核心观点
　　此次央行降准0.25个百分点，有望释放5000亿元左右的流动性；2022年以来中央多次出台降息政策，政策组合支持地产行业健康发展。2023年1-2月竣工面积同比增长8.0%，保交楼成果显现，降准连同保交楼专项借款及再贷款，进一步巩固保交楼成果；2023年1-2月地产销售降幅大幅收窄，3月销售继续改善，流动性释放叠加购房利率下降，有望推动年初以来的地产销售复苏趋势延续。
　　事件：
　　2023年3月17日中国人民银行发布公告，决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。
　　简评
　　降准补充流动性，政策组合支持地产行业健康发展。继2022年4月、11月两次宣布降准0.25个百分点后，此次央行再次宣布降准0.25个百分点，参考去年央行的估算，此次降准有望释放5000亿元左右的流动性。除降准外，2022年以来中央多次出台降息政策：1）2022年5年期以上LPR共调降三次、共下调35个基点；2）针对住房贷款，2022年5月首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点；3）2022年9月首套房贷款利率长效机制推出，2023年1月进一步完善，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。根据贝壳研究院统计，符合首套利率动态调整的38城中，已有17城的首套房贷利率回调至4%以内。
　　降准助力保交楼与销售持续复苏。央行降准释放流动性、降低银行资金成本，将连同前期出台的2000亿元保交楼专项借款和2000亿元保交楼再贷款，进一步为出险项目的交付提供保障；根据统计局数据，2023年1-2月全国房屋竣工面积同比提升8.0%，增速较2022年12月大幅提升14.6个百分点，保交楼成果显现，并将在政策支持下持续巩固。2023年年初以来地产销售明显回暖，2023年1-2月全国商品房销售面积同比下降3.6%，降幅较2022年12月大幅收窄27.9个百分点；3月截至16日，30个大中城市商品房成交面积同比提升31.7%，销售继续回暖，并有望在降准带来的流动性释放下延续复苏趋势。
　　投资建议：本次降准进一步释放流动性，有望推动地产行业销售的持续复苏。我们看好去年积极拿地、拥有丰厚优质土储的房企，其将充分受益于需求修复带来的销量提升。推荐A股：华发股份、滨江集团、万科A、保利发展、建发股份，港股：越秀地产、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、碧桂园。随着地产销售持续复苏，商业及物管企业的盈利和估值有望修复，推荐A股：新城控股，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云、保利物业。“保交楼”工作持续推进，看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。
　　风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。

研究报告全文：证券研究报告行业简评降准进一步释放流动性助力保房地产交楼与销售持续复苏核心观点此次央行降准个百分点有望释放亿元左右的流动0255000维持强于大市性2022年以来中央多次出台降息政策政策组合支持地产行业健康发展2023年1-2月竣工面积同比增长80保交竺劲楼成果显现降准连同保交楼专项借款及再贷款进一步巩固zhujinbjcsccomcn保交楼成果2023年1-2月地产销售降幅大幅收窄3月销售SAC编号s1440519120002继续改善流动性释放叠加购房利率下降有望推动年初以来SFC编号BPU491的地产销售复苏趋势延续发布日期2023年03月18日事件市场表现2023年3月17日中国人民银行发布公告决定于2023年316月27日降低金融机构存款准备金率025个百分点不含已执6行5存款准备金率的金融机构本次下调后金融机构加权-5平均存款准备金率约为76-15-25简评202222320223232022423202252320226232022723202282320229232023123202210232022112320221223房地产上证指数降准补充流动性政策组合支持地产行业健康发展继2022年月月两次宣布降准个百分点后此次央行再次411025相关研究报告宣布降准025个百分点参考去年央行的估算此次降准有望释放5000亿元左右的流动性除降准外2022年以来中央多次出台降息政策12022年5年期以上LPR共调降三次共下调35个基点2针对住房贷款2022年5月首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点32022年9月首套房贷款利率长效机制推出2023年1月进一步完善新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限根据贝壳研究院统计符合首套利率动态调整的38城中已有17城的首套房贷利率回调至4以内降准助力保交楼与销售持续复苏央行降准释放流动性降低银行资金成本将连同前期出台的2000亿元保交楼专项借款和2000亿元保交楼再贷款进一步为出险项目的交付提供保障根据统计局数据2023年1-2月全国房屋竣工面积同比提升80增速较2022年12月大幅提升146个百分点保交楼成果显现并将在政策支持下持续巩固2023年年初以来地产销售明显回暖2023年1-2月全国商品房销售面积同比下降36降幅较2022年12月大幅收窄279个百分点3月截至16日30个大中城市商品房成交面积同比提升317本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产行业简评报告销售继续回暖并有望在降准带来的流动性释放下延续复苏趋势投资建议本次降准进一步释放流动性有望推动地产行业销售的持续复苏我们看好去年积极拿地拥有丰厚优质土储的房企其将充分受益于需求修复带来的销量提升推荐A股华发股份滨江集团万科A保利发展建发股份港股越秀地产中国海外发展建发国际集团绿城中国碧桂园随着地产销售持续复苏商业及物管企业的盈利和估值有望修复推荐A股新城控股港股龙湖集团华润置地华润万象生活碧桂园服务万物云保利物业保交楼工作持续推进看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股风险提示房地产销售结转及房企信用修复可能不及预期风险分析即使在降准释放流动性的背景下房地产行业依然存在销售结转及房企信用修复不及预期的风险1销售不及预期地产市场销售处于复苏初期阶段未来有继续下行或恢复不及预期的风险2结转不及预期新冠病毒可能引起下一波感染高峰施工进度可能受到较大影响或导致结转不及预期3房企信用修复不及预期部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存导致行业整体信用修复进度缓慢影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本进而导致行业竣工及现金流压力加剧图表12022年以来相关货币及保交楼政策时间类型事件2022年1月20日降息5年期以上LPR从465降至46下调5个基点中国人民银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率025个百分点不含已执行5存款准备金率的金融机构为加大对小微企业和三农的支持力度对没有跨省经营的城商行和2022年4月15日降准存款准备金率高于5的农商行在下调存款准备金率025个百分点的基础上再额外多降025个百分点本次下调后金融机构加权平均存款准备金率为81降低首套住房人民银行银保监会印发关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知将首套住房商业性个2022年5月15日贷款利率下限人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点2022年5月20日降息5年期以上LPR从46降至445下调15个基点保交楼专项借住建部财政部央行等有关部门将出台措施通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期交付2022年8月19日款的住宅项目完成建设交付规模为2000亿元2022年8月22日降息5年期以上LPR从445降至43下调15个基点放宽首套住房人民银行银保监会印发关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知决定阶段性放宽部分城2022年9月29日贷款利率下限市首套住房贷款利率下限人民银行印发关于下调首套个人住房公积金贷款利率的通知决定自2022年10月1日起下降低住房公积2022年9月30日调首套个人住房公积金贷款利率015个百分点5年以下含5年和5年以上利率分别调整金贷款利率为26和31同时第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变2022年11月21日保交楼再贷款央行拟发布保交楼贷款支持计划至2023年3月31日前央行将向商业银行提供2000亿元免息请参阅最后一页的重要声明1房地产行业简评报告时间类型事件再贷款支持商业银行提供配套资金用于支持保交楼封闭运行专款专用中国人民银行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率025个百分点不含已执行52022年11月25日降准存款准备金率的金融机构本次下调后金融机构加权平均存款准备金率约为78放宽首套住房央行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格2023年1月5日贷款利率下限环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限中国人民银行决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率025个百分点不含已执行52023年3月17日降准存款准备金率的金融机构本次下调后金融机构加权平均存款准备金率约为76资料来源中国人民银行财联社中信建投请参阅最后一页的重要声明2房地产行业简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项请参阅最后一页的重要声明3房地产行业简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明4