报告摘要：
　　 2023年首轮土拍规模依旧在低位，尚无明显复苏。值得注意的是，自推行集中供地制度以来，2021年各大城市土拍轮次以3次居多，而2022年受限商品房市场下行，土拍轮次明显增多，多数城市已达4-5次，部分城市甚至将2022年供地计划推迟至2023年成交，因此如果土拍热度持续低迷，未来不排除继续采用“小步快跑”模式，集中供地制度也将“因地制宜”，更具灵活性。
　　土地供应位置来看，除宁波土地供应集中在鄞州区以外，其他城市土地供应较为分散。北京土地供应以昌平区、大兴区、石景山区为主，中心城区和郊区平分秋色。杭州土地供应以上城区和余杭区为主，核心地段占比更高。苏州以高新区和工业园区为主，工业园区一宗地土拍楼面价达35650元/平方米，整体土拍质量同样较为优质。郑州以惠济区、金水区、中原区为主，土拍质量处中游水平。
　　土拍供应产品结构来看，2022年5座城市均有推出容积率在2.0以下的低密产品，杭州产品结构中容积率在2.0-2.5之间的刚改占比最高。2023年首轮土拍低密产品主要由杭州、苏州、宁波提供；北京本次以刚改为主；高容积率产品主要由郑州供应，以刚需盘为主。
　　土拍参与门槛来看，自2022年市场下行以来，土拍保证金比例已逐步降至20%左右，当前土拍保证金比例依旧维持在20%的低位，未来进一步降低的概率并不高，但可能通过分批缓交等方式缓解房企资金压力，降低土拍门槛。
　　拿地热度来看，多数城市在2022年3批次之后，土地成交溢价率均在缓步回升。2023年首轮土拍，北京、杭州溢价率略有回落，但整体尚处于上行通道，宁波、苏州在2023年首轮土拍成交溢价率继续有所恢复，郑州自2022年2批次土拍以来，土地几乎均以底价成交，土拍压力尚存。
　　拿地参与主体来看，2023年首轮土拍，民企地产参与度同比有所提升，杭州、苏州民企地产参与度提升明显，杭州以新城控股为例，2022年其几乎未参与土拍，本次摇中杭州商业综合体项目，楼面价约7300元/平方米，地段位置和利润水平均有一定竞争力。北京、宁波和郑州民企地产参与度仍有一定回落。
　　风险提示：销售恢复不及预期，供给端支持政策落地不及预期

研究报告全文：TableInfo1TableDate证券研究报告发布时间2023-03-12TableTitleTableInvest证券研究报告债券研究报告2023年首轮土拍发生了哪些变化东北固收地产债专题报告---报告摘要历史收益率曲线2023TableSummary年首轮土拍规模依旧在低位尚无明显复苏值得注意的是自推行集中供地制度以来2021年各大城市土拍轮次以3次居多而2022年受限商品房市场下行土拍轮次明显增多多数城市已达4-5次部分城市甚至将2022年供地计划推迟至2023年成交因此如果土拍热度持续低迷未来不排除继续采用小步快跑模式集中供地制度也将因地制宜更具灵活性土地供应位置来看除宁波土地供应集中在鄞州区以外其他城市土地供应较为分散北京土地供应以昌平区大兴区石景山区为主中心相关报告TableReport浙矿转债定价建议首日转股溢价率城区和郊区平分秋色杭州土地供应以上城区和余杭区为主核心地段23-占比更高苏州以高新区和工业园区为主工业园区一宗地土拍楼面价28--20230309达35650元平方米整体土拍质量同样较为优质郑州以惠济区金水建龙转债定价建议首日转股溢价率20-区中原区为主土拍质量处中游水平25--20230309土拍供应产品结构来看2022年5座城市均有推出容积率在20以下的新港转债定价建议首日转股溢价率14-低密产品杭州产品结构中容积率在20-25之间的刚改占比最高2023年首轮土拍低密产品主要由杭州苏州宁波提供北京本次以刚改为19--20230309主高容积率产品主要由郑州供应以刚需盘为主东北固收2月通胀数据点评通胀压力小但也没那么小土拍参与门槛来看自2022年市场下行以来土拍保证金比例已逐步降--20230309至20左右当前土拍保证金比例依旧维持在20的低位未来进一步亚科转债定价建议首日转股溢价率降低的概率并不高但可能通过分批缓交等方式缓解房企资金压力降18-23低土拍门槛--20230308拿地热度来看多数城市在2022年3批次之后土地成交溢价率均在缓步回升2023年首轮土拍北京杭州溢价率略有回落但整体尚处TableAuthor于上行通道宁波苏州在2023年首轮土拍成交溢价率继续有所恢复证券分析师陈康郑州自2022年2批次土拍以来土地几乎均以底价成交土拍压力尚执业证书编号S055052011000118621112086chenk1nesccn存证券分析师吴萌执业证书编号S0550521050001拿地参与主体来看2023年首轮土拍民企地产参与度同比有所提升18810403660wumengnesccn杭州苏州民企地产参与度提升明显杭州以新城控股为例2022年其研究助理袁毓佳几乎未参与土拍本次摇中杭州商业综合体项目楼面价约7300元平执业证书编号S0550122070020159430067348436nesccn方米地段位置和利润水平均有一定竞争力北京宁波和郑州民企地产参与度仍有一定回落风险提示销售恢复不及预期供给端支持政策落地不及预期请务必阅读正文后的声明及说明TablePageTop债券研究报告目录12023年首轮土拍较2022年发生哪些变化311集中供地制度会继续执行吗3122023年首轮土拍供地质量如何4132023年首轮土拍门槛降低了吗722023年首轮土拍民企参与度提升了吗9212023年首轮拿地热度如何9222023年首轮土拍民企地产参与度如何10图表目录图12021年-2023年首轮土拍规模对比亿元3图22022年和2023年一批次土拍规模对比亿元3图3北京市各区县土拍成交金额分布单位亿元4图4杭州市各区县土拍成交金额分布单位亿元4图5宁波市各区县土拍成交金额分布单位亿元5图6苏州市各区县土拍成交金额分布单位亿元5图7郑州市各区县土拍成交金额分布单位亿元6图82022-2023年各城市土拍容积率区间统计单位个7图92021-2023各城市土拍保证金比例8图10各城市土拍成交楼面价及溢价率元平方米10图112022年和2023年一批次国企民企土拍规模占比11图12各城市国企和民企2022年和2023年一批次土拍成交金额占比11表12023年城市第一轮土拍规则8请务必阅读正文后的声明及说明213TablePageTop债券研究报告12023年首轮土拍较2022年发生哪些变化11集中供地制度会继续执行吗近期土拍成交数据可以看到2023年首轮土拍规模依旧在低位尚无明显复苏值得注意的是自推行集中供地制度以来2021年各大城市土拍轮次以3次居多而2022年受限商品房市场下行土拍轮次明显增多多数城市已达4-5次部分城市甚至将2022年供地计划推迟至2023年成交因此如果土拍热度持续低迷未来不排除继续采用小步快跑模式集中供地制度也将因地制宜更具灵活性图12021年-2023年首轮土拍规模对比亿元数据来源中指库东北证券图22022年和2023年一批次土拍规模对比亿元数据来源wind东北证券请务必阅读正文后的声明及说明313TablePageTop债券研究报告122023年首轮土拍供地质量如何2023年首轮土拍除宁波仅供应鄞州区土地外其他城市土地供应较为分散北京土地供应以昌平区大兴区石景山区为主中心城区和郊区平分秋色杭州土地供应以上城区和余杭区为主核心地段占比更高苏州以高新区和工业园区为主工业园区一宗地土拍楼面价达35650元平方米整体土拍质量同样较为优质郑州以惠济区金水区中原区为主土拍质量处中游水平图3北京市各区县土拍成交金额分布单位亿元数据来源中指库东北证券图4杭州市各区县土拍成交金额分布单位亿元数据来源中指库东北证券请务必阅读正文后的声明及说明413TablePageTop债券研究报告图5宁波市各区县土拍成交金额分布单位亿元数据来源中指库东北证券图6苏州市各区县土拍成交金额分布单位亿元数据来源中指库东北证券请务必阅读正文后的声明及说明513TablePageTop债券研究报告图7郑州市各区县土拍成交金额分布单位亿元数据来源中指库东北证券从土拍容积率可以看出2022年5座城市均有推出容积率在20以下的低密产品杭州产品结构中容积率在20-25之间的刚改占比最高2023年首轮土拍低密产品主要由杭州苏州宁波提供北京本次以刚改为主高容积率产品主要由郑州供应以刚需盘为主请务必阅读正文后的声明及说明613TablePageTop债券研究报告图82022-2023年各城市土拍容积率区间统计单位个数据来源中指库东北证券132023年首轮土拍门槛降低了吗2023年土拍地段质量整体尚可但成交规模依旧尚未明显复苏而为刺激土拍恢复热度多数城市在2022年便开始降低土拍保证金比例当前保证金比例依旧维持在20的低位未来进一步降低的概率并不高但可能通过分批缓交等方式缓解房企资金压力降低土拍门槛请务必阅读正文后的声明及说明713TablePageTop债券研究报告图92021-2023各城市土拍保证金比例6051504034302322202020212020202021202020100年年年年年年年年年年年年年年年202120222023202120222023202120222023202120222023202120222023北京市杭州市宁波市苏州市郑州市数据来源中指库东北证券注保证金比例保证金金额亿元土拍起始价金额亿元表12023年城市第一轮土拍规则资金要求土拍规则保证金竞买人的购地资金含竞买保证金出让价款来源应符合我国法律法规政策规定竞本次挂牌出让宗地设定土地上限价格买企业股东不得违规对其提供借款转贷溢价率不高于12当土地竞价担保或其他相关融资便利等购地资金不得未达到上限价格时按照价高者得的原直接或间接使用金融机构各类融资资金购则确定竞得人当土地竞价达到上限价杭州竞买保证金约为20地资金不得使用房地产产业链上下游关联企格时不再接受更高报价转为在此价业借款或预付款购地资金不得使用其他自格基础上通过线下公开摇号的方式确然人法人非法人组织的借款购地资金定竞得人具体详见各地块挂牌出让文不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业件融资等申请参与住宅及商住地块的房地产开发企业本次土拍仍采用网上竞价和现场摇号在参与土地竞拍和开发建设过程中其股东相结合的方式进行取消市场指导价不得违规对其提供借款转贷担保或其他一次性报价环节当土地使用权网上竞相关融资便利等购地资金不得直接或间接竞买保证金比例由去价超过最高限价含最高限价时网苏州使用金融机构各类融资资金购地资金不得年三轮的30降至上竞价中止转为现场摇号方式确定竞使用房地产产业链上下游关联企业借款或预20得人所有取得相应地块网上竞价资格付款购地资金不得使用其他自然人法的竞买人均可参加现场摇号竞买人无人非法人组织的借款购地资金不得使用需另行报价最高限价即为成交价格参与竞买企业控制的非房地产企业融资等请务必阅读正文后的声明及说明813TablePageTop债券研究报告土拍资格延续2021年第二批次以后的除了要求房企的自有资金不属于股东违规提企业竞拍规则要求限地价设定指导供借款转贷担保或其他相关融资便利房价审查自有资金须具有房地产开还要求资金不属于直接或间接使用金融机构发资和禁止马甲企业参拍等条件在地各类融资资金不属于使用房地产产业链上北京价达到最高限价后的续竞规则方面竞买保证金约为20下游关联企业借款或预付款不属于使用其通过摇号竞现房销售面积投报高他自然人法人非法人组织的借款不属标准方案和竞政府产权份额等方式确于使用参与竞买企业控制的非房地产企业融定最终竞得人控制整体溢价率10资以内参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款转贷担保或其他相关融资便利等购全市范围内住宅用地可采取限地价地资金不得直接或间接使用金融机构的各类竞自持熔断后摇号或熔断后转为一竞买保证金比例由融资资金购地资金不得使用房地产产业链次竞地价方式出让采取限地价竞郑州2021年的50降至上下游关联企业借款或预付款购地资金不自持熔断后摇号方式出让的报20得使用其他自然人法人非法人组织的借竞价首次达到挂牌起始价的130款购地资金不得使用参与竞买企业控股的时熔断非房地产企业融资等竞买人的购地资金含竞买保证金出让价款来源应符合我国法律法规政策规定竞本次拍卖出让地块设定土地上限价格买企业股东不得违规对其提供借款转贷溢价率不高于15当地块竞价担保或其他相关融资便利等购地资金不得未达到上限价格时按照价高者得的原直接或间接使用金融机构各类融资资金购宁波则确定竞得入选人当土地竞价达到上竞买保证金约为20地资金不得使用房地产产业链上下游关联企限价格时不再接受更高报价转为在业借款或预付款购地资金不得使用其他自此价格基础上通过摇号的方式确定竞得然人法人非法人组织的借款购地资金入选人不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等数据来源地方政府网站东北证券22023年首轮土拍民企参与度提升了吗212023年首轮拿地热度如何可以看到多数城市在2022年3批次之后土地成交溢价率均在缓步回升2023年首轮土拍北京杭州溢价率略有回落但整体尚处于上行通道宁波苏州在2023年首轮土拍成交溢价率继续有所恢复郑州自2022年2批次土拍以来土地几乎均以底价成交土拍压力尚存请务必阅读正文后的声明及说明913TablePageTop债券研究报告图10各城市土拍成交楼面价及溢价率元平方米数据来源中指库东北证券222023年首轮土拍民企地产参与度如何2023年首轮土拍民企地产参与度同比有所提升具体城市来看杭州苏州民企地产参与度提升明显杭州以新城为例2022年其几乎未参与土拍本次摇中杭州商业综合体项目楼面价约7300元平方米地段位置和利润水平均有一定竞争力苏州去年同期全部由国企地产获取本次同样有民企地产参与北京宁波和郑州民企地产参与度仍有一定回落值得注意的是郑州本次建业联合富力参与土拍而这宗地在建业历史项目盛悦府附近可能是出于历史项目人员及建安施工摊销成本具有一定优势考虑请务必阅读正文后的声明及说明1013TablePageTop债券研究报告图112022年和2023年一批次国企民企土拍规模占比数据来源中指库东北证券图12各城市国企和民企2022年和2023年一批次土拍成交金额占比数据来源中指库东北证券请务必阅读正文后的声明及说明1113TablePageTop债券研究报告研究团队简介陈康固定收益率首席分析师斯坦福大学应用物理硕士中国科学技术大学理学学士对于宏观经济的跟踪和运行规律有TableIntroduction深刻理解擅长通过微观变化寻找宏观逻辑并对企业的信用资质判断有丰富的经验曾主导建立草根调研体系和信用资质评价体系吴萌中央财经大学硕士本科曾就职于西南证券2021年加入东北证券薛进上海交通大学金融学硕士经济学学士曾就职于交通银行总行2020年加入东北证券杨旭南开大学金融硕士东南大学经济学学士2021年加入东北证券胡嘉祥中央财经大学金融学学士硕士曾就职于中国银保监会2022年加入东北证券张明远同济大学建筑与土木工程硕士中南大学土木工程学士曾就职于世茂地产2022年加入东北证券袁毓佳吉林大学金融硕士经济学学士2022年加入东北证券实习生赵文琳为本篇报告提供了基础数据的工作重要声明本报告由东北证券股份有限公司以下称本公司制作并仅向本公司客户发布本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断不保证所包含的内容和意见不发生变化本报告仅供参考并不构成对所述证券买卖的出价或征价在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议本公司及其雇员不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益在任何情况下我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易并在法律许可的情况下不进行披露可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务财务顾问等相关服务本报告版权归本公司所有未经本公司书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的须在本公司允许的范围内使用并注明本报告的发布人和发布日期提示使用本报告的风险若本公司客户以下称该客户向第三方发送本报告则由该客户独自为此发送行为负责提醒通过此途径获得本报告的投资者注意本公司不对通过此种途径获得本报告所引起的任何损失承担任何责任分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并在中国证券业协会注册登记为证券分析师本报告遵循合规客观专业审慎的制作原则所采用数据资料的来源合法合规文字阐述反映了作者的真实观点报告结论未受任何第三方的授意或影响特此声明投资评级说明买入未来6个月内股价涨幅超越市场基准15以上股票增持未来6个月内股价涨幅超越市场基准5至15之间投资评级中所涉及的市场基准投资中性未来6个月内股价涨幅介于市场基准-5至5之间评级A股市场以沪深300指数为市场基准新三板市场以三板成指针对协说明减持未来6个月内股价涨幅落后市场基准5至15之间议转让标的或三板做市指数针对卖出未来6个月内股价涨幅落后市场基准15以上做市转让标的为市场基准香港市场以摩根士丹利中国指数为市场基准美国市场以纳斯达克综合指数或行业优于大势未来6个月内行业指数的收益超越市场基准标普500指数为市场基准投资同步大势未来6个月内行业指数的收益与市场基准持平评级说明落后大势未来6个月内行业指数的收益落后于市场基准请务必阅读正文后的声明及说明1213TablePageTop债券研究报告TableSales东北证券股份有限公司网址httpwwwnesccn电话400-600-0686地址邮编中国吉林省长春市生态大街6666号130119中国北京市西城区锦什坊街28号恒奥中心D座100033中国上海市浦东新区杨高南路799号200127中国深圳市福田区福中三路1006号诺德中心34D518038中国广东省广州市天河区冼村街道黄埔大道西122号之二星辉中心15楼510630机构销售联系方式姓名办公电话手机邮箱公募销售华东地区机构销售王一副总监021-6100180213761867866wangyi1nesccn吴肖寅021-6100180317717370432wuxiaoyinnesccn李瑞暄021-6100180218801903156lirxnesccn周嘉茜021-6100182718516728369zhoujqnesccn陈梓佳021-6100188719512360962chenzjnesccn屠诚021-6100198613120615210tuchengnesccn康杭021-6100198618815275517kanghnesccn丁园021-6100198619514638854dingyuannesccn吴一凡021-2036125819821564226wuyifannesccn王若舟021-6100207317720152425wangrznesccn华北地区机构销售李航总监010-5803455318515018255lihangnesccn殷璐璐010-5803455718501954588yinlulunesccn曾彦戈010-5803456318501944669zengygnesccn吕奕伟010-5803455315533699982lvywnesccom孙伟豪010-5803455318811582591sunwhnesccn陈思010-5803455318388039903chensinesccn徐鹏程010-5803455318210496816xupcnesccn曲浩蕴010-5803455518810920858quhynesccn华南地区机构销售刘璇总监0755-3397586513760273833liuxuannesccn刘曼0755-3397586515989508876liumannesccn王泉0755-3397586518516772531wangquannesccn王谷雨0755-3397586513641400353wanggynesccn张瀚波0755-3397586515906062728zhanghbnesccn王熙然0755-3397586513266512936wangxr7561nesccn阳晶晶0755-3397586518565707197yangjjnesccn张楠淇0755-3397586513823218716zhangnqnesccn钟云柯0755-3397586513923804000zhongyknesccn杨婧010-6321089218817867663yangjing2nesccn梁家潆0755-3397586513242061327liangjynesccn非公募销售华东地区机构销售李茵茵总监021-6100215118616369028liyinyinnesccn杜嘉琛021-6100213615618139803dujiachennesccn王天鸽021-6100215219512216027wangtgnesccn王家豪021-6100213518258963370wangjiahaonesccn白梅柯021-2036122918717982570baimknesccn刘刚021-6100215118817570273liugangnesccn曹李阳021-6100215113506279099caolynesccn曲林峰021-6100215118717828970qulfnesccn华北地区机构销售温中朝副总监010-5803455513701194494wenzcnesccn王动010-5803455518514201710wangdongnesccn闫琳010-5803455517862705380yanlinnesccn张煜苑010-5803455313701150680zhangyy2nesccn请务必阅读正文后的声明及说明1313