投资要点：
　　央行启动第六轮的第五次全面降准，释放流动性。
　　为推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，打好宏观政策组合拳，提高服务实体经济水平，保持银行体系流动性合理充裕，中国人民银行决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。
　　降准后地产销售和A股地产指数表现：
　　1）基本面表现情况：从历史规律看，全面降准对于行业销售有一定的积极作用。通过比照2008年、2015年两轮全面降准周期可以看到，两轮全面降准之后行业销售均存在恢复，持续时间在1年左右。而2018年第四轮降准周期主要为定向降准，2011年第二轮和2019年第五轮降准周期叠加了调控而行业受益均有限。2021年7月启动的第六轮降准周期目前已经达到第五次，且2023年3月27日即将启动的第五次降准不仅属于全面降准，而且行业政策面持续宽松，因此我们认为此次降准对未来行业资金面和销售有望产生一定的积极影响。
　　2）行业指数表现：自2008年以来，迄今为止六轮降准周期累计发生24次降准行为（不包括本次降准）。各降准时点发生后三个月左右，A股地产指数54.2%的概率取得绝对收益和相对收益。
　　从历史规律看，除了以定向降准为主的第四轮降准周期和叠加行业调控的第五轮降准周期外，A股地产指数在市场全面降准之后往往表现良好（其中第三轮全面降准后的一年才出现超额收益率）。
　　投资建议：优质企业优势不会改变，关注后续销售回升情况。
　　1）我们认为，本次降准将有助于后期地产销售逐步复苏向上。从企业受益情况而言，目前行业政策面持续回暖，再次全面降准将有助于进一步改善房企融资环境，有助于行业优质公司表现。
　　2）维持“优于大市”评级。2023年3月17日，A股沪深300指数2022年动态PE在11.24倍，房地产板块2022年动态PE在11.72倍。我们继续看好行业蓝筹企业。A股重点关注：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、建发股份、华发股份、新城控股、招商积余、华侨城A等。
　　特别提示：本报告仅总结了我国08年以来降准后的地产销售和A股地产板块的表现，而仅根据有限的历史经验对未来进行推测和判断具有局限性，仅供投资者参考，并请投资者审慎判断。
　　风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。
　　

研究报告全文：TableMainInfo行业研究房地产证券研究报告行业信息点评2023年03月18日TableInvestInfo投资评级优于大市维持第五次全面降准继续改善房企融资环境市场表现TableSummary投资要点TableQuoteInfo房地产海通综指1529央行启动第六轮的第五次全面降准释放流动性851173为推动经济实现质的有效提升和量的合理增长打好宏观政策组合拳提高服-504务实体经济水平保持银行体系流动性合理充裕中国人民银行决定于2023年-11823月27日降低金融机构存款准备金率025个百分点不含已执行5存款准备-1859202232022620229202212金率的金融机构本次下调后金融机构加权平均存款准备金率约为76资料来源海通证券研究所降准后地产销售和A股地产指数表现相关研究1基本面表现情况从历史规律看全面降准对于行业销售有一定的积极作用TableReportInfo多项指标如期回升资金来源仍需扩通过比照2008年2015年两轮全面降准周期可以看到两轮全面降准之后行大20230316第10周新房成交同比增速供销比继业销售均存在恢复持续时间在1年左右而2018年第四轮降准周期主要为定续攀升20230312向降准2011年第二轮和2019年第五轮降准周期叠加了调控而行业受益均有两会房地产相关信息点评地产限2021年7月启动的第六轮降准周期目前已经达到第五次且2023年3月信用修复起始年促进行业健康发展27日即将启动的第五次降准不仅属于全面降准而且行业政策面持续宽松因20230306此我们认为此次降准对未来行业资金面和销售有望产生一定的积极影响2行业指数表现自2008年以来迄今为止六轮降准周期累计发生24次降准行为不包括本次降准各降准时点发生后三个月左右股地产指数A542的概率取得绝对收益和相对收益TableAuthorInfo从历史规律看除了以定向降准为主的第四轮降准周期和叠加行业调控的第五轮降准周期外A股地产指数在市场全面降准之后往往表现良好其中第三轮全面降准后的一年才出现超额收益率投资建议优质企业优势不会改变关注后续销售回升情况1我们认为本次降准将有助于后期地产销售逐步复苏向上从企业受益情况而言目前行业政策面持续回暖再次全面降准将有助于进一步改善房企融资分析师涂力磊环境有助于行业优质公司表现Tel02123219747Emailtll5535haitongcom2维持优于大市评级2023年3月17日A股沪深300指数2022年动证书S0850510120001态PE在1124倍房地产板块2022年动态PE在1172倍我们继续看好行分析师谢盐业蓝筹企业A股重点关注万科A保利发展招商蛇口金地集团建发股Tel02123219436份华发股份新城控股招商积余华侨城A等Emailxieyhaitongcom证书S0850511010019特别提示本报告仅总结了我国08年以来降准后的地产销售和A股地产板块的表现而仅根据有限的历史经验对未来进行推测和判断具有局限性仅供投资者参考并请投资者审慎判断风险提示调控加码和行业基本面下行风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业2图1全面降准后商品房销售增速不同程度反弹24大型存款类金融机构人民币存款准备金率左轴商品房销售面积累计同比右轴12010022疫情前后商品房销售面积增速异常波动80206018401620014-2012-4010-600809131418192207101112151617202107111216172021220809101314151819--------------------------------JunJunJunJunJunJunJunJunJunJunJunJunJunJunJunJunDecDecDecDecDecDecDecDecDecDecDecDecDecDecDecDec资料来源Wind海通证券研究所图2全面降准后A股地产指数的表现24大型存款类金融机构人民币存款准备金率左轴A股地产指数超额收益率右轴402022020-2018-4016-60-8014-10012-12010-1400709121517202208101113141618192108091114161922071012131517182021--------------------------------JunJunJunJunJunJunJunJunJunJunJunJunJunJunJunJunDecDecDecDecDecDecDecDecDecDecDecDecDecDecDecDec注A股地产指数超额收益率是指WIND地产指数801180SI相对A股指数881001WI的超额收益率资料来源Wind海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业3表1各次降准后A股地产指数具体收益情况地产指数收益地产相对A股的超额收益百分点降准时间点降准后降准后降准后降准后降准后第降准后降准后降准后第一个交易日1个月3个月6个月一个交易日1个月3个月6个月2008-06-25101529-3033-2732040347-5177182008-09-25630-34643253465661584168037832008-10-15-0403601191703446015436919532008-12-05407-109719287049000-61003819882008-12-25-164977471010638-121-063150037812011-12-05060-106112871706079-10286118002012-02-24001-620405-1116-032-2867450972012-05-18024605-882-1015002558-1082612015-02-05-30028137762798-108-504-901-4572015-04-202431178-052-944-074-507-1423162015-09-06-134-18029501021-020-17125812232015-10-24-031782-523-470-106-3077415542016-03-01648638190786135-715-964-12282018-04-25-178-375-1653-2692008-378-856-4792018-07-05-011-198-006-386-067-1440227082018-10-15-256151210174657-11178373814382019-01-1503845733031571046-020444-3842019-01-25-030144624631578002-196-094-3222019-09-16-164080162-446029325239-1382020-01-06093-1238-1095728-009-779-587-7772021-07-15001-329-224058084-274-0990342021-12-15-301058-1527-842-7050340902942022-04-25-720-757-1112-18751771993-1260222022-12-05-526-777-1073737621-139注A股地产指数是指WIND地产指数801180SI地产相对A股的超额收益是指WIND地产指数801180SI相对A股指数881001WI的超额收益率资料来源Wind海通证券研究所表2每轮的首次全面降准情况下行业基本面和二级市场地产指数的表现六轮降准周每轮降准周期启动后首次降准对1个月3个月6个月12个月期市场影响2008625商品房销售面积同比增速变动减少360个百分点减少770个百分点减少1250个百分点增加3890个百分点20081225地产板块对A股指数超额收益率增加347个百分点减少517个百分点增加718个百分点增加3958个百分点2011125商品房销售面积同比增速变动减少945个百分点减少1850个百分点减少1490个百分点减少310个百分点2012518地产板块对A股指数超额收益率减少102个百分点增加861个百分点增加1800个百分点增加1881个百分点2015252商品房销售面积同比增速变动增加710个百分点增加1610个百分点增加2350个百分点增加4450个百分点01631地产板块对A股指数超额收益率减少504个百分点减少901个百分点减少457个百分点增加1081个百分点2018425商品房销售面积同比增速变动增加160个百分点增加290个百分点增加090个百分点减少160个百分点2019125地产板块对A股指数超额收益率减少378个百分点减少856个百分点减少479个百分点减少335个百分点2019916商品房销售面积同比增速变动增加020个百分点增加000个百分点减少2620个百分点减少170个百分点202016地产板块对A股指数超额收益率增加325个百分点增加239个百分点减少138个百分点减少1554个百分点2021715商品房销售面积同比增速变动减少560个百分点减少1420个百分点减少2535个百分点减少4460个百分点2023327地产板块对A股指数超额收益率减少274个百分点减少099个百分点增加034个百分点减少348个百分点注本表主要是研究每次降准周期启动后的首次降准对市场的影响地产相对A股指数超额收益率是指WIND地产指数801180SI相对A股指数881001WI的超额收益率资料来源Wind海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业4信息披露分析师声明Table涂力磊Analyst房地产行业s谢盐房地产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围TableStock重点研究上市公司s华侨城A碧桂园碧桂园服务华润置地中国国贸保利物业新湖中宝金科股份卓越商企服务建发股份天健集团融创服务万物云旭辉控股集团保利发展锦和商管华发股份金地集团招商蛇口龙湖集团中国海外发展东方雨虹美的置业远洋服务越秀服务张江高科万科A中国金茂华润万象生活陆家嘴投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平以上股市场以海通综指为基准香港市10A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的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