核心观点
　　本周REITs市场先涨后跌，中证REITs（收盘）指数纳入更多产权类REITs成份券，带动REITs指数上行，市场交易量及换手率均有所提升。深圳市提出深化REITs试点，打造亚太区REITs中心，推动REITs扩募，年初至今多地陆续推出REITs支持政策，预计将能够有效推动地方申报REITs的积极性，但由于项目成熟度等问题，目前REITs上新速度仍待提升。两只新能源REITs在周内完成募集，募集首日均获得近300亿元公众投资者认购，配售比例偏低。
　　行业动态信息
　　深圳市宣布打造亚太区REITs中心。本周主要政策信息如下：1）3月15日，深圳市人民政府发布《关于深圳市2022年国民经济和社会发展计划执行情况与2023年计划草案的报告》，提出深化基础设施领域不动产投资信托基金试点，打造亚太区REITs中心，推动红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT完成全国首批扩募。2）3月17日，哈尔滨市国资委召开“提能力转作风抓落实推动经济高质量发展”学习班，以加快企业盘活存量资产，促进有效投资，并推动项目落地。
　　REITs指数及交易量均有所回升。1）本周REITs指数上涨0.2%，收于1039.72，中证REITs指数纳入更多产权类REITs推动指数上行。周内加权日均换手率约为0.97%，较上周增加0.07个百分点，全周交易量约为3.72亿份，较上周上涨6.1个百分点；2）周内产权类REIT上涨0.3%，特许经营权类REIT下跌0.4%；3）子版块中，产业园区REIT表现最好，上涨0.41%；生态环保REIT跌幅最大，下跌0.40%；4）华安张江光大REIT涨幅最大，上涨1.4%；华夏中国交建REIT跌幅最大，周内下跌1.0%。
　　两只新能源REITs完成认购，中证REITs指数扩容。1）周内中信建投国家电投新能源REIT及中航京能光伏REIT均提前结束募集；中信建投国家电投新能源REIT网下投资者认购数量为118.27亿份，配售比例为1.18%；公众投资者认购数量为30.01亿份，配售比例为2.00%；中航京能光伏REIT网下投资者认购数量为54.09亿份，配售比例为0.82%；公众投资者认购数量为29.86亿份，配售比例为0.63%。2）3月13日，嘉实京东仓储物流REIT开通上海证券交易所基金通平台业务并由中信证券在基金通平台提供做市服务。3）中证REITs指数扩容，于3月13日起新增6只REITs成份券，目前共有20只REITs成份券。
　　风险提示：1、审批及发行进展不及预期的风险2、疫情超预期影响REITs项目经营；3、政策出台不及预期的风险。
　　
　　

研究报告全文：证券研究报告行业动态REITs周报311-317中证REITs指数扩容深房地产圳将打造亚太区REITs中心核心观点维持强于大市本周REITs市场先涨后跌中证REITs收盘指数纳入更多产竺劲权类REITs成份券带动REITs指数上行市场交易量及换手率均有所提升深圳市提出深化REITs试点打造亚太区REITs中zhujinbjcsccomcn心推动REITs扩募年初至今多地陆续推出REITs支持政策SAC编号s1440519120002预计将能够有效推动地方申报REITs的积极性但由于项目成熟SFC编号BPU491度等问题目前REITs上新速度仍待提升两只新能源REITs在周内完成募集募集首日均获得近300亿元公众投资者认购配发布日期2023年03月19日售比例偏低市场表现行业动态信息133深圳市宣布打造亚太区REITs中心本周主要政策信息如下1-73月15日深圳市人民政府发布关于深圳市2022年国民经济-17和社会发展计划执行情况与2023年计划草案的报告提出深-27化基础设施领域不动产投资信托基金试点打造亚太区REITs中202217202227202237202247202257202267202277202287202297202210720221172022127心推动红土盐田港REIT博时蛇口产园REIT完成全国首批扩房地产上证指数募月日哈尔滨市国资委召开提能力转作风抓落实2317推动经济高质量发展学习班以加快企业盘活存量资产促进相关研究报告有效投资并推动项目落地REITs指数及交易量均有所回升1本周REITs指数上涨02收于103972中证REITs指数纳入更多产权类REITs推动指数上行周内加权日均换手率约为097较上周增加007个百分点全周交易量约为372亿份较上周上涨61个百分点2周内产权类REIT上涨03特许经营权类REIT下跌043子版块中产业园区REIT表现最好上涨041生态环保REIT跌幅最大下跌0404华安张江光大REIT涨幅最大上涨14华夏中国交建REIT跌幅最大周内下跌10两只新能源REITs完成认购中证REITs指数扩容1周内中信建投国家电投新能源REIT及中航京能光伏REIT均提前结束募集中信建投国家电投新能源REIT网下投资者认购数量为11827亿份配售比例为118公众投资者认购数量为3001亿份配售比例为200中航京能光伏REIT网下投资者认购数量为5409亿份配售比例为082公众投资者认购数量为2986亿份配售比例为06323月13日嘉实京东仓储物流REIT开通上海证券交易所基金通平台业务并由中信证券在基金通平台提供做市服务3中证REITs指数扩容于3月13日起新增6只REITs成份券目前共有20只REITs成份券风险提示1审批及发行进展不及预期的风险2疫情超预期影响REITs项目经营3政策出台不及预期的风险本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产行业动态研究报告目录本周重要政策新闻2本周市场表现3本周重要公告5本周关注REITs组织架构简析6本周在审项目情况7本周主要招标信息8风险分析9图表目录图表1本周重要政策新闻2图表2REITs指数总体情况3图表3近30个交易日REITs指数3图表4近30个交易日REITs换手率3图表5近30个交易日REITs交易量3图表6分类市场表现4图表7REITs重要公告及动态更新5图表8美国常见的REITs组织架构6图表9日本常见的REITs组织架构6图表10新加坡常见的REITs组织架构6图表11香港REITs组织架构6图表12我国部分公募REITs管理费率及费用情况7图表13本周在审首发项目情况7图表14本周在审扩募项目情况8图表15本周主要招标信息8请参阅最后一页的重要声明1房地产行业动态研究报告本周重要政策新闻图表1本周重要政策新闻发布时间来源机构会议政策主要内容关于深圳市2022年2023年3深圳市人民政国民经济和社会发展深化基础设施领域不动产投资信托基金试点打造亚太区REITs中心推动红土盐田港REIT月15日府计划执行情况与2023博时蛇口产园REIT完成全国首批扩募年计划草案的报告讲座围绕全球REITs概况中国基础设施公募REITs政策已上市基础设施公募REITs项目提能力转作风抓落情况公募REITs原始权益人关注点等四个方面通过一系列典型案例分析对基础设施公2023年3哈尔滨市国资实推动经济高质量发募REITs进行了生动的讲解具有极强的政策性启发性指导性和实操性为各出资企业月17日委展学习班集团加快推动项目落地积极探索盘活资产新突破促进存量资产盘活和有效投资良性互动提供理论支撑奠定扎实基础资料来源Wind政府官网中信建投请参阅最后一页的重要声明2房地产行业动态研究报告本周市场表现图表2REITs指数总体情况图表3近30个交易日REITs指数资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表4近30个交易日REITs换手率图表5近30个交易日REITs交易量资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明3房地产行业动态研究报告图表6分类市场表现本周累计涨发行至今累计涨跌幅预计年化息率03月13日03月14日03月15日03月16日03月17日名称本周收盘价走势本周交易量跌幅0317市值0317市值周一涨跌幅周二涨跌幅周三涨跌幅周四涨跌幅周五涨跌幅A产权类032553808-02-01-0300A1产业园区0425235060100-0300东吴苏园产业0822137030600-0301REIT博时蛇口产园052803315-0700-0502REIT华安张江光大143863020-03-020000REIT建信中关村REIT0028334000203-02-03华夏合肥高新04146350800-01-0400REIT国泰君安临港创0833435050401-01-01新产业园REIT国泰君安东久新012903801-01-010002经济REIT华夏和达高科-091063800-01-02-0600REITA2仓储物流042803515-07-02-0301红土盐田港REIT043343512-02-03-0300中金普洛斯REIT073003521-10-02-0301嘉实京东仓储物-071583500-04-01-0301流REITA3能源043786506-0301-0201鹏华深圳能源043786506-0301-0201REITA4保租房-031293503-01-02-0300中金厦门安居001153601-0102-01-01REIT华夏北京保障房0115034010201-02-01REIT红土深圳安居-03150341201-09-02-05REIT华夏基金华润有-0910336-03-06-02-0607巢REITB特许经营权类-04-377000-0100-02-02B1生态环保-04181820302-01-07-01富国首创水务-0223174050200-0900REIT中航首钢绿能-0711392-0103-02-05-02REITB2高速公路-04-537000-0101-02-02平安广州广河03-12163020102-02-01REIT华夏越秀高速-03726000-0100-0200REIT浙商沪杭甬REIT-0213720002-01-02-01华夏中国交建-10-11350-02-0101-04-03REIT国金中国铁建-061286-02-02-020000REIT华泰江苏交控-021273-01000000-01REIT中金安徽交控-04-438500-020000-02REIT资料来源wind各REITs公告中信建投注1分类计算使用REITs发行规模作为权数加权平均请参阅最后一页的重要声明4房地产行业动态研究报告本周重要公告图表7REITs重要公告及动态更新公告动态REITs名称公告动态名称公告动态主要内容日期2023自2023年3月13日起开通上海证券交嘉实京东仓储物年3月嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金开通上海证券交易所基金易所基金平台日起开通上海证券交易流REIT13日通平台份额转让业务的公告所基金平台份额转让业务2023中信证券股份有限公司自2023年3月嘉实京东仓储物关于嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金新增上海证券交易所年3月13日起在上海证券交易所基金通平台流REIT基金通平台做市商的公告13日为嘉实京东仓储物流REIT提供做市服务2023由于公众投资者认购总量已超过公众中信建投国家电关于中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金公众投资者发年3月发售总量公众投资者发售部分提前结投新能源REIT售部分提前结束募集的公告14日束募集2023由于公众投资者认购总量已超过公众中航京能光伏关于中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金公众投资者发年3月发售总量公众投资者发售部分提前结REIT售部分提前结束募集的公告14日束募集发布基础设施证券投资基金认购申请确认比例公告网下认购基金份额数量2023中信建投国家电关于中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金认购申请确认11827亿份网下投资者配售比例为年3月投新能源REIT比例的公告118公众投资者认购基金份额数量17日3001亿份公众投资者配售比例为200发布基础设施证券投资基金认购申请确认比例结果公告网下认购基金份额2023中航京能光伏关于中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金认购申请确认比例结果的数量5409亿份网下投资者配售比例年3月REIT公告为082公众投资者认购基金份额数17日量2986亿份公众投资者配售比例为063中证REITs指数扩容于3月13日起2023新增6只REITs成份券分别是京保年3月--REIT厦门安居REIT深圳安居REIT17日合肥高新REIT临港REIT东久REIT目前共有20只REITs成份券资料来源REITs公告中信建投请参阅最后一页的重要声明5房地产行业动态研究报告本周关注REITs组织架构简析两会期间深交所总经理沙雁提议修改基金法以进一步提升REITs治理效能并为简化REITs产品结构提供法律支持从而进一步降低产品管理成本及促进存量资产盘活目前全球REITs市场上主流的组织架构为公司型及契约型美国及日本多采用公司型架构公司型REITs在法律形式上以公司形态存在REITs份额即为上市流通的公司股票香港及新加坡多采用契约型REITs契约型REITs以信托或基金为法律载体其主要通过发行信托或基金份额来募集资金REITs为上市主体份额持有人托管人管理人通过签署契约形式图表8美国常见的REITs组织架构图表9日本常见的REITs组织架构资料来源美国证券交易所中信建投资料来源东京证券交易所中信建投图表10新加坡常见的REITs组织架构图表11香港REITs组织架构资料来源新加坡证券交易所中信建投资料来源香港证券交易所中信建投我国公司法对公司设立股份转让及利润分配等方面有严格的规定及限制对公司型REITs的运作构成一定限制证券法对公司上市有严格规定且要求资产支持证券只能面向不超200人的合规投资者发行因此REITs作为公司上市或向公众发行ABS均不符合法律要求而基金法中规定公募基金财产应当投资上市交易的股票债券国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种即未明确授权公募基金直接投资请参阅最后一页的重要声明6房地产行业动态研究报告于项目公司股权故公募基金无法直接通过项目公司实现对底层资产的控制为避免法律争议及利用公募基金的税收优惠政策我国基础设施公募REITs采用公募基金资产支持证券的架构即以公募基金为载体通过投资资产支持专项计划持有项目公司100股权公募基金资产支持证券的架构下参与主体较多同时征收基金管理人管理费及专项计划管理人管理费可能会提高REITs的管理成本图表12我国部分公募REITs管理费率及费用情况专项计划管理人管理2022年累计可供分配收入REITs名称基金管理人管理费2022年管理费用合计费015基金净值基015基金净值基金红土创新盐田港REIT567186948金募集规模募集规模010基金净值基005基金净值基金华安张江光大REIT222962473金募集规模募集规模010基金净值基010专项计划设立中航首钢绿能REIT金募集净规模可供日的资产支持证券规2205137419分配金额7模资料来源招募说明书季度报告中信建投注2022年管理费合计包括基金管理人费用及专项计划管理费本周在审项目情况图表13本周在审首发项目情况受理日期202211142022-12-30更新日期202212132022-12-30交易所上交所上交所当前审核状态已反馈已反馈REITs名称中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金京能国际能源发展北京有限公司联合光伏常州主要原始权益人山东高速集团有限公司投资集团有限公司基础设施项目类型高速公路能源具体基础资产鄄菏高速榆林光伏项目晶泰光伏项目目标募集规模亿元31362911基金存续期19年20年类别特许经营权类产权类收入来源通行费收入光伏发电收入电价中包含国补基金管理人中国国际金融股份有限公司中航证券有限公司资料来源基金招募说明书中信建投注上交所审核环节为已申报-已受理-已反馈-通过未通过深交所审核环节为申报-受理-问询-审核意见-注册中止终止请参阅最后一页的重要声明7房地产行业动态研究报告图表14本周在审扩募项目情况受理日期20229292022929202292920229292022929更新日期20233102022310202212720233102022310交易所上交所上交所上交所深交所深交所当前审核状态已反馈已反馈已反馈已问询已问询富国首创水务封红土创新盐田港仓华安张江光大园封闭式中金普洛斯仓储物流封闭式博时招商蛇口产业园封闭REITs名称闭式基础设施证储物流封闭式基础基础设施证券投资基金基础设施证券投资基金式基础设施证券投资基金券投资基金设施证券投资基金上海张江集团有限北京首创生态环深圳市盐田港物流招商局光明科技园有限公主要原始权益人公司上海张江集成电路普洛斯中国控股有限公司保集团股份有限有限公司司产业区开发有限公司公司基础设施项目类型产业园区仓储物流生态环保仓储物流产业园区普洛斯青岛前湾港国际物流深圳市光明高新园区招商长治市污水处理园普洛斯江门鹤山物流园及局光明科技园科技企业加具体基础资产张润大厦特许经营PPP项世纪物流园项目普洛斯重庆城市配送物流速器二期项目的部分基础目中心设施资产估值亿元16160410273701138基金合同生效日基金合同生效日至基金存续期40年50年至2047年9月2950年2057年6月29日日类别产业园区仓储物流生态环保仓储物流产业园区污水处理服务费主要收入来源租金收入租金收入租金收入租金收入收入富国基金管理有红土创新基金管理基金管理人华安基金管理有限公司中国国际金融股份有限公司博时基金管理有限公司限公司有限公司资料来源基金招募说明书中信建投注上交所审核环节为已申报-已受理-已反馈-通过未通过深交所审核环节为申报-受理-问询-审核意见-注册中止终止本周主要招标信息图表15本周主要招标信息原始权益人日期主要信息中铁建设集团有限公司REITs项目税务筹划确定001REITs项目税务筹划中标人第一中2023年3月14中铁建设集团有限公司选候选人为安永上海税务师事务所有限公司中标价格为20万元人民币第二中标候日选人为普华永道税务师事务所上海有限公司发布基础设施基金公募REITs基金管理人选聘项目中标候选人公示推荐第一成交候选人2023年3月17云南云投中裕能源有限公司兴银基金管理有限责任公司发行阶段费用包括基金管理人财务顾问费及其他中介费用日费率为000管理费率响应报价010年资料来源启信宝公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明8房地产行业动态研究报告风险分析1审批及发行进展不及预期的风险REITs审批及发行受项目质量监管审核速度及市场环境等多方面因素影响若项目成熟度不高监管审核速度放慢及市场环境低迷将会使REITs审批发行放缓2疫情超预期影响REITs项目经营2022年疫情反复及相应管控措施对高速公路及产业园区等项目经营造成较大影响若疫情反复则可能会影响REITs项目经营3政策出台不及预期的风险我国REITs立法税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善若相关政策出台不及预期可能会影响REITs市场的持续健康发展请参阅最后一页的重要声明9房地产行业动态研究报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专分析师介绍注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验连续三年2018-2020荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业获得2020年新财富最佳分析师房地产行业入围奖2020年机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业大陆区入围奖2020年卖方分析师水晶球奖房地产行业第5名吴钰洁wuyujiecsccomcn研究助理请参阅最后一页的重要声明10房地产行业动态研究报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区益田路6003号荣超商务中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室中心B座22层电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明11