本报告导读：
　　价格信号是资产衰退、负债刚性之后的当前行业主要矛盾，资产重估后的净资产增长是核心，有效供给不足不代表供给不足，库存高压仍然限制着价格弹性空间。
　　摘要：
　　和2022年年初的流动性危机完全不同，当前因房价引起的资产衰退，在刚性负债的背景下，净资产为负的现象将在行业愈演愈烈。由于行业的高杠杆运行，相比于资产和负债，净资产偏小是行业特性，假设80%的行业平均负债率水平，假设房价/地价比为2，以往净利润率为5%，若房价下跌15%，则潜在净资产已告急。
　　债务展期、去化好转已经不是行业主要矛盾，需要价格出现较为明显的上涨。在上述这种情况下，即便债务能展期、或者能够以当前已经下跌的房价做去化，对净资产为负的企业来说，并不会带来根本性差异。也即，当前行业已经面临着和2022年年初完全不同的背景，房价是当前的行业主要矛盾，需要通过房价上涨带来资产重估、并使得净资产为正，则才有价值。
　　在《车位，解密库存——地产论道之库存篇（十八）》中，我们已经提到，当前真实库存水平更可能是处于高位、而非低位，仅仅是因为出现了如上情况导致有效供给不足，中期的库存压力会抑制行业的弹性。在报告中，我们提出假设，由于以车位和仓库为主的地下面积可能并不在新开工面积的统计范围内，然而，销售面积则包含，如是，行业面临的是新开工面积被低估、抑或销售面积被高估的情况，那么，真实库存水平更匹配当下仍处于几乎是历史最高水平的行业杠杆率。因价格带来的短期有效供给不足，在需求催化的背景下能够带来房价反弹，然而，如果没有外力，则无论是土地市场、还是未来的楼市恢复持续性，都将面临挑战。
　　关注一线央国企，和园区类公司，是2023年的核心主旋律。我们认为，2023年的主旋律，将从2022年的二线央国企成长，切换为一线央国企反转，核心推荐招商蛇口。同时，关注园区类公司，将是未来的产业变化的核心载体，而已经明确的工商业分布式光伏，最好的落地点就是园区（参考深度《园区，分布式光伏的最佳载体》），推荐中新集团。其他公司，受益成长性的中交地产、建发股份，同时推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20230225上次评级增持一线超二线园区为最佳TablesubIndustry细分行业评级行对当前房地产板块的讨论业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师更010-83939826021-38675923010-83939776xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom新证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005本报告导读价格信号是资产衰退负债刚性之后的当前行业主要矛盾资产重估后的净资产增长相关报告TableDocReport是核心有效供给不足不代表供给不足库存高压仍然限制着价格弹性空间房地产车位解密库存摘要20230221TableSummary和2022年年初的流动性危机完全不同当前因房价引起的资产衰退房地产预期加强结构小阳春在刚性负债的背景下净资产为负的现象将在行业愈演愈烈由于行20230219业的高杠杆运行相比于资产和负债净资产偏小是行业特性假设房地产巨大的分歧一致的预期80的行业平均负债率水平假设房价地价比为2以往净利润率为202302125若房价下跌15则潜在净资产已告急房地产剑指需求继续演绎20230201债务展期去化好转已经不是行业主要矛盾需要价格出现较为明显房地产正视供需两弱迎接新逻辑反转的上涨在上述这种情况下即便债务能展期或者能够以当前已经20230129下跌的房价做去化对净资产为负的企业来说并不会带来根本性差证异也即当前行业已经面临着和2022年年初完全不同的背景房券价是当前的行业主要矛盾需要通过房价上涨带来资产重估并使得研净资产为正则才有价值究在车位解密库存地产论道之库存篇十八中我们已经报提到当前真实库存水平更可能是处于高位而非低位仅仅是因为出现了如上情况导致有效供给不足中期的库存压力会抑制行业的告弹性在报告中我们提出假设由于以车位和仓库为主的地下面积可能并不在新开工面积的统计范围内然而销售面积则包含如是行业面临的是新开工面积被低估抑或销售面积被高估的情况那么真实库存水平更匹配当下仍处于几乎是历史最高水平的行业杠杆率因价格带来的短期有效供给不足在需求催化的背景下能够带来房价反弹然而如果没有外力则无论是土地市场还是未来的楼市恢复持续性都将面临挑战关注一线央国企和园区类公司是2023年的核心主旋律我们认为2023年的主旋律将从2022年的二线央国企成长切换为一线央国企反转核心推荐招商蛇口同时关注园区类公司将是未来的产业变化的核心载体而已经明确的工商业分布式光伏最好的落地点就是园区参考深度园区分布式光伏的最佳载体推荐中新集团其他公司受益成长性的中交地产建发股份同时推荐龙湖集团万科A保利发展金地集团等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业更新表1重点公司盈利预测225最新总市值总股本年初投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE股价元亿元亿股涨幅评级000002SZ万科A172219422789761910116-5增持600048SH保利发展149222922365671786120-1增持001979SZ招商蛇口144513114011010311187714增持600383SH金地集团9672321424643745-5增持002244SZ滨江集团10171011105953163115增持000402SZ金融街5270550609688158300增持601512SH中新集团88010211886751321510增持000656SZ金科股份1910670712927102530增持1109HK华润置地318145450270632268711增持0688HK中国海外发展176236738348461928109-3增持0960HK龙湖集团20743934145350131563-3增持2007HK碧桂园2241161181919619276-4增持3900HK绿城中国974179197544924625-3增持0817HK中国金茂1430370453932191133-3增持0884HK旭辉控股集团090087093101093104-7增持1918HK融创中国4020831054838219540增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业更新本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级公司股价或行业指数的涨跌幅相对同中性相对沪深300指数涨幅介于-55期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融场20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3