债灾结束，多数国企地产债估值回落明显，华发股份近两年全国化扩张节奏较快，债灾后估值回落有限。通过复盘其母公司的支持意愿和支持能力，以及华发股份自身经营能力和新增土储质量，我们认为华发股份不必等右侧介入。
　　股东支持意愿来看，2021年华发集团和华发股份共同向华发股份子公司海川地产增资500亿，华发股份当期有息负债压降154亿。随后珠海国资委向华发集团以货币资金形式增资158亿，珠海国资委—华发集团—华发股份的支持传导力度可见一斑。
　　股东支持能力来看，华发集团母公司的资金来源由早期债券融资为主，如今逐步过渡为短期借款和债券融资并重，且国资委除直接增资外，2020年也将多个平台股权划转至华发集团。
　　华发集团母公司的资产增长多沉淀于城市建设、一级土地开发、商业地产、新兴产业投资等领域，商业地产多数位于城市核心地段，未来营收和资产变现亦更为乐观。
　　华发股份自身经营能力较强，在其土储规模较大的典型城市，可以看到华发股份与竞品相比，成交面积多数时间能够维持在中上水平。无论是深耕的珠海、广州等大湾区，还是近年来新拓入的上海等长三角领域，甚至在沈阳为代表的东北区域，华发在当地成交面积均排名前列，因此华发的异地扩张能力可以更具信心。
　　2022年华发股份逆势扩张，对比2021年土拍溢价率水平和楼面价可以发现，2022年在溢价率水平下降的前提下，多数房企楼面价却有所提升，这表明2022年新增的土储质量更优。具体来看，华发股份在2022年新增土储在二线城市急速收缩，主要集中于上海，位置分布于静安区、浦东新区等相对核心位置，无疑未来去化和利率率更有保证。
　　近一个月，首开、光明等标的一年期债券估值迅速回落，对比债灾之后其他国企地产债标的估值快速修复，华发股份当前债券性价比凸显。而母公司的支持意愿与支持能力充足，且华发股份自身经营能力与扩张节奏不必过于担心，我们认为华发股份可以不必等右侧介入。
　　风险提示：销售恢复不及预期，供给端支持政策落地不及预期

研究报告全文：TableInfo1TableDate证券研究报告发布时间2023-02-27TableTitleTableInvest证券研究报告债券研究报告华发股份不必等右侧介入东北固收地产债周报---报告摘要历史收益率曲线债灾结束多数国企地产债估值回落明显华发股份近两年全国化扩张TableSummary节奏较快债灾后估值回落有限通过复盘其母公司的支持意愿和支持能力以及华发股份自身经营能力和新增土储质量我们认为华发股份不必等右侧介入股东支持意愿来看2021年华发集团和华发股份共同向华发股份子公司海川地产增资500亿华发股份当期有息负债压降154亿随后珠海国资委向华发集团以货币资金形式增资158亿珠海国资委华发集团TableReport华发股份的支持传导力度可见一斑相关报告爱玛转债定价建议首日转股溢价率18-股东支持能力来看华发集团母公司的资金来源由早期债券融资为主23如今逐步过渡为短期借款和债券融资并重且国资委除直接增资外--20230226百畅转债定价建议首日转股溢价率21-2020年也将多个平台股权划转至华发集团26华发集团母公司的资产增长多沉淀于城市建设一级土地开发商业地--20230226东北固收城投债周报地方债务化解案例产新兴产业投资等领域商业地产多数位于城市核心地段未来营收贵州和资产变现亦更为乐观--20230220东北固收专题报告重新理解今年的财政政华发股份自身经营能力较强在其土储规模较大的典型城市可以看到策华发股份与竞品相比成交面积多数时间能够维持在中上水平无论是深耕的珠海广州等大湾区还是近年来新拓入的上海等长三角领域--20230219东北证券可转债一周市场回顾近期新上市甚至在沈阳为代表的东北区域华发在当地成交面积均排名前列因此转债投资价值分析睿创转债华发的异地扩张能力可以更具信心--202302192022年华发股份逆势扩张对比2021年土拍溢价率水平和楼面价可以发现2022年在溢价率水平下降的前提下多数房企楼面价却有所提升TableAuthor这表明2022年新增的土储质量更优具体来看华发股份在2022年新证券分析师陈康增土储在二线城市急速收缩主要集中于上海位置分布于静安区浦执业证书编号S055052011000118621112086chenk1nesccn东新区等相对核心位置无疑未来去化和利率率更有保证证券分析师吴萌执业证书编号S0550521050001近一个月首开光明等标的一年期债券估值迅速回落对比债灾之后18810403660wumengnesccn其他国企地产债标的估值快速修复华发股份当前债券性价比凸显而研究助理袁毓佳母公司的支持意愿与支持能力充足且华发股份自身经营能力与扩张节执业证书编号S0550122070020159430067348436nesccn奏不必过于担心我们认为华发股份可以不必等右侧介入风险提示销售恢复不及预期供给端支持政策落地不及预期请务必阅读正文后的声明及说明TablePageTop债券研究报告目录1华发股份债券性价比凸显411华发集团支持意愿强烈412华发集团母公司资金投向拆解52华发股份经营能力无需过于担心721华发股份去化能力无需担心722华发股份新增土储质量相对更优1032022年H2以来各个城市地产放松政策汇总持续更新124本周重要新闻回顾1641房地产市场政策1642房地产企业动向175债券发行审批及终止审核情况18图表目录图1剩余期限一年期国企地产债2021年以来中债估值走势4图2华发股份历年主要资产增长5图3华发股份历年主要资金流入5图4华发集团母公司主要资产增长5图5华发集团母公司主要资金流入5图6华发集团新增长期股权投资主要流向亿6图7华发综合发展有限公司典型项目区位图一7图8华发综合发展有限公司典型项目区位图二7图9华发股份上海典型项目区位图8图10华发股份上海典型项目成交面积对比8图11华发股份广州典型项目区位图8图12华发股份广州典型项目成交面积对比8图13华发股份珠海典型项目区位图8图14华发股份珠海典型项目成交面积对比8图15华发股份武汉典型项目区位图9图16华发股份武汉典型项目成交面积对比9图17华发股份南京典型项目区位图9图18华发股份南京典型项目成交面积对比9图19华发股份沈阳典型项目区位图9图20华发股份沈阳典型项目成交面积对比9图212021年2022年集中土拍拿地排行榜TOP2010图222021年2022年集中土拍拿地排行榜TOP2011图232021年2022年集中土拍华发股份拿地区域分布11请务必阅读正文后的声明及说明221TablePageTop债券研究报告表1华发集团其他应收款明细6表2综合发展主要项目分布7表32022年H2以来各个城市放松政策汇总12表4上周新发行地产债18表5上周地产债审批进度18请务必阅读正文后的声明及说明321TablePageTop债券研究报告1华发股份债券性价比凸显债灾结束多数国企地产债估值回落明显自1月15日推荐首开债券以来其一年期估值已下行60BP详见首开债券性价比凸显华发股份近两年全国化扩张节奏较快债灾后估值回落有限通过复盘其母公司的支持意愿和支持能力以及华发股份自身经营能力和新增土储质量我们认为华发股份可以不必等右侧介入图1剩余期限一年期国企地产债2021年以来中债估值走势数据来源wind东北证券11华发集团支持意愿强烈华发股份作为华发集团主要地产业务开发平台历来受到股东支持力度十分充足2020年华发股份新增有息负债规模较高2021年华发集团和华发股份共同向华发股份子公司海川地产增资500亿华发股份当期压降有息负债154亿随后珠海国资委向华发集团以货币资金形式增资158亿珠海国资委华发集团华发股份的支持传导力度可见一斑请务必阅读正文后的声明及说明421TablePageTop债券研究报告图2华发股份历年主要资产增长图3华发股份历年主要资金流入数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券12华发集团母公司资金投向拆解华发集团的资金来源可以看到早期以债券融资为主如今逐步过渡为短期借款和债券融资并重且新增权益资本不仅来源于国资委增资2020年在国资委支持下根据珠海市人民政府关于印发珠海市市属国有企业重组整合方案的通知珠府202020号关于华发集团重组整合有关事项的通知珠国资202071号将珠海城市建设集团有限公司以下简称城建集团珠海市安居集团有限公司以下简称安居集团等多个平台股权无偿划转至华发集团图4华发集团母公司主要资产增长图5华发集团母公司主要资金流入数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券华发集团主要资产增长可以看到长投和其他应付是近两年占比最高的科目其他应付款质量较高长投去向以珠海华发综合发展有限公司以下简称综合发展和珠海华发实体产业投资控股有限公司以下简称华实控股为主华实控股作为华发集团旗下投资平台近年主要投向光库科技华灿光电迪信通等标的请务必阅读正文后的声明及说明521TablePageTop债券研究报告表1华发集团其他应收款明细资产端变化其他应收款账面余额珠海华发创新投资控股有限公司238668608000珠海华发商质控股有限公司1588408855132019年珠海华发文教旅游产业发展有限公司93657446897珠海华发体育发展有限公司89580000000香港华发投资控股有限公司81693085239华发投资控股有限公司226954577640珠海华发创新投资控股有限公司178668608000珠海华发体育发展有限公司1164780000002020年珠海华发文教旅游产业发展有限公司93657446897珠海铧寿开发建设有限公司73300000000香港华发投资控股有限公司60286435703珠海城市建设集团有限公司1056522332604珠海华发综合发展有限公司1188580000002021年香港华发投资控股有限公司63919255811珠海华发创新投资控股有限公司34579417307北大方正集团有限公司36000000000数据来源wind东北证券图6华发集团新增长期股权投资主要流向亿数据来源公司公告东北证券综合发展主营大宗商品批发及房地产业务大宗商品业务净利率较低盈利来源主要由房地产业务贡献综合发展房地产业务以一级土地开发和商业地产为主近年来珠海市新的一级土地开发需求及土地出让速度有所变缓且部分一级土地开发项目已逐步建成导致城市运营板块收入规模和回款速度有所下降现城市运营板块逐步转型以二级商业地产业务为主而根据商业地产项目分布可以看出多数处请务必阅读正文后的声明及说明621TablePageTop债券研究报告于核心区域未来营收预期较为乐观表2综合发展主要项目分布建筑面积总投资项目名称项目类型平方米金额十字门中央商务区项目一级土地开发1094720000约82亿珠海国际会展中心一期商业地产项目32000000约87亿元珠海国际会展中心二期商业地产项目17900000约42亿元保税区二期一级土地开发--2509亿元横琴金融产业基地一二三期商业地产项目9000000约89亿元蓝湾智慧岛总部基地中心二期商业地产项目7769100约587亿元数据来源wind东北证券图7华发综合发展有限公司典型项目区位图一图8华发综合发展有限公司典型项目区位图二数据来源公司公告百度地图东北证券数据来源公司公告百度地图东北证券综合来看不仅华发集团对华发股份支持意愿强烈珠海国资委-华发集团-华发股份的支持传导链条也较为稳固华发集团近年资产沉淀方向主要为城市建设一级土地开发商业地产新兴产业投资等领域未来营收和资产变现更为乐观2华发股份经营能力无需过于担心21华发股份去化能力无需担心华发股份土储规模较大的典型城市可以看到华发股份与竞品相比成交面积多数时间能够维持在中上水平无论是深耕的珠海广州等大湾区还是近年来新拓入的上海等长三角领域甚至在沈阳为代表的东北区域华发在当地成交面积均排名前列可见其产品力认可度较高请务必阅读正文后的声明及说明721TablePageTop债券研究报告图9华发股份上海典型项目区位图图10华发股份上海典型项目成交面积对比数据来源克而瑞东北证券数据来源克而瑞东北证券图11华发股份广州典型项目区位图图12华发股份广州典型项目成交面积对比数据来源克而瑞东北证券数据来源克而瑞东北证券图13华发股份珠海典型项目区位图图14华发股份珠海典型项目成交面积对比数据来源克而瑞东北证券数据来源克而瑞东北证券请务必阅读正文后的声明及说明821TablePageTop债券研究报告图15华发股份武汉典型项目区位图图16华发股份武汉典型项目成交面积对比数据来源克而瑞东北证券数据来源克而瑞东北证券图17华发股份南京典型项目区位图图18华发股份南京典型项目成交面积对比数据来源克而瑞东北证券数据来源克而瑞东北证券图19华发股份沈阳典型项目区位图图20华发股份沈阳典型项目成交面积对比数据来源克而瑞东北证券数据来源克而瑞东北证券请务必阅读正文后的声明及说明921TablePageTop债券研究报告22华发股份新增土储质量相对更优2022年商品房市场销售不佳多数房企均收缩新增土储规模而以建发华发为代表的地方优势国企地产呈逆势扩张态势通常情况下房企快速扩张不仅导致资金承压而且对房企经营能力提出新的挑战回溯高周转出险房企的特点多数均在2020年-2021年进行快速扩张一旦遇到2022年市场下行现金流便出现危机这也是市场对扩张较快房企估值能否下行的普遍担忧然而对比2021年土拍溢价率水平和楼面价可以发现2022年在溢价率水平下降的前提下多数房企楼面价却有所提升这表明2022年新增的土储质量更优因此2022年是房企扩张相对合适的时间点华发股份在2022年新增土储在二线城市急速收缩主要集中于上海位置分布于静安区浦东新区等相对核心位置无疑未来去化和利率率更有保证图212021年2022年集中土拍拿地排行榜TOP20数据来源中指库东北证券请务必阅读正文后的声明及说明1021TablePageTop债券研究报告图222021年2022年集中土拍拿地排行榜TOP20数据来源中指库东北证券图232021年2022年集中土拍华发股份拿地区域分布数据来源中指库东北证券综合来看华发股份去化能力在其土储主力布局区域均排名前列而2022年的快速扩张新增土储质量更高且溢价率水平较往年更低对比债灾之后其他国企地产标的估值快速修复华发股份当前债券性价比凸显可以不必等右侧介入请务必阅读正文后的声明及说明1121TablePageTop债券研究报告32022年H2以来各个城市地产放松政策汇总持续更新表32022年H2以来各个城市放松政策汇总地区时间主要内容保定2022711调整住房公积金贷款政策首套首付款比例不低于20滁州2022714首套房首付比例降至二成购房给予50契税补贴海南省2022921降二套首付至40试点二手房带押过户郑州2022921限购区二套房贷款首付比例下调至40杭州20221111杭州首套房贷利率探底41二套首付降至四成银川20221128开展购房促销活动首套房最低首付比例降至20南京2022128南京二套房首付比最低降至三成部分银行已按相关规定展开操作郑州2022128郑州部分楼盘首套房首付比例降至20南京20221221购买二套住房商业贷款最低首付比例已调整为不低于40降低首付比例天津20221221二套房贷款首付比例降至40郑州20221224首付比例最低20东莞2023110东莞无贷款首套房最低首付20利率下限41丹东2023111公积金贷款购买首套住房首付比例20最高可贷80万元湖南省202313113个非限购市州的首付比下限均降至首套20二套30洛阳202322个人首套房首付比例两成年内买新房最高可补贴1万元临沂202326购买首套住房申请公积金贷款最低首付款比例降至二成威海202326购买首套自住房公积金贷款首付比例下调至20太原202328公积金贷款首房首付比例为20贵阳2023213鼓励引导金融机构实行首套房贷款首付20政策湖南省202271最高月缴存额比去年上调87北京2022728公积金缴存上限大幅上调月最高可缴7652元湖州202284三孩家庭购买首套房首次公积金贷款额度上浮20海南省202296一人购房全家帮石家庄202297使用公积金贷款购房父母可作为共同还款人参与还款银川2022920在提高住房公积金最高贷款额度的同时明确提出一人购房全家帮政策武汉2022108调整公积金贷款最高额度首套房提至90万元郑州2022108首套个人住房公积金贷款利率五年期以下由现行的275下调至26调整公积金贷河南省2022108首套个人住房公积金贷款利率五年期以下由275下调至26款安徽省2022108首套房公积金贷款利率5年以上下调至31东莞2022109首套房公积金贷款利率5年期以上下调至31哈尔滨20221010哈尔滨下调首套房公积金贷款利率5年以上为31珠海20221021首套房公积金贷款利率下调贵州省20221025贵州省住房资金管理中心调整个人住房公积金贷款利率厦门20221031厦门购新房首付款可用公积金直接支付苏州20221110住房公积金租房提取额度调整上海20221111提取住房公积金支付保障性租赁住房房租限额提至4500元月请务必阅读正文后的声明及说明1221TablePageTop债券研究报告济南20221111最高80万元济南住房公积金贷款额度提升成都20221123成都攀枝花公积金一体化异地购房可回缴存地申请公积金贷款天津20221129居住证积分指标调整购新房一次性最多加30分青岛20221130青岛修订住房公积金提取管理办法共五大亮点12月1日起实施青岛2022122商转公政策出台满足6种条件可办理暂不支持二手房南通2022128以住房公积金贷款次数作为住房套数的认定标准杭州20221213杭州调整住房公积金贷款政策二套房首付款比例不低于40广州20221213二孩以上家庭购首套房公积金贷款最高额度可适当调整提高马鞍山20221213支持多子女家庭使用住房公积金北京202311北京优化住房公积金提取业务住房公积金可直接冲抵保租房房租成都202313提高住房公积金提取额度政策性租赁住房可按实际房租提取广州202314符合租住条件者的月提取额上限为9619元兰州2023161月6日起商业性住房贷款可转住房公积金贷款长三角202318长三角示范区异地租房可提取公积金芜湖202319芜湖支持公积金异地个人住房贷款需在异地缴存半年济南2023111三孩家庭购首套房公积金贷款最高可贷100万元绍兴2023112上调住房公积金贷款最高额度菏泽2023117延长住房公积金最高贷款额度执行期限淮北2023129公积金最高可贷60万元首次公积金贷款买二手房最低首付三成长沙2023130公积金可贷款额度提高至余额的16倍潍坊2023130多子女家庭购买首套房公积金贷款额度上限提高20万元宜昌2023130二孩及以上家庭购房公积金贷款额度提高至84万元淮北2023130双职工公积金贷款最高额度提至60万元济宁2023130公积金最高可贷80万元首套房公积金贷款最低首付两成沈阳202321职工家庭用公积金互助购房政策延长至6月30日惠州202322三孩家庭可按实际房租支出提取住房公积金南京202323支持提取住房公积金支付购房首付款实施阶段性契税补贴优惠丹东202327首次住房公积金贷款结清后可再次申请不再受间隔限制海南省2023215住房公积金二手房贷款调整价格认定标准廊坊2022810全面取消户籍社保等限制性购房资格条件广州2022915广州放宽限价政策新房备案可下浮20房企促销空间增大青岛2022915二手住房不再限购上海20221028特定非户籍人士社保满一年可购房北京2022118北京通州区台湖马驹桥地区取消购房双限政策杭州20221111回归认房不认贷二套首付降至四成放松限购条件成都20221118成都年内第三次调整楼政策重划限购区域取消购房资格顺位厦门2022126厦门市岛外限购政策略有调整武汉2022128房交会期间二环外取消限购南京2022129南京房产限购政策再放松房管部门属实佛山2022129广东佛山明起新建商品住房全面放开限购郑州20221212郑州市举办商品房团购会适度调整住房限购执行认贷不认房政策请务必阅读正文后的声明及说明1321TablePageTop债券研究报告南京20221213南京限购区域可购三套房多位业内人士已有购房者开出购房证明兰州20221215取消限售个人房贷不再纳入房地产贷款集中度管理东莞20221226时隔6年东莞全域取消商品房限购重庆20221228自有住房用于长租可不计入套数成都20221230成都购房政策再放宽父母投靠成年子女入户可购买一套住房郑州20221231适度调整限购区域郑州出台12条房地产新政河南省202313全力稳住房地产投资取消和调整过热时期妨碍消费需求释放的限制长沙2023112依法生育二孩及以上的本市户籍家庭可增加1套购房指标武汉2023113二环外是新房与二手房都不限购二环以内仍执行限购政策武汉202326武汉调整限购政策限购区购房可新增一个购房资格放松限售条件惠州2023216广东惠州商住房限售年限从3年减为1年哈尔滨2022721展会期间购新房全额补贴契税购二手房契税补贴一半长春2022811长春政府发放购房补贴统一调整为补贴200元平方米绍兴2022913购新房首年给予15贴息鼓励国企与房企合作拿地杭州2022913实施阶段性安居补助政策加大购房金融支持力度洛阳2022914购新建商品房按缴纳契税总额20给予补贴重庆2022920购房最高可享购房总金额1补贴广州2022920生物医药产业优秀青年人才购首套房给予50万元一次性补贴昆明2022930昆明在五华等区推行房屋征收补偿房票安置意见9月30日起实施三亚2022117465名引进人才共获补贴377万多元宁波2022117宁波优化升级基础人才购房补贴申领政策烟台20221115购买新房或二手房可享50契税补贴乌鲁木20221116乌鲁木齐对公租房保障家庭给予最高3个月租金减免齐厦门20221117推2200套保障性租赁房10月新房均价29237元m贵阳20221122多部门推动商品房团购活动房源保证两年内最低价提供补贴济宁20221123济宁创新实行人才房票制度2年内购买新建商品住房可直接抵扣房款南京20221126南京六合区购买144以下新房补贴1推行房票安置乌鲁木20221129制定专门政策帮扶困难群体应对疫情影响对承租公租房家庭减免五个月租齐金商丘20221130购新房按照缴纳契税总额的15给予补贴济南2022127最新租赁住房补贴来了涵盖中低收入家庭新市民青年人长沙20221279月1日至12月31日在长沙县购房按所交契税的50发放补贴武汉2022128房交会期间买房发1万元消费券合肥2022128合肥包河区选择房票安置自行买新建商品房的政府予以奖励厦门20221215厦门试行房票安置福州20221218按照人才层次提供购房补贴符合条件最高补贴180万湘潭20221221房博会期间买参会房企的新房车位可享100契税补贴郑州20221228郑州元旦春节拟举办团购活动鼓励房企优惠让利河南省202313优化二套房认定标准鼓励商品房团购乌鲁木202316首次购买130平方米以内新房财政补贴50契税齐请务必阅读正文后的声明及说明1421TablePageTop债券研究报告南昌202316江西南昌人才购房补贴线上申领已开放最高可领10万元九江2023110九江市购房补贴时间延长至2023年3月31日徐州2023110研究探索发放购房补贴或消费券等形式提振房地产市场信心盐城2023112购房补贴延期2个月支持企事业单位团购商品住房南京2023117南京发布人才安居办法B类人才购房最高补贴200万元徐州2023119拟发购房卡徐州楼市再发新政哈尔滨2023120二胎三胎家庭购首套或二套新房分别补贴15万与2万元漳州2023121事关购房补贴漳州新政出台辽宁省2023127鼓励二手房交易与新建商品房销售享受同等补贴支持政策天津2023128向中低收入住房困难家庭发放4亿租房补贴厦门2023130C类人才最高给予130万元购房补贴温州2023130继续实行个人首次购房补贴补助06购房款洛阳202321扩大住房补贴范围青年人才最高可获10万元聊城202324在市主城区群团购住房可获消费券并享受优惠哈尔滨202326非本市户籍购新房享万元补贴双职工贷款最高额度提高至80万元安阳2023262月1日至3月15日农民进城置业购房一套补贴5万元赣州202327购房契税补贴政策延续至2023年6月30日全国2022822首套房贷利率下限降至41驻马店2022921鼓励金融机构合理加大对经营稳健房企和项目的支持力度央行2022930阶段性放宽部分城首套住房贷款利率下限央行2022930下调首套个人住房公积金贷款利率015个百分点银保监2022930阶段性放宽部分城首套住房贷款利率下限23个城或受益沈阳20221014首套个人住房公积金贷款利率下调昆明20221014下调首套个人住房公积金贷款利率助力提振场信心石家庄20221014下调首套房贷利率下调至38贵阳20221014首套个人住房公积金贷款利率降至31天津20221014首套房商贷利率最低降至3910月14日起执行天津20221018天津首套房商贷利率最低降至39昆明20221018昆明跟进下调首套房利率部分银行开启执行395大理20221020大理首套房贷利率迈入3字头23城已有近半数开启下调降低房贷利率大连20221021大连首套房贷利率今起降至395首套利率破4城已超12个湖南省20221025省直公积金组合贷商贷利率下调首套房利率调整为41温州20221025温州首套房贷利率开始下调已有银行率先执行38利率全国20221026至少10城首套房贷利率进入3时代最低已降至37安庆20221026安庆阶段性取消新发放的首套住房商业性个人住房贷款利率下限全国2022111近50城调整认房认贷政策结清首套房贷可执行首套贷款政策杭州20221111杭州首套房贷利率探底41二套首付降至四成央行20221116更好满足购房者合理住房需求促进房地产场平稳健康发展央行20221125央行降准释放5000亿元资金房地产成重点受益方房贷利率或进一步下调兰州20221217兰州取消限售政策首套房商贷利率下调至40央行202315央行发文建立首套房贷利率动态调整机制请务必阅读正文后的声明及说明1521TablePageTop债券研究报告住建部202315大力支持首套房首付比首套利率该降都降重庆202315重庆将27条房地产新政纳入稳经济政策大礼包调整房贷利率下限九江2023118江西九江首套住房个人商贷利率下限调整为LPR-30BP肇庆2023119肇庆阶段性取消首套房贷款利率下限韶关2023120广东韶关阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限郑州2023129郑州首套房贷利率下调至38首付比例下调在望天津2023130天津首套房贷利率下限节后重回39多家银行已确认珠海2023131仅隔半个月珠海首套房贷利率再下调多家银行低至37福州2023131福州首套房贷利率下限下调至38自1月31日起执行南宁202321南宁市住建局首套住房商贷利率下限下调至37无锡202328无锡首套房贷利率降至38当地银行消息属实扬州2023220江苏扬州完善二手房交易政策首套房利率下限再降常州2023225今日起常州首套房贷款利率下限降至38郑州2022913郑州拟进一步放宽中心城区落户条件天津2022916外地户籍在津就业连缴半年及以上社保可买一套房宁波20221018租赁落户社保缴纳由满2年放宽至满1年放松落户购房合肥2022119合肥新房摇号政策最新调整条件成都20221118建筑面积200平方米及以上房源无需摇号西安20221119落户即可买二手房这个省会城市出台楼市新政长沙2023118符合条件人才落户并缴税后可在限购区域获购房资格长沙2023221带押过户已实施实现购房款还旧贷款数据来源各地方政府网站东北证券根据我们的不完全统计各个城市的放松政策包括降低首付比例降低贷款利率放松限购政策团购住房优惠调整公积金贷款和人才购房补贴等等其中调整公积金贷款和放松贷款利率等政策较多放松限购的政策出现向高能级城市推广的特点且市场分化愈加明显后续可以期待更多放松限购政策的举措4本周重要新闻回顾41房地产市场政策中央政策2月24日中国人民银行银保监会起草了关于金融支持住房租赁市场发展的意见现向社会公开征求意见支持发放住房租赁经营性贷款建立健全住房租赁金融支持体系加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度增强金融机构住房租赁贷款投放能力拓宽住房租赁企业债券融资渠道创新住房租赁担保债券稳步发展房地产投资信托基金加强住房租赁信贷资金管理地方政策2月24日据漯河日报漯河市房地产市场平稳健康发展领导小组发出关于进一步做好当前支持房地产市场平稳健康发展的通知以保交楼保民生保稳定为目标加强和改进金融服务优化房地产市场调控政策促进我市房地产市场平稳健康发展在加大增量资金投放方面稳定房地产开发贷款和建筑企业贷请务必阅读正文后的声明及说明1621TablePageTop债券研究报告款支持存量融资合理展期优化预售资金监管拓宽房企融资渠道满足个人住房贷款合理需求在做好保交楼金融支持方面提高专项借款使用效率2月24日据张掖市人民政府落实金融支持房地产十六条积极做好保交楼金融服务支持房地产开发企业和建筑企业合理融资需求2月24日据广西政府广西住房城乡建设领域着力打好经济发展民生改善风险防范三大攻坚战各项工作取得明显成效牢牢守住行业安全发展底线坚决处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险扎实开展自建房安全燃气安全专项整治行业保持安全稳定坚持房子是用来住的不是用来炒的定位提振市场信心防范化解风险提升住房品质2月23日据央广网21日长春人民政府办公厅发布了进一步发挥政策叠加效应促进房地产市场企稳若干政策措施的通知共出台了40条政策包括房地产企业购房政策拿地政策等方面以促进长春房地产市场稳步发展其中包括公积金贷款额度增加有共同借款人最高90万无共同借款人最高60万公积金贷款额度增加二孩额度提高10万三孩家庭额度提高20万有公积金高校毕业生连续缴存6个月最高可贷50万2月23日据红网从长沙市住建局获悉自2022年5月政策实施以来长沙盘活存量房143万套已有7869套形成长租房供应2023年计划盘活存量房15万套在房住不炒的背景下盘活存量房供作租赁住房政策更大地释放了改善需求解决了市民家庭结构变化后的购房痛点在湖南中原研究院执行院长陈世霞看来该政策创新解决了改善需求客户购房资格问题打通了新房二手房租赁之间的有效转化提高了空置房的使用率2月21日据襄阳日报房地产企业座谈会上强调要坚定发展信心积极支持房地产企业转型发展推动房地产行业平稳健康发展各房地产开发企业要提高站位坚定行业发展信心把握襄阳都市圈高质量发展的新机遇鼓足干劲共渡难关实现企业与社会互利共赢2月21日据观点网2月21日为认真贯彻落实西安市政府关于西商融合发展战略合作框架协议要求支持商洛市住房公积金缴存职工在该市购房需求西安住房公积金管理中心就个人住房公积金贷款发布有关事项通知观点新媒体获悉恢复办理在该市购买自住住房的商洛市住房公积金缴存职工公积金贷款业务商洛市住房公积金缴存职工与西安本地缴存职工享有同等贷款权益42房地产企业动向2月24日据中海宏洋地产集团公告公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券利率询价区间为350-480最终确定的票面利率为390据了解23宏洋01拟发行规模不超10亿元期限3年募集资金拟用于偿还有息债务及补充流动资金其中940亿元拟用于偿还有息债务060亿元拟用于补充流动资金本期债券设定保证担保由中国海外宏洋集团有限公司提供全额无条件且不可撤销的连带责任保证担保请务必阅读正文后的声明及说明1721TablePageTop债券研究报告2月23日旭辉建管官微披露成功承接服务南京2020G88项目截止2022年年底旭辉建管累计在管项目突破50个分布在上海北京广州深圳重庆等城市累计在管总建面超1000万平方米2月23日据佳源国际控股公告根据于2023年到期的1375优先票据条款票据所有尚未偿还本金额连同应计利息已于到期日2023年2月18日到期并须偿付该公司尚未支付剩余未偿还本金额的158亿美元及其相关应计利息此外由于2023年2月票据已于2023年2月18日到期2023年2月票据已自联交所退市2月23日据DM奥园美谷发布关于公司控股股东部分股份被司法冻结的公告公告显示2023年2月16日深圳奥园科星投资有限公司所持奥园美谷57233207股股份被重庆市第五中级人民法院司法冻结期限至2026年2月15日据悉被冻结股份占奥园美谷总股本的75按2月16日收市价计算被冻结股份市值约43亿元截至公告披露日奥园科星持有奥园美谷229231817股持股比例为30045债券发行审批及终止审核情况上周新发行地产债仍以央国企地产为主包括保利置业中海宏洋等表4上周新发行地产债交易代码债券简称发行人简称起息日发行规模亿票面利率发行期限年发行方式138903SH23宏洋01宏洋地产2023-02-271000390300公募114607SH23通开01通州房地产公司2023-02-24500350500私募138928SH23浦开01浦东开发2023-02-241000330300公募138946SH23保置01保利置业2023-02-2410003701000公募138947SH23保置02保利置业2023-02-241000420701公募114969SH23花山01花山城投2023-02-23200600200私募012380631IB23临港控股SCP002临港控股2023-02-221000239066公募012380638IB23南京高科SCP001南京高科2023-02-23500309041公募102300285IB23卓越商业MTN001卓越商业2023-02-22400469300公募数据来源wind东北证券地产债审批方面国企地产债正常推进民企地产新希望大华集团等融资也在推进中表5上周地产债审批进度请务必阅读正文后的声明及说明1821TablePageTop债券研究报告发行人债券品种申报场所发行金额亿状态日期五矿盛世广业北京有限公司私募上交所1200已反馈2023-02-26深业集团有限公司MTN银行间3000完成注册2023-02-23珠海华发实业股份有限公司小公募上交所10000已反馈2023-02-22新希望五新实业集团有限公司MTN银行间2000反馈中2023-02-22大华集团有限公司MTN银行间1500预评中2023-02-22荣安地产股份有限公司MTN银行间1000反馈中2023-02-21中交房地产集团有限公司MTN银行间1000已上会2023-02-20中华企业股份有限公司MTN银行间2200完成注册2023-02-20数据来源上交所深交所非金融企业债务融资工具注册信息系统东北证券请务必阅读正文后的声明及说明1921TablePageTop债券研究报告研究团队简介陈康固定收益首席分析师斯坦福大学应用物理硕士中国科学技术大学理学学士对于宏观经济的跟踪和运行规律有深TableIntroduction刻理解擅长通过微观变化寻找宏观逻辑并对企业的信用资质判断有丰富的经验曾主导建立草根调研体系和信用资质评价体系吴萌中央财经大学硕士本科曾就职于西南证券投行部2021年加入东北证券薛进上海交通大学金融学硕士经济学学士曾就职于交通银行总行2020年加入东北证券杨旭南开大学金融硕士东南大学经济学学士2021年加入东北证券胡嘉祥中央财经大学金融学硕士学士曾就职于中国银保监会2022年加入东北证券张明远同济大学建筑与土木工程硕士中南大学土木工程学士曾就职于世茂地产2022年加入东北证券袁毓佳吉林大学金融硕士金融学学士2022年加入东北证券实习生赵文琳对本文基础数据提供了支持工作重要声明本报告由东北证券股份有限公司以下称本公司制作并仅向本公司客户发布本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断不保证所包含的内容和意见不发生变化本报告仅供参考并不构成对所述证券买卖的出价或征价在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议本公司及其雇员不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益在任何情况下我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易并在法律许可的情况下不进行披露可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务财务顾问等相关服务本报告版权归本公司所有未经本公司书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的须在本公司允许的范围内使用并注明本报告的发布人和发布日期提示使用本报告的风险若本公司客户以下称该客户向第三方发送本报告则由该客户独自为此发送行为负责提醒通过此途径获得本报告的投资者注意本公司不对通过此种途径获得本报告所引起的任何损失承担任何责任分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并在中国证券业协会注册登记为证券分析师本报告遵循合规客观专业审慎的制作原则所采用数据资料的来源合法合规文字阐述反映了作者的真实观点报告结论未受任何第三方的授意或影响特此声明投资评级说明买入未来6个月内股价涨幅超越市场基准15以上股票增持未来6个月内股价涨幅超越市场基准5至15之间投资评级中所涉及的市场基准投资中性未来6个月内股价涨幅介于市场基准-5至5之间评级A股市场以沪深300指数为市场基准新三板市场以三板成指针对协说明减持未来6个月内股价涨幅落后市场基准5至15之间议转让标的或三板做市指数针对卖出未来6个月内股价涨幅落后市场基准15以上做市转让标的为市场基准香港市场以摩根士丹利中国指数为市场基准美国市场以纳斯达克综合指数或行业优于大势未来6个月内行业指数的收益超越市场基准标普500指数为市场基准投资同步大势未来6个月内行业指数的收益与市场基准持平评级说明落后大势未来6个月内行业指数的收益落后于市场基准请务必阅读正文后的声明及说明2021