6%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面6882万㎡，累计同比-18%；年初至今，华润置地、越秀地产、伟星房产、厦门坤霖辰房地产、中建国际投资的权益拿地金额位居行业前五。
　　节后第七周新房销售同环比均上涨，上海、成都、武汉等城市表现较好。本周（3.11-3.17）35个城市商品房成交合计467万平米，周环比+6%，周同比+28%。其中：一线城市周环比+22%，周同比+64%；二线城市周环比-2%，周同比+35%；三四线城市周环比+55%，周同比-43%。
　　节后第七周二手房市场首次出现环比下跌，同比表现仍较强，北京、成都周成交继续领涨。本周（3.11-3.17）15个城市二手房成交合计229万平米，周环比-4%，周同比+68%。其中：一线城市周环比+7%，周同比+52%；二线城市周环比-7%，周同比+71%；三四线城市周环比-7%，周同比+182%。
　　存款准备金率下调，维持流动性合理充裕。2023年3月17日，中国人民银行发布公告称，决定于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）；本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。2022年4月、12月两次降准幅度均为25bp，本次普降与2022年保持一致，市场预计或将释放6000亿元的中长期资金。降准虽然不直接作用于房地产市场，但由于房地产行业占用大体量的资金，降准或能使得相关融资环境更加宽松。2022年至今的3次降息（5年期以上LPR累计下调35bp）和3次降准（累计降准75bp），为房地产在信贷端提供有力支持，是市场企稳回暖，行业平稳健康发展的基石。
　　一二手房企逐步企稳，有助于市场销售的持续复苏。2023年2月，在供需两端的政策支持下，住房需求进一步释放，销售持续复苏，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨。从环比指数看，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比指数分别为0.3（连续两个月环比为正）和0.1（17个月下跌后首次为正）；从数量看，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。
　　投资建议
　　降准或使房地产融资环境更加宽松；供需政策效果逐步显现，一二手房价企稳，支持市场销售持续复苏。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于经济活动的复苏和保交楼的推进，修复弹性或更大，推荐滨江服务、建业新生活等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

研究报告全文：4行业点评本周A股地产板块基本持平港股地产板块物业板块均有所上涨本周311-317本周申万A股房地产板块涨跌幅为-01在各板块中位列第13WIND港股房地产板块涨跌幅为19在各板块中位列第12本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为2恒生中国企业指数涨跌幅为26沪深300指数涨跌幅为-02物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-06和22本周南京首拍迎来开门红市场整体热度维持低位本周311-317全国300城宅地成交建面283万单周环比119单周同比-61平均溢价率62023年初至今全国300城累计宅地成交建面6882万累计同比-18年初至今华润置地越秀地产伟星房产厦门坤霖辰房地产中建国际投资的权益拿地金额位居行业前五节后第七周新房销售同环比均上涨上海成都武汉等城市表现较好本周311-31735个城市商品房成交合计467万平米周环比6周同比28其中一线城市周环比22周同比64二线城市周环比-2周同比35三四线城市周环比55周同比-43节后第七周二手房市场首次出现环比下跌同比表现仍较强北京成都周成交继续领涨本周311-31715个城市二手房成交合计229万平米周环比-4周同比68其中一线城市周环比7周同比52二线城市周环比-7周同比71三四线城市周环比-7周同比182存款准备金率下调维持流动性合理充裕2023年3月17日中国人民银行发布公告称决定于3月27日降低金融机构存款准备金率025个百分点不含已执行5存款准备金率的金融机构本次下调后金融机构加权平均存款准备金率约为762022年4月12月两次降准幅度均为25bp本次普降与2022年保持一致市场预计或将释放6000亿元的中长期资金降准虽然不直接作用于房地产市场但由于房地产行业占用大体量的资金降准或能使得相关融资环境更加宽松2022年至今的3次降息5年期以上LPR累计下调35bp和3次降准累计降准75bp为房地产在信贷端提供有力支持是市场企稳回暖行业平稳健康发展的基石一二手房企逐步企稳有助于市场销售的持续复苏2023年2月在供需两端的政策支持下住房需求进一步释放销售持续复苏70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨从环比指数看新建商品住宅和二手住宅销售价格环比指数分别为03连续两个月环比为正和0117个月下跌后首次为正从数量看新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个比上月分别增加19个和27个投资建议降准或使房地产融资环境更加宽松供需政策效果逐步显现一二手房价企稳支持市场销售持续复苏地产板块推荐有持续拿地能力布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企如建发国际集团中国海外发展等物业板块受益于经济活动的复苏和保交楼的推进修复弹性或更大推荐滨江服务建业新生活等二手房市场活跃度持续向好推荐强房产中介平台贝壳风险提示宽松政策对市场提振不佳三四线城市恢复力度弱多家房企出现债务违约敬请参阅最后一页特别声明1行业周报内容目录存款准备金率下调维持流动性合理充裕42月商品住宅销售价格环比总体上涨4行情回顾5地产行情回顾5物业行情回顾6数据跟踪6宅地成交6新房成交7二手房成交9重点城市库存与去化周期10地产行业政策和新闻11地产公司动态12物管行业政策和新闻14物管公司动态14行业估值15风险提示16图表目录图表1大型中小型存款类金融机构存款准备金率4图表22022年至今3次降准和3次降息事件4图表370大中城市新建商品住宅价格环比5图表470大中城市二手住宅价格环比表现5图表5申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5图表6WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5图表7本周地产个股涨跌幅前5名5图表8本周地产个股涨跌幅末5名5图表9本周恒生物管指数恒生中国企业指数沪深300涨跌幅6图表10本周物业个股涨跌幅前5名6图表11本周物业个股涨跌幅末5名6图表12全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6图表13全国300城累计宅地成交建面万及同比7敬请参阅最后一页特别声明2行业周报图表142023年初至今权益拿地金额前20房企7图表1540城新房成交面积及同比增速8图表16各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8图表17各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8图表1835城新房成交明细万平方米8图表1915城二手房成交面积及同比增速周9图表20一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10图表21一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10图表2215城二手房成交明细万平方米10图表2312城商品房的库存和去化周期10图表2412城各城市能级的库存去化周期10图表2512个重点城市商品房库存及去化周期11图表26地产行业政策新闻汇总11图表27上市公司动态12图表28物管行业资讯14图表29物管公司动态14图表30A股地产PE-TTM15图表31港股地产PE-TTM15图表32港股物业股PE-TTM15图表33覆盖公司估值情况16敬请参阅最后一页特别声明3行业周报存款准备金率下调维持流动性合理充裕2023年3月17日中国人民银行发布公告称决定于3月27日降低金融机构存款准备金率025个百分点不含已执行5存款准备金率的金融机构本次下调后金融机构加权平均存款准备金率约为762022年4月12月两次降准幅度均为25bp本次普降与2022年保持一致市场预计或将释放6000亿元的中长期资金降准虽然不直接作用于房地产市场但由于房地产行业占用大体量的资金降准或能使得相关融资环境更加宽松2022年至今的3次降息5年期以上LPR累计下调35bp和3次降准累计降准75bp为房地产在信贷端提供有力支持是市场企稳回暖行业平稳健康发展的基石图表1大型中小型存款类金融机构存款准备金率201714107511775852020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-01大型存款类金融机构中小型存款类金融机构来源中国人民银行国金证券研究所图表22022年至今3次降准和3次降息事件时间事件备注2022110五年期以上LPR从465下调至460下降5bp降息下调金融机构存款准备金率025个百分点对没有跨省经营的城商2022415行和存款准备金率高于5的农商行在下调存款准备金率025个降准百分点的基础上再额外多降025个百分点2022520五年期以上LPR从460下调至445下降15bp降息1年期LPR从370下调至365下降5bp5年期以上LPR2022822降息从445下调至43下降15bp下调金融机构存款准备金率025个百分点不含已执行5存款准备2022125降准金率的金融机构下调金融机构存款准备金率025个百分点不含已执行5存款准备2023317降准金率的金融机构来源中国人民银行国金证券研究所2月商品住宅销售价格环比总体上涨2023年2月在供需两端的政策支持下住房需求进一步释放销售持续复苏70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨从环比指数看新建商品住宅和二手住宅销售价格环比指数分别为03连续两个月环比为正和0117个月下跌后首次为正从数量看新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个比上月分别增加19个和27个一二手房企逐步企稳有助于市场销售的持续复苏敬请参阅最后一页特别声明4行业周报图表370大中城市新建商品住宅价格环比图表470大中城市二手住宅价格环比表现10020010020090150901508080701007010060050600505050400004000030-05030-050202010-10010-1000-1500-1502011-012011-102015-072016-042020-012020-102012-072013-042014-012014-102017-012017-102018-072019-042021-072022-042023-012012-082014-112016-052018-082020-022022-052011-022011-112013-052014-022015-082017-022017-112019-052020-112021-082023-02环比上涨数环比持平数环比上涨数环比持平数环比下滑数环比指数右环比下跌数环比指数来源国家统计局国金证券研究所来源国家统计局国金证券研究所行情回顾地产行情回顾本周申万A股房地产板块涨跌幅为-01在各板块中位列第13WIND港股房地产板块涨跌幅为19在各板块中位列第12本周地产涨跌幅前5名为中润资源张江高科万通发展金辉控股天地源涨跌幅分别为4752362221773末5名为佳兆业集团天誉置业建业地产融信中国祥生控股集团涨跌幅分别为-402-298-206-198-181图表5申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序81210684642200-2-2-4-6-4家半医电资软能食运公多房消银技媒汽零耐商材制保食-6庭导疗信本件源品输用元地费行术体车售用业料药险品与体保服货与事金产者硬与业消和与-8个与健务物服饮业融服件汽费专生主传建计通电公非商交农银采房家钢纺建食综轻医机有国化汽休电人半设务料务与车品业物要媒筑算信子用银业通林行掘地用铁织筑品合工药械色防工车闲气用导备与设零与服科用装机事金贸运牧产电服材饮制生设金军服设品体与烟备部服务技品饰业融易输渔器装料料造物备属工务备草件装来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表7本周地产个股涨跌幅前5名图表8本周地产个股涨跌幅末5名500-5佳天建融祥45兆誉业信生40-10业置地中控集业产国股35-15团集30团-2025-252015-3010-355-400-45中张万金天润江通辉地资高发控源源科展股来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明5行业周报物业行情回顾本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为2恒生中国企业指数涨跌幅为26沪深300指数涨跌幅为-02物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-06和22本周物业涨跌幅前5名为浦江中国越秀服务第一服务控股金科服务旭辉永升服务涨跌幅分别为298685552末5名为中奥到家康桥悦生活佳源服务佳兆业美好正荣服务涨跌幅分别为-184-165-107-97-87图表9本周恒生物管指数恒生中国企业指数沪深300涨跌幅321020233132023314202331520233162023317-1-2-3-4恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数来源wind国金证券研究所图表10本周物业个股涨跌幅前5名图表11本周物业个股涨跌幅末5名35030中康佳佳正25-5奥桥源兆荣20到悦服业服15家生务美务10-10活好50-15浦越第金旭江秀一科辉-20中服服服永国务务务升控服股务来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所数据跟踪宅地成交根据中指研究院数据2023年第12周全国300城宅地成交建面283万单周环比119单周同比-61平均溢价率62023年初至今全国300城累计宅地成交建面6882万累计同比-18年初至今华润置地越秀地产伟星房产厦门坤霖辰房地产中建国际的权益拿地金额位居行业前五分别为10359503231亿元图表12全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率70004560004035500030400025300020152000101000500周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周473692581101316191215181122252831343740434649522124273033363942454851年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第202120212022202220222023202320232021202120212021202120222022202220232021202120212021202120212021202120212021202120222022202220222022202220222022202220222022单周宅地成交建面万平均溢价率来源中指研究院国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明6行业周报图表13全国300城累计宅地成交建面万及同比70000403060000205000010040000-1030000-20-3020000-40-5010000-600-702022年累计宅地成交建面2023年累计宅地成交建面2022年累计同比2023年累计同比来源中指研究院国金证券研究所图表142023年初至今权益拿地金额前20房企权益拿地金额权益建筑面积总规划建面排行企业名称土地宗数宗溢价水平楼面均价元亿元万万1华润置地31033742612284652越秀地产259161615363993伟星房产2501515135346414厦门坤霖辰房地产132121215270255中建国际投资531353509488616京东集团股份13119190159887龙港国资5305960051458广州市润川房地产13025250120009中建三局229171701750010保利发展22810101982814311万科128101014822817712中海地产127101002669313滨江集团3261621241645514建发房产22614148131839115浙江中豪12412151181990116北科建集团124881192985017西咸集团42235450602518中天美好1196911912950619佛山市东建集团118111118371692720招商蛇口21810159418206来源中指研究院国金证券研究所注截至2023年第12周3月17日新房成交根据wind数据本周3月11日-3月17日35个城市商品房成交合计467万平米周环比6周同比28月度累计同比14年度累计同比-11其中一线城市周环比22周同比64月度累计同比34年度累计同比-6二线城市周环比-2周同比35月度累计同比25年度累计同比-3三四线城市周环比55周同比-43月度累计同比-57年度累计同比-59敬请参阅最后一页特别声明7行业周报图表1540城新房成交面积及同比增速600806050040204000300-20-40200-60-80100-1000-12020231272023232023210202321720232242023332023310202331735城单周成交面积万方周环比周同比来源wind国金证券研究所图表16各能级城市新房成交面积月初至今累计同比图表17各能级城市新房成交面积年初至今累计同比800202312720232102023224202331060-1040-2020-300-402023127202321020232242023310-20-50-40-60-60-70-80-80一线城市二线城市三四线城市一线城市二线城市三四线城市来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表1835城新房成交明细万平方米城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比北京2604238516152017上海421269088338377-6广州204-17450821171-15深圳1856529333410387-9杭州195310345950218-4宁波82-16-1523410760南京200-164058628179-33苏州16572440723146-20武汉44128010697736019济南277-7286943026525青岛346151017527326724成都549-16-314821515-17福州654212140-1552-23厦门-------佛山33713237654237-19南宁22928864956415031敬请参阅最后一页特别声明8行业周报城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比无锡1232492221775-7常州-------绍兴06-1-4318-615-79温州18936993683621181金华-------惠州60-81481531554980泉州05-76-6628253-66扬州68929711935407镇江-------连云港-------盐城-------舟山2945258414-20汕头260-5262-4126-35江门551240130595036清远-------莆田1422-3933-3415-39芜湖63784-5180-7441-52岳阳59-775153744014韶关21353-629-6622-19来源wind国金证券研究所注成交数据为各地房管局备案口径可能较实际市场情况滞后二手房成交根据wind数据本周3月11日-3月17日15个城市二手房成交合计229万平米周环比-4周同比68月度累计同比71年度累计同比43其中一线城市周环比7周同比52月度累计同比45年度累计同比26二线城市周环比-7周同比71月度累计同比80年度累计同比47三四线城市周环比-7周同比182月度累计同比99年度累计同比118图表1915城二手房成交面积及同比增速周30012025080200401500100-4050-800-12020231272023232023210202321720232242023332023310202331715城单周成交面积万方周环比周同比来源wind国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明9行业周报图表20一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比图表21一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比2001501501001005050020231272023210202322420233100-502023127202321020232242023310-100-50一线城市二线城市三四线城市一线城市二线城市三四线城市来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表2215城二手房成交明细万平方米城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比北京44162810712733119深圳98138992323256875杭州129-11043171088340南京213-11045489118055苏州1996634833714621成都500-244915039345369厦门62-4-26166-1353-16南宁61371671361154180青岛174518643810812157佛山21610725148115040东莞98937323330769148金华21-61-4792523-40江门25-156566292060扬州55-341714331144191衢州-------来源wind国金证券研究所注成交数据为各地房管局备案口径可能较实际市场情况滞后重点城市库存与去化周期本周12城商品房库存可售面积为16亿平米环比02同比39以3个月移动平均商品房成交面积计算去化周期为218月较上周-04个月较去年同比34个月图表2312城商品房的库存和去化周期图表2412城各城市能级的库存去化周期5030302540252020301515201010510500-2019-072020-032020-112021-072022-032022-112019721202072120217212022721商品房销售面积万方日商品房去化周期月一线城市去化周期月二线城市去化周期月来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明10行业周报图表2512个重点城市商品房库存及去化周期3个月移动日均成交城市可售面积万方同比去年同期去化周期月同期增减月面积万方北京26361429306-137上海55694838-002广州22501224308018深圳8942814214-165杭州841-92997011南京2845623415-132苏州1353-1423198-026福州1343-507663-266南宁837-1420142-096泉州688-300627519507温州14001926179-041莆田359-1102592287来源wind国金证券研究所注成交数据为各地房管局备案口径可能较实际市场情况滞后地产行业政策和新闻图表26地产行业政策新闻汇总时间城市机构内容湖北襄阳市住房公积金中心方面出台了借款人和共同借款人可添加共同还款人的政策襄阳市住房公积金中心贷款管理科科长吴浩介绍住房公积金缴存职工及灵活就业缴存人员在申请住房公积金贷款时可以通过申请添加共同还款人的方式提高还款能力增加可贷金额根据这一政策共同2023313襄阳还款人的条件和范围包括借款人或共同借款人的父母子女具备完全民事行为能力具有稳定收入无未结清的各类商业性贷款和住房公积金贷款且信用记录良好年龄在65周岁以内的人员但添加共同还款人最多不超过4人广东省揭阳市发布关于实施多子女家庭住房公积金支持政策的通知其中提出对于多子女家庭2023313揭阳首次申请住房公积金贷款的二孩家庭贷款额度可按揭公积金管委20223号文件标准上浮10三孩家庭贷款额度可按揭公积金管委20223号文件标准上浮20酒泉市政府出台酒泉市激励房地产业健康稳定发展若干措施主要包括提高预售资金使用效率严格落实国家差别化住房信贷政策实行农民进城购房奖补等13条内容其中措施明确将对符合政策生育二孩的家庭购买住房含二手房的给予5万元的一次性购房补贴符合政策生育三2023314酒泉孩的家庭购买住房含二手房的给予10万元的一次性购房补贴补贴资金由所购房屋所在地县市区以货币形式一次性发放措施还明确个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的减按1的税率征收契税面积为90平方米以上的减按2的税率征收契税江苏以省市场价格调控联席会议名义印发2023年价格调控目标责任制实施意见其中提到努力促进房地产市场平稳发展坚持房子是用来住的不是用来炒的定位多措并举落实稳地价稳2023314江苏省房价稳预期要求因城施策优化新建普通商品住房销售价格备案制度并纳入一城一策修订方案按规定履行报备程序切实做好保交楼保民生保稳定各项工作防范化解房地产领域重大风险加强对房地产开发交易租赁物业管理中的价格监管广东省梅州市调整适当提高最高贷款额度建立贷款额度和预警等级联动调整机制优化调整租房政策优化调整购房提取政策等政策于3月10日开始实施政策调整后住房公积金贷款双方2023315梅州缴存最高额度由原来的40万元调整为50万元单方缴存最高额度从25万元调整为30万元异地缴存职工贷款最高额度从20万元调整为25万元各类高层次人才青梅计划人才贷款额度同步调整徐州市政府办公室近日发布关于优化房地产营商环境促进房地产市场平稳健康发展的通知2023316徐州其中提到优化住房公积金组合贷款政策取消首房首贷申请条件凡符合办理徐州市住房公积金贷敬请参阅最后一页特别声明11行业周报时间城市机构内容款条件的职工均可申请公积金和商业银行组合贷款扩大公积金和商业银行组合贷款业务受理范围在淮海经济区十城互认互贷基础上户籍地为徐州的省内其他城市缴存职工在徐州市购买自住住房的可申请公积金和商业银行组合贷款放宽按月提取住房公积金偿还商业银行个人住房贷款业务办理条件未使用或使用过一次住房公积金贷款的缴存职工均可申请办理江西省吉安市召开优化住房公积金管理措施新闻发布会明确阶段性提高缴存职工在中心城区购房贷款最高额度从2023年3月20日至2024年3月31日在吉安市中心城区井冈山经开区2023317吉安吉州区青原区庐陵新区购房的夫妻双方均缴存住房公积金的职工家庭至少有一方在吉安市范围内缴存住房公积金贷款最高额度由70万元提高至80万元本地单缴存职工和异地缴存职工家庭住房公积金贷款最高额度由60万元提高至70万元来源各政府官网国金证券研究所地产公司动态图表27上市公司动态公司名称公告时间类型内容公司新增到期未能偿还的债务本息金额为2153亿元另外新增诉讼的涉案金额为518蓝光发展2023311债务情况亿元截至2023年2月28日公司累计未能如期偿还债务金额合计为32101亿元债务重华夏幸福2023311重组进展组计划中2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计约为172340亿元相应减免债务利息豁免罚息金额共计17641亿元2023年1-2月公司实现签约金额4327亿元同比增加1332实现签约面积58万格力地产2023313经营业绩平方米同比增加395公司预期2022年归母净亏损约人民币70-90亿预期亏损主要是由于受新冠病毒疫龙光集团2023313业绩预告情影响导致工程进度推迟年内结转体量下跌确认收入减少房地产行业持续低迷销售同比下滑对物业项目计提的减值准备公司预期2022年剔除公允价值变动汇兑净损益等影响后的归属股东的核心归母净利润约人民币10-30亿元归母净亏损约人民币55-75亿元亏损主要是由于受房地产市场下碧桂园2023313业绩预告行的影响本期部分低毛利项目结转导致房地产业务结转毛利率下降对物业项目计提的减值增加外汇波动造成预期汇兑净损失所致2023年2月公司实现销售金额人民币12782亿元同比增长29293实现销售面华发股份2023313经营业绩积5483万方同比增长278172023年1-2月公司实现销售金额人民币24976亿元同比增长8541实现销售面积8961万方同比增长131212023年1-2月公司其子公司及其联属公司实现合约销售约人民币2228亿元合约绿地香港2023313经营业绩总建筑面积约1767万方公司发布2023年度向特定对象发行A股股票预案拟向特定对象发行股票的募集资金总额不超过80亿元本次发行股份数量为不超过677亿股扣除发行费用后的募集资金净额新城控股2023314定增将全部用于公司在建项目及补充流动资金该等项目均定位于首次置业及改善型普通住宅产品各项目均已预售是公司保交楼保民生的重要工程公司披露为全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司提供担保的进展目前有关融中南建设2023314担保资余额22亿元经过协商该融资期限延长12个月担保期限相应延长其他条件不变20232月公司及其附属公司实现合同销售金额约人民币2420亿元合同销售建筑面积约952万方同比分别增加1467及552权益合同销售金额约1844亿元权益华润置地2023314经营业绩合同销售建筑面积约733万方同比分别增加1616及60620231-2月公司合同销售金额约人民币4022亿元合同销售建筑面积约1668万方同比分别增加604及减少11金地商置2023314业绩预告公司预期2022年归母净利润约人民币21-25亿元归母净利润减少主要是由于2022敬请参阅最后一页特别声明12行业周报公司名称公告时间类型内容年较少物业交付所以其所贡献的收入减少一次性议价收购收益下跌待出售及发展中物业的减值准备增加公司预期2022年归母净亏损约125-135亿元同比盈转亏核心归母净亏损约30-40亿元亏损主要是由于2022年新冠疫情持续反覆中国房地产行业整体需求下滑及融资环境持续收紧等影响相比2021年项目售价下降导致毛利率下降及计提资产减值增加正荣地产2023314重组进展结转收益低于预期投资物业公平价值下降出售附属公司的收益及利息收入下降融资成本增加汇兑亏损公司同时公布了境外整体债务管理方案的最新情况初步建议方案暂定条款中或将不会削减本金可能分期摊还现有债务的本金及其利息公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过20亿元中期票据发行期限不新湖中宝2023314发行中票超过5年本次发行中期票据的募集资金拟用于项目建设购回或偿还发行人及发行人子公司境外美元债券补充流动资金等法律法规允许的用途公司拟为控股股东浙江新湖集团股份有限公司提供5笔保证担保合计担保金额406亿新湖中宝2023314担保元本次提供的担保均为原担保到期续做不会增加公司为新湖集团提供的担保净额招商蛇口2023315定增进展公司向特定对象发行股票申请获深交所受理首开股份2023315关联交易公司控股股东北京首都开发控股集团有限公司向公司提供的18亿元借款续期一年公司间接全资附属金茂苏皖拟向公司间接非全资附属嘉兴梁茂收购南京国际377464的中国金茂2023315关联交易股权对价为约人民币2061亿元本次交易完成后目标公司将成为该公司的间接全资附属公司公司预期2022年归母净利润不少于人民币12亿元收入总额不少于58亿元预期同比下降主要是由于行业巿场竞争激烈及房地产行业调控政策持续因此尽管交付总建筑港龙中国地产2023315业绩预告面积同比增长不少于15但公司毛利率整体下降公司以参与更多其可拥有控制权的项目作为其策略导致2022年度权益法入帐的合营企业与联营公司业绩减少公司控股子公司南京武夷房地产开发有限公司通过公开挂牌交易方式出让其自用的综合办中国武夷2023315出售资产公楼委托福建省产权交易中心公开挂牌交易挂牌价226430万元公司预期2022年归母净亏损约人民币120亿元总收入约人民币26737亿元总收入同比小幅下降同比下降主要是由于新冠疫情反复爆发房地产市场严重放缓以及紧缩禹洲集团2023315业绩预告融资环境的影响项目毛利受压受市场环境影响公司部分房地产项目存在减值迹象基于谨慎性原则计提的存货及其他资产减值拨备增加和投资物业公允值亏损由于报告期内资本化利息金额减少导致集团的融资成本大幅上升公司控股股东海投公司质押公司12亿股股份占其所持股份1416占公司总股本格力地产2023316股权质押6372023年2月公司实现合同销售面积174万方合同销售金额263亿元无新增土储2023年1-2月公司累计实现合同销售面积297万方较上年同期下降5合同销售金华侨城A2023317经营业绩额455亿元较上年同期下降13此外旗下文旅企业合计接待游客近1600万人次较去年同比增长约602022年公司实现营业收入25057亿元同比增122业务毛利5304亿元毛利率为212归母净利润2436亿元剔除公平值变动等影响后核心归母净利润为人民币龙湖集团2023317经营业绩2254亿元同比增长052022年公司实现营业收入1189亿港元归母净亏损455950万港元同比止盈转亏金辉集团2023317经营业绩基本每股收益为-009港元碧桂园2023317发行债券公司全资附属公司碧桂园地产集团有限公司向专业投资者公开发行公司债券并上市之申敬请参阅最后一页特别声明13行业周报公司名称公告时间类型内容请获上交所受理发行规模不超过186亿元期限不超过10年设置投资者回售选择权募集资金扣除发行费用后将用于偿还本公司有息债务和置换已用于偿还到期债务的自有资金补充流动资金项目建设等法律法规允许的用途来源各公司公告国金证券研究所物管行业政策和新闻图表28物管行业资讯时间城市机构内容河北省住房和城乡建设厅河北省精神文明建设委员会办公室共同印发开展加强物业管理共建美好家园活动实施方案提出在全省开展加强物业管理共建美好家园活动到2023年底全省城镇住宅小区物业服务水平和文明建设水平明显提升社会满意度不断提高建成一批管理规范2023318河北省服务优良环境宜居安定和谐的美好家园小区实施方案要求各地结合本地实际科学制定具体的活动方案依据美好家园小区创建基本要求进一步明确细化创建实施细则广泛组织开展属地美好家园创建工作对创建过程各个环节和结果充分公开公示自觉接受群众监督来源中国物业新闻网国金证券研究所物管公司动态图表29物管公司动态公司名称公告时间类型内容公司预计2022年未经审核的收入同比增长超过18核心经营利润及未经审核的归母净利润同比分别下降为5-10以及30-40主要是由于基于审慎原则应收账绿城服务2023310业绩预告款及其他应收款减值准备增加以及金融工具等资产减值增加受中国房地产行业环境及疫情反复影响公司收入增幅下降的同时成本上涨公司预期2022年未经审核的归母净亏损不超过人民币5亿元亏损主要是由于集团对融创服务2023312业绩预告关联方应收款项计提的减值准备大幅增加所致公司预期2022年归母净亏损约18-23亿元公司经营性现金流入约35-45亿元亏损主要是由于房地产行业遭遇严峻流动性危机国内新冠疫情反复以及经济增速放缓等金科服务2023313业绩预告多重不利因素的影响下公司关联房地产开发商客户及部分第三方客户面临流动性困境因此公司对账面的其他应收款项应收账款等资产均进行了减值测试并计提了合理减值预计会对全年利润造成较大负面影响公司预计2022年归母净利润114亿元同比增加38每股基本盈利078元总收京城佳业2023315业绩预告入约为1567亿元同比增加约280毛利约为347亿元同比增加约274毛利率222同比下降01公司实现营业收入13024亿元较上年同期增长2297分板块来看物业管理业务实现营业收入12504亿元较上年同期增长2619主要系原有物业管理项目增长招商积余2023317经营业绩以及新拓展市场化物业管理项目增加资产管理业务实现营业收入465亿元较上年同期下降1640主要系购物中心酒店等持有型物业收入减少以及按国家政策减免房产租金所致其他业务实现营业收入055亿元较上年同期下降5642公司的控股子公司北京金融街第一太平戴维斯物业管理与淄博经济开发区众程物业管金融街物业2023317成立新公司理淄博市万学商业运营共同设立一家合资公司注册资本人民币500万元北京金融街第一太平戴维斯持股45众程物业持股35万学商业持股20来源各公司公告国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明14行业周报行业估值图表30A股地产PE-TTM2520151052016712017112021712022112022712023112018112018712019112019712020112020712021110201771PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV来源wind国金证券研究所图表31港股地产PE-TTM20PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV181614121086422017112017712019112021712023112018112018712019712020112020712021112022112022710201671来源wind国金证券研究所图表32港股物业股PE-TTM120PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV100806040202017712019112021712023112017112018112018712019712020112020712021112022112022710201671来源wind国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明15行业周报图表33覆盖公司估值情况市值股票代码公司评级PE归母净利润亿元归母净利润同比增速亿元2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2022E2023E000002SZ万科A增持1795807670225223552571-4659600048SH保利发展买入1725639477273918302248-5-3323001979SZ招商蛇口买入10721032551931037421555-15-5932600153SH建发股份买入36860574861065176935718002244SZ滨江集团买入2939773553034015293032320688HK中国海外发展买入1904474743401640914400-9283900HK绿城中国买入2315241264475608821825581908HK建发国际集团买入39112380543174887224254482423HK贝壳买入1646718579213229284774-60241729666HK金科服务买入71678771106829971-23219983HK建业新生活买入325146416269784511146098HK碧桂园服务买入3989977614035186525028261209HK华润万象生活买入83748537329517222528411130261995HK旭辉永升服务买入4675574562821045833263316HK滨江服务买入55170125943244584735336626HK越秀服务买入531461261093642488116162156HK建发物业买入54339228159162434504943平均值64516314297755716871301436中位值368978070303401555422426来源wind国金证券研究所注1数据截至2023年3月17日2预测数据为国金预测贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径风险提示宽松政策对市场提振不佳目前房地产调控宽松基调已定各地均陆续出台房地产利好政策若政策利好对市场信心的提振不及预期市场销售将较长一段时间处于低迷态势三四线城市恢复力度弱目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象而三四线城市成交量依然在低位徘徊而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激市场恢复力度相对较弱多家房企出现债务违约若在宽松政策出台期间多家房企出现债务违约将对市场信心产生更大的冲击房企自救意愿低落消费者观望情绪加剧金融机构挤兑债务等房地产业良性循环实现难度加大敬请参阅最后一页特别声明16行业周报行业投资评级的说明买入预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在15以上增持预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在515中性预期未来36个月内该行业变动幅度相对大盘在-55减持预期未来36个月内该行业下跌幅度超过大盘在5以上敬请参阅最后一页特别声明17行业周报特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户本报告对于收件人而言属高度机密只有符合条件的收件人才能使用根据证券期货投资者适当性管理办法本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级含C3级的投资者使用本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断使用国金证券研究报告进行投资遭受任何损失国金证券不承担相关法律责任若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议国金证券不为此承担任何责任此报告仅限于中国境内使用国金证券版权所有保留一切权利上海北京深圳电话021-60753903电话010-85950438电话0755-83831378传真021-61038200邮箱researchbjgjzqcomcn传真0755-83830558邮箱researchshgjzqcomcn邮编100005邮箱researchszgjzqcomcn邮编201204地址北京市东城区建内大街26号邮编518000地址上海浦东新区芳甸路1088号新闻大厦8层南侧地址中国深圳市福田区中心四路1-1号紫竹国际大厦7楼嘉里建设广场T3-2402敬请参阅最后一页特别声明18