事件：
　　近日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，针对金融服务住房租赁市场提出了17条意见，包括住房租赁信贷产品和服务模式创新、住房租赁市场多元化投融资渠道和住房租赁金融管理等方面的内容。
　　核心要点：
　　健全住房租赁金融支持体系，明确金融支持要求
　　《征求意见稿》建立健全住房租赁金融支持体系，明确信贷市场和资本市场服务住房租赁的不同方向，确定了住房租赁信贷的具体标准和风险防范要求，创新团体批量购买租赁住房信贷产品，为商业银行落实金融支持政策提供了指引。金融支持住房租赁以市场配置为主，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。商业银行信贷主要满足各类主体开发建设租赁住房，及住房租赁企业流动性和日常运营需求。商业银行发放的住房租赁贷款类型包括住房租赁开发建设贷款、住房租赁经营性贷款和租赁住房团体购房贷款。资本市场侧重于提供住房租赁投资长期融资，支持金融机构等市场主体投资住房租赁相关金融产品。
　　加强金融工具管理，助力资产风险化解
　　《征求意见稿》提出住房租赁企业应以租金收入作为第一还款来源，企业有明确的其他还款来源的，商业银行可发放质押、抵押贷款。要求加强资金监控，对住房租赁企业存在违反借款合同约定情形的，及时采取加速清偿、提前收贷等有效措施化解风险。人民银行将牵头建立住房租赁金融监测评估体系，有利于对住房租赁市场进行动态监测，提高政策落实的有效性。
　　《征求意见稿》为房地产开发企业开展住房租赁业务提供更多资金便利，有利于房地产企业利用已建成住房开展租赁业务或出租库存商品住房，同时支持企业批量购买存量房屋作为保障性租赁住房，或能够有效盘活存量房屋。住房租赁融资有望加速，有利于提高房地产市场流动性，推动商业银行资产风险化解。
　　投资建议
　　近期房地产融资政策转宽，商品房需求端宽松政策加码，预计房地产资产风险趋于收敛。住房租赁金融支持进一步完善，有利于推动房地产资产风险化解。未来经济复苏将有助于改善信贷需求，优化信贷结构，二季度起息差降幅或缩窄。建议关注银行股估值修复两大主线：一是区域行业绩具有韧性，有望率先受益于银行基本面改善，经营表现或将领先同业；二是随着楼市风险趋于收敛，股份制银行估值有望继续修复。维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　经济增长不及预期；行业信用风险释放；政策执行力度不及预期；住房租赁发展不及预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告2023年03月08日湘财证券研究所行业研究银行业事件点评明确金融支持住房租赁要求助力资产风险化解相关研究事件1基本面改善可期银行股续近日人民银行银保监会起草了关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿针对金融服务住房租赁市场提出了17条意见包括写修复20221226住房租赁信贷产品和服务模式创新住房租赁市场多元化投融资渠道和住房2政策更注重效能信贷结构租赁金融管理等方面的内容有望向好202301103信贷增长超预期继续关注核心要点板块机会20230214健全住房租赁金融支持体系明确金融支持要求资本计量要求更精细影响4征求意见稿建立健全住房租赁金融支持体系明确信贷市场和资本市场或分化20230228服务住房租赁的不同方向确定了住房租赁信贷的具体标准和风险防范要求创新团体批量购买租赁住房信贷产品为商业银行落实金融支持政策提供了指引金融支持住房租赁以市场配置为主重点支持自持物业的专业化行业评级增持规模化住房租赁企业发展商业银行信贷主要满足各类主体开发建设租赁住近十二个月行业表现房及住房租赁企业流动性和日常运营需求商业银行发放的住房租赁贷款类型包括住房租赁开发建设贷款住房租赁经营性贷款和租赁住房团体购房贷款资本市场侧重于提供住房租赁投资长期融资支持金融机构等市场主体投资住房租赁相关金融产品加强金融工具管理助力资产风险化解征求意见稿提出住房租赁企业应以租金收入作为第一还款来源企业有1个月3个月12个月明确的其他还款来源的商业银行可发放质押抵押贷款要求加强资金监相对收益084-215-344控对住房租赁企业存在违反借款合同约定情形的及时采取加速清偿提绝对收益-009-012-1339前收贷等有效措施化解风险人民银行将牵头建立住房租赁金融监测评估体系有利于对住房租赁市场进行动态监测提高政策落实的有效性注相对收益与沪深300相比征求意见稿为房地产开发企业开展住房租赁业务提供更多资金便利有分析师许雯利于房地产企业利用已建成住房开展租赁业务或出租库存商品住房同时支证书编号S0500517110001持企业批量购买存量房屋作为保障性租赁住房或能够有效盘活存量房屋住房租赁融资有望加速有利于提高房地产市场流动性推动商业银行资产Tel02150293534风险化解Emailxw3315xcsccom投资建议联系人郭怡萍近期房地产融资政策转宽商品房需求端宽松政策加码预计房地产资产风Tel02150295327险趋于收敛住房租赁金融支持进一步完善有利于推动房地产资产风险化Emailguoypxcsccom解未来经济复苏将有助于改善信贷需求优化信贷结构二季度起息差降幅或缩窄建议关注银行股估值修复两大主线一是区域行业绩具有韧性地址上海市浦东新区银城路88号中有望率先受益于银行基本面改善经营表现或将领先同业二是随着楼市风险趋于收敛股份制银行估值有望继续修复维持行业增持评级国人寿金融中心10楼风险提示经济增长不及预期行业信用风险释放政策执行力度不及预期住房租赁发展不及预期敬请阅读末页之重要声明行业研究1健全住房租赁金融支持体系明确金融支持要求近日人民银行银保监会起草了关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿以下简称征求意见稿针对金融服务住房租赁市场提出了17条意见包括住房租赁信贷产品和服务模式创新住房租赁市场多元化投融资渠道和住房租赁金融管理等方面的内容在去年发布的国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见基础上征求意见稿建立健全住房租赁金融支持体系明确信贷市场和资本市场服务住房租赁的不同方向确定了住房租赁信贷的具体标准和风险防范要求创新团体批量购买租赁住房信贷产品为商业银行落实金融支持政策提供了指引按照征求意见稿要求金融支持住房租赁以市场配置为主重点支持自持物业的专业化规模化住房租赁企业发展目前市场上主要有两类住房租赁企业包括自如公寓乐乎公寓等创业系租赁住房企业和以万科龙湖华润等为首的房企系租赁住房企业房企系企业规模占比领先金融支持政策出台后住房租赁企业的融资环境有望优化商业银行信贷主要满足各类主体开发建设租赁住房及住房租赁企业流动性和日常运营需求商业银行发放的住房租赁贷款类型包括住房租赁开发建设贷款住房租赁经营性贷款和租赁住房团体购房贷款另外资本市场侧重于提供住房租赁投资长期融资包括企业债公司债住房租赁担保债券和REITs等形式支持金融机构等市场主体投资住房租赁相关金融产品对于住房租赁开发建设贷款项目资本金要求不低于20贷款期限不超过5年对于住房租赁经营性贷款住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年贷款额度原则上不超过物业评估价值的80并可用住房租赁经营性贷款置换物业前期开发建设贷款此外商业银行可以发行用于住房租赁的金融债券为发放住房租赁开发建设贷款和经营性贷款筹措资金征求意见稿创新团体批量购买租赁住房信贷产品租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年贷款额度原则上不超过物业评估价值的80相比于个人按揭贷款贷款额度上限提高了10鼓励商业银行在风险可控商业可持续不新增地方政府隐性债务的前提下发放租赁住房团体购房贷款总体而言征求意见稿完善了住房租赁市场投融资体系形成包括信贷债券REITs在内的投融资体系2022年10月建设银行出资设立建信住房租赁基金基金募集规模为人民币300亿元主营业务为私募股权投资基金管理创业投资基金管理服务旨在推动住房金融业务向覆盖租购两敬请阅读末页之重要声明1行业研究端服务存量转型升级的模式发展基金投资项目成熟稳定后可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出如此一来商业银行体系内能够形成集股权投资信贷支持租赁运营REITs上市为一体的金融服务闭环有利于提升商业银行在住房金融领域的服务优势表1关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿主要内容租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20贷款期限一般3年最长不超过5年创新团体批量购买租赁住房信贷产品租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年贷款额度原则上不超过物业评估价值的80信贷支持发放住房租赁经营性贷款住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年贷款额度原则上不超过物业评估价值的80可用于置换物业前期开发建设贷款住房租赁企业依法合规改造形成的非自有产权租赁住房经营性贷款的期限最长不超过5年贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70商业银行发行用于住房租赁的金融债券住房租赁企业债券融资发行住房租赁担保债券物业抵押增信投融资金融机构资产管理产品等投资住房租赁相关金融产品住房租赁企业专业资产管理机构通过REITs长期持有运营租赁住房严格住房租赁金融业务边界不得为短期投机炒作行为提供融资规范融资主体管理制定明确的准入标准对非个人对象可实施名单制管理加强对住房租赁企业的运营管理财务状况资金用途等情况的监控对住房租赁企业存在金融管理违反借款合同约定情形的要及时采取加速清偿提前收贷等有效措施化解风险建立住房租赁金融专项统计制度加强对住房租赁金融产品的统计调查和监测分析探索建立住房租赁专项信贷政策导向效果评估制度资料来源中国人民银行湘财证券研究所2加强金融工具管理助力资产风险化解在住房租赁金融产品风险防范方面征求意见稿提出了多项风险管理措施包括严格住房租赁金融业务边界加强对资金用途的监控以及建立住房租赁金融专项统计制度等征求意见稿规定住房租赁企业应以租金收入作为第一还款来源租金收入作为还款来源可能需要考虑充足性和可控性的问题但在商品房销售敬请阅读末页之重要声明2行业研究回款渠道不够顺畅的情况下发展租购并举的住房市场能为房企增加经营性收入提高房企现金流水平整体上有利于缓解房地产风险同时住房租赁企业有明确的其他还款来源的商业银行可发放质押抵押贷款通过增信降低信用风险征求意见稿要求加强对住房租赁企业的运营管理财务状况资金用途等情况的监控资金闭环管理有助于防范信用风险对住房租赁企业存在违反借款合同约定情形的要求及时采取加速清偿提前收贷等有效措施化解风险征求意见稿要求商业银行规范融资主体管理制定明确的准入标准对非个人对象可实施名单制管理在投融资风险管理方面征求意见稿提出规范住房租赁直接融资产品创新鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险此外人民银行将牵头建立住房租赁金融监测评估体系对住房租赁专项信贷政策效果进行评估有利于对住房租赁市场进行动态监测提高住房租赁金融政策落实的有效性从房地产资产风险的角度来看征求意见稿为房地产开发企业开展住房租赁业务提供更多资金便利有利于房地产企业利用已建成住房开展租赁业务或出租库存商品住房从而能够推动房地产企业去化同时团体购买信贷支持购买存量房屋作为保障性租赁住房或能够有效盘活存量房屋金融支持扩大之下住房租赁融资有望加速有利于提高房地产市场流动性推动商业银行资产风险化解3投资建议近期房地产融资政策转宽商品房需求端宽松政策加码预计房地产资产风险趋于收敛住房租赁金融支持进一步完善有利于推动房地产资产风险化解未来经济复苏将有助于改善信贷需求优化信贷结构二季度起息差降幅或缩窄建议关注银行股估值修复两大主线一是区域行业绩具有韧性有望率先受益于银行基本面改善经营表现或将领先同业二是随着楼市风险趋于收敛股份制银行估值有望继续修复维持行业增持评级4风险提示经济增长不及预期行业信用风险释放政策执行力度不及预期住房租赁发展不及预期敬请阅读末页之重要声明3分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以独立诚信谨慎客观勤勉尽职公正公平准则出具本报告本报告准确清晰地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿湘财证券投资评级体系市场比较基准为沪深300指数买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5以上卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上重要声明湘财证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本研究报告仅供湘财证券股份有限公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告由湘财证券股份有限公司研究所编写以合法地获得尽可能可靠准确完整的信息为基础但对上述信息的来源准确性及完整性不做任何保证湘财证券研究所将随时补充修订或更新有关信息但未必发布在任何情况下报告中的信息或所表达的意见仅供参考并不构成所述证券买卖的出价或征价本公司及其关联机构雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责投资者应明白并理解投资证券及投资产品的目的和当中的风险在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告版权仅为湘财证券股份有限公司所有未经本公司事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发布转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为湘财证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改如未经本公司授权私自转载或者转发本报告所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担本公司并保留追究其法律责任的权利敬请阅读末页之重要声明